РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2025 года город Тула

Советский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Борисовой Д.А.

при ведении протокола секретарем Емельяновой А.Н.,

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика ООО «Совдел-Строй» по доверенности ФИО2, ФИО3, ФИО4,

представителей ООО УК «Лига ЖКХ» по доверенности ФИО5, генерального директора ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 71RS0028-01-2024-001607-04 (производство №2-28/2025) по иску ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Совдел-Строй», обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Лига ЖКХ» об устранении недостатков, выявленных в многоквартирном доме,

установил:

ФИО7 обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Совдел-Строй» (далее ООО «Совдел-Строй») об устранении недостатков, выявленных в многоквартирном доме.

В обоснование требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира 

<

адрес> на основании договора купли- продажи от 21.09.2019. После передачи истцу квартиры им и другими собственниками многоквартирного дома были обнаружены недостатки общедомового имущества. С требованием об устранении выявленных недостатков истец обратился в ООО УК «Лига ЖКХ», которое осуществляет управление многоквартирным домом (далее МКД). По обращению ООО УК «Лига ЖКХ» произведен осмотр объекта долевого строительства, в ходе которого выявлены недостатки: дефект трубопровода систем отопления, износ деталей лифта, провал тротуарной плитки на придомовой территории, коррозия на дренажном трубопроводе в котельной, залитие паркинга, отслоение плиточного покрытия, разрушение штукатурного слоя на фасаде здания на техническом этаже, течь межпанельного шва на парковке.

Поскольку гарантийный срок для указанного МКД не истек, ООО УК «Лига ЖКХ» обращалось к застройщику ООО «Совдел-Строй» в период с июня 2021 по октябрь 2023 с требованием об устранении выявленных недостатков. Требования управляющей компании не были выполнены застройщиком.

В 2023 году ФИО7 обратился в ООО «Эксперт Центр» для определения недостатков, выявленных в МКД.

Согласно заключению эксперта ООО «Эксперт Центр» № 322 по результатам строительно-технической экспертизы многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 13.12.2023 имеются следующие недостатки и дефекты:

-нарушение целостности кровельного покрытия на техническом этаже;

-на лестничном марше, ведущем на техэтаж, имеется отслоение окрасочного и шпатлевочного слоев:

-на покрытии придомовой территории из тротуарной плитки отсутствует уклон для полноценного отвода атмосферных осадков;

-расстояние от эвакуационных дверей подземного паркинга до лестниц составляет менее 1,5 м. от ширины полотна;

-над эвакуационными дверями подземного паркинга второго уровня присутствуют трещины;

-все верхние эвакуационные двери из подземного паркинга закрыты на ключ, механизмы отпирания изнутри на дверях, установленных застройщиком, отсутствуют;

-на всех лестничных маршах, ведущих из подземного паркинга, имеются многочисленные отслоения окрасочного и штукатурного слоя;

-в подземном паркинге имеются следы протечек на полах, наружных стенах, а также из системы вентиляции;

-механизм подъемных ворот, установленный застройщиком, не рассчитан на эксплуатационные нагрузки, вызванные качеством автотранспортных средств в многоквартирном доме:

-система вентиляции подземного паркинга, смонтированная застройщиком, не функционирует должным образом, воздух насыщен влагой;

-при запуске системы вентиляции нарушается работоспособность пассажирского лифта, установленного застройщиком.

Претензия, направленная собственниками в адрес застройщика, была оставлена им без ответа.

С учетом неоднократного уточнения исковых требований, истец просил суд возложить на ООО «Совдел-Строй» обязанность в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостатки и дефекты МКД по адресу: 

<

адрес>, возникшие в период гарантии и отраженные в заключении ООО «Эксперт Центр», а именно:

1.Выполнить работы по замене кровельного покрытия размером 60 кв.м. с устройством герметичных примыканий на техническом этаже;

2.Выполнить отделочные работы по устранению отслаивания штукатурки на фасаде здания внизу возле примыкания к тротуарной плитке с правой и левой сторон от входной двери площадью 3,5 кв.м. и устранить трещину на стене технического этажа в 2-х м. справа от входа на технический этаж (внешний правый угол длина 3м.).

3.Устранить отслоения окрасочного, шпаклевочного и штукатурного слоев площадью 0.5 кв.м. на потолке технического этажа на расстоянии 5 метров с правой стороны от входа на технический этаж.

4.Выполнить работы по перекладке покрытия из тротуарной плитки площадью 100 кв.м. на придомовой территории с уклоном направления стока в ливневую канализацию.

5.Увеличить расстояние от эвакуационных дверей в количестве 2 штук подземного паркинга до лестниц, ведущих на улицу (при открытии двери, двери упираются в первую ступень лестницы).

6. Произвести усиление фундаментов на подземной парковке 2-го уровня, выполнить отделочные работы по заделке трещин над эвакуационными дверями в количестве 7 шт. подземного паркинга второго уровня:

7.Произвести замену эвакуационных дверей в количестве 3 шт., ведущих из подземного паркинга - 1 этажа на улицу на двери с механизмами отпирания изнутри без ключа.

8.Произвести работы по замене наружной гидроизоляции конструкций стен фундамента, выполнить отделочные работы, а именно: устранить отслоения окрасочного шпатлевочного и штукатурного слоев размером 1.5x0.6 м. размером 1.6x0.4 м. 1.5x11 0.6x1.2м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 2 этажа в подъезд, устранить отслоения окрасочного, шпатлевочного и штукатурного слоев размером 1,4х1 м. 4x1.2 м. 0.8x1 м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 1 этажа на улицу (

<

адрес>): устранить отслоения окрасочного шпатлевочного и штукатурного слоев размером 2.1x2.6 м. 1.5x1.2 м. 1x1 м, 2x1 м. 1.4x21 м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 1 этажа на улицу (

<

адрес>): устранить отслоения окрасочного, шпатлевочного штукатурного слоев размером 2x0.2 м. 0.4x0.3 м на лестничном марше третьего эвакуационного выхода, ведущего из подземного паркинга 1 этажа:

9.Произвести работы по замене наружной гидроизоляции стен и фундамента на площади 40 кв.м. справа от выхода в подземную парковку (во избежание дальнейших протечек на полах, наружных стенах, перекрытиях), произвести сушку помещений в подземном паркинге, устранить следы протечек размером 9x1 м. 1x0.2 м при входе в тамбур перед лестницей, ведущей из подземного паркинга 2 этажа в подъезд: устранить следы протечек общей площадью 25x1.1 м в тамбуре перед лестницей, ведущей из подземного паркинга 2 этажа в подъезд: устранить следы протечек размером 5x1 м подземном паркинге 2 этажа (около 41 парковочного места со стороны ул. Гоголева., устранить следы протечек размером 1x0.2 м. 4x0.6 м. 5x1 м. 0.3x1.1 м. 0.2x0.3 м. 0.25x1 м. 0.7x0.3 м в тамбуре, ведущем из подземного паркинга 2 этажа: устранить следы протечек размером 1x0.6 м около третьего эвакуационного выхода из подземного паркинга 1 этажа (тамбур); устранить следы протечек размером 3x2 м. 7x1 м. 3x1 м около третьего эвакуационного выхода из подземного паркинга 2 этажа (тамбур):

10. Произвести замену подъемных ворот и их подъемного механизма на подъемные ворота и их подъемный механизм, выдерживающие эксплуатационные нагрузки, в соответствии с количеством автотранспортных средств в МКД в размере 100 шт.

11.Заменить элементы системы вентиляции подземного паркинга на систему вентиляции, обеспечивающую полноценный воздухообмен, а именно:

-в вентиляционной камере №2 -1 этажа, приток 111 и 112 (-1 и -2 этажи) установить частотные преобразователи регулировки частоты оборотов двигателя вентиляторов приточных установок (11 кВт не менее 12A) в количестве 4 шт.

-устранить заужение сечения подводящих труб теплоносителя (воды);

-устранить несоответствие двухходового крана на смесительных узлах, которое приводит к нехватке количества теплоты и остановке системы по капиллярному термостату защиты от замерзания воды;

12. Произвести работы по герметизации лифтовой шахты, чтобы воздух не мешал открытию дверей лифта).

13. Возложить на ответчика ООО «Совдел-Строй» обязанность по уплате судебной неустойки в размере 3000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения.

К участию в деле судом были привлечены ООО «УК Лига ЖКХ», ООО «УК Вега», Государственная жилищная инспекция Тульской области.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов представителям по доверенности ФИО1, ФИО8

Представитель ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования. Указала, что истец ФИО7 является собственником квартиры 

<

адрес>. Управление многоквартирным домом по договору от 01.05.2021 осуществляет ООО УК «Лига ЖКХ». При проживании в указанном доме истцом и другими жильцами были выявлены описанные в исковом заявлении недостатки, которые, по мнению истца, возникли в связи с нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Жители дома обращались с письмами в управляющую компанию ООО «УК Лига ЖКХ», которая перенаправляла обращения жителей в адрес застройщика ООО «Совдел-Строй», поскольку на момент обращения гарантийный срок не истек. При этом управляющая компания не установила причины появления указанных дефектов. По вопросу замены механизма подъемных ворот пояснила, что на денежные средства, собранные жильцами дома, был установлен новый механизм подъема ворот, который в настоящее время исправно работает.

Представитель ответчика ООО «Совдел-Строй» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, полагая надлежащим ответчиком по делу ООО УК «Лига ЖКХ». Указала, что ООО «Совдел-Строй» осуществляло строительство многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. 28.12.2018 года администрацией г. Тулы застройщику было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию, выдача которого производится после комплексной проверки соблюдения всех требований и норм, в том числе, после проверки работы инженерного оборудования, соблюдения требований безопасности. После введения дома в эксплуатацию управление многоквартирным домом осуществило ООО УК «Вега», с которым ООО «Совдел-Строй» заключило договор управления МКД от 01.01.2019. При передаче дома управляющей компании каких-либо вопросов, претензий от нее не поступало, все оборудование находилось в исправном состоянии, все документы, в том числе на инженерное и технологическое оборудование, систему вентиляции, были переданы застройщиком управляющей компании. С 2021 года управление многоквартирным домом осуществляло ООО «Лига ЖКХ», которое обращалось в ООО «Совдел-Строй» с различными вопросами. Застройщик оказывал содействие в решении поступавших вопросов, направлял письма с рекомендациями по обслуживанию ливневой канализации, дренажного насоса. В результате аварии на трубе водопровода произошел залив подземной парковки. Застройщик обращал внимание управляющей компании на необходимость принятия мер к устранению данного недостатка. Также застройщик оказывал содействие по перекладыванию тротуарной плитки, имеющей незначительные впадины вследствие проезда по ней тяжелого транспорта, мусоровоза. На протяжении всего времени управления многоквартирным домом ООО УК «Лига ЖКХ» застройщик постоянно оказывал содействие по оказанию помощи в устранении возникающих недостатков, несмотря на то, что гарантийный срок на инженерное оборудование МКД истек 29.12.2021, при этом не возлагая никаких финансовых затрат на управляющую компанию или жильцов. В дело представлены акты передачи МКД от ООО «Вега» ООО «Лига ЖКХ», а также акт выполненных работ по обслуживанию системы вентиляции, что свидетельствует о том, что на момент сдачи дома, осуществлении управления МКД управляющими компаниями, система вентиляции находилась в исправном состоянии. Исковые требования об исправлении указанных истцом недостатков предъявлены к застройщику за переделами гарантийного срока. Доказательства, подтверждающие возникновение выявленных недостатков по вине застройщика истцом не представлены. В период гарантийного срока жильцы и управляющая компания к ООО «Совдел-Строй» не обращались по вопросам об устранении указанных недостатков. Данные недостатки возникли вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей по содержанию МКД ООО УК «Лига ЖКХ», неправильной эксплуатации инженерного оборудования, отсутствием обслуживания оборудования специализированными организациями. В данном случае вина застройщика отсутствует. Представленное истцом заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости, выводы эксперта не подтверждены доказательствами. Просила отказать в удовлетворении исковых требований к ООО «Совдел-Строй».

Представители ответчика ООО «Совдел-Строй» ФИО3, ФИО4 просили отказать в удовлетворении иска к застройщику, поскольку указанные истцом недостатки носят эксплуатационный характер, что подтверждается представленными доказательствами по делу.

Представитель ответчика ООО УК «Лига ЖКХ» по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против исковых требований к ООО «Лига ЖКХ», полагая, что надлежащим ответчиком по данному иску является ООО «Совдел-Строй». В обоснование доводов указала, что ООО «УК Лига ЖКХ» осуществляет управление указанным МКД с 01.05.2021. Согласно выводам эксперта ФИО9, изложенным в представленном истцом заключении, основной причиной возникновения выявленных недостатков является некачественное выполнение работ по возведению многоквартирного дома и монтажу инженерного оборудования. На покрытии придомовой территории тротуарной плиткой отсутствует уклон, сток вдоль стены дома не сходит в ливневую канализацию. Отсутствие отвода дождевой воды и надлежащей укладки тротуарной плитки приводит к подтоплению паркинга. Расстояние от эвакуационных дверей подземного паркинга до лестниц менее 1,5 м, на всех лестничных маршах, ведущих из подземного паркинга, имеются следы протечек вследствие нарушения наружной гидроизоляции стен. Все верхние эвакуационные двери не имеют механизма отпирания изнутри. Система вентиляции подземного паркинга не функционирует, что приводит к повышенной влажности в помещении, как указано экспертом в заключении, что свидетельствует о том, что данный дефект имелся при сдаче дома в эксплуатацию. При запуске системы вентиляции нарушается работа лифта, не открываются двери, наблюдается повышенный уровень шума. При принятии дома управляющей компанией в 2021 на выявленные недостатки указывали жильцы дома. Поскольку в 2021 году действовал гарантийный срок, управляющей компанией в адрес застройщика направлялись письма с требованием устранить указанные в них недостатки, что не было выполнено застройщиком.

Представитель ответчика ООО УК «Лига ЖКХ» директор ФИО6 в судебном заседании полагала надлежащим ответчиком ООО «Совдел-Строй», просила отказать в удовлетворении исковых требований к управляющей компании по изложенным в возражениях основаниям.

Допрошенный в качестве специалиста инженер ООО УК «Лига ЖКХ» ФИО10 в судебном заседании пояснил, что работает в ООО УК «Лига ЖКХ» более трех лет. Доступ к вентиляционному оборудованию имеется только у него. Обслуживание системы вентиляции ранее осуществляло ООО «Промвентиляция-Сервис». При работающей системе вентиляции имелись перебои в работе лифта. Полагал, что данная система вентиляции работает на дымоудаление.

Свидетель ФИО в судебном заседании пояснила, что проживает в 

<

адрес> с 2019 года, является старшей по дому. В 2019 году управление МКД осуществляло ООО УК «Вега». На придомовой территории в некоторых местах образовывались лужи, по мере того, как по тротуарной плитке ездил транспорт, проседание плитки усиливалось. ООО «Совдел-Строй» выполняло работы по перекладке тротуарной плитки. В подземном паркинге имелись следы протечек, но не с потолка, а от пола, посередине стены. В 2019 или 2020 г.г произошла поломка лифта. Система вентиляции работала очень шумно, невозможно было спать, поэтому ее отключали. При работе вентиляции невозможно открыть дверь в помещение паркинга. Вентиляция запускается, может работать один-два дня, затем отключается. При осмотре системы вентиляции со специалистами, они установили, что в имеющейся комплектации вентиляция работать не будет. Письменное обращение по выявленным недостаткам от жильцов МКД в ООО «Совдел-Строй» было в декабре 2023 года. По указанным вопросам жители дома не обращались к ООО УК «Вега».

Представитель третьего лица ООО УК «Вега» в судебное заседание не явился, о времени и месте его рассмотрения извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, возражений не представил.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика ООО «Лига ЖКХ» была назначена судебная строительно- техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Негосударственная экспертиза» ФИО11

В заключении экспертом установлено следующее:

объект строительства - многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, соответствовал проектной документации, требованиям строительно-технических норм и правил по состоянию на 13.12.2023 г.

Нарушений проектной документации, требований строительно-технических норм и правил по состоянию на 13.12.2023 г. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, не имелось.

По состоянию на 13.12.2023 г. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, имелись следующие недостатки, заявленные истцом в уточненном исковом заявлении, не связанные с требованиями проектной документации и строительно-технических норм и правил:

трещины над эвакуационными дверями подземного паркинга второго уровня;

отсутствие механизмов отпирания изнутри без ключа на дверях эвакуационных выходов из подземного паркинга;

многочисленные отслоения окрасочного и шпатлевого слоев на всех лестничных маршах, ведущих из подземного паркинга;

следы протечек на полах, наружных стенах, из системы вентиляции в подземном паркинге;

-система вентиляции, не функционирующая надлежащим образом. 

Недостатки являются эксплуатационными, возникли вследствие ненадлежащего обслуживания инженерно-технического оборудования МКД. Недостатки являются устранимыми.

Для их устранения необходимо выполнить следующие мероприятия:

произвести ремонт трещин. Стоимость работ 906,24 руб.;

укомплектовать двери эвакуационных выходов из подземного паркинга

механизмов отпирания изнутри без ключа. Стоимость работ 3 827,04 руб.;

произвести ремонт внутренней отделки помещений паркинга. Стоимость работ 957 313,45 руб.;

восстановить проектное состояние системы вентиляции паркинга. В отсутствие проектной документации вентиляции паркинга определить состав работ и их стоимость не представляется возможным. Нарушения целостности кровельного покрытия, слоя гидроизоляции, нарушений в работе лифта, экспертом не установлено.

В судебном заседании эксперт ФИО11 поддержал выводы заключения, пояснил следующее. При проведении экспертного осмотра было установлено, что МКД соответствовал проектной документации, требованиям строительно- технических норм и правил. Определить нарушение уклона при укладке тротуарной плитки на придомовой территории не представляется возможным, поскольку с момента окончания указанных работ прошло много времени, по тротуарной плитке происходит движение транспорта, в результате чего происходит ее деформация, в связи с чем, утверждать о нарушении СНиПа, который регулирует качество работ непосредственно после их окончания, оснований не имеется. По регламенту уклон определяется сразу после выполнения работ. Погрешность измерений около 10 мм. При укладке плитки нарушений не установлено, объект принят государственной комиссией. СНиП регулирует погрешность при сдаче объект непосредственно после выполнения работ. Работы по укладке плитки выполнены 7 лет назад, данных, свидетельствующих о нарушении строительных норм и правил при сдаче дома не имеется. Дефект является эксплуатационным. Система вентиляции МКД 

<

адрес> разобрана, отсутствуют запасные части, при включении запускается и тут же глохнет. При осмотре указанных истцом следов повреждения шпаклевочного слоя установлено, что следы намокания стен расположены на внутренних стенах помещений подземного паркинга, лестничных маршей. Краска должна накладываться на шпатлевочный слой, который не устойчив к влажности, от чего происходит деструкция материалов. Расположение следов намокания внизу стены свидетельствует о повышенной влажности воздуха, что приводит к деструкции окрасочного слоя. В помещение паркинга заезжают автомобили, на которых имеются осадки: дождь, снег. Все это остается в помещении паркинга, от чего повышается влажность. Влага сама по себе не уходит, если не работает система вентиляции, а конденсируется и оседает на поверхностях. Там где стена холоднее, процесс деструкции будет обширнее. Следы протечек всегда располагаются сверху вниз и имеют какой-либо цвет, поскольку проходят через грунт, имеют следы отложения солей. В данном случае следы намокания не имеют цвета, и расположены на нижней поверхности стены, что свидетельствует о том, что они образованы в результате конденсата внутри помещения. Указания на течь межпанельного шва несостоятельны, поскольку дом не является панельным. Данных, свидетельствующих о нарушении гидроизоляции стен, не установлено, иначе имелись бы следы протечек темного цвета, расположенные сверху вниз. Оснований полагать, что следы намокания образовались вследствие некорректной работы дренажных насосов, не имеется, поскольку дренажный насос используется для понижения уровня грунтовых вод. В случае, если не работает дренажный насос, уровень грунтовых вод будет подниматься и произойдет затопление паркинга, следы уровня воды, которая будет стоять, останутся на стене. Проведение каких-либо работ в настоящее время не принесет результата, поскольку не функционирует система вентиляции и конденсат будет оседать на стенах помещений и приводить к деструкции. То обстоятельство, что зафиксированные следы намокания расположены на внутренних стенах подземного паркинга также свидетельствует о том, что гидроизоляция не нарушена и следы образованы в результате оседания конденсата на поверхности стен внутри помещения. Поскольку в деле отсутствует проектная документация на систему вентиляции, по запросу эксперта дополнительные материалы сторонами не представлены, установить перечень работ, необходимых для ее восстановления не представляется возможным. Поскольку в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что система вентиляции находилась в исправном состоянии, обслуживалась, повреждение системы вентиляции связано с ненадлежащей ее эксплуатацией. Зафиксированные повреждения, трещины над эвакуационными дверями являются следствием повышенной влажности. На части дверей эвакуационных выходов отсутствует механизм отпирания двери изнутри без ключа, что является ненадлежащей эксплуатацией МКД, данный недостаток может быть устранен путем замены цилиндрового механизма. 

При проведении выездного судебного заседания судом, с участием эксперта ФИО11, сторон по делу, проведен осмотр помещений МКД, лестничных маршей, подземного паркинга, системы вентиляции и ее электронного оборудования, придомовой территории, лифта. При осмотре установлено, что система вентиляции запускается и работает, но загорается кнопка, свидетельствующая об аварии. При работающей системе вентиляции лифт работает без перебоев, входные двери открываются. В помещении, расположенном перед лестничным маршем эвакуационного выхода на полу сложены мешки с мокрым песком, примыкающие к стене, от чего на стене имеются мокрые пятна. По пояснениям эксперта ФИО11 при сопоставлении фотографий с осмотра экспертом при проведении судебной экспертизы в электрощиток (фото 1,2 заключения) внесены изменения, о которых ООО УК «Лига ЖКХ» суду не сообщило, пояснив, что доступ к данному оборудованию имеется исключительно у инженера ООО УК «Лига ЖКХ». На стенах, ведущих из подземного паркинга, имеются следы намокания и разрушения окрасочно- шпатлевочного слоя, расположенные посередине стены, следов протечек, ведущих сверху вниз не установлено. В подземном паркинге имеются следы протечек на полах, наружных стенах, из системы вентиляции, образовавшиеся, как следует из пояснений сторон, в результате аварии с залитием системы вентиляции, что также следует из рекомендательных писем застройщика в адрес управляющей компании.

При проведении выездного судебного заседания с осмотром помещений многоквартирного дома 

<

адрес>, подземного паркинга и системы вентиляции, экспертом подтверждены выводы заключения с подробными наглядными пояснениями. 

С учетом поступившего экспертного заключения представитель истца по доверенности ФИО1 уточнила исковые требования и просила суд обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющую компанию «Лига ЖКХ» устранить в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу эксплуатационные недостатки, выявленные в многоквартирном доме 

<

адрес>, а именно:

-выполнить работы по перекладке покрытия из тротуарной плитки на придомовой территории в местах «разуклона» с уклоном направления стока в ливневую канализацию;

-выполнить отделочные работы по заделке трещин над эвакуационными дверями в количестве 7 шт. подземного паркинга второго уровня;

-произвести замену механизмов отпирания эвакуационных дверей в количестве 3 шт., ведущих из подземного паркинга - 1 этажа на улицу на механизм отпирания двери изнутри без ключа;

-выполнить отделочные работы, а именно: устранить отслоения окрасочного шпатлевочного и штукатурного слоев размером 1.5x0.6 м. размером 1.6x0.4 м. 1.5x11 0.6x1.2м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 2 этажа в подъезд, устранить отслоения окрасочного, шпатлевочного и штукатурного слоев размером 1,4х1 м. 4x1.2 м. 0.8x1 м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 1 этажа на улицу (

<

адрес>): устранить отслоения окрасочного шпатлевочного и штукатурного слоев размером 2.1x2.6 м. 1.5x1.2 м. 1x1 м, 2x1 м. 1.4x21 м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 1 этажа на улицу (

<

адрес>): устранить отслоения окрасочного, шпатлевочного штукатурного слоев размером 2x0.2 м. 0.4x0.3 м на лестничном марше третьего эвакуационного выхода, ведущего из подземного паркинга 1 этажа;

-произвести сушку помещений в подземном паркинге, устранить следы намокания стен размером 9x1 м. 1x0.2 м при входе в тамбур перед лестницей, ведущей из подземного паркинга 2 этажа в подъезд: устранить следы намокания стен общей площадью 25x1.1 м в тамбуре перед лестницей, ведущей из подземного паркинга 2 этажа в подъезд: устранить следы намокания стен размером 5x1 м подземном паркинге 2 этажа (около 41 парковочного места со стороны 

<

адрес>, устранить следы намокания стен размером 1x0.2 м. 4x0.6 м. 5x1 м. 0.3x1.1 м. 0.2x0.3 м. 0.25x1 м. 0.7x0.3 м в тамбуре, ведущем из подземного паркинга 2 этажа: устранить следы намокания стен размером 1x0.6 м около третьего эвакуационного выхода из подземного паркинга 1 этажа (тамбур); устранить следы намокания стен размером 3x2 м. 7x1 м. 3x1 м около третьего эвакуационного выхода из подземного паркинга 2 этажа (тамбур);

-привести систему вентиляции в работоспособное состояние путем доукомплектации ее элементов и устранения аварийной работы программного обеспечения.

Выслушав мнения участника процесса, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

(п.5) Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(п. 5.1) Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

(п.6) Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

(п.7) Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).

(п.1.1) Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

(п.2.1) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено);

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 18.03.2023 N 71-ФЗ)

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, установленными Правительством Российской Федерации.

(п.1.2) Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утв. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, предусмотрено выполнение работ, выполняемых в зданиях с подвалами:

проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;

проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;

контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

(п.7) Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов:

проверка кровли на отсутствие протечек;

(п.11) Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

(п.15) Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов:

техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;

контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки;

контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

(п.15(1). Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания дымовых и вентиляционных каналов в многоквартирных домах:

проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания, при подключении нового газоиспользующего оборудования, при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов;

проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (в период с августа по сентябрь, с декабря по февраль, с апреля по июнь), при этом очередная проверка дымовых и вентиляционных каналов должна быть проведена не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки;

очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги, выявленном в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, и аварийно-диспетчерском обеспечении внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила), установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, в том числе обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил).

