Дело № 3а-102/2025 

УИД - 78OS0000-01-2024-001924-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 16 апреля 2025 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е. М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «БТК «Девелопмент» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «БТК девелопмент» (далее – АО общество «БТК девелопмент») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 9040,9 кв.м, с кадастровым номером №... расположенного по адресу: 

<

адрес> установить ее равной рыночной стоимости в размере 601 596 000 рублей. 

В обоснование требований административный истец представил отчет №2024/14120 от 18.11.2024, составленный оценщиком ОО «Смарт Вэй» ФИО

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 22 января 2025 года, при согласии участников процесса Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга исключен из числа административных ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица. 

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, административные исковые требования поддержала, не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, полагал возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.

Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

4 марта 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании приказа АОКС-78/2024/000029 от 28.02.2024 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января 2024 года в отношении объекта недвижимости – здания, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 863 730 634,03 рубля (т.1 л.д.30). 

4 декабря 2008 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности АО «БТК «Девелопмент» на данное здание (т.1 л.д.5-29).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке №2024/14120 от 18.11.2024, составленный оценщиком ОО «Смарт Вэй» ФИО с целью определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года (т.1 л.д.80-184).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, определением суда назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года. 

Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО

Экспертом суду представлено заключение №12/02/2025-2 от 12.02.2025 (т.2 л.д.126-250, т.3 л.д.1-99), согласно которому отчет об оценке №2024/14120 от 18.11.2024, составленный оценщиком ОО «Смарт Вэй» ФИО не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достаточной и достоверной. 

Экспертом проанализировано соответствие отчета №2024/14120 от 18.11.2024 формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию.

Согласно заключению эксперта проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанный отчет содержит ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата: оценщик необоснованно отказался от использования затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта недвижимости; в тексте отчета отсутствует какое-либо указание на наличие в ценах/ставках предложений объектов-аналогов и в итоговом результате НДС, в связи с чем итоговый результат принимается как включающий в себя величину НДС; некорректно определен наиболее эффективный вариант использования объекта. Оценщиком реализован доходный подход к оценке, в котором содержатся существенные методологические ошибки.

Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года нежилого здания с кадастровым номером №... расположенного по адресу: 

<

адрес> определена экспертом в размере 750 000 000 рублей. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. 

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости здания и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объекта экспертом определена доходным и затратным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемый объекту – бизнес-центр класса «А», верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.

Заключение эксперта от 19.03.2025 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. 

Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 25 декабря 2024 года – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.2).

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 9040,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 750 000 000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 25 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 28 апреля 2025 года.