РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2025 года г.Киров

Нововятский районный суд г.Кирова в составе судьи Червоткиной Ж.А.,

при секретаре Орловой О.В., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-685/2025 (УИД 43RS0004-01-2025-001291-30) по иску ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик Зеленая горка» о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик Зеленая горка», указав, что 28.03.2024 между ними был заключен договор участия в долевом строительстве N Нескучный сад-2К-3-329, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Объектом долевого строительства является нежилое помещение – гостиничный номер, расположенный по адресу 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым № строительный номер 329, общей проектной площадью 24,7 кв.м, этаж 6. Срок передачи объекта - не позднее 31.12.2025. Цена договора 29 177 389 руб. На основании п. 5.1.1. участник обязуется внести денежные средства в счёт уплаты цены договора на специальный эскроу-счёт, открываемый в Банке ВТБ (ПАО), для учёта и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗи договором счёта эскроу. Оплата цены договора производится в следующем порядке: 1 500 000 руб. перечисляются участником в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 4 335 478 руб. перечисляются участником до 31.03.2025 включительно; 23 341 911 руб. перечисляются участником до 30.04.2025 включительно. Свои обязательства в части уплаты первого взноса в размере 1 500 000 руб. ею исполнены. Оснований для одностороннего отказа участника от исполнения договора, предусмотренных законом, не имеется. 16.11.2024 она направила ответчику уведомление о невозможности исполнения обязательств по заключенному договору ввиду наступления обстоятельств, не зависящих от её воли и наступивших после заключения сделки. В письменном ответе застройщик сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора долевого участия, указав, что ухудшение финансового положения стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть, истец должна была учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать ухудшение своего финансового положения. После получения ответчика она обратилась в различные банки с заявками на получение кредита, однако все банки сообщили о принятии отрицательного решения. 10.02.2025 она вновь обратилась к застройщику с предложением расторгнуть договор, приложила ответы банков, на что вновь получила отрицательный ответ. При заключении договора она исходила из того, что процентные ставки по кредитам останутся на прежнем уровне, что ею может быть получен кредит, однако, ключевая ставка существенно выросла с 16% до 21%. Изменение таких показателей существенным образом повлияло не только на исполнение договора с её стороны, но и на её материальное положение, обусловленное ростом цен на товары и продукты питания, а также на услуги, которые нужны ей в целях обеспечения жизнедеятельности. Данные изменения находятся вне зоны контроля истца, не могли быть ею спрогнозированы и предугаданы, поэтому она не знала и не могла знать о том, что данные обстоятельства наступят или могут наступить. О том, что ей не будет выдан кредит в целях исполнения обязательств также не было известно. При этом Банк ВТБ (ПАО) также как банк-партнер данной сделки отказал в финансировании очередного транша по договору. Указанные выше обстоятельства по её мнению являются существенными и непреодолимыми, сохранение данного договора является неразумным, не приведет к тому, что будет обеспечен баланс прав и охраняемых законом интересов. Ссылаясь на положения ст. 450, 451 ГК РФ, просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве N Нескучный сад-2К-3-329 от 28.03.2024, заключенный сторонами.

В дополнениях к исковому заявлению истцом указано, что при заключении договора у неё имелись реальные намерения его исполнять. Для этих целей был внесен первоначальный взнос, и она понимала, что ей необходимо внести второй взнос в размере 4 435 478 руб. В подтверждение финансовой возможности исполнения обязательств на указанную сумму истец рассчитывала на продажу 

<

данные изъяты>. Остаток по договору в сумме 23 341 911 руб. она планировала внести за счёт ипотечного кредита в Банке ВТБ (ПАО), решение об одобрении кредита было ею уже получено. Кредитное решение банка действовало до 22.06.2024, исполнение обязательство по оплате третьего транша должно было быть осуществлено до 30.04.2025. В период, когда исполнение обязательств по оплате третьего транша ещё не было исполнено, наступили обстоятельства, которые не зависели от её воли, не могли быть предвидены - изменение процентных ставок по кредитам, а также существенное увеличение размера первоначального взноса. В случае, если бы она знала или могла знать о наступлении данных обстоятельств, то не стала бы заключать договор. В настоящее время кредит также не может быть ею получен, что следует из ответа Банка ВТБ об отказе в предоставлении кредита. Таким образом, она оказалась в ситуации, при которой исполнение обязательств по заключенному договору в силу существенно изменившихся обстоятельств невозможно. Наличие данных обстоятельств ставит её в неблагоприятное положение, обусловленное невозможностью исполнения договора долевого участия. Ответчик имеет возможность реализовать спорный объект по более высокой цене, в случае расторжения договора, его права нарушены не будут.

Истец ФИО1, её представитель ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали.

Истец пояснила, что на момент заключения договора у неё была финансовая возможность исполнения обязательств, так как была высокая заработная плата. Потом она уволилась по собственному желанию, в настоящее время финансовой возможности выполнить условия по договору не имеется.

Представитель истца пояснил, что истец не смогла исполнить договор участия в долевом строительстве по независящим от неё обстоятельствам, в связи изменением экономической ситуации в стране – увеличились процентные ставки по кредитам, размер первоначального взноса. Истцу было отказано в выдаче кредита, и до настоящего времени кредит не выдают.

Представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик Зеленая горка» ФИО3 в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Общества, в удовлетворении иска - отказать, указав следующее. Не имеется оснований, предусмотренных п.1 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, для отказа участника в одностороннем порядке от исполнения договора. Оснований для расторжения договора в судебном порядке также не имеется, поскольку само по себе ухудшение материального положения истца не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств применительно к положениям ст.450 и 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора. Изменение экономической ситуации в стране либо регионе проживания истца также не может быть признано обстоятельством, исключающим возможность исполнения договора. 

Заслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

Судом из материалов дела установлено, что, в соответствии с договором участия в долевом строительстве Нескучный сад-2К-3-329 от 28.03.2024, заключенным между ответчиком (застройщиком) и истцом (участником долевого строительства), ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) здание адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым № площадью 43 804 кв.м, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ответчику входящее в состав здания нежилое помещение – гостиничный номер со следующими основными характеристиками: корпус - 2, секция - 3, этаж - 6, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией - 329, общая площадь - 24,7 кв. м, количество помещений в номере - 1, а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

Пунктом 3.1 договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 31.12.2025, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии исполнения участником обязательств по оплате цены договора и проведения окончательного взаиморасчёта между сторонами в соответствии с п.5.6 договора. 

В соответствии с п.5.1 договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником, составляет 29 177 389 руб. Оплата производится участником с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации договора в соответствии со следующим графиком платежей: 1 500 000 руб. перечисляются участником в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 4 335 478 руб. перечисляются участником до 31.03.2025 включительно; 23 341 911 руб. перечисляются участником до 30.04.2025 включительно.

Договор может быть расторгнут досрочно по взаимному согласию сторон в период действия договора (п.7.4.). 

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (п.7.5. договора).

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п.7.8. договора). 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.03.2024, номер государственной регистрации №

ФИО1 свои обязательства по договору исполнила лишь в отношении платежа в размере 1 500 000 руб., что подтверждается справкой Банка ВТБ (ПАО) от 05.04.2025.

16.11.2024 ФИО1 обратилась к застройщику с уведомлением о невозможности исполнения обязательств, указав, что уменьшился её доход и резко повысились банковские ставки по кредитам ввиду повышения ключевой ставки ЦБ РФ, вследствие чего она не может взять ипотечный кредит, за счет которого предполагала исполнить свои обязательства по договору.

В ответ на указанное заявление застройщик указал на отсутствие оснований для расторжения договора. 

10.02.2025 ФИО1 обратилась к застройщику с досудебным предложением о расторжении договора долевого участия, ссылаясь на те же обстоятельства.

21.03.2025 застройщик вновь ответил отказом.

Из представленной истцом переписки с кредитными учреждениями следует, что ей по настоящее время отказывается в предоставлении ипотечного кредита.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч.1.1 ст.9 указанного Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В рамках настоящего спора виновных действий застройщика не установлено. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п.1.2 ст.9 указанного Федерального закона).

В соответствии со ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п.1).

По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п.37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

В соответствии с п.1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1, 2, 4 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В обоснование требований истец ссылается на существенное повышение процентной ставки по кредитам ввиду роста ключевой ставки Банка России (с 16 до 21%), вследствие чего она не могла взять кредит, а также ухудшение её материального положения в связи с ростом цен, потерей высокооплачиваемой работы.

По мнению суда, истцом ФИО1 не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых она исходила при заключении договора, как и наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Заключая оспариваемый договор, истец при проявлении в необходимой степени заботливости и осмотрительности, учитывая цену договора, должна была оценить свои возможности по оплате указанной цены. Недостаточность денежных средств для исполнения обязательств, изменение экономической ситуации в стране не может рассматриваться в качестве самостоятельного основания для расторжения договора. Суд учитывает также, что истец уволилась от ИП ФИО4 09.08.2024 по собственному желанию. Участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. Стабильность доходов истца не являлась условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений ст.451 ГК РФ являться основанием для расторжения договора.

Поскольку между сторонами возникли отношения из договора участия в долевом строительстве, статья 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающая право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг), применению не подлежит.

Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" закреплено, что право на односторонний отказ от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона, в случае просрочки оплаты участником долевого строительства, принадлежит застройщику.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик Зеленая горка» о расторжении договора отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть, с 28.10.2025.

Судья Ж.А.Червоткина