№ 2-384/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года г. Оренбург

Ленинский районный суд города Оренбурга в составе: председательствующего судьи Даниловой С.М., 

при секретаре Хайранбаевой М.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации города Оренбурга об обязании органа местного самоуправления выплатить выкупную стоимость за изъятие нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации города Оренбурга об обязании органа местного самоуправления выплатить выкупную стоимость за изъятие нежилого помещения, указав, что она является собственником нежилого помещения общей площадью 45,1 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение) объекта: ... на основании договора купли-продажи от ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. 

Заключением межведомственной комиссии N от ... многоквартирный жилой дом N по ... признан непригодным для проживания, вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и включен в адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург». В адрес собственников жилых помещений в указанном доме было направлено уведомление о его сносе в срок до ....

Письмом от ... орган местного самоуправления сообщил о том, что в настоящее время администрацией города Оренбурга прорабатывается вопрос о форме реализации прав собственников нежилых помещений в аварийных домах. 

Согласно отчету N рыночная стоимость объекта - нежилого помещения площадью 45,1 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение) объекта: ... составляет ....

На основании изложенного, просила суд признать незаконным бездействие администрации города Оренбурга в части не принятия мер по изъятию земельного участка и нежилого помещения по адресу: ... Обязать администрацию города Оренбурга выплатить ФИО3 выкупную стоимость за изъятие нежилого помещения площадью 45,1 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение) объекта: ..., в размере .... 

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга и Управление землепользования и развития природного хозяйства администрации г. Оренбурга.

Истец ФИО3, представители третьих лиц Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга и Управления землепользования и развития природного хозяйства администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом. Истец ФИО3 просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от ..., в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации города Оренбурга ФИО2, действующая на основании доверенности от ..., в судебном заседании с предъявленными исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении. 

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2)

В соответствии с части 3 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно части 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При разрешении возникшего спора суд полагает возможным применить аналогию закона на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено, что ФИО3 является собственником нежилого помещения общей площадью 45,1 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: .... 

Право собственности на указанное нежилое помещение возникло у ФИО3 на основании договора купли-продажи от ..., заключенного между ... и ..., действующей по доверенности от имени ФИО3, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в частную собственность квартиру, находящуюся по адресу: .... В 2016 году указанное жилое помещение было переведено в нежилое, нежилому помещению присвоен адрес, и ... ФИО3 получила свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

На основании заключения межведомственной комиссии N от ..., назначенной постановлением Главы г. Оренбурга от ..., многоквартирный дом по адресу: ... признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 15 апреля 2013 г. N 788-п утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "город Оренбург" на 2013 - 2017 годы", в соответствии с которой спорный жилой дом включен в перечень аварийных жилых домов.

В адрес истца ФИО3 направлено требование администрации г. Оренбурга со ссылкой на нормы части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации с предложением ей совместно с другими собственниками в разумный срок осуществить снос многоквартирного дома N по ....

На обращение ФИО3 в администрацию г. Оренбурга по вопросу изъятия принадлежащего ей нежилого помещения в связи с признанием многоквартирного жилого дома подлежащим сносу последней был получен ответ от ... о том, что реализация прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, возможна путем выплаты возмещения (выкупа нежилого помещения) по аналогии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с постановлением администрации г. Оренбурга N-п от ... земельный участок по адресу: ..., расположенный в кадастровом квартале ..., а также жилые (нежилые) помещения в указанном многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, подлежат изъятию для муниципальных нужд. На Комитет по управлению имуществом администрации г. Оренбурга возложена обязанность осуществить юридические действия, связанные с изъятием нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка, в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами.

Между тем, никаких юридических действий со стороны уполномоченных лиц по изъятию земельного участка, об изъятии нежилого помещения истца путем выкупа предпринято не было.

Истцом в материалы дела представлен отчет о рыночной стоимости спорного нежилого помещения N по адресу: ..., выполненный ООО «...». Стоимость нежилого помещения согласно данному отчету составила ....

Стороной ответчика в материалы дела представлен отчет N, подготовленный ООО «...», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения N общей площадью 45,1 кв.м, расположенного по адресу: ..., включая долю общего имущества многоквартирного дома, а также стоимость земельного участка, составила .... 

Судом по ходатайству сторон была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оренметрика» ... Согласно представленному заключению эксперта N от ... стоимость нежилого помещения N общей площадью 45,1 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: ... учетом права общедолевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок по указанному адресу пропорционально площади нежилого помещения N по состоянию на ... с учетом округления составляет ....

Представитель ответчика в судебном заседании, возражая против определенной экспертом рыночной стоимости помещения, указала, что экспертом проведена оценка отдельно доли земельного участка и отдельно доли общего имущества многоквартирного дома, что не соответствует закону. Кроме того, к отчету не приложены копии материалов, которые эксперт использовал при его составлении, а объекты-аналоги нежилых помещений отобраны с учетом дорогостоящей коммерческой недвижимости в домах, которые не являются аварийными, в связи с чем являются неадекватными аналогами оцениваемого объекта.

В связи с этим, по ходатайству представителя ответчика в судебном заседании был допрошен эксперт ... который пояснил, что он проводил комплексную оценку по определению суда. При подготовке экспертного заключения с учетом вопросов, поставленных судом в определении, он оценивал рыночную стоимость нежилого помещения с учетом стоимости доли в общем имуществе и земельного участка по данному адресу. При этом, доля в общем имуществе и доля в земельном участке рассчитывались по-разному. Было учтено, что на этом земельном участке находится еще один многоквартирный дом, поэтому доля собственника в этом земельном участке определялась исходя из количества всех находящихся на нем объектов. При составлении отчета эксперт не обязан распечатывать скриншоты объектов-аналогов, использованных при проведении оценки. Оценка проводилась на дату осмотра, так как судом в определении не указана конкретная дата. По поводу выборки объектов-аналогов эксперт пояснил, что выборка была проведена с учетом территориального расположения объекта, уровня отделки офиса, общего состояния здания. Спорное помещение территориально находится в центре города Оренбурга, имеет очень хорошую внутреннюю отделку, это все учитывалось при оценке его рыночной стоимости. В своей деятельности он руководствуется Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование заявленных требований в судебном заседании представитель истца ссылался на то, что со стороны администрации г. Оренбурга имеет место полное бездействие относительно решения вопроса о выкупе нежилого помещения истца, несмотря на принятое решение об изъятии земельного участка администрацией не была инициирована процедура по достижению соглашения с истцом о выкупе помещения, никаких предложений истцу не поступало.

Возражая против заявленных требований, представитель администрации г. Оренбурга указала, что с суммой оценки она не согласна, денежные средства в бюджете для выплаты выкупной стоимости нежилых помещений отсутствуют.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом вышеприведенных норм материального права, суд полагает правильной позицию истца о его праве требовать выкупа нежилого помещения. Отсутствие у администрации города Оренбурга выработанной позиции относительно предоставления собственникам нежилых помещений выкупной стоимости, невыполнение возложенных обязанностей по осуществлению юридических действий, связанных с изъятием нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка, не должно ограничивать права собственников нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. 

Действующим законодательством предусмотрен порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд, осуществляемый посредством принятия решений муниципальным образованием, а также совершения необходимых юридических действий, в том числе по инициированию процедуры согласования с собственником нежилого помещения выкупной стоимости, следовательно, невыполнение предусмотренных законом действий является нарушением прав и законных интересов лица, обратившегося за их защитой в суд, что полностью соотносится с задачами и целями гражданского судопроизводства.

При этом, суд считает необходимым отметить, что с момента признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу прошло значительное время. Отсутствие в законе срока, в течение которого земельный участок должен быть изъят и выполнены в связи с этим все необходимые действия, не освобождает орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности.

В связи с этим исковые требования ФИО3 являются законными и обоснованными.

При определении выкупной стоимости нежилого помещения, принадлежащего истцу, суд считает возможным принять за основу заключение эксперта N от ..., в соответствии с которым стоимость нежилого помещения N общей площадью 45,1 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: ... учетом права общедолевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок по указанному адресу пропорционально площади нежилого помещения N по состоянию на ... с учетом округления составляет .... 

Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется. Выводы эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности, по поставленным перед ним вопросам мотивированны, изложены в понятных формулировках, в полном соответствии с требованиями закона. Кроме того, эксперт допрошен в судебном заседании по вопросам, связанным с проведением исследования и данным заключением. Эксперт дал исчерпывающие и полные ответы на поставленные перед ним вопросы. 

При таких обстоятельствах, на администрацию города Оренбурга должна быть возложена обязанность по выплате ФИО3 выкупной стоимости подлежащего изъятию нежилого помещения в сумме .... Остальные исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Оренбурга в пользу ФИО3 выкупную стоимость подлежащего изъятию спорного нежилого помещения N, назначение: нежилое, общая площадь 45,1 кв.м, этаж 1, адрес объекта: ... размере ....

Взыскать с администрации города Оренбурга в пользу ООО «Экспертно-оценочная компания «ОРЕНМЕТРИКА» расходы на производство судебной экспертизы в сумме 10000 рублей, расходы по вызову эксперта в судебное заседание в сумме 6 000 рублей, а всего 16000 (шестнадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 отказать.

Решение суда является основанием для передачи в собственность администрации города Оренбурга нежилого помещения N, назначение: нежилое, общая площадь 45,1 кв.м, этаж 1, адрес объекта: ..., прекращении права собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение с момента выплаты ей выкупной стоимости в размере 4820 700 (четыре миллиона восемьсот двадцать тысяч семьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Данилова С.М.

Мотивированный текст решения изготовлен 22 февраля 2018 года

Судья Данилова С.М.