Дело №2-101/19 20 марта 2019 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Коваль Н.Ю.,

при секретаре Анисимковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЛАД» о взыскании процентов за пользование денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с указанным выше иском, ссылаясь на следующие обстоятельства: 

06.12.2016 года между ФИО1 и ООО «ЛАД» был заключен предварительный договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком № 061212/П-11.

В соответствии с п.1.1. Договора, его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи блок секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № 210/5, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.2.2. Договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации на имя продавца права собственности на блок-секцию и исполнения покупателем своих обязательств в соответствии с условиями договора и приложений к нему.

В соответствии с п. 3.2.2. Договора покупатель обязался внести денежные средства на расчетный счет продавца в сумме и сроки, установленные графиком внесения денежных средств (приложение №4 к Договору) в соответствии с разделом 5 Договора.

Истец указывает на то, что, исходя из толкования раздела 5 Договора, а также приложения № 1, следует, что указанные денежные средства являются ценой объекта, в отношении которого заключен договора (п. 5.2. договора).

Из приложения №1 также следует, что общая стоимость блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № 210/5 и земельного участка, прилегающего к блок-секции составила 1516 788 руб.

ФИО1 свои обязательства по договору исполнил, денежные средства в вышеуказанном размере застройщику перечислил, что подтверждается платежными документами, однако ответчик свои обязательства по договору не исполняет.

Согласно п. 3.1.2. Договора срок завершения строительства определен – не позднее 1 квартала 2017 года. Заключение основного договора стороны обязались осуществить в течение 30 рабочих дней с момента регистрации права собственности на продавца (п.2 Договора). Согласно дополнительного соглашения сроки завершения строительства перенесены – не позднее 2 квартала 2018 года. Однако, до настоящего времени договор не заключен, что, по мнению истца, нарушает его права как потребителя, т.к. договор заключался и исполнялся ФИО1 для получения жилого помещения для собственного проживания и проживания членов своей семьи. Поскольку, ответчик нарушает условия заключенного договора, истец считает, что вправе отказаться от него и требовать возврата уплаченной денежной суммы. При таких обстоятельствах просит суд:

Взыскать с ООО «ЛАД» в свою пользу:

-сумму предварительной оплаты по договору в размере 1516 788руб.;

- проценты 1331335, 39 руб.;

-компенсацию морального вреда 50000руб.;

-убытки 773212 руб.;

- штраф в размере в порядке ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей». Данные требования изложены с учетом уточнений от 03.07.2018 года (л.д. 35).

Представитель истца ФИО2, действующий на оснвоании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям, свою позицию по делу также изложил в письменных пояснениях по иску (л.д. 105).

Представитель ответчика ФИО3, действующий на оснвоании доверенности, в судебное заседание явился, против иска возражал по следующим основаниям:

Правоотношения сторон регулируются положениями ФЗ РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Таким образом, истец был вправе отказаться от договора в связи с просрочкой передачи ему объекта только на оснвоании п. 1 ч. 1 ст. ФЗ № 214-ФЗ –

неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца только при условии, что период просрочки составляет два месяца. Однако, в силу п. 1.2. дополнительного соглашения к предварительному договору срок завершения строительства определен вторым кварталом 2018 года.

Согласно п. 4.2. договора отчуждаемый объект должен быть передан истцу в течение 10 рабочих дней с даты заключения основного договора.

П. 2.2. предварительного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен в течение 30 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности ответчика на отчуждаемый объект.

При этом должны быть соблюдены условия п. 3.13.-3.1.6 предварительного договора, таким образом, срок наступления обязанности ответчика по передаче объекта истцу еще не наступил, данный срок определен ООО «ЛАД» - 07.10.2019 года, следовательно, по мнению ответчика, истец в настоящее время отказываться от исполнения договора. Поскольку договор не расторгнут ФИО1 не вправе требовать возврата денежных средств, неустойки и убытков. Просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Расчет процентов за пользование денежными средствами оспорил, представил свой расчет. Указал на то, что требования истца о взыскании компенсации морального вреда являются необоснованными и завышенными, кроме того, просил снизить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. 

Свою позицию по делу изложил в письменных возражениях и объяснениях на иск (л.д. 72-74, 86-91, 96-99).

Суд, выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, полагает, что исковое заявление подлежит частичному удовлтворению, по следующим основаниям:

06.12.2016 года между ФИО1 и ООО «ЛАД» был заключен предварительный договор купли-продажи, в силу п.1.1. которого продавец и покупатель обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи, предметом которого будут являться блок-секция в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № 210/5с земельным участком, стоимостью согласованной сторонами в протоколе согласования цены. 

Объект недвижимости будет расположен по адресу: 

<

адрес> и будет обладать характеристиками, указанными в приложениях к настоящему договору (л.д. 14-24).

П. 2.2. Договора предусмотрено, что договор купли-продажи, указанный в п.1.1. стороны обязуются заключить в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации на продавца права собственности на объект недвижимости и исполнения в полном объеме покупателем своих обязательств в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему.

В силу п. 3.1.2. Договора продавец обязуется в целях заключения основного договора купли-продажи завершить строительство объекта не позднее 1 квартала 2017 года. 

Дополнительным соглашением № 1 к Договору изменен срок завершения строительных работ (п. 3.1.2)- 2 квартал 2018 года (л.д. 26).

Цена договора основного договора определена сторонами в протоколе согласования цены от 06.12.2016 года и составляет 1516 788 руб. (л.д. 20).

Денежные средства внесены и истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами и п. 2 Соглашения о расторжении предварительного договора от 25.02.2013 года №250613/П-43, заключенного ФИО1, ООО «ЛАД» и ООО «НеваИнвестПроект», согласно которого вышеуказанная сумма была перечислена ответчику путем зачета денежных средств (л.д. 25-30). Таким образом, истец надлежащим образом исполнил свои обязательств по договору, предусмотренные п.3.2.2.

05.03.2018 года и 19.09.2018 года и 11.02.2019 года ФИО1 направлял в адрес ответчика заявления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по предварительному договору и возврате денежных средств (л.д. 31-33, 106), однако данные обращение остались со стороны ООО «ЛАД» без внимания.

При разрешении споров, возникающих из договоров, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства жилых домов блокированной застройки, допустимо применение положений Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от времени заключения договора.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, указывается на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. 

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В вышеназванном Обзоре от 04 декабря 2013 года со ссылкой на результаты изучения судебной практики было обращено внимание на то, что привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

С учетом изложенного, факт оформления отношений с гражданами по привлечению их денежных средств для финансирования строительства путем заключения договора, не обозначенного как договор участия в долевом строительстве (например, предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение гражданином застройщику денежной суммы в размере стоимости приобретаемого объекта) не препятствует иной квалификации данных отношений и применения к ним положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", включая его нормы о последствиях нарушения срока завершения строительства и срока передачи объекта.

Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.5 ч.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случаях, установленных федеральным законом.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Истец, в обоснование совей позиции ссылается на ст. 32 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Между тем, отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому статья 32 Закона о защите прав потребителей при разрешении данного спора применению не подлежит.

Вместе с тем, согласно положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как указывалось выше, п. 2.2. предварительного договора, заключенного между сторонам, предусмотрено, что договор купли-продажи, указанный в п.1.1. стороны обязуются заключить в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации на продавца права собственности на объект недвижимости и исполнения в полном объеме покупателем своих обязательств в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему.

В силу п.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя осуществляются на оснвоании заявления застройщика и заявления правообладателя, т.е. зависят от воли и действий ответчика. Государственная регистрация права собственности на объект не является событием, которое неизбежно должно наступить, следовательно, срок заключения основного договора купли-продажи сторонами не определен, а потому определяется по правилам п.4 ст. 421 ГК РФ и составляет один год.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспорено ответчиком, что в течение одного года после заключения предварительного договора, основной договор стороны не заключили. 

Согласно п. 6 указанной статьи указано, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, в силу вышеизложенного обязательства между сторонами считаются прекращенными и истец вправе требовать от ответчика возврата денежных средств, уплаченных по договору. 

Поскольку ООО «ЛАД» добровольно требование ФИО1 не удовлетворил, то с ответчика в пользу истца суд взыскивает денежные средства, уплаченные по договору в размере 1516788 руб. 

Возражения ответчика судом изучены, однако не принимаются во внимание, поскольку не основаны на Законе.

Согласно п.2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Истец просит суд взыскать проценты за пользование денежными средствами в размере 1331335, 39 руб. (расчет л.д. 35) за период с даты последнего платежа 15.07.2013 года по 04.07.2018 года. Данный расчет судом проверен и является правильным, однако сумма взысканных процентов подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ до 500000руб. с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон, исходя из длительности допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства.

Правоотношения сторон регулируются также Законом РФ «О защите прав потребителей». Поскольку действиями ответчика права истца – как потребителя нарушены, то в порядке ст. 15 указанного Закона с ООО «ЛАД» в пользу ФИО1 подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 10 000 руб. Компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., суд полагает завышенной, необоснованной и не соответствующей принципу разумности. 

Истец также заявляет требование о взыскании убытков в размере 773212руб., в обоснование ссылается на разницу между рыночной стоимостью аналогичного объекта недвижимости, который он намерен приобрести в настоящее время и стоимостью данного объекта, которая была им выплачена. 

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Положениями ст. 393.1 ГК РФ установлено, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Вина ответчика в причинении истцу убытков установлена, в связи с чем, требования ФИО1 являются обоснованными. 

В подтверждение размера убытков (разницы в рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости) истец ссылается на Отчет об оценке стоимости блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком № 319/06-2018, составленный ООО «БН Эксперт» (л.д. 36-66), согласно которого данная разница составляет 773212 руб.

Ответчик, не согласившись с данной оценкой, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, которая была назначена определением суда от 21.11.2018 года.

Согласно заключению эксперта АНО «ЦНИЭ» № ЭЗ-008/2019. данная разница (при сравнении рыночной стоимости объектов недвижимости) составляет 53212 руб. ФИО1 с оценкой судебной экспертизы не согласился, полагая, что экспертом неверно применен метод оценки. Однако, возражения истца суд не принимает во внимание, поскольку заключение судебной экспертизы составлено компетентной экспертной организацией на оснвоании определения суда. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны и логичны, не доверять данному заключению у суда нет оснований.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца убытки на оснвоании заключения судебной экспертизы в размере 53212 руб.

В соответствии с ч.6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца суд также взыскивает штраф в размере 50 процентов от общей суммы удовлетворенных требований в размере- 

1040000 руб. (расчет: 1516 788+500000+10000 + 53212 =2080000/2=1040000). 

В порядке ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ООО «Линкор» подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 18283,94 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «ЛАД» – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ЛАД» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1516788 руб., проценты за пользование денежными средствами 500000 руб., компенсацию морального вреда 10000руб., убытки 53212 руб. и штраф 1040 000 руб. 

Всего взыскать 3 120 000 руб.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Линкор» госпошлину в доход местного бюджета в размере 18283, 94 руб. (восемнадцать тысяч двести восемьдесят три рубля девяносто четыре копейки).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья: