Дело № 2-142/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Рубцовск 20 сентября 2018 года

Рубцовский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Четвертных А.В.,

при секретаре Леонтьевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к нотариусу Рубцовского нотариального округа Алтайского края ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились с исковым заявлением, в котором указали, что 27.06.2016 с ответчиками ФИО6, ФИО5, ФИО4, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО9, ФИО10, заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. На момент приобретения спорного жилого дома внешний осмотр производился только ФИО2, так как ФИО1 находился на работе вахтовым методом и не имел возможности принимать участия в выборе и осмотре жилого дома. Спустя полгода, в конце 2016 года истцы решили заселиться в приобретённый жилой дом, но проживать в нем оказалось небезопасно, так как в конструкции дома были обнаружены следующие существенные недостатки: многочисленные сквозные трещины в фундаменте, разрушение фундамента, стены - растрескивание, гниение древесины венцов, перекрытия - балки и деревянные стулья значительно поражены гнилью. Указанные недостатки первоначально были скрыты и не могли быть обнаружены ими при осмотре жилого дома перед покупкой. Недостатки выявлены экспертом ФИО11 и отражены в выводах технического заключения № 603-17 от 07.07.2017. По результатам обследования выявлено, что одноэтажный саманный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится в плохом состоянии с пришедшими в негодность основными конструктивными элементами в результате длительной ненадлежащей эксплуатации, не обеспечивающими безопасность, защиту от воздействия окружающей среды и атмосферных осадков. Физический износ жилого дома на момент осмотра составляет 61%, что соответствует плохому состоянию. Проанализировав техническое состояние отдельных конструктивных элементов, техническое состояние указанного жилого дома, согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» признано недопустимым. Состояния строительной конструкции и жилого дома в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Восстановление эксплуатационных показателей жилого дома возможно за счет проведения значительного капитального ремонта. Основные несущие конструкции (фундамент, стены, кровля, перекрытие) имеют многочисленные дефекты и высокий физический износ, который составляет 61%. Существующие повреждения несущих конструкций жилого дома свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации, в связи со снижением до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций, что создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведению охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. В связи с высоким физическим износом и имеющимися дефектами здание жилого дома не пригодно для эксплуатации. Как следует из акта исследования экспертом в данном жилом объекте усматриваются недостатки. Многие дефекты не могли быть обнаружены покупателями при обычном способе приемки дома и не могли быть выявлены ввиду их скрытого характера, поскольку для их обнаружения необходимо проведение демонтажа ограждающих конструкций, а такой возможностью потенциальные покупатели не обладают. Для восстановления прав истцов требуется приведение сторон в первоначальное положение. На претензии истцов о расторжении договора купли-продажи ответчики уклоняются. Истцы просят расторгнуть договор купли-продажи от 27.06.2016 и привести стороны в первоначальное положение, взыскать с надлежащих ответчиков солидарно в их пользу денежную сумму в размере 454026 руб. и уплаченную государственную пошлину в сумме 7741 руб. 

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям искового заявления. Суду пояснили, что когда приобретали дом в июне 2016 года в нем было все чистенько, был сделан ремонт, не было видно «гнили», их устроило техническое состояние дома. После приобретения дома в нем не проживали, с сентября 2016 года ФИО1 проводил ремонтные работы в доме, готовя его к зиме, в декабре 2016 года семья въехала в дом, проживали до июля 2017 года. В апреле 2017 года выявились недостатки в доме, которые они считают существенными, устранимыми при значительном вложении денежных средств. Лишь в июле 2017 года им оценщиком было подготовлено техническое заключение о невозможном проживании в доме, с этого времени они в доме не живут по настоящее время, в зиму 2017-2018 не проживали, дом не отапливался. С июля 2017 года они начали разыскивать и сообщать продавцам о состоянии дома, уведомили продавцов о необходимом расторжении договора купли-продажи только 01.03.2018. Недостатки привели к образованию трещин на здании дома, из-за протеков на крыше частично обрушился потолок в комнате, имеются местами промерзшие стены, отваливается штукатурка, установлена гнилость конструкций. Также дом оказался холодным. Считают, что установленные дефекты образовались при строительстве дома и эксплуатации его конструкций. Они не могли их выявить ввиду скрытого характера, технического обследования дома при его покупки не проводили, им об этом не сказали, такая обязанность лежала на кредитном кооперативе, который выдавал заем на приобретение спорных объектов. Только расторжение заключенного договора купли-продажи и приведение сторон в первоначальное положение может восстановить их нарушенные права. 

В судебном заседании ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО7, действующий по доверенности, с заявленными требованиями иска не согласились. Ответчик сообщила, что при заключении сделки покупатели (истцы) сами, также мать истца, осматривали дом, видели его техническое состояние, никто не заставлял их приобретать этом дом. ФИО1 не единожды осматривал чердачное помещение, ему указывалось на проблемы на крыше, в кровле, он говорил об устранимости дефектов, планировал там разместить мансарду. М-вы заехали для проживания в дом спустя шесть месяцев после его приобретения, выехали в июле 2017 года, после дом пустовал, не отапливался в зимний период 2017-2018 годов, в настоящее время находится в ужасном состоянии. Чтобы в доме было тепло, необходимо топить. На момент продажи дом был пригоден для проживания. Недостатки дома могли быть видны, не носят существенного характера, подлежат устранению при эксплуатации дома. Также ответчик ФИО4 в своих письменных возражениях заявила о применении срока исковой давности при признании оспоримой сделки недействительной. 

Ответчики ФИО5, ФИО6, нотариус Рубцовского нотариального округа Алтайского края ФИО3 в суде отсутствовали, извещались о времени и месте судебного разбирательства в надлежащем порядке, просили дело рассмотреть без их участия. Ранее в судебном процессе ответчик ФИО6 возражал по требованиям иска. Нотариус ФИО3 в своих возражениях на исковое заявление считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, отметила, что речь идёт не о признании договора, удостоверенного нотариусом, недействительным, а о расторжении договора купли-продажи, нотариус проводит правовую экспертизу документов, проверяет документы на чистоту сделки, но не проводит техническую оценку отчуждаемого объекта, так как это не входит в компетенцию нотариуса.

Представитель третьего лица кредитного потребительского кооператива «Новый дом» Шумкова Т.В., действующая по доверенности, поддерживая представленные письменные возражения, просила отказать в заявленных требованиях. Суду мотивировала, что при оформлении договора займа ФИО2 с кредитным кооперативом были учтены характеристики дома, заявленные ФИО2, согласно которым она претензий к приобретаемому имуществу не имела, техническим и качественным состоянием дома была довольна. Также по справке Саратовского сельсовета Рубцовского района Алтайского края, представленной М-выми, дом был действительно в хорошем состоянии и пригоден для жилья. Истцами, при этом, были представлены фотографии приобретаемого ими дома, жилых помещений в доме, что их устраивало и они пошли на оформление договора займа и, в последующем, на оформление договора купли-продажи. У кооператива нет обязанности проверять техническое состояние объектов недвижимости, такое право есть у покупателей недвижимости. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в суд не явился, извещался о слушании дела в надлежащем порядке, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд рассматривал дело при данной явке, что не противоречит ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Свидетели судебного процесса ФИО13, 

<

данные изъяты>; Свидетель №1, 

<

данные изъяты>; ФИО14, 

<

данные изъяты>; ФИО15, 

<

данные изъяты>; ФИО16 и ФИО17 

<

данные изъяты>, сообщили по обстоятельствам рассматриваемого дома. 

Выслушав участников процесса, свидетелей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу, разрешая возникший спор.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 27.06.2016 истцы приобрели у ответчиков земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>. При заключении сделки стороны определили его существенные условия. В части имеющегося спорного вопроса указанным договором оказался закрепленным «Порядок передачи объектов недвижимости» (раздел 5). Так, с учетом п.5.1. договора передача отчуждаемых объектов недвижимости продавцом и принятие их покупателем осуществляется в момент подписания договора, имеющего силу и акта передачи. Стороны договора отметили, что объекты недвижимости не имеют каких-либо свойств, в результате которых может произойти их утрата, порча или повреждение. Покупатель до заключения договора осмотрел отчуждаемые объекты недвижимости и претензий к их качественному состоянию и комплектности не имеет, так как они не имеют видимых технико-строительных и иных недостатков, жилое помещение полностью укомплектовано розетками, и пригодно для проживания и эксплуатации по прямому назначению (п.5.2. договора). 

Истцами зарегистрировано право общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 28.06.2016.

В сентябре 2016 года истец ФИО1 в жилом доме проводил текущие строительные работы, в том числе для подготовки дома к зиме. В декабре 2016 года семья въехала в дом для проживания. В апреле 2017 года истцы установили строительные недостатки: крыши дома, стен, пола, окон и других. В июле 2017 года по их заданию экспертом ФИО11 дом был обследован и подготовлено техническое заключение. 

Согласно техническому заключению № 603-17, выполненному по состоянию на момент осмотра 07.07.2017 установлено, что одноэтажный, саманный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, находится в плохом состоянии с пришедшими в негодность основными конструктивными элементами в результате длительной ненадлежащей эксплуатации, не обеспечивающими безопасность, защиту от воздействия окружающей среды и атмосферных осадков. Физический износ жилого дома на момент осмотра составляет 61%, что соответствует плохому состоянию. Проанализировав техническое состояние отдельных конструктивных элементов, техническое состояние жилого дома признано недопустимым. Восстановление эксплуатационных показателей жилого дома возможно за счет проведения значительного капитального ремонта. Существующие повреждения несущих конструкций жилого дома свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации, в связи со снижением до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций, что создает угрозу жизни и здоровью граждан. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведению охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. В связи с высоким физическим износом и имеющимися дефектами здание жилого дома не пригодно для эксплуатации.

С июля 2017 года истцы в доме не проживают по настоящее время. 

Считают выявленные строительные недостатки существенными, которые не могли быть установлены при осмотре дома и оформлении сделки. Для восстановления нарушенного права требуют расторгнуть договор купли-продажи от 27.06.2016 и привести стороны в первоначальное положение. 

В силу ч.ч.1,2 ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч.2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ч.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Совокупность исследованных по делу доказательств, их оценка в силу ст.67 ГПК РФ, определяет заявленные исковые требования необоснованными и не подтвержденными заявителями. 

Истцами не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного жилого дома, возникших до передачи его покупателю.

Исходя из текста договора купли-продажи от 27.06.2016, сторонами сделки оговаривалось техническое состояние дома, как пригодного для проживания.

Как оказалось установленным в суде, перед совершением сделки истцы-покупатели не единожды осматривали спорный дом. Осмотр строения производился с участием ФИО2, ФИО1 и его матери ФИО14, ФИО4, жителя села Свидетель №1 Истцы не оспаривали данное обстоятельство, а также то, что им указывалось продавцом на необходимость первоочередного обращения внимания на ремонт кровли и крыши дома, относительно чего ФИО1 заверял о возможном устранении имеющихся там недостатков, а в дальнейшем организации мансарды. Осмотру подлежали и иные жилые помещения дома, причем свидетель Свидетель №1 сообщила о проведении покупателями тщательного осмотра дома перед его покупкой.

То обстоятельство, что техническое состояние жилого дома было удовлетворительное и пригодным для проживания, подтверждается письменными доказательствами, представленными представителем третьего лица КПК «Новый дом» при оформлении заемных отношений с истцом ФИО2 Так, согласно характеристике от 24.06.2016, подготовленной и предоставленной ФИО2 в кредитный кооператив, «Дом в хорошем техническом состоянии: наружные стены -кирпичные, окна деревянные, потолок, стены, пол, целые, без повреждений, крыша -шифер. В доме 3 комнаты, кухня, коридор без косметического ремонта. Также имеется центральная система отопления (паровое отопление), холодная вода в доме. Претензий к приобретаемому имуществу не имею. Техническим и качественным состоянием дома довольна». Согласно справке сельсовета от 30.05.2016 № 121 дом по указанному адресу в хорошем состоянии и пригоден для проживания. В материалах кредитных документов также находились фотографии спорного дома до оформления сделки с видом на дом, видом жилых помещений в доме, представленные в материалы дела представителем третьего лица. 

О расторжении договора купли-продажи от 27.06.2016, после выявления недостатков (дефектов) по заключению эксперта ФИО11 от 07.07.2017, истцы направили уведомления ответчикам лишь 01.03.2018. 

По определению суда от 10.07.2018 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения технического состояния спорного жилого дома, наличии в нем строительных недостатков, их существенности и возможности устранения.

Согласно заключению эксперта № 1379/18 от 31.08.2018, выполненному ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы», в ходе проведения экспертного осмотра жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выявлены недостатки (дефекты) и повреждения: в цокольной части здания, наружных стен, перегородок, перекрытия, крыши, кровли, пола, оконных блоков, деревянных дверных блоков, стального дверного блока и внутренней отделки. Первоначальной причиной их возникновения эксперт отмечает несоответствие строительным нормам и правилам, естественный физический износ и ненадлежащая эксплуатация. Большая часть выявленных недостатков (дефектов) и повреждений образовалась в течение всего срока эксплуатации, носили явный характер и могли быть обнаружены на 27.06.2016. Лишь некоторые дефекты (повреждения) -поражение гнилью древесины балок и настила перекрытия, поражение гнилью полов, поражение гнилью нижних брусьев оконных блоков и подоконных досок оконных блоков, повреждение коробки блоков местами - носили скрытый характер и отсутствовала возможность их обнаружения на 27.06.2016. Устранение выявленных в жилом доме недостатков (дефектов) и повреждений технически возможно, но экономически нецелесообразно. Стоимость таких затрат превышает рыночную стоимость жилого дома. Физический износ жилого дома составляет 65% и он является непригодным для проживания. Недостатки (дефекты) и повреждения, выявленные в исследуемом жилом доме, создают угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан. 

Проведенное судебное экспертное исследование обосновывает техническое состояние дома на дату рассмотрения возникшего спора. Экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Выявленные недостатки (дефекты) в большинстве своем возникли при эксплуатации дома, носили явный характер и могли быть обнаружены при его осмотре перед покупкой, являются устранимыми. 

Суд учитывает, что ФИО1 производил ремонтные работы в доме с сентября 2016 года (перед вселением семьи), подготавливая жилое помещение к зиме, не обозначая выполненные работы как выявленные недостатки на момент приобретения дома. 

Относительно технического состояния кровли и крыши дома сообщалось истцам при осмотре дома в июне 2016 года, что ими не оспаривалось. Однако только в зимний период (2016-2017) на крыше дома ФИО1 разгребал снег, забивал и затягивал целлофаном чердачные окна, о чем в суде подтвердили свидетели ФИО15 (

<

данные изъяты>) и ФИО17 (

<

данные изъяты>), помогавшие ФИО1 Аналогичная ситуация с окнами в доме, которые лишь в зимний период для сохранения тепла в доме подлежали затягиванию целлофаном. 

Суд учитывает, что износу дома и образованию недостатков (дефектов) способствовало также фактическое не проживание истцов в доме и отсутствие ухода за ним с июля 2017 года и по настоящее время. 

Собственники жилого дома, которыми являются истцы, обязаны следить за его техническим состоянием.

В соответствии со ст.210 ГК РФ бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник. В силу ст. 211 ГК РФ он же, если иное не предусмотрено законом или договором, несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

В силу ч.1 ст.459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, сам факт выявленных скрытых недостатков в данном случае не является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи. Также, скрытые недостатки не носят существенного характера, являются устранимыми. Возможное устранение недостатков, установленных экспертным путем, не может определять непригодность для проживания в данном доме. Аварийным дом, в установленном законом порядке, не признавался. 

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, истцы должны были доказать факт продажи им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом и возникли до передачи объекта покупателям либо по причинам, возникшим до этого момента. Однако, таких доказательств истцами в суд не представлено.

Суд не усматривает оснований для оценки доводов возражений стороны ответчика о применении срока исковой давности, так как в исковом заявлении и при рассмотрении дела в суде истцами не заявлялось требование о признании сделки недействительной. 

В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Расходы на оплату услуг представителя заявлены ответчиком ФИО4 в размере 5000 руб., мотивированы представленными договором об оказании юридических услуг и квитанцией в получении денежных средств. При определении размера возмещения расходов на представителя суд учитывает разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (п.п.12,13), исходит из характера спорного правоотношения, сложности дела, объёма оказанных представителем услуг, подготовку к делу, количество фактически затраченного времени, продолжительности участия в судебных заседаниях при рассмотрении дела, учитывает баланс интересов спорящих сторон, также расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги, также руководствуется принципами разумности, объективности и достаточности. Оценив изложенное, суд полагает возможным взыскать с истцов в пользу ответчика ФИО4 судебные расходы по оплате услуг представителя в общем размере 5000 руб., по 2500 руб. с каждого, определяя такой размер расходов разумным. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 и ФИО2 к нотариусу Рубцовского нотариального округа Алтайского края ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате услуг представителя в общем размере 5000 рублей, по 2500 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Рубцовский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Четвертных

Мотивированное решение 

изготовлено 24 сентября 2018 года