Дело № 2-236/25

23RS0036-01-2024-008890-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2025 года г. Краснодар 

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего – судья Прибылов А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5,

с участием: 

представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО6,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Европа Девелопмент» о защите прав потребителя и встречному иску ООО «Европа Девелопмент» к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Европа Девелопмент» о защите прав потребителя, в котором просит с учетом уточненных требований: 

- признать недействительным п. 11.3 Договора участия в долевомстроительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019, устанавливающийдоговорную подсудность, на основании ч. 11 п. 2 ст. 16 и п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

- взыскать с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены договора 1 729 246,30 рублей на основании п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- взыскать с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя вразмере 4 881 170,00 рублей на основании п. 3 ст. 31 и п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

- взыскать с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 205 009,14 рублей на основании ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- взыскать с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 151 ГК РФ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по защите прав потребителей»; 

- взыскать с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 73 139,30 рублей;

- признать недействительными (незаконными) пункты 8.10, 11.1, 11.2 Договора участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019 на основании ч. 11 п. 2 ст. 16 и п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

- взыскать с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 штраф в размере 50% от суммы иска за неудовлетворение в добровольномпорядке требований потребителя в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «Озащите прав потребителей»;

- взыскать с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 140 000 рублей оплаченные за судебную экспертизу. 

Исковое заявление мотивировано несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по передаче объекта (квартиры) на основании договора от 21.06.2019 № МГ6-92-165К/2 участия в долевом строительстве, обнаружении при осмотре квартиры истцом многочисленных недостатков, которые ответчиком не были устранены. Направленная истцом в адрес ответчика претензия о выплате неустойки оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Представитель ООО «Европа Девелопмент» обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 и ФИО4, в котором просило взыскать с ФИО1 и ФИО4 в пользу ООО «Европа Девелопмент» стоимость разницы проектной и фактической площадью квартиры в размере 189 108 рублей; неустойку за пользование чужими денежными средствами за период с 16.04.2024 по 18.09.2024 в размере 13 449 рублей 40 коп.; сумму государственной пошлины в размере 6 673 рублей; в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Европа Девелопмент» просила отказать.

Встречный иск мотивирован тем, что ФИО1 и ФИО4 намеренно уклоняются от подписания акта приема-передачи квартиры, затягивая время для передачи объекта недвижимости, ради своей выгоды.

Согласно ст. 137 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском, при этом встречный иск должен отвечать условиям, установленным статьей 138 данного Кодекса, то есть быть направленным к зачету первоначального требования; его удовлетворение должно полностью или в части исключать удовлетворение первоначального иска; иметь взаимную связь с первоначальным иском; их совместное рассмотрение должно привести к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

Судом установлено, что имеется взаимная связь между встречным и первоначальным исками, их совместное рассмотрение возможно. Принятие встречного иска приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Кроме того, в случае удовлетворения встречного иска исключается полностью удовлетворение первоначального иска, в связи с чем, суд счёл необходимым принять встречное исковое заявление к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца первоначальные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Европа Девелопмент» по первоначальному иску в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска, просила удовлетворить встречные исковые требования.

Истец ФИО1 и ответчик по встречному иску ФИО4 в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем, с согласия лиц, участвующих в деле, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

На основании ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что между ООО «Европа Девелопмент» (Застройщик) и ООО «ОДПС» (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019.

Согласно п. 11.3 указанного договора установлена договорная подсудность разрешения споров между сторонами по месту нахождения застройщика.

22.03.2021 между ООО «ОДПС» (Цедент) и ООО «Титан» (Цессионарий), ООО «Европа Девелопмент» (Застройщик) заключили договор уступки права требования и перевода долга № б/н по договору участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019.

Согласно п. 1.2 указанного договора Цеденту (ООО «ОДПС») принадлежит право требования к Застройщику (ООО «Европа Девелопмент») на 30 квартир, общей площадью – 1 147,57 кв.м в многоквартирном 2-секционном жилом доме Квартал 3 литер 6, расположенный по строительному адресу: РФ, 

<

адрес> на земельном участке площадью 48 486 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0106012:610, а также долг по оплате цены договора участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 5.1 договора уступки права требования и перевода долга № б/н от ДД.ММ.ГГГГ все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, связанным с исполнением настоящего договора, будут разрешаться в претензионном порядке, а при недостижении соглашения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

07.04.2021 между ООО «Европа Девелопмент» (Застройщик) и ООО «Титан» (Участник долевого строительстваа) заключено дополнительное соглашение № 3, согласно которому в п. 2.3 договора участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019 внесены изменения по сроку ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, а именно не позднее 28.12.2022.

Вместе с тем, истец просит признать данный пункт договора недействительным, поскольку на основании п. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ограничивающие право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 этого Закона, являются ничтожными.

В соответствии с п. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора. 

Установлено, что настоящий иск подан истцом по месту его жительства, что предусмотрено п. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и п. 7 ст. 29 ГПК РФ.

Следовательно, п. 11.3 договора участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019 нарушает права истца, в связи с чем, суд признает его незаконным.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании между ФИО4, ФИО1 (Цессионарий) и ООО «Титан» (Цедент) заключен договор уступки прав требования № 164/6 от 06.04.2022 по договору участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019 (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора предметом настоящего Договора является уступка Цедентом Цессионарию принадлежащего Цеденту по Договору участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019, права требования к ООО «Европа Девелопмент», именуемому в дальнейшем «Застройщик».

Согласно п. 1.2. Договора цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования к Застройщику на 

<

адрес> на 16-м этаже секции 1, проектной (плановой) площадью - 47,39 кв.м., находящуюся в 2-секционном жилом доме Квартал № 3 Литер 6, общая площадь 22 791,26 кв.м., расположенном по строительному адресу: РФ, 

<

адрес>, уч. 39/1 (земельный участок общей площадью 48486 кв.м. с кадастровым номером №).

Согласно справке № б/н от 06.05.2022, выданной ООО «Титан», установлено, что оплата цены договора в размере 4 881 170 рублей 00 копеек производится в следующем порядке: 

- сумма в размере 39 031 рублей 40 копеек истец оплачивает за счет собственных средств в течение 5 банковских дней с даты зачисления средств материнского капитала на счет ответчика;

- сумма в размере 693 144 рублей 10 копеек истец оплачивает за счет средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса, в установленные законом сроки;

- сумма в размере 4 148 994 рублей 50 копеек истец оплачивает за счет кредитных средств, предоставляемых Банком ВТБ, на основании кредитного договора 

<

***> от 06.04.2022.

03.06.2023 ФИО1 и ФИО4 в рамках мероприятия по обеспечению жильем молодых семей федерального проекта Содействие субъекта Российской Федерации в реализации полномочий по оказанию государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы РФ «Общедоступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» получено свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилого строительства № 085 на сумму 2 843 820 рублей 00 копеек.

Согласно справке ПАО Сбербанка № 8619/0160 от 19.05.2023 сумма субсидий в размере 2 843 820 рублей перечислена в счет погашения задолженности Кредитного договора 

<

***> от 06.04.2022.

Согласно справке ПАО ВТБ от 19.06.2024 остаток основного долга по кредиту составил 1 239 862 рублей 48 копеек.

Обязательства истцом исполнены в полном объеме и в установленные сроки, однако застройщик обязательства по передаче объекта долевого строительства соответствующего качества по настоящее время не исполнил.

Согласно подп. 7.3 Договора долевого участия после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязан передать Объект долевого строительства в срок, указанный в подп. 2.3 настоящего Договора.

В соответствии с подп. 2.3 договора участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019 Застройщик обязуется построить (создать) Многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее 28 декабря 2021 года, и передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Обязанность по передаче Объекта долевого строительства может быть исполнена Застройщиком досрочно».

Согласно подп. 7.4 Договора долевого участия застройщик не менее, чем за 1 (один) месяц до наступления, установленного в подп. 2.3. настоящего Договора срока передачи Объекта долевого строительства, обязан направить Участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с настоящим Договором и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить Участника долевого строительства о необходимости принятия Объекта долевого строительства и о последствиях бездействия Участника долевого строительства, предусмотренных в подп. 7.7. настоящего Договора».

В соответствии с подп. 7.7 Договора долевого участия участник долевого строительства до подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в подп. 8.1 настоящего Договора, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения Застройщиком обязанностей, вытекающих из несоответствия качества Объекта долевого строительства условия договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с подп. 7.5 Договора долевого участия сообщение, указанное в подп. 7.4 настоящего Договора, должно быть вручено Участнику долевого строительства лично под расписку или направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в разделе 15 настоящего Договора (ООО «Европа Девелопмент», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 231201001, адрес: 350059, 

<

адрес>, ул. им. Селезнева, 

<

адрес>, пом.3/9; ООО «ОДПС», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 231101001, адрес: 

<

адрес>, офис 510).

Согласно пункту 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечение других лиц простроить (создать) объект капитального строительства и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, при условии выполнения участником долевого строительства условия об оплате цены договора, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки согласно условиям договора и принять объект долевого строительства при условии получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

07.04.2021 между ООО «Европа Девелопмент» и ООО «Титан» подписано дополнительное соглашение № 3 к Договору участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019, в соответствии с которым установлено, что «Пункт 2.3. Договора изложить в следующей редакции: «2.3. Застройщик обязуется построить (создать) Многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее 28 декабря 2022 года, и передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Обязанность по передаче Объекта долевого строительства может быть исполнена Застройщиком досрочно».

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального смысла условий, указанных в пп. 2.3, 7.3, 7.4 Договора, суд приходит к выводу о том, что по условиям договора у застройщика возникла обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 28.12.2022.

Из ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости введен в эксплуатацию 16.06.2023, что подтверждается разрешением № 23-43-255-2023, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Ответчик по первоначальному иску уведомил всех дольщиков в телефонном режиме, а также направил приглашение на подписание акта приема передачи.

Вместе с тем, представитель истца по первоначальному иску в своих доводах указал, что согласно документам, приложенным ответчиком по первоначальному иску к встречному исковому заявлению в качестве доказательства направления уведомления о готовности квартиры в адрес ФИО2 и ФИО3 с трек номерами 3593187895145 и 35093187895084 установлено, что направлено уведомление по почте России по адресу, не соответствующему фактическому адресу проживания ФИО2 (почтовое отправление по адресу: 

<

адрес> при том, что ФИО2 и ФИО3 в договоре участия в долевом строительстве от 21.06.2019 № указывали адрес регистрации: 

<

адрес>, корпус 3 

<

адрес>).

08.09.2023 ООО «Европа Девелопмент» вручено под личную подпись ФИО1 уведомление о завершении строительства и проведении осмотра объекта долевого строительства (исх.№ б/н от 17.06.2023).

Следовательно, уведомил застройщик о готовности объекта только 08.09.2023.

Односторонний акт ООО «Европа Девелопмент» (трек № и №) направил также по некорректному адресу: 

<

адрес>.

Согласно доводам представителя ответчика по первоначальному иску истцу направлено уведомление ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленный дополнительным соглашением срок, однако ФИО2 и ФИО3 проигнорировали данное уведомление. При этом истцы по встречному иску посредством телефонной связи отказались выполнить доплату в связи с увеличением площади объекта до 49,43 кв.м., ООО «Европа Девелопмент» был вынужден составить односторонний акт 

<

адрес>.

Вместе с тем, судом установлено, что застройщик 16.06.2023 закончил строительство объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, корпус 6, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования 

<

адрес>.

08.09.2023 ООО «Европа Девелопмент» вручено под личную подпись ФИО1 уведомление о завершении строительства и проведении осмотра объекта долевого строительства (исх. № б/н от 17.06.2023).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее - Закон № 214-ФЗ), участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства лишь в одном случае - когда качество передаваемого объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта (или иного документа о передаче объекта долевого строительства) вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта (или иного документа о передаче объекта долевого строительства) до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ст. 7 Закона № 214-ФЗ, а именно безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов дольщика на устранение недостатков.

Представитель истца по первоначальному иску в своих доводах указал, что согласно документам, приложенным ответчиком по первоначальному иску к встречному исковому заявлению в качестве доказательства направления уведомления о готовности квартиры в адрес ФИО2 и ФИО3 с трек номерами 3593187895145 и 35093187895084 установлено, что направлено уведомление по почте России по адресу, не соответствующему фактическому адресу проживания ФИО2 (почтовое отправление по адресу: 

<

адрес> при том, что ФИО2 и ФИО3 в договоре участия в долевом строительстве от 21.06.2019 № 164/6 указывали адрес регистрации: 

<

адрес>, корпус 3 

<

адрес>).

11.09.2023 истец прибыл на осмотр и принятие объекта. Однако при осмотре помещения были обнаружены многочисленные недостатки, в связи с чем 11.09.2023 ответчику было вручено претензионное письмо (вх. № СД-4) с требованием устранить недостатки в течение 10 рабочих дней.

18.10.2023 истец вновь прибыл на осмотр и принятие объекта, однако при осмотре помещения вновь были обнаружены многочисленные недостатки, о чем 18.10.2023 ответчику вручено претензионное письмо (вх. № ОГ-11) с требованием устранить недостатки в разумный срок. Недостатки не были устранены.

12.12.2023 при повторном осмотре квартиры, истцом были выявлены многочисленные дефекты (несоответствие объекта, предъявляемым требованиям к качеству), что отражено в акте осмотра квартиры и выявленных недостатков. Представители застройщика от подписания акта отказались.

09.01.2024 ответчику вручено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства в срок 10 (десять) календарных дней с момента получения настоящего требования, с просьбой уведомить о дате, времени приятия объекта по результатам устранения выявленных сторонами недостатков, а также с указанием на то, что от подписания акта приемки квартиры до момента устранения выявленных недостатков объекта недвижимости истец отказывается, в виду несоответствия квартиры требованиям Договора. Кроме того, в случае, если выявленные недостатки не будут устранены в установленные сроки, истец будет вынужден устранить данные недостатки самостоятельно с привлечением третьих лиц и потребовать от Застройщика возмещения своих расходов, произведенных на устранение дефектов.

Руководствуясь п. 5.1.6 Договора долевого участия застройщик обязуется обеспечить устранение недостатков и дефектов Объекта долевого строительства, обнаруженных в ходе его строительства и приемки-передачи его Участнику долевого строительства.

Согласно п. 8.1 Договора долевого участия качество Объекта долевого строительства, который будет передан Застройщиком Участнику долевого строительства по настоящему Договору, должно соответствовать утвержденной проектно - сметной документации на Многоквартирный дом, ГОСТам, требованиям настоящего Договора, техническим и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям в области строительства».

Пунктом 8.2 Договора долевого участия установлено, что гарантийный срок (период) на Объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 8.5 Договора долевого участия если в Гарантийный период обнаружатся дефекты, препятствующие нормальной эксплуатации Объекта долевого строительства, то Участник долевого строительства обязан незамедлительно уведомить Застройщика и эксплуатирующую организацию об обнаружении дефектов. Для участия в составлении рекламационного акта, фиксирующего дефекты, согласования порядка и сроков их устранения, Застройщик обязан направить своего представителя не позднее 3 (трех) дней с момента получения письменного извещения Участника долевого строительства или эксплуатирующей организации. Гарантийный период продлевается соответственно на период устранения дефектов.

Согласно п. 8.6 Договора долевого участия если надлежаще уведомленный представитель Застройщика не прибудет в установленный срок, либо откажется от устранения дефектов, то Участник долевого строительства или эксплуатирующая организация вправе самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, устранить выявленные дефекты и потребовать от Застройщика возмещения своих расходов, произведенных на устранение дефектов. В этом случае, участник долевого строительства или эксплуатирующая организация подтверждает произведенные затраты путем предоставления договоров, счетов-фактур и иных документов, подтверждающих затраты, связанные с устранением дефектов.

В соответствии с п. 8.7 Договора долевого участия независимо от подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства, Застройщик не освобождается от гарантийных обязательств, взятых на себя в соответствии с условиями настоящего Договора.

Заявленные требования по устранению недостатков застройщиком проигнорированы и не удовлетворены. Доказательств обратного суду не представлено.

07.03.2024 ответчику направлено досудебное требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, которое получено ответчиком 13.03.2024, что подтверждается квитанцией и описью вложения почты России и отчетом об отслеживании почтовой корреспонденции 35006385300236, согласно которой ответчик по первоначальному иску получил досудебную претензию 13.03.2024. Согласно досудебного требования истец требует: выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в сумме 364 460,69 рублей 69 копеек; соразмерно уменьшить цену договора на сумму 500 000 рублей или возместить расходы участника долевого строительства на устранение недостатков своими силами в размере 500 000 рублей в течение десяти рабочих дней с момента предъявления настоящего требования.

Однако досудебные требования ответчик по первоначальному иску проигнорировал. 

Таким образом, застройщик обязательства, предусмотренные условиями договора о передаче объекта в установленный договором срок, не выполнил, в срок до 28.12.2022 объект дольщику не передал, до настоящего времени акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Для полного и объективного рассмотрения дела по ходатайству представителя истца определением суда от 24.10.2024 назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, по результатам которой согласно экспертному заключению ООО «Центр экспертиз «Правовой Аспект» – эксперта ФИО8 № от 28.04.2025, качество объекта квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>1, корпус 6, 

<

адрес> материалов использованных для строительства не соответствует нормативным требованиям: пп. 9.2.1, 9.2.4, Приложение X СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающиеконструкции» Актуализированная редакция СНиП 3.03.01 -87; п. 18.4 СП 30.13330.2020 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализациязданий»; п. 5.2.10 ГОСТ 25772-2021 «Ограждения металлические лестниц, балконов, крыш, лестничных маршей и площадок. Общие технические условия»; п. 5.1.3 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия». При этом эксперт отметил, что в случае выравнивания прямолинейности поверхности железобетонных стен и стен из блочной кладки увеличится толщина штукатурного слоя, соответственно площадь квартиры уменьшится на 2,85 м2.

По результатам математических вычислений экспертом определено, что рыночная стоимость устранения выявленных несоответствий (недостатков) объекта (с учётом) стоимости работ и используемого материала, оборудования) при условии привлечения третьих лиц для устранения несоответствий (недостатков) насчитывает 1 729 246 рублей 30 копеек.

Дефекты, определенные в процессе визуальных исследований и инструментальных измерений экспертного осмотра, имеются в ранее заявленных в досудебном порядке (претензии от 11.09.2023 и от 18.10.2023), а также отраженных в акте осмотра квартиры и выявленных недостатков от 12.12.2023.

Судом не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, на основании которого можно усомниться в правильности или обоснованности заключения эксперта ФИО9 Неясности, неточностей, противоречий или неполноты в заключении эксперта не имеется. Компетентность, беспристрастность и выводы эксперта сомнений не вызывают. Оснований не доверять результатам экспертного заключения у суда не имеется. Подлежащие доказыванию обстоятельства (качество объекта квартиры и материалов, использованных для строительства, а также рыночная стоимость устранения выявленных несоответствий объекта) может быть подтверждено только заключением эксперта.

Принимая во внимание указанное экспертное заключение, которым установлено, что в случае выравнивания прямолинейности поверхности железобетонных стен и стен из блочной кладки увеличится толщина штукатурного слоя, в связи с чем площадь квартиры уменьшится на 2,85 м2, таким образом, встречное исковое требование ООО «Европа Девелопмент» о взыскании с ФИО1 и ФИО4 стоимости разницы проектной и фактической площадью квартиры (2,83 м2) в размере 189 108 рублей удовлетворению не подлежит, следовательно, производные от него требования в части взыскания неустойки за пользование чужими денежными средствами, государственной пошлины также не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, согласно локально сметного расчета выполненного экспертом, стоимость ремонтно-строительных работ и затрат по привидению в соответствие жилого помещения составляет 1 729 246,30 рублей, которая подлежит взысканию с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 

Согласно условиям договора застройщик в срок до 28.11.2023 должен уведомить дольщика о необходимости принятия объекта долевого строительства и в срок до 28.12.2023 передать объект дольщику.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан оплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 года № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

С учетом изложенного при расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, следует определить ключевую ставку, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры.

Учитывая тот факт, что ответчиком было допущено нарушение срока передачи объекта долевого строительства, в соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ суд находит требование истца о взыскании с ответчика неустойки законным и обоснованным.

Суд проверил расчет неустойки, предоставленный истцом, и признал его арифметически и методически неверным. 

Поскольку застройщиком нарушен предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства неустойка (пени) за период с 29.12.2023 по 25.06.2023 в размере 205 009 руб. 14 коп. подлежит взысканию с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона (п. 3 ст. 31 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования (п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей).

Согласно расчету, представленному ФИО1, неустойка за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя составляет 4 881 170 рублей. 

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с аб. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с учетом того факта, что ФЗ «О защите прав потребителей» не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер процентов (пени, неустойки) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения. 

В соответствии с п. 75 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям в п. 71 постановления Пленума № 7 при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

При сложившихся правоотношениях сторон и положению на рынке недвижимости, взыскание неустойки в полном объеме может привести к ущемлению прав участников долевого строительства в пользу одного из них, что затронет интересы и иных дольщиков и может привести к нарушению экономического баланса интересов участников гражданского оборота. Будут нарушены интересы дольщиков другого объекта капитального строительства, возводимого застройщиком. Все дольщики находятся в равных условиях, выплата неустоек производится за счет средств других дольщиков и может повлечь за собой невозможность окончания всех необходимых работ для окончания строительства и получения разрешения на ввод строящихся домов. 

Суд учитывает баланс интересов сторон, компенсационный характер взыскиваемых сумм и размер основного обязательства, а также принцип соразмерности последствиям неисполнения обязательств ответчиком по первоначальному иску, и приходит к выводу, что заявленный истцом размер неустойки подлежит уменьшению до 300 000 рублей.

Истцом также заявлено требование о компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.

Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В соответствии со статьей 1101 ГК РФ, размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

В соответствии с разъяснениями в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.96.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно статье 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

С учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, характера причиненных потребителю физических и нравственных страданий, суд полагает чрезмерно завышенным заявленный размер компенсации, и полагает возможным взыскать сумму компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того заявлялось ли такое требование суду.

Верховным Судом РФ разъяснено, что сумма штрафа подлежит взысканию в любом случае при удовлетворении требований потребителя.

Таким образом, при взыскании с исполнителя в пользу потребителя денежных сумм, связанных с восстановлением нарушенных прав последнего, в силу прямого указания закона суд должен разрешить вопрос о взыскании с виновного лица штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. 

Суд считает необходимым взыскать с ответчика по первоначальному иску в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя по договору.

С учетом того, что штрафная неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения кредитора, суд исходя из конкретного периода нарушения и отсутствия доказательств необратимых последствий для истца, посчитал необходимым применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации для снижения размера штрафа в пользу потребителя до 500 000 рублей.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 70 000 рублей, что подтверждается договором об оказании юридических услуг от 14.06.2024 и распиской; за услуги ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» по подготовке заключения по проведению правового анализа текста договоров (Договор участия в долевом строительстве, Договор уступки прав права требования) в размере 3 139 руб. 30 коп., а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 140 000 руб.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. 

Решая вопрос о взыскании понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя, суд принимает во внимание фактический объем оказанных представителем услуг, их качество, принцип разумности расходов, время для подготовки искового заявления и документов, занятость представителя истца в судебном заседании, сложность и характер спора.

Учитывая указанные требования, суд считает необходимым взыскать с ответчика по первоначальному иску расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Истцом понесены расходы на проведение судебной экспертизы в размере 140 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 2-3484 от 03.03.2025, а также расходы за услуги ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» по подготовке заключения по проведению правового анализа текста договоров (Договор участия в долевом строительстве, Договор уступки прав права требования) в размере 3 139 руб. 30 коп., что подтверждается заключением специалиста от 23.05.2024.

Данные расходы подлежат взысканию с ООО «Европа Девелопмент» в пользу ФИО1 в полном объеме.

Относительно требования ФИО10 о признании недействительными пунктов 8.10, 11.1, 11.2 Договора участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019 на основании ч. 11 п. 2 ст. 16 и п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, истец обратился в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» для проведения правового анализа представлен Договор № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019 (далее - Договор), заключенный между ООО «Европа Девелопмент» и ООО «Объединенная дирекция по проектированию и строительству», Договор уступки права требования и перевода долга от 22.03.2021 по Договору участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019, Договор уступки права требования № 164/6 от 06.04.2022 по Договору участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от 21.06.2019. ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» в своем ответе разъяснил следующее.

Пунктом 6.1.1 Договора установлено, что Участник долевого строительства обязан компенсировать понесенные Застройщиком расходы по содержанию объекта долевого строительства и доли Участника долевого строительства в общем имуществе Многоквартирного дома с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию до момента подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства, но не более 2 месяцев.

При анализе данного пункта необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

Следовательно, установление обществом в договоре обязанности дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи помещения, то есть до того момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, ущемляет установленные законом права потребителя.

Пунктом 8.10 Договора установлено, что участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, при несоблюдении установленного настоящим

Договором порядка уведомления Застройщика об обнаруженных недостатках либо участия представителя Застройщика в фиксации дефектов, Участник долевого строительства теряет право на предъявление гарантийных требований.

При анализе данного пункта необходимо учитывать, что в соответствии с п. 6 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», в отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 74 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Пунктами 11.1 и 11.2 Договора установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, что в соответствии с ч. 11 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является недопустимым условием.

Пунктом 11.3 Договора установлено, что в случае невозможности разрешения споров после рассмотрения 2 (двух) претензий Стороны передают их на рассмотрение в суд в соответствии с договорной подсудностью по месту нахождения Застройщика.

При анализе данного пункта, необходимо учитывать, что п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является физическое лицо или индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. В соответствии с п.п. 2, п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», данный пункт является недопустимым условием.

Таким образом, указанные пункты ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, в связи с чем суд признает их недействительными на основании положений п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче настоящего искового заявления истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу ст. 17 Закона от 07.02.1992 № 2300-1, ввиду чего с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в установленном размере.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Принимая во внимание, что на основании п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства пропорционально удовлетворенным требованиям имущественного характера (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) в размере 37 343 рубля и неимущественного характера (п. 3 ст. 333.19 НК РФ) в размере 20 000 рублей.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Европа Девелопмент» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.

Признать недействительным (незаконным) п. 11.3 Договора участия в долевомстроительстве № МГ6-92-165К/2 от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающийдоговорную подсудность, на основании ч. 11 п. 2 ст. 16 и п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Признать недействительными (незаконными) пункты 8.10, 11.1, 11.2 Договора участия в долевом строительстве № МГ6-92-165К/2 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании ч. 11 п. 2 ст. 16 и п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Взыскать с ООО «Европа Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, КПП 231001001) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, выдан отделом ФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, в счет уменьшения цены договора 1 729 246 рублей 30 копеек; неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя в размере 300 000 рублей; неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 205 009 рублей 14 копеек; компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.; штраф в размере 500 000 рублей; судебные расходы в общей сумме 213 139 рублей 30 копеек, а всего подлежит взысканию 2 957 394 (два миллиона девятьсот пятьдесят семь тысяч триста девяносто четыре) рубля 74 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать ООО «Европа Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, КПП 231001001) в доход государства государственную пошлину в размере 57 343 (пятьдесят семь тысяч триста сорок три) рубля.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Европа Девелопмент» к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18.08.2025.

Судья А.А. Прибылов