Дело № 2-1357/2025 

29RS0018-01-2025-001171-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года город Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего по делу судьи Вербиной М.С., при секретаре судебного заседания Шляхиной И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Парус-М» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Парус-М» (далее – ООО СЗ «Парус-М») об обязании передать квартиру № 

<

адрес> в доме на пересечении ул. 

<

адрес> и ул. 

<

адрес> в г. Архангельске, взыскании неустойки в размере 211 118 руб. 10 коп. за период с 23.01.2025 по 24.03.2025, компенсации морального вреда в размере 500 000 руб. 00 коп., штрафа в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных требований указано, что 25.03.2022 между ООО СЗ «Парус-М» и ФИО1 заключен договор № ПМ/А/КВ-К8-103 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома (далее - Договор). Согласно условиям Договора ООО СЗ «Парус-М» приняло на себя обязательства осуществить строительство многоэтажного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пересечение ул. 

<

адрес> и ул. 

<

адрес> (далее - Дом). Указанный адрес является строительным адресом дома. По завершении строительства дому будет присвоен постоянный адрес. Объектом долевого строительства по Договору является жилое помещение - квартира 

<

адрес>, которая расположена в доме на 1 этаже (далее – Объект). Общая проектная площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 27,06 кв.м.

16.08.2024 состоялся осмотр Объекта, составлен акт осмотра. В ходе осмотра со стороны ФИО1 принимал участие инженер технического надзора ФИО2, которым был выявлен ряд недостатков, зафиксированных в акте осмотра. В этот же день ответчику были представлены замечания путем направления на электронный адрес. До настоящего времени квартира с устранёнными недостатками истцу не передана. Истцу посредством почты направлен Акт приема-передачи от 29.11.2024, подписанный только ответчиком. В данном акте указано, что истец не принял квартиру, а также, что недостатки, указанные в Акте, будут устранены в течение 60 рабочих дней. Однако до настоящего времени квартира надлежащим образом истцу не передана. Уведомления об устранении недостатков не поступало. 

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием устранить недостатки в квартире и передать квартиру надлежащим образом. До настоящего времени ответа на претензию не поступило.

Таким образом, по состоянию на сегодняшний день, ответчик продолжает нарушать условия договора,

В силу ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец должен ответить на претензию в течение 10 дней со дня предъявления требования.

До настоящего времени ответ на претензию истцом не получен. На основании изложенного, руководствуясь п.1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку выполнения требований потребителя в размере одного процента от цены товара.

По данным сайта об отслеживании почтовых отправлений, ответчик получил претензию 29.12.2024. Срок на ответ по претензии истек 22.01.2025. Следовательно, количество дней, истекших после окончания срока на предоставление ответа на дату 24.03.2025 составляет 63. Цена квартиры согласно договору составляет 3 351 081 рубль. Сумма неустойки рассчитывается истцом следующим образом: 3 351 081 * 0,01% *63 = 211 118,1 рублей.

На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец просит взыскать в его пользу компенсацию морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения ответчиком прав потребителя в размере 500 000 рублей. Учесть, что истец является инвалидом по зрению, при этом работает в Архангельске в Медицинском реабилитационном детском центре, проживает в поселке Кегостров, который является островным районом города, добираться до работы приходится, переправляясь через реку Северная Двина: зимой - пешком по снежной переправе, летом - на теплоходе, в межсезонье возникают особые трудности с преодолением этого расстояния. Отчасти квартира приобреталась и для удобства добираться до работы, и проживать в комфорте, и близости к городу. Истец лишен указанной возможности по вине ответчика. Квартира сдается с предчистовой отделкой, что требует дальнейшего производства косметического ремонта, отделки, проведения электрических проводов, разводки сантехнических труб внутри квартиры. Ремонтные работы требуют значительных затрат по времени. Указанное обстоятельство на более длительный срок отодвигает фактическое заселение в квартиру.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО3 заявила отказ от иска в части требования о передаче квартиры истцу, указав, что после подачи иска в суд передача истцу квартиры состоялась, в оставшейся части исковые требования поддержала.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. Ранее в ходе судебного разбирательства истец и его представитель уточненные исковые требования поддержали, пояснив, что требование о взыскании неустойки заявляют в связи с тем, что ответчиком не дан ответ на претензию, а компенсацию морального вреда просят в связи с тем, что истец был лишен возможности пользоваться квартирой, приобретенной им по Договору. 

Определением суда от 05.08.2025 производство по делу по иску ФИО1 к ООО СЗ «Парус-М» в части требований об обязании передать истцу квартиру № 103 в доме на пересечении ул. 

<

адрес> и ул. 

<

адрес> в г. Архангельске прекращено в связи с отказом истца от указанной части иска.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласился. 

Пояснил, что по условиям Договора застройщик принял на себя обязательства передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок до 01.04.2025, однако заранее приступил к передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства. 

04.06.2024 истцу было направлено сообщение о готовности передачи объекта долевого строительства, которое было получено адресатом 05.06.2024, однако ответа на сообщение от истца не последовало, к осмотру Объекта истец не приступил. 

30.07.2024 истцу было повторно направлено сообщение о готовности передачи объекта долевого строительства, которое было получено адресатом 03.08.2024.

Осмотр объекта долевого строительства по Договору состоялся 16.08.2024. В осмотре участвовал ФИО1, представитель ООО СЗ «Парус-М» ФИО5 и приглашенный истцом инженер технического надзора ФИО2 Последним по результатам осмотра был составлен и направлен в адрес застройщика акт от 16.08.2024, в котором указаны выявленные недостатки: фрагментарное отслоение штукатурного слоя в ванной комнате. Коррозия на перемычке дверного проема над входной дверью. Коррозия на перемычке дверного проема в коридоре. Необходимость очистки ограждающих конструкций от следов строительных смесей. Усадочная трещина на перегородке слева от оконного блока. Необходимость замены нижнего уплотнителя контура коробки входной двери слева. Окалины снаружи нижнего стеклопакета оконного блока в спальне. Необходимость очистки и регулировки всех изделий – ПВХ. 

Указанные замечания не являлись существенными, препятствующими подписанию истцом акта приема – передачи объекта. Вместе с тем, для подписания акта приема – передачи объекта истец в течение 5 рабочих дней со дня подписания акта осмотра в офис застройщика не явился. 

В связи с уклонением истца от принятия объекта долевого участия по Договору истцом, застройщиком ООО СЗ «Парус-М» 29.11.2024 составлен односторонний акт приема – передачи к договору участия в долевом строительстве № ПМ/А/КВ-Е8-103 от 25.03.2022. 

29.12.2024 в адрес ООО СЗ «Парус-М» поступила претензия истца, содержащая требование об устранении выявленных недостатков, указанных в акте от 16.08.2024. 

Получив претензию истца, застройщик с привлечением подрядных организаций (ООО «Завод окон», ИП ФИО6, ИП «ФИО7) приступил к устранению недостатков. ООО «Завод окон» 20.01.2025 устранены замечания (окалины снаружи нижнего стеклопакета оконного блока в спальне), что подтверждается актом выполненных работ от 20.01.2025. ИП ФИО8 28.01.2025 устранены недостатки (фрагментарное отслоение штукатурного слоя в ванной комнате; коррозия на перемычке дверного проема над входной дверью; коррозия на перемычке дверного проема в коридоре; очистка ограждающих конструкций от следов строительных смесей; усадочная трещина на перегородке слева от оконного блока; комплексная очистка и регулировка всех изделий ПВХ), что подтверждается актом выполненных работ от 28.01.2025. ИП ФИО6 выполнены работы по замене нижнего уплотнительного контура коробки входной двери, замятие коробки входной двери внутри слева), что подтверждается актом от 16.01.2025.

Вместе с тем истец за получением ключей от квартиры не являлся, получил ключи от квартиры, а также документацию на индивидуальные приборы учета только после обращения с иском в суд 11.04.2025. На основании одностороннего акта приема-передачи квартиры истец 09.07.2025 зарегистрировал в Едином реестре недвижимости свое право собственности на квартиру.

При данных обстоятельствах, представитель ответчика полагал, что истец в отсутствие законных оснований уклонялся от принятия объекта долевого строительства в собственность, в целях получения необоснованных выгод в виде неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, что свидетельствует о его злоупотреблении правом, в удовлетворении иска просил отказать. Обращал внимание, что требование истца о взыскании неустойки за не направление ответа на претензию и расчет неустойки от цены объекта долевого участия не основаны на законе. Требование о взыскании компенсации морального вреда необоснованно, поскольку срок принятия объекта по Договору затянут вследствие поведения самого истца, который уклонялся от подписания акта-приема передачи объекта по Договору.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебном заседании пояснил, что он является инженером технического надзора, оказывает, в том числе, профессиональную помощь в приемке квартир в новостройках. 16.08.2024 по заказу истца он участвовал в осмотре объекта долевого участия в строительстве, предусмотренного Договором. Выявленные им недостатки зафиксированы в акте, который им по электронной почте были направлены заказчику ФИО1 и застройщику – ООО СЗ «Парус-М». Пояснил, что выявленные им недостатки не являлись существенными замечаниями, препятствующими приемке Объекта, не требуют длительного времени и значительных финансовых средств для их устранения.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Завод окон», ИП ФИО6, ИП ФИО7, извещенные о рассмотрении дела в судебное заседание не явились.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, - регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно части 5 названной статьи Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что 25.03.2022 между ООО СЗ «Парус-М» и ФИО1 заключен договор № ПМ/А/КВ-К8-103 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома (далее - Договор). Согласно условиям Договора ООО СЗ «Парус-М» приняло на себя обязательства осуществить строительство многоэтажного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пересечение ул. 

<

адрес> и ул. 

<

адрес> (далее - Дом). Указанный адрес является строительным адресом дома. По завершении строительства дому будет присвоен постоянный адрес. Объектом долевого строительства по Договору является жилое помещение - квартира № 

<

адрес>, которая расположена в доме на 1 этаже (далее – Объект). Общая проектная площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 27,06 кв.м.

В соответствии с п. 2.5 Договора Застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства до 01.04.2025. 

Застройщик заранее приступил к передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства. 

В силу п. 7.4 Договора участник долевого строительства обязан приступить к приемке объекта долевого участия в строительстве в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления (сообщения) застройщика. 

04.06.2024 ООО СЗ «Парус-М» направило истцу сообщение о готовности передачи объекта долевого строительства, которое было получено адресатом 05.06.2024, однако в установленный срок к приемке Объекта не приступил, ответ на сообщение не направил. 

30.07.2024 истцу было повторно направлено сообщение о готовности передачи объекта долевого строительства, которое было получено адресатом 03.08.2024.

Осмотр Объекта долевого участия в строительстве состоялся только 16.08.2024. 

В осмотре участвовал ФИО1, представитель ООО СЗ «Парус-М» ФИО5 и приглашенный истцом инженер технического надзора ФИО2 («Госприемка»). Последним был составлен и направлен в адрес ФИО1 и ООО СЗ «Парус-М» акт о выявленных недостатках от 16.08.2024 

В акте указаны следующие недостатки: Фрагментарное отслоение штукатурного слоя в ванной комнате. Коррозия на перемычке дверного проема над входной дверью. Коррозия на перемычке дверного проема в коридоре. Необходимость очистки ограждающих конструкций от следов строительных смесей. Усадочная трещина на перегородке слева от оконного блока. Необходимость замены нижнего уплотнителя контура коробки входной двери слева. Окалины снаружи нижнего стеклопакета оконного блока в спальне. Необходимость очистки и регулировки всех изделий – ПВХ. 

Согласно п. 7.5 Договора при наличии у Участника долевого строительства существенных замечаний к Объекту, он указывает их в Смотровом листе. Существенные замечания, принятые застройщиком в качестве таковых, подлежат устранению Застройщиком своими силами, либо силами третьих лиц по поручению (требованию) Застройщика в разумный срок.

Согласно пункту 7.6 Договору при отсутствии замечаний к Объекту долевого строительства либо по устранению замечаний, принятых застройщиком в полном объеме, Участник долевого строительства подписывает смотровой лист, чем подтверждает соответствие построенного объекта условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Участник долевого строительства обязуется подписать акт приема-передачи Объекта долевого строительства в течение 5 рабочих дней с момента подписания Смотрового листа без замечаний (пункт 7.7 Договора).

Из составленного инженером технического надзора ФИО2 акта от 16.08.2024 и его пояснений, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что выявленные недостатки не являлись существенными. Таким образом, они не препятствовали подписанию сторонами акта приема – передачи Объекта.

Вместе с тем, для составления акта приема – передачи объекта истец в офис застройщика в установленный срок не явился.

Доводы представителя истца о том, что истец ожидал приглашения на повторный осмотр, который должен был состояться после устранения недостатков, судом отклоняются, поскольку предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ оснований отказаться от подписания передаточного акта судом не установлено. Доказательств того, что выявленные 16.08.2024 недостатки являлись существенными, препятствующими использованию Объекта по назначению, участник долевого строительство имел правовые основания отказаться от подписания передаточного акта, стороной истца суду не представлено, судом не установлено.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 пояснила, что 16.08.2024 присутствовала при осмотре Объекта. Привлеченный к осмотру с их стороны эксперт выявил небольшие недостатки, которые со слов представителя застройщика будут устранены в течение 6 месяцев. Однако после осмотра им не звонили, на повторный осмотр не приглашали.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что он участвует в осмотрах передаваемых участникам долевого строительства объектов в качестве представителя застройщика ООО СЗ «Парус-М». 16.08.2024 он предоставлял к осмотру квартиру № 

<

адрес> в жилом доме по адресу: г. Архангельск, ул. 

<

адрес>, д. 

<

адрес> ФИО1 ФИО1 явился на осмотр в сопровождении эксперта и своей родственницы. Каких-либо существенных замечаний к Объекту они не имели. После осмотра объекта участник долевого строительства все вопросы, связанные с устранением недостатков, должен решать с застройщиком. Он не правомочен разрешать такие вопросы, каких-либо разъяснений относительно повторного осмотра не давал. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснила, что является специалистом ООО СЗ «Парус-М», к ее компетенции относится подписание от имени Общества актов приема – передачи к договорам долевого участия в строительстве. В конце ноября 2024 г. в офис застройщика явился ФИО1, которому ею был вручен односторонний акт приема – передачи Объекта долевого строительства. За составлением двустороннего акта приема-передачи, получением ключей ранее он к застройщику не обращался. Получив акт от 29.11.2024, ФИО1 от получения ключей от квартиры отказался. Пояснил, что в отсутствие юриста подписывать какие-либо документы не будет.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО11 пояснила, что ФИО1 и ФИО9 в ноябре 2024 года обратились к ней за юридической помощью, пояснив, что застройщик отказывается передавать им объект долевого строительства, ключи от квартиры. Она рекомендовала им без согласования с ней не подписывать каких-либо документов, подготовила от имени ФИО1 претензию от 25.12.2024 в адрес застройщика, ответ на которую застройщиком не дан. 

Показания свидетелей принимаются судом в качестве допустимых доказательств. Вместе с тем суд критически относится к показаниям свидетеля ФИО9, поскольку они противоречат показаниям допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО5, полномочия которого ограничены составлением актов осмотра передаваемых застройщиком объектов долевого участия в строительстве.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Пунктом 7.8 Договора предусмотрено, что в случае неявки Участника долевого строительства в течение 5 рабочих дней со дня подписания Смотрового листа без замечаний для подписания Акта приема-передачи, Объект долевого строительства признается принятым Участником долевого строительства без претензий на 6 (шестой) рабочий со дня подписания Участником долевого строительства Смотрового листа без замечаний, о чем Застройщик составляет односторонний Акт передачи.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022 г. предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 6).

Во исполнение п. 6 ч. 1 ст. 18 указанного Федерального закона 23.03.2022 Правительством Российской Федерации принято постановление № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее - Постановление № 442), которое вступило в силу 25.03.2022.

Пунктом 1 Постановления № 442 (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) установлено, что в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31.12.2023 включительно передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта (подпункт "в");

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (подпункт "г");

при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением (подпункт "д");

застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста (подпункт "е");

в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (подпункт "ж");

требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства (подпункт "з");

в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте "з" настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (подпункт "и");

техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства (подпункт "л").

В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ФИО1 после осмотра, состоявшегося 16.08.2024, необоснованно уклонился от подписания акта приема - передачи квартиры, в связи с чем у застройщика имелись предусмотренные ч. 6 ст. 8 Закона основания для составления одностороннего акта от 29.11.2024 передачи объекта долевого строительства к договору № ПМ/А/КВ-Е8-103 от 25.03.2022. Акт составлен в соответствии с действующим законодательством и не ущемляет права истца как потребителя. Доказательств, подтверждающих наличие недостатков, делающих объект долевого участия непригодным для использования по назначению, суд не находит.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

29.12.2024 в адрес ООО СЗ «Парус-М» поступила претензия истца, содержащая требование об устранении недостатков, указанных в акте от 16.08.2024. 

Получив претензию истца, застройщик с привлечением подрядных организаций (ООО «Завод окон», ИП ФИО6, ИП «ФИО7) приступил к устранению недостатков. 

16.01.2025 ИП ФИО6 выполнены работы по замене нижнего уплотнительного контура коробки входной двери, замятие коробки входной двери внутри слева), что подтверждается подписанным ООО СЗ «Парус-М» и ИП ФИО6 актом от 16.01.2025.

20.01.2025 ООО «Завод окон» устранены замечания (окалины снаружи нижнего стеклопакета оконного блока в спальне), что подтверждается подписанным ООО СЗ «Парус-М» и ООО «Завод окон» актом выполненных работ от 20.01.2025. 

28.01.2025 ИП ФИО8 устранены недостатки (фрагментарное отслоение штукатурного слоя в ванной комнате; коррозия на перемычке дверного проема над входной дверью; коррозия на перемычке дверного проема в коридоре; очистка ограждающих конструкций от следов строительных смесей; усадочная трещина на перегородке слева от оконного блока; комплексная очистка и регулировка всех изделий ПВХ), что подтверждается подписанным ООО СЗ «Парус-М» и ИП ФИО8 актом выполненных работ от 28.01.2025. 

Стоимость устранения недостатков составила 16 510 руб. 00 коп.

Таким образом, недостатки, требование об устранении которых указаны в претензии истца от 29.12.2024, по состоянию на 28.01.2025 устранены в полном объеме.

Согласно представленному ответчиком акту ключи от квартиры, а также документация на индивидуальные приборы учета получена истцом после его обращения с иском в суд - 11.04.2025.

Вместе с тем, доказательств имевших место ранее обращений истца в ООО СЗ «Парус-М» за получением ключей от квартиры, отказа ответчика от выдачи ключей стороной истца суду не представлено. 

При данных обстоятельствах, доводы истца о том, что ответчик уклонялся от передачи ему Объекта долевого строительства, судом отклоняются.

Согласно представленной застройщиком выписки право собственности на Объект долевого строительство зарегистрировано истцом в Едином реестре недвижимости 09.07.2025 (свидетельство о регистрации № 29:22:023008-790-29/188/2025-1) на основании составленного застройщиком одностороннего акта приема-передачи квартиры от 29.11.2024.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Законом № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень оснований для взысканий неустойки, который не предусматривает ответственности застройщика за не направление ответа на претензию.

Установлено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (часть 8).

Ответчиком доказано и истцом не оспаривается, что содержащееся в претензии от 29.12.2024 требование об устранении недостатков застройщиком исполнено. 

При данных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования истца о привлечении ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки и штрафа за не направление ответа на претензию суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Закона о защите прав потребителей, разъяснениями, содержащимся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», основанием для взыскания компенсации морального вреда является факт нарушения прав потребителя.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец в отсутствие к тому законных оснований уклонялся от принятия Объекта долевого строительства в свою собственность. Доводы представителя истца об отказе застройщика передать ключи от квартиры не нашли своего объективного подтверждения. Фактов нарушения прав потребителя застройщиком судом не установлено. 

При данных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования истца о взыскания с ответчика компенсации морального вреда суд также не усматривает.

В силу изложенного исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «Парус-М» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Парус-М» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.С. Вербина

Решение в окончательной форме изготовлено 15 августа 2025 г.

Председательствующий М.С. Вербина