78RS0002-01-2023-013781-74

Дело № 2-4056/2024 15 октября 2024 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В., 

с участием представителя истца,

при секретаре Казанцевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями: признать за ней право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 03.12.1997 № 1Д-2283 приобрела у ФИО3 жилой дом № со служебными постройками по 

<

адрес>, расположенный на земельном участке площадью 1 079 кв.м; права собственности на указанные объекты не были зарегистрированы в установленном законом порядке; полагая, что на момент заключения договора право собственности на объекты недвижимости не подлежало государственной регистрации, в связи с чем регистрирующий орган незаконно отказал истцу в регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, она обратилась с настоящим иском к администрации Выборгского района Санкт-Петербурга. 

При этом в период рассмотрения дела представитель истца не смог пояснить, какими именно действиями администрации района, которая не является регистрирующим органом, нарушаются права истца в указанной части; указал, что привлечение администрации района в качестве ответчика не связано с ее статусом наследника выморочного имущества после смерти ФИО3

Также истец полагала, что обладает правом собственности на спорные дом и участок в силу возникшего на основании договора купли-продажи права. Кроме того указала, что в отношении приобретенного по договору от 03.12.1997 дома в 2000-2001 гг. производился капитальный ремонт; в процессе реконструкции дома он был передвинут на вновь изготовленный фундамент; при реконструкции дома вследствие разбора крыши и части стен его площадь уменьшилась, таким образом, являющийся предметом договора купли-продажи жилой дом был не снесен, а реконструирован; однако изменение характеристик здания в соответствии с п.3 ст.141.3 ГК РФ (введена Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ) не влечет образование нового здания. Ссылаясь на незаконный отказ в регистрации права собственности на жилой дом со стороны третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, а также длительное добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом, единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, указывая, что спорный земельный участок не сформирован, истец обратилась с настоящим иском.

Определением суда от 15.10.2024 производство по делу в части требований о признании права собственности на земельный участок прекращено в связи с отказом истца от иска, по причине отсутствия введенного в гражданский оборот земельного участка, являющегося предметом спора, поскольку по данным РГИС земельный участок под индивидуальным жилым строением не сформирован, документы, подтверждающие возникновение права у истца на земельный участок, не представлены; а также с учетом факта продажи по представленному договору только жилого дома. 

В судебное заседание истец не явилась, направила в суд своего представителя, который заявленные требования в части признания права собственности на жилой дом поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом; будучи опрошенным ранее, заявленные требования не признал, представил письменный отзыв.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, СПб ГБУ «ГУИОН» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом; представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу представил письменный отзыв.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы данного дела, а также материалы гражданского дела № 2-6135/2023, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований, принимая во внимание следующее.

Государственная регистрация прав па недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов, расположенных па территории Санкт-Петербурга относится к компетенции Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах па такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу положения ч.5 ст.1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст.6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 01.03.1996 и которые заключены после 31.03.1996, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.

Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Нормы части второй Кодекса, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие.

Таким образом, до 31.01.1998 (вступление в силу Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ) договор не подлежал регистрации как сделка.

В отношении жилых домов ранее регистрацию прав осуществляли Бюро инвентаризации (далее - Проектно-инвентаризационные Бюро районов Санкт-Петербурга (далее - ПИБ)), которые осуществляли свои полномочия на основании Циркуляра Народного комиссариата внутренних дел РСФСР (далее - НКВД) от 12.10.1926 № 404, Народного комиссариата Юстиции (далее - НКЮ) РСФСР от 19.10.1926 № 183 «О порядке установления прав на частновладельческие (немуниципализированные и демуниципализированные) строения, Разъяснений НКВД № 89 и НКЮ № 32 от 14.03.1929 «О правовом положении строений, возводимых частными лицами без надлежащего оформления», Инструкцией Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР от 11.08.1934 № 163 «Об удостоверении и регистрации коммунальными органами возникновения и передачи прав на владение строениями и залога их», Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР от 25.12.1945, Приказа Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83, до 03.04.1995, передав полномочия Комитету по земельным ресурсам и землеустройству на основании Указа Президента РФ от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость».

При этом согласно письму КЗРиЗ от 18.12.1998 № 9041 первое свидетельство о государственной регистрации прав на первичный объект было выдано КЗРиЗ 03.04.1995.

В свою очередь, КЗРиЗ осуществляло свои полномочия до 17.07.1998 включительно (Приказ КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 29.07.1998 № 155), передав дела ГУ ГБР 20.08.98 по акту приема-передачи (Приказ КЗРиЗ от 01.07.1998 № 133).

Вместе с тем, КЗРиЗ были переданы ГУ ГБР только формы государственной регистрации. Дела правоустанавливающих документов были переданы только за 1998 год.

В этой связи в отсутствие регистрации прав в КЗРиЗ (орган регистрации был определен) договор не считается заключенным.

Как следует из представленных в материалы дела документов, 03.12.1997 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи (л.д.12), по которому ФИО3 продал, а ФИО1 купила жилой дом № со служебными постройками по 

<

адрес>, расположенный на земельном участке мерою 1 079 кв.м.

Отчуждаемый жилой дом принадлежит ФИО3 на основании договора дарения, удостоверенного нотариусом Санкт-Петербурга ФИО4 26.09.1993, зарегистрированного Проектно-инвентаризационным бюро Выборгского района Санкт-Петербурга в реестровой книге под № 201/156 от 18.08.1993.

Отчуждаемый жилой дом – одноэтажный, бревенчатый, общей полезной площадью 39,7 кв.м, в том числе, жилой площадью 25,1 кв.м, служебные постройки: два сарая, туалет, забор.

На основании справки Проектно-инвентаризационного бюро Выборгского района Санкт-Петербурга № 307/12 от 21.11.1997 в договоре также отражено, что жилой дом со служебными постройками никакими сделками не обременен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит; поскольку на тот момент именно ПИБ являлись регистрирующими органами в отношении объектов недвижимого имущества, а доводы представителя истца об отсутствии соответствующего учета до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судом отклоняются, как основанные на неправильном понимании действующего законодательства.

При этом из текста договора бесспорно следует, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, предметом договора не являлся, в собственности продавца не находился.

Такой договор удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга ФИО5; в нем также имеется отметка о том, что договор подлежит государственной регистрации.

При этом из объяснений представителя истца в судебном заседании и доводов искового заявления усматривается, что договор ни в установленном на момент его заключения порядке, ни в ином порядке впоследствии зарегистрирован не был.

В соответствии с ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (принят Федеральным законом от 26.01.1996 № 14-ФЗ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Во исполнение распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1993 № 1329-р «О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга» было принято Временное положение о регистрации и оформлении документов о правах, утвержденное приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 29.12.1994 № 87.

Согласно п.3 вышеуказанного распоряжения регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость возложены на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В силу приказа председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 05.05.1995 № 31 регистрация и оформление документов о правах на нежилые помещения были возложены на Управление регистрации прав на недвижимость.

Тот факт, что истец с 1997 года несет расходы на содержание объекта недвижимости, расположенного по спорному адресу, правового значения не имеет, как и указание адреса места нахождения дома ресурсоснабжающими организациями в выставляемых счетах и квитанциях, поскольку они регистрирующими органами не являются.

Напротив, по сведениям, содержащимся в ЕГРН, на кадастровом учете с 29.08.2012 состоит жилой дом площадью 36,3 кв.м, 2001 года постройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

20.01.2015 ФИО1 обратилась в Выборгский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на основании договора купли-продажи от 03.12.1997, которая была приостановлена (л.д.99-101) по основаниям, предусмотренным абз.1 п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, поскольку предметом представленного договора купли-продажи является одноэтажный бревенчатый дом, полезной площадью 39,7 кв.м, жилой площадью 25,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а в государственном кадастре недвижимости имеются сведения об учете жилого дома, расположенного по указанному адресу, площадью 36,3 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 2001.

Согласно сведениям СПб ГУП «ГУИОН» по указанному адресу в период с 1954 года по 1993 год проходил учет жилой дом – литера А; в соответствии с актом обследования от 04.06.2009 зафиксирован снос ранее учтенного жилого дома – литера А; с 2005 года по указанному адресу учтен вновь возведенный жилой дом – литера Б.

Таким образом, регистрирующим органом сделан вывод о том, что являющийся предметом представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от 03.12.1997 жилой дом снесен, по данному адресу возведен новый дом с литерой Б, в связи с чем невозможно произвести регистрацию ранее возникшего права собственности на несуществующий объект.

Такие выводы регистрирующего органа подтверждаются содержанием искового заявления, в котором истцом указано на возведение нового фундамента в другом месте, а также изменение площади дома в результате разбора крыши и части стен; содержанием технических паспортов на 1993 год (дело № 2-6135/2023 л.д.192, 192оборот, 193) и на 2005 год (дело № 2-6135/2023 л.д.182оборот, 183, 183 оборот), из которых бесспорно усматривается, что в 2005 году жилой дом расположен в другом месте участка, имеет другие габариты и технические характеристики, в том числе другую высотность, ширину стен, отсутствует ранее имевшаяся веранда, в другой части дома расположено крыльцо, изменена внутренняя планировка, в результате чего не сохранено ни одно из ранее существовавших помещений (было: 2 комнаты, кухня, кладовая, веранда, 2 коридора, стало: 3 комнаты, коридор и веранда), то есть фактически истцом возведен новый объект в отсутствие разрешительной документации.

При этом представленный истцом договор купли-продажи от 03.12.1997 совершен с нарушением требований, предъявляемых к оформлению сделок с недвижимым имуществом на территории Санкт-Петербурга на основании ст.ст.4 и 8 Закона Российской Федерации от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1993 № 1329-р «О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга», в связи с чем, отсутствие регистрации договора купли-продажи жилого дома от 03.12.1997 в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, влечет ее недействительность.

При этом жилой дом, возведенный в 2001 году, является самовольной постройкой, поскольку в соответствии с положениями п.9 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшими до 2018 года, в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщику требовалось получить разрешение на строительство.

Согласно п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие- либо сделки до признания такого права судом.

Соответственно, положения о приобретательной давности не могут применяться к объектам самовольного строительства.

В силу п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Доводы истца о добросовестном давностном владении самовольно возведенным жилым домом и земельным участком, находящимся в государственной собственности, не являются основанием для возникновения у истца права собственности на такие объекты.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п.5 Постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п.1 ст.222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

При этом регистрирующим органом заявителю также разъяснено, что государственная регистрация прав на вновь построенный дом литера Б возможна при предоставлении документов, подтверждающих создание нового объекта в упрощенном порядке на основании ст.25.3 Федерального закона № 122-ФЗ, согласно которой основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС, является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества; по сведениям ЕГРН регистрация прав на земельный участок, на котором расположен данный дом, не производилась.

Однако правоустанавливающий документ в отношении земельного участка у истца отсутствует, поскольку право собственности на такой участок ей в установленном порядке не передавалось, у продавца по представленному договору купли-продажи также отсутствовало.

В 2023 году ФИО1 обращалась в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок по спорному адресу в силу приобретательной давности (дело № 2-6135/2023); определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 04.09.2023 производство по делу прекращено в связи со смертью ФИО3 13.11.2014, то есть до обращения истца с исковым заявлением; истцу разъяснено право на обращение с аналогичным иском к лицам, принявшим наследство. Однако таким правом истец до настоящего времени не воспользовалась.

В кадастре недвижимости ЕГРН имеются сведения о здании (жилой дом, площадь 36.3 кв.м, год ввода в эксплуатацию 2001), по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный кадастровый №). Сведения об объекте переданы в кадастр – 29.08.2012. Сведения о зарегистрированных правах на указанный жилой дом в Управлении отсутствуют.

В соответствии с ч.2 ст.3.1 Закона о регистрации публично-правовая компания «Роскадастр», указанная в ч.1 настоящей статьи, в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляет предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз.1 п.1 ст.130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ).

В реестровом деле на жилой дом имеется письмо ГУИОН от 01.02.2010 № 125, согласно которому, по данным филиала ГУП «ГУИОН» - ПИБ Выборгского района по адресу: 

<

адрес>, в период с 1954 по 1993 проходил учет жилой дом - литера А.

С 2005 года по указанному адресу учтен вновь возведенный жилой дом – литера Б. Разрешение на строительство в ГУП «ГУИОН» не представлено.

На момент первичной инвентаризации 2005 года жилой дом – литера Б, учтен со следующими характеристиками: общая площадь – 36,3 кв.м, жилая площадь – 21,6 кв.м, этажность – 1. За период с 2005 года по 2009 год изменения указанного объекта не выявлены.

В соответствии с актом обследования от 04.06.2009 зафиксирован снос ранее учтенного по указанному адресу дома – литера А.

В 2022 году ФИО1 обращалась в Управление с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права в отношении объекта с кадастровым номером №.

21.07.2022 документы были возвращены без рассмотрения; истцу сообщено, что с учетом года ввода в эксплуатацию жилого дома (2001), право подлежит регистрации на общих основаниях. Кроме того, истцу сообщено, что согласно реестровому делу, жилой дом являющийся предметом договора купли-продажи от 03.12.1997, снесен.

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика и третьего лица об ошибочности предположений истца о наличии у нее ранее возникшего на основании договора от 03.12.1997 права на спорный жилой дом, и отсутствии оснований для применения положений ст.69 Закона о регистрации.

Ссылка истца на добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом судом также отклоняется как надуманная, с учетом наличия у истца договора от 03.12.1997, на котором истец основывает свое право собственности на объект.

Как разъяснено Верховным и Высшим арбитражным Судами РФ в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст.234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

При таких обстоятельствах требования истца подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований ФИО1 к администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на жилой дом, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья (подпись) А.В. Николаева

Копия верна. Судья: