Судья: Борисова Е.А. гражданское дело № 33-1674/2026

номер суда первой инстанции № 2-4849/2025

УИД 63RS0039-01-2024-008261-29

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года город Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Мельниковой О.А.,

судей Мороз М.Ю., Топтуновой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Шаруновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Самары от 28 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного судьи Мороз М.Ю., пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа Самара о признании права собственности на нежилое помещение, в обоснование заявленных требований указав, что по договору от 28 ноября 1995г. АО ремонтно-строительное объединение «Прогресс» передало истцу в собственность 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 указанного договора в стоимость квартиры включена стоимость, иных нежилых помещений, в том числе сауны в доме.

27 февраля 2003г. АО РС «Прогресс» ликвидировано. АО РСО «Прогресс» не исполнило своего обязательства по передаче истцу сауны в собственность в установленном законом порядке, и не передало помещение (сауну) по акту приема-передачи.

Истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о постановке на кадастровый учет нежилого помещения (сауны). Уведомлением № 0336/2024-2283 от 04 марта 2024г. регистрационные действия приостановлены, до предоставления истцов правоустанавливающих документов на спорное нежилое помещение площадью 27.8 кв.м., по адресу: 

<

адрес>Б.

Истец фактически владеет нежилым помещением с ноября 1995 г., задолженности по содержанию и оплате коммунальных услуг не имеет, что подтверждается справкой 

<

данные изъяты>» от 22 ноября 2024г. № 39, и при этом не имеет возможности зарегистрировать право собственности на спорное нежилое помещение, так как застройщик не исполнил своих обязательств надлежащим образом, не передал нежилое помещение по акту приема-передачи.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение, общей площадью 27,8 кв.м., состоящее из комнат с номерами № по плану здания, расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Самары от 02 апреля 2025г. требования ФИО1 были удовлетворены.

Определением Ленинского районного суда г. Самары от 15 сентября 2025г. заочное решение Ленинского районного суда г. Самары от 02 апреля 2025г. было отменено, производство по делу возобновлено.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 28 октября 2025 года постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать».

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам. Также заявитель апелляционной жалобы указывает, что спорное нежилое имущество не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку не обслуживает иные помещения в многоквартирном доме, является самостоятельным объектом и было передано ему на основании договора от 28 ноября 1995г. без указаний на то, что спорное помещение передается как общее имущество.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 – ФИО20 доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт

Ответчики ФИО19 и ФИО18, их представитель по доверенности ФИО5, представитель третьего лица ООО Образцовое содержание жилья – ФИО6 против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на официальном интернет-сайте Самарского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность оспариваемого решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражении на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Такие нарушения судом первой инстанции при вынесении по делу оспариваемого решения допущены не были.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами, что 28 ноября 1995г. между АО РСО «Прогресс» и ФИО1 заключен договор, согласно которому АО РСО «Прогресс» г. Самары на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома 

<

адрес> от 12 августа 1995г. передает в собственность ФИО1 трехкомнатную квартиру полезной площадью 150,5 кв.м., полезной площадью 143,3 кв.м., в том числе жилой площадью 80,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1 указанного договора, квартира передана истцу в собственность во исполнение обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома 

<

адрес> от 12 августа 1995г.

Согласно п. 2 передаваемая в собственность трехкомнатная квартира принадлежит АО РСО «Прогресс» на основании Регистрационного удостоверения бюро технической инвентаризации г. Самары № 83 от 21 ноября 1995г. и Сводной ведомости, выданной бюро технической инвентаризации г. Самары от 22 ноября 1995г.

Договор от 28 ноября 1995г. удостоверен нотариусом города Самары ФИО7 и 28.11.1995г. зарегистрирован в реестре за №.

22 декабря 1995г. указанный договор зарегистрирован в Бюро Технической инвентаризации г. Самары.

Указанная трехкомнатная квартира оценена по инвентаризационной оценке в 174 093 968 рублей. В стоимость квартиры входят: гараж подземный № размером 5.770 х 3.200 м., кладовка в подвале, телефон, наружные коммуникации, сауна, земельный участок на котором расположен подземный гараж и дом.

Согласно выписке из ЕГРН собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО1

Таким образом, обязательства по договору исполнены, ФИО1 получил в собственность трёхкомнатную квартиру.

Согласно договору, заключенному между ФИО8 и АО РСО «Прогресс» 06 декабря 1995г., согласно которому АО РСО «Прогресс» г. Самары на основании договора о долевом участии в строительстве жилого 

<

адрес> от 12 августа 1995г. передает в собственность ФИО8 четырехкомнатную квартиру полезной площадью 168,7 кв.м., полезной площадью 160,60 кв.м., в том числе жилой площадью 98,70 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2 передаваемая в собственность четырехкомнатная квартира принадлежит АО РСО «Прогресс» на основании Регистрационного удостоверения бюро технической инвентаризации г. Самары № 83 от 21 ноября 1995г. и Сводной ведомости, выданной бюро технической инвентаризации г. Самары от 22 ноября 1995г.

Указанная трехкомнатная квартира оценена по инвентаризационной оценке в 195 147 192 рублей. В стоимость квартиры входят: гараж подземный № размером 5.770 х 3.150 м., кладовка в подвале, телефон, наружные коммуникации, сауна, земельный участок на котором расположен подземный гараж и дом.

ФИО9 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от 10 ноября 2002г.

ФИО9 являлась супругой ФИО18, что подтверждается свидетельством о заключении брака.

Из договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ФИО19 следует, что ФИО19 купила четырехкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Указанная квартира продана за 194 915 838 рублей. Указанная квартира согласно справке Бюро технической инвентаризации г. Самара за № от 16.08.1996г. составляет 194 915 838 рублей. В стоимость квартиры входят: гараж подземный №, размером 5.770 х 3.210м., кладовка в подвале, телефон, наружные коммуникации, сауна, земельный участок на котором распложен подземный гараж и дом.

В судебном заседании суда первой инстанции в качестве свидетеля допрошен ФИО14, который показал, что он является супругом ФИО19, указал, что с 1996г. он проживает в доме. В стоимость купленной квартиры входила сауна. Это является местом общего пользования, каждый жилец мог пользоваться сауной. Предупреждался консьерж, что жильцы желают посетить сауну, вопросов об оплате никогда не возникало. Свидетель сам производил ремонт в сауне, за свои деньги. Потом ФИО1 стал использовать сауну за деньги и объявил, что дальше за посещение сауны необходимо платить.

Свидетель ФИО15 показала, что в договоре купли-продажи прописано, что в стоимость квартиры входит сауна, сауной пользовались жильцы, ремонт сауны осуществлялся за счет жителей дома. Потом ФИО1 закрыл посещение сауны.

ФИО16 также показал, что пользовался сауной, сам давал деньги на ремонт сауны. Потом ФИО1 установил ограничения, поставил дверь за счет спецсчета. За пользование сауной платили за свет, электричество, воду, сами убирались в сауне.

Из технического паспорта многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> следует, что 

<

адрес> является отдельным помещением, сауна обозначена отдельным помещением.

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ г. Самары на жилой 

<

адрес>, литер 

<

адрес> по 

<

адрес>, и техническом паспорте на нежилое помещение, нежилое помещение расположено на 1 этаже жилого дома, имеет площадь 27,8 кв.м. и состоит из комнат №.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями статей 218, 291, 301, 309 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, принимая во внимание, что на основании договоров долевого участия истцу передана трехкомнатная квартира, спорное нежилое помещение (сауна) не всходит в состав квартиры истца, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дела, находится в общем пользовании собственников многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального и процессуального права.

Действующим законодательством РФ отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

Как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (пункт 2); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Частью 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Учитывая тот факт, что предметом договора от 28 ноября 1995г. № б/н, заключенного между АО РСО «Прогресс» и ФИО1, является трехкомнатная 

<

адрес>, а не спорное нежилое помещение, указание в тексте договора на то, что в стоимость квартиры входят также гараж подземный, кладовка в подвале, телефон, наружные коммуникации, сауна, земельный участок под гаражом и домом, содержится также в договорах на приобретение квартир, заключенных между АО РСО «Прогресс» и ФИО17, ФИО19, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что спорное помещение не входит в состав квартиры истца и относится к общему имуществу собственником многоквартирного дома, поскольку находится в их общем пользовании.

В связи с этим передача в собственность лицу спорного нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников иных помещений.

Как следует из материалов дела и показаний свидетелей, данных в суде первой инстанции, спорное нежилое помещение изначально находилось в пользовании и владении собственников жилых помещений в многоквартирном доме с момента введения его в эксплуатацию, застройщиком на стадии возведения жилого дома указанное нежилое помещение строилось как отдельное помещение и его строительство финансировалось не только истцом, а также иными собственниками жилых помещений в данном доме.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что спорное нежилое помещение возводилось как отдельное помещение, фактически использовалось домовладельцами в качестве помещения общего пользования с момента введения дома в эксплуатацию, то есть предназначено для обслуживания нужд всех жильцов, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что спорное нежилое помещение не отвечает признакам общего имущества.

На основании изложенного судебной коллегией также не может быть принято во внимание указание в апелляционной жалобе на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства решения общего собрания собственников многоквартирного дома об отнесении спорного нежилого помещения в общее пользование, поскольку по смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, такое право принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договоров между АО РСО «Прогресс» и ФИО8, ФИО19, спорное нежилое помещение уже было продано ФИО1, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку как уже отмечалось выше, предметом договора от 28 ноября 1995г. № б/н, заключенного между АО РСО «Прогресс» и ФИО1, является трехкомнатная 

<

адрес>, а не спорное нежилое помещение, доказательств о закреплении спорного нежилого помещения (сауны) именно за истцом материалы дела не содержат.

В настоящем деле спор о признании права собственности мотивирован невозможностью зарегистрировать права истца на спорное нежилое помещение (сауну), расположенное в многоквартирном доме. Вопрос о признании договоров о передаче квартир с указаниями на вхождение в стоимость квартиры сауны, заключенных между АО РСО «Прогресс» и ФИО17, ФИО19 соответственно, выходит за пределы предмета рассматриваемого спора, таких требований в исковом заявлении заявлено не было. В связи с изложенным не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что указанные договоры являются ничтожными и не порождают правовых последствий.

Оценка доказательств и отражение её результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти.

На основании изложенного судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о несогласии заявителя с оценкой свидетельских показаний, данной судом первой инстанции.

Несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции, иная оценка им фактических обстоятельств дела не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции подробно мотивированы в судебном решении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оцененных судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и оснований для признания их неправильными не имеется.

Судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, основания для отмены принятого по делу судебного решения, предусмотренные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 28 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 12.02.2026