дело № 2-153/2024 (УИД: 50RS0036-01-2023-005208-53) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2024 года г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чернозубова О.В.

при секретаре Кузнецовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что в соответствии с договором купли-продажи от 04.07.2023 он приобрел у ответчика ФИО2 следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; жилой дом площадью 70 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> Свои обязательства перед продавцом ФИО1 выполнил в полном объеме, что подтверждается соответствующей распиской в получении денежных средств. Ответчик же, под надуманным предлогом, избегает исполнения своих обязательств по договору. Не имея законных оснований, ФИО2 подала заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество, чем нарушает права истца на владение и распоряжение приобретенным им имуществом, его право на жилище. Просит зарегистрировать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество: земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> жилой дом площадью 70 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 4-6).

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указала, что 04.07.2023 заключила договор купли-продажи с ФИО1, в соответствии к которым продала принадлежащее ей на праве собственности вышеуказанное имущество: земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом площадью 70 кв.м. с кадастровым номером №. Общая стоимость проданного имущества составила 2 300 000 рублей. До совершения сделки в отношении ФИО2 со стороны третьих лиц были совершены мошеннические действия. Неустановленные лица, в период времени с 07.06.2023 по 04.07.2023, находясь в неустановленном месте, действуя группой лиц по предварительному сговору о хищении чужого имущества из корыстных побуждений путем обмана, позвонили на номер телефона, используемый ФИО2, и, представившись сотрудниками следственного комитета, ввели в заблуждение и убедили ФИО2 взять кредиты на сумму 758 000 рублей в различных банках и внести принадлежащие ей денежные средства на счета неизвестных ей лиц. После чего ФИО2, введенная в заблуждение под угрозой привлечения к уголовной ответственности за пособничество украинским террористам, продала принадлежащий ей земельный участок и внесла полученные ею по сделке денежные средства в размере 2 300 000 рублей на банковские счета неизвестных ей лиц. Таким образом, в результате действий неустановленных лиц, ФИО2 причинен материальный ущерб в особо крупном размере на общую сумму 3 058 000 рублей. ФИО2, находясь под влиянием обмана, психологического давления и угроз со стороны мошенников, совершила сделку на крайне невыгодных условиях. На самом деле стоимость имущества значительно занижена и не соответствует действительной коммерческой стоимости. После того, как ФИО2 осознала, что в отношении неё были совершены мошеннические действия, сразу написала заявление о приостановлении государственной регистрации и незамедлительно обратилась с заявлением в полицию по факту совершения в отношении неё мошеннических действий. Возбуждено уголовное дело №. Постановлением следователя СУ МУ МВД России «Пушкинское» от 06.07.2023 ФИО2 признана потерпевшей. Риелтор, сопровождающий сделку, и покупатель знали о фактической стоимости недвижимого имущества и понимали, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Наличные деньги были переданы продавцу до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества и регистрации перехода права. Кроме того, в указанном доме постоянно проживают дочь и внуки ФИО2, дочь за свой счет строила этот дом. То, что будет проведена сделка по отчуждению указанного имущества, продавец, покупатель и риелтор скрывали от дочери и внуков ФИО2. Просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 (л.д. 22-24).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме; возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика Понизовкиной Е..Ф. на основании доверенности ФИО3 (л.д. 32-33) иск ФИО1 не признала, встречный иск поддержала, просила удовлетворить. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 пояснил, что является риелтором. С ФИО1 знаком давно, с ФИО2 познакомился после её звонка о продаже дома, она самостоятельно обратилась к нему с просьбой о продаже недвижимого имущества. Сумма объекта была назначена ответчицей, изначально она предложила продать имущество за 1 500 000 рублей, на что ФИО4 разъяснил, что сумма слишком мала, и они повысили сумму до 2 300 000 рублей. Объект был размещен на Авито. До ФИО1 обращались и другие покупатели. 04.07.2023 была оформлена сделка между истцом и ответчиком. Расчет был произведен наличным путем в размере 2 300 000 рублей, о чем была составлена расписка. После сделки они поехали и сдали документы в МФЦ для регистрации права собственности. В этот же день 04.07.2023 ФИО1 пришло сообщение о том, что сделка приостановлена. ФИО4 попытался связаться с ФИО2 по телефону, но ему ответил мужчина и сказал, что она с ним разговаривать не будет, т.к. дает показания. С дочкой ФИО2 свидетель не знаком, с зятем ФИО5 знаком. Во время подачи документов в МФЦ с ФИО2 были ее внуки.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснил, что является бывшим зятем ФИО2. ФИО1 знает. О предстоящей сделке он узнал от местных жителей, с ФИО2 свидетель общается, она является бабушкой его детей, но о сделке она ему ничего не говорила. В спорном доме постоянно проживают его дети и бывшая жена. Когда ФИО5 узнал, что ФИО2 продает дом, он приехал с ней, поговорил, и она ему рассказала, что её ввели в заблуждение мошенники и вынудили продать дом. После чего они поехали в полицию писать заявление, все счета были закрыты. ФИО5 звонил ФИО1 и просил всё вернуть на свои места, и вроде как договорились, но впоследствии ФИО1 отказался расторгать сделку. 

Суд, выслушав лиц, участвующих по делу, объяснения свидетелей, исследовав материалы дела, полагает исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, встречный иск ФИО2 удовлетворению не подлежит.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 04.07.2023 ФИО2 обязалась передать в собственность ФИО1 недвижимое имущество: земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, СНТ «им.Тимирязева», участок 112.1; жилой дом площадью 70 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, СНТ «им.Тимирязева», участок 112-1; земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а ФИО1 - принять указанное недвижимое имущество, уплатив за него денежную сумму в размере 2 300 000 рублей (л.д. 7).

Указанную сумму покупатель оплатил полностью до подписания договора (п. 10 Договора). 

В этот же день стороны подписали передаточный акт указанного недвижимого имущества (л.д. 71), документы для регистрации перехода права собственности сданы в МФЦ. 

Впоследствии ФИО2 обратилась 04.07.2023 в Управление Росреестра с заявлениями о приостановлении государственной регистрации прав (л.д. 9-11, 26-28). 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации..

Вместе с тем из правовой позиции Конституционного Суда Росийской Федерации усматривается, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора (Определение от 05.07.2001 N 132-О). 

Из положений ст.ст. 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. В тех случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий. 

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

Возможность регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке при уклонении одной из сторон договора от совершения указанных действий во внесудебном порядке предусмотрена п. 3 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Как ранее отмечалось, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ). 

Согласно условиям договора купли-продажи от 04.07.2023, стороны достигли соглашения о том, что недвижимое имущество передается по передаточному акту, который, как усматривается из материалов дела, был подписан сторонами 04.07.2023, что соответствует положениям абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ, в связи с чем договор считается исполненным. 

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. А поскольку закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ). 

Судом установлено, что истец ФИО1 при заключении договора купли-продажи действовал добросовестно, выполнил все условия по договору, принял по акту приема-передачи недвижимое имущество, полностью оплатил всю сумму договора. 

Доводы ФИО2 об уважительности причин подачи заявлений о приостановлении государственной регистрации прав ввиду хищения полученных от покупателя денежных средств в результате мошеннических действий со стороны третьих лиц юридически значимым для разрешения спора не является. 

В материалы дела ответчиком ФИО2 представлены копии талона-уведомления об обращении в отдел полиции г. Пушкино МУ МВД России Пушкинское» (л.д. 29), а также постановления следователя СУ МУ МВД России «Пушкинское» от 06.07.2023 о признании ФИО2 потерпевшей по уголовному делу № 12301460032001081 (л.д. 30). 

В представленных документах указано, что неустановленные лица, в период времени с 07.06.2023 по 04.07.2023, находясь в неустановленном месте, действуя группой лиц по предварительному сговору о хищении чужого имущества из корыстных побуждений путем обмана, позвонили на номер телефона, используемый ФИО2, и, представившись сотрудниками следственного комитета, ввели в заблуждение и убедили ФИО2 взять кредиты на сумму 758 000 рублей в различных банках и внести принадлежащие ей денежные средства на счета неизвестных ей лиц. После чего ФИО2, введенная в заблуждение под угрозой привлечения к уголовной ответственности за пособничество украинским террористам, продала принадлежащий ей земельный участок и внесла полученные ею по сделке денежные средства в размере 2 300 000 рублей на банковские счета неизвестных ей лиц. Таким образом, в результате действий неустановленных лиц, ФИО2 причинен материальный ущерб в особо крупном размере на общую сумму 3 058 000 рублей.

Однако, данные документы не свидетельствуют о том, что указанное преступление было связано с неправомерными действиями ФИО1 либо нарушением прав ФИО2 в отношении принадлежащего ей на праве собственности имущества: земельного участка площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, земельного участка площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, жилого дома площадью 70 кв.м. с кадастровым номером №. 

Ссылка ФИО2 на то обстоятельство, что проданное имущество является для нее единственным местом жительства, её дочери и внуков, правового значения не имеет. Право собственности на это имущество принадлежало только ФИО2, которая распорядилась данным недвижимым имуществом по собственному волеизъявлению, а изменение намерения со стороны продавца не должно повлечь нарушение прав других участников договора (п. 1 ст. 10 ГК РФ). 

Об исполнении договора купли-продажи от 04.07.2023 сторонами свидетельствуют акт приема-передачи недвижимого имущества истцу и расписка ответчика, подтверждающие уплату денежных средств в размере 2 300 00 рублей

Указанные обстоятельства стороной ответчика ФИО2 не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств того, что договор купли-продажи не исполнен, денежные средства по договору не передавались, как того требуют положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной ответчика не представлено. 

Ссылка ФИО2 о том, что наличные деньги были переданы продавцу до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности, наоборот свидетельствуют о добросовестности покупателя.

Из содержания расписки следует, что ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 2 300 000 рублей в качестве оплаты за проданное недвижимое имущество в соответствии с договором купли-продажи от 04.07.2023, расчет произведен в полном объеме, претензий по оплате не имеет.

Изложенное согласуется с п. 10 Договора купли-продажи, который определяет, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Доводы ФИО2 о занижении цены договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недобросовестности покупателя, об обмане или о злоупотреблении с его стороны, поскольку продавец ФИО2 была надлежаще осведомлена о том, что именно продает и за какую цену.

В соответствии со ст. 179 п.2 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В силу ст. 179 п.3 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом, под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки, а в п. 3 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о крайне невыгодных условиях.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, по основаниям ст. 179 ГК РФ в данном случае не имеется, поскольку ФИО2 не представлено достоверных доказательств тому, что при заключении договора и получении денежных средств ее воля была сформирована под влиянием обмана со стороны истца ФИО1 либо заблуждения, возникшего вследствие его действий, других, связанных с ФИО1, лиц, а также данная сделка является кабальной.

При этом факт возбуждения уголовного дела и признание ФИО2 потерпевшей не свидетельствует о каком-либо нарушении закона при заключении договора купли-продажи. 

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 не имеется.

Разрешая спор об удовлетворении исковых требований ФИО1, суд исходит из доказанности совершения договора в надлежащей форме с соблюдением требований ст. 549, 550, 554 ГК РФ; фактического его исполнения: уплаты покупной цены продавцу (расписка от 04.07.2023; л.д. 8), передачи покупателю и принятия им недвижимого имущества (передаточный акт от 04.07.2023; л.д. 71); а также уклонения ФИО2 от государственной регистрации договора и перехода права собственности, подавшей заявления о приостановлении государственной регистрации права (л.д. 9-11, 26-28); признает наличие правовых оснований для восстановления нарушенных прав ФИО1 и удовлетворения его исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, на недвижимое имущество: земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №, земельный участок площадью 311 кв.м. с кадастровым номером № жилой дом площадью 70 кв.м. с кадастровым номером №.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, отказать.

Решение является основанием для внесения сведений и изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 22 апреля 2024 года.

Судья: подпись.

Копия верна: Судья: Секретарь: