РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Гордееве А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-84/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Корпорация Развития Территорий» к Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Корпорация Развития Территорий» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером "номер изъят", расположенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 28 июня 2016 года. 

Объект недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на кадастровый учет 30 октября 2013 года, принадлежит административному истцу на праве собственности.

Общество является плательщиком налога, размер которого рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 28 июня 2016 года установлена в размере 96 873 387,95 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп.

Рыночная стоимость нежилого здания по поручению собственника определена ООО «Зеленый мыс» и согласно отчету от 15 июля 2019 года № 19-0250 составляет 39 600 000 рублей.

В рамках внесудебного урегулирования Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области решением от 19 сентября 2019 года № 18.5 отклонила заявление ООО «Корпорация Развития Территорий» о пересмотре кадастровой стоимости здания из-за несоответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО № 3. 

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость здания значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

По ходатайству административного истца по делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости здания. Заключением экспертизы рыночная стоимость здания по состоянию на 28 июня 2016 года определена в размере 44 574 000 рублей.

Административный истец ООО «Корпорация Развития Территорий» в лице представителя ФИО1 с заключением эксперта согласился, в письменном заявлении требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером "номер изъят" равной рыночной стоимости в размере 44 574 000 рублей, взыскать с Правительства Иркутской области понесенные истцом судебные расходы. Рассмотреть дело в отсутствие представителя истца. 

Административный ответчик Правительство Иркутской области в письменном отзыве возражений против административных исковых требований не привел, заключение экспертизы не оспорил, просил о рассмотрении дела без его участия.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, администрация муниципального образования «город Братск» в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.

Все участники процесса извещены о судебном заседании, назначенном на 27 мая 2020 года, заблаговременно, об отложении судебного разбирательства не просили, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. 

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Корпорация Развития Территорий» является собственником здания с кадастровым номером "номер изъят", площадью 12 422,5 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", наименование: нежилое, назначение: нежилое здание - гостиница. 

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20 ноября 2015 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 16 января 2020 года № КУВИ-001/2020-581691.

Результаты государственной кадастровой оценки нежилых помещений утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп.

Здание с кадастровым номером "номер изъят" поставлено на государственный кадастровый учет 30 октября 2013 года, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 28 июня 2016 года в размере 96 873 387,95 рублей. 

Как собственник объекта недвижимости, ООО «Корпорация Развития Территорий» в силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций. Налоговая база при исчислении налога на нежилое здание для общества с 1 января 2019 года определяется исходя из его кадастровой стоимости (статьи 378.2, Налогового кодекса Российской Федерации, Закон Иркутской области от 8 октября 2007 года № 75-оз «О налоге на имущество организаций» в редакции закона от 28 ноября 2018 года № 106-оз).

Рыночная стоимость здания определена по заданию собственника оценщиком ООО «Зеленый мыс» ФИО2 и согласно Отчету от 15 июля 2019 года № 19-0250 по состоянию на 28 июня 2016 года составляет 39 600 000 рублей.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, ООО «Корпорация Развития Территорий» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости здания, относительно которой возник спор. 

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде юридическими лицами, если они нарушают или иным образом затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).

Одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

В обоснование нарушения прав ООО «Корпорация Развития Территорий» ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по уплате налога, рассчитанного на основании кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость объекта. 

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как собственника нежилого здания, между кадастровой и рыночной стоимостью которого имеется различие, общество вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требования об установлении в отношении объекта его рыночной стоимости и правомерно обратилось в суд с такими требованиями к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость нежилого здания – 28 июня 2016 года, соответственно, на эту дату должна быть определена его рыночная стоимость. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости здания лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости нежилого здания, судом по ходатайству истца назначена экспертиза для определения рыночной стоимости, производство которой поручено эксперту ФИО3 (ООО «Русская провинция»).

Эксперт ФИО3 имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности – 22 года, является членом Ассоциации СРО «НКСО», предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.

При проверке Отчета ООО «Зеленый мыс» от 15 июля 2019 года № 19-0250 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, на страницах 7 и 8 отчета оценщик сослался на ФСО №№ 1, 2, 3 в недействующей редакции; на странице 10 отчета в разделе 6.2 не указана дата государственной регистрации и основной регистрационный номер юридического лица; информация по объектам-аналогам и анализу рынка на страницах 76-83 отчета не читаема; на странице 49 отчета оценщиком неверно указана дата оценки. При расчете рыночной стоимости (страницы 54 и 57 отчета) оценщик необоснованно не применил корректировки на условия рынка и на местоположение объектов аналогов. Кроме того, использованные оценщиком документы заказчика не заверены.

При таких обстоятельствах отчет ООО «Зеленый мыс» от 15 июля 2019 года № 19-0250 в силу статей 59, 61 КАС Российской Федерации не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости. 

Определяя рыночную стоимость нежилого здания, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж и доходный подход, метод прямой капитализации, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы и элементы сравнения, проведен сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы. 

Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено. 

От административного ответчика, заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило.

Исходя из изложенного, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 31 марта 2020 года надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость нежилого здания достоверной. 

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО «Корпорация Развития Территорий» и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом. 

В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 26 августа 2019 года.

Разрешая вопрос о распределении судебных издержек, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 103 КАС Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 КАС Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 31 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28, главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается по правилам главы 10 Кодекса. 

При обращении в суд административный истец оплатил государственную пошлину в размере 2000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 383 от 13 ноября 2019 года.

Как следует из материалов дела, определением суда от 17 февраля 2019 года для определения рыночной стоимости здания назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО3 (ООО «Русская провинция»).

Расходы по оплате экспертизы возложены на административного истца ООО «Корпорация Развития Территорий». Экспертное заключение поступило в Иркутский областной суд 13 мая 2020 года, представлен счет за проведение экспертизы от 31 марта 2020 года № 104 на сумму 100 000 рублей с приложением акта выполненных работ и сметы расходов на проведение экспертизы. 

Факт внесения административным истцом оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы подтверждается платежным поручением от 26 мая 2020 года № 128 на сумму 100 000 рублей.

Разрешая требование об отнесении на счет административного ответчика судебных расходов по экспертизе, суд руководствуется статьями 103, 106, 111, 247, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и учитывает правовую позицию, сформированную Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П.

Поскольку установленный экспертом размер рыночной стоимости нежилого помещения существенно, более чем на 54%, отличается от кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп, расходы по проведению экспертизы в размере 100 000 рублей надлежит возложить на административного ответчика. 

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (пункт 31 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28).

На территории Иркутской области органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, является Правительство Иркутской области, на которое и должна быть возложена обязанность возмещения судебных расходов по рассмотренному делу. 

При установленных обстоятельствах с Правительства Иркутской области за счет казны Иркутской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Корпорация Развития Территорий» подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, оплате судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Корпорация Развития Территорий» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером "номер изъят", площадью 12422,5 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", наименование: нежилое, назначение: нежилое здание - гостиница, определенную по состоянию на 28 июня 2016 года, равной рыночной стоимости в размере 44 574 000 (сорок четыре миллиона пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей. 

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Корпорация Развития Территорий» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания – 26 августа 2019 года. 

Взыскать с Правительства Иркутской области за счет средств казны Иркутской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Корпорация Развития Территорий» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, оплате судебной экспертизы в размере 100 000 рублей, всего 102 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич