Дело № 2-246/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Баташевой М.В.,

при секретаре Терновом В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилой комнаты 

<

адрес> расположенную на 2 этаже 2 этажного дома Литер «Д», кадастровый номер № за 1 150 000 рублей.

Согласно п. 1.3.2 предварительного договора срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор - не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.1 предварительного договора счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплатил продажу задаток в размере 50 000 рублей наличными денежными средствами.

ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день, был заключен второй предварительный договор между теми же сторонами и относительно того же объекта недвижимости и на тех же условиях, кроме п. 2.1 и п. 1.3.2.

Согласно п. 1.3.2 срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор - не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.1 предварительного договора в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплатил продавцу задаток в размере 690 000 рублей наличными денежными средствами.

Таким образом, согласно двум предварительным договорам от ДД.ММ.ГГГГ покупатель передал продавцу задаток в общей сумме 740 000 рублей., а действия предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи был определен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ стороны прибыли к нотариусу Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО4 для подачи документов для заключения основного договора купли-продажи.

Нотариус ФИО4 отказалась от приема документов и оформления основного договора по причине того, что представленные продавцом документы не соответствуют законодательству для заключения сделки купли-продажи указанной комнаты.

Согласно п. 3.3 предварительных договоров купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ если основной договор не будет заключен по вине продавца, он дожжен будет вернуть покупателю внесенный задаток в течении 3-х банковских дней с момента истечения срока.

Продавец ФИО2 отказалась возвращать покупателю полученный задаток в размере 740 000 рублей, пояснив после отказа нотариуса совершить сделку ДД.ММ.ГГГГ, что деньги уже потрачены.

На основании изложенного, с учетом уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, истец просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 полученный задаток по предварительным договорам купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 740 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 23 686 рублей 98 копеек и до момента фактического исполнения обязательства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался заказной судебной корреспонденцией, направил своего представителя адвоката Агафонова П.П., действующего на основании ордера и доверенности, который в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что ею были предоставлены все необходимые документы для оформления сделки в органах юстиции, желание оформления в нотариальном порядке было изъявлено истцом, необходимости для получения согласия иных собственников не имелось. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц согласно ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном кодексе(пункт 2).

В соответствии со статьей 309 указанного кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 314 этого же кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (пункт 1).

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (пункт 2).

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

В соответствии со статьей 429 указанного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В силу статьи 431 этого же кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из приведенных положений закона следует, что условия обязательства определяются договором, требованиями закона и иных правовых актов.

При заключении предварительного договора стороны вправе определить срок в течение которого должен быть заключен основной договор, а также согласовать условие о задатке или авансе.

При незаключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесенных в счет задатка или аванса, разрешается в соответствии с положениями статей 380 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями предварительного договора, в зависимости от причин, по которым не был заключен основной договор.

При толковании условий предварительного договора, а также соглашения о задатке или авансе должны быть соблюдены правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе о буквальном значении содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставлении их с другими условиями договора и его смыслом в целом.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилой комнаты 

<

адрес>, кадастровый номер № за 1 150 000 рублей.

Согласно п. 1.3.2 предварительного договора срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор - не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.1 предварительного договора счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплатил продажу задаток в размере 50 000 рублей наличными денежными средствами.

ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день, был заключен второй предварительный договор между теми же сторонами и относительно того же объекта недвижимости и на тех же условиях, кроме п. 2.1 и п. 1.3.2.

Согласно п. 1.3.2 срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор - не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.1 предварительного договора в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплатил продавцу задаток в размере 740 000 рублей наличными денежными средствами.

Таким образом, согласно двум предварительным договорам от ДД.ММ.ГГГГ покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 740 000 рублей, а действия предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи был определен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ, стоимость предмета договора определена сторонами в 1150000 рублей.

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества между сторонами в срок, определенный условиями предварительного договора, а именно до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был, переход права собственности не зарегистрирован.

Из условий заключенного сторонами договора следует, что стороны согласовали срок заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ., а также внесение покупателем денежный суммы в размере 740000 рублей в счет причитающихся платежей, именуя ее задатком.

Кроме того, договор (п.1.3.11) содержит отдельные положения об обязанности продавца провести частичный ремонт кровли (устранение течи), косметический ремонт: поклейка обоев, монтаж напольного покрытия, замена окна, а также установки санузла (водопровод и водоотведение для него).

Таким образом, указанная в договоре от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО5 и покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Разрешая спор и принимая решение о удовлетворении иска, взыскании денежной суммы, оплаченной по предварительному договору, суд исходит из обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении условий предварительного договора по вине продавца.

В ходе судебного разбирательства установлено, что заключение договор купли-продажи стороны определили посредством нотариального оформления, о чем свидетельствуют их действия, выразившиеся в обращении к нотариусу, в результате которого договор оформлен н был по причине отсутствия справки о снятии с регистрационного учета, а также не предоставления сведений других участников общей долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки, при том, что продавцом предоставлена справка МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому в соответствии сс ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖУ РФ они отказывается от преимущественного права покупки, из содержания которой следует, что такая справка выдана не по объекту недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи.

Кроме того, нотариусу не было представлено каких-либо разрешительных документов на переоборудование жилой комнаты (обустройство санузла в жилой комнате), предусмотренных главой 4 ЖК РФ, нотариусу не было предоставлено.

Технический паспорт МУПТи ОН квартиры. № предоставлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и не содержат сведения об установке унитаза.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии объективных препятствий заключения договора купли-продажи жилого помещения, поскольку в соответствии с положениями ст.250 ГК РФ предусмотрена обязанность, а также согласно требованиям гл.4 ЖК РФ переоборудование жилого помещения требует оформления разрешительной документации, внесении изменений в технические параметры жилого помещения, что продавцом в установленный предварительным договором срок до 13.10.2023г. выполнено не было, как не было, в нарушение п.1.3.7 договора, представлено сведений об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, которые были представлены только ДД.ММ.ГГГГ при этом также не была представлена справка о зарегистрированных гражданах по месту жительства с целью подтверждения п.1.3.6 договора о том, что на регистрационном учете никто не состоит.

В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, как в форме умысла, так и неосторожности, в результате которых основной договор не был заключен.

Таким образом, поскольку именно ответчиком не были выполнены условия предварительного договора купли-продажи, основной договор заключен в установленный договором срок не был заключен, при этом, доказательств тому, что стороны согласовали иной срок заключения основного договора купли-продажи, суду не представлено, как отсутствуют доказательства наличии каких-либо виновных действий со стороны покупателя (истца по настоящему делу), препятствовавших в установленный договором срок исполнить обязательство по предварительному договору и заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, доказательств же невиновности действий ответчиком (продацом0 суду в порядке ст.56,57 ГПК РФ суду в ходе судебного разбирательства не представлено

Ссылки ответчика о том, что ею были представлены справки о отсутствии задолженности ДД.ММ.ГГГГ а отсутствие зарегистрированных лиц ею подтверждается условием договора (. 1.3.6), при этом, договор можно были заключить в простой письменной форме, без нотариального оформления, ввиду чего отсутствовала бы необходимость получения отказа других собственников от преимущественного права покупки, судом не принимаются, поскольку указанные доводы не свидетельствуют об исполнении продавцом условий предварительного договора, а также наличия каких-либо препятствий в заключении договора купли-продажи по вине покупателя, а также не свидетельствуют об отсутствии вины продавца в неисполнении взятых на себя обязательств.

Указанное в совокупности является основанием для взыскания с ответчика в пользу истца оплаченной по договору суммы в размере 740000 рублей.

Согласно п. 3.3 предварительных договоров купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ если основной Договор не будет заключен по вине Продавца, он дожжен будет вернуть покупателю внесенный задаток в течении 3-х банковских дней с момента истечения срока.

ДД.ММ.ГГГГ Продавцу была направлена претензия добровольно и незамедлительно, возвратить денежные средства в размере 740 000 рублей, перечислив их на карту Сбербанка, привязанную к телефону № ФИО1 или передать лично, которая была доставлена по месту жительства ответчика по адресу 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени денежные средства не возвращены.

Согласно части 1 статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

В соответствии с пунктом 48 того же Постановления, сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Учитывая, что денежные средства не возращены, суд полагает возможным взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период ДД.ММ.ГГГГ в размере 23686 рублей 98 рублей, соглашаясь при этом с расчетом истца, который произведен с учетом действующего размера ключевой ставки.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, такие проценты подлежат начислению на сумму задолженности 740000 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты задолженности.

В соответствии с положениями ст.94,98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины при подаче иска в размере 11012 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (

<

данные изъяты>) удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 ( 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 денежные средства в размере 740000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 686 рублей, а также взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 740000 рублей до фактического исполнения обязательства исходя из размера ключевой ставки, расходы по оплате госпошлины в сумме 11012 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 января 2024 года