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Судом установлено, что истцу ФИО7 на праве собственности принадлежит квартира 

<

адрес> на основании договора купли- продажи от 21.09.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

28.12.2018 администрацией г. Тулы ООО «Совдел-Строй» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома 

<

адрес>.

01.01.2019 ООО «Совдел-Строй» заключило договор управления МКД с ООО УК «Вега».

Как следует из акта технического состояния общего имущества многоквартирного дома, являющегося приложением № 1 к договору от 01.01.2019, подписанного представителями ООО «Совдел-Строй» и ООО «Вега» спорный дом принят управляющей компанией в удовлетворительном состоянии, каких-либо нарушений в работе инженерно- технического оборудования, наличия течи кровли, швов, труб не зафиксировано. 

С 01.05.2021 года управление МКД осуществляло ООО «УК Лига ЖКХ», что подтверждается соответствующим договором.

По акту приема- передачи документации МКД 

<

адрес> от 27.05.2021 ООО «ВЕГА» передало ООО УК «Лига ЖКХ» ряд документов, в которых отсутствует техническая документация на техническое оборудование, проектная документация.

Согласно актам общего (весеннего) осмотра МКД 

<

адрес> от 23.11.2021, 28.03.2022, 10.11.2022, 15.04.2023, 18.11.2023, 10.04.2024 в графе «решение о принятии мер (капитальный или текущий ремонт, выполняемый ЖЭО или текущий ремонт жилых помещений нанимателями жилых помещений за их счет» указаны недостатки наружной гидроизоляции- «видны следы протечек, полы, наружные стены, в перекрытиях», кровли-«примыкание, кровельное покрытие, имеются подтеки на тех.этаже», тротуарной плитки- «нет уклона, скапливается вода» лифтов- «работа с нарушением при запуске системы вентиляции»», подъемных ворот – «работают некорректно».

При этом каких-либо актов, свидетельствующих о проведении осмотра с фиксацией данных недостатков, работ по выявлению причин указанных недостатков, суду не представлено. В чем выражаются нарушения в работе лифта при запуске вентиляции, на основании чего сделаны такие выводы, из представленных доказательств определить невозможно. В чем выражена некорректная работа подъемных ворот, установить не представляется возможным. Каких-либо заключений, составленных специалистами, установившими причину данных нарушений, не представлено. Каких-либо актов об определении причины образования протечек на полах, стенах, в перекрытиях, течи кровельного покрытия, актов осмотра помещений, суду не представлено.

Согласно договору № 12 от 01.08.2021, заключенному между ООО «Лига ЖКХ» и ООО Промвентиляция- Сервис» в соответствии с техническим заданием ООО «Промвентиляция- Сервис» производит обслуживание системы вентиляции, приточных систем, замену фильтрующих элементов парковки П1,П1р,П2,П2р, обслуживание приточных и вытяжных систем, осмотр и проверку технического состояния силовых агрегатов, исполнительных механизмов, датчиков парковки П1,П1р,П2,П2р, В1, В1р, В2, В2р. Согласно актам выполненных работ, подписанных сторонами договора от 30.08.2021, 01.10.202128.10.2021 проводилось обслуживание системы вентиляции, что свидетельствует о том, что система вентиляции функционировала.

При этом управляющей компанией в материалы дела представлен акт приемки дома 

<

адрес>, подписанный генеральным директором УК ФИО6 и инженером ФИО10, из которого следует, что дом принят управляющей компанией с некорректной работой лифта, подъемных ворот, нарушением гидроизоляции, неудовлетворительным состоянием кровельного покрытия (в чем оно заключается не указано), отсутствием механизмов, отпирающих изнутри эвакуационные выходы, наличием на фасаде, стенах лестничных маршей и подземного паркинга следов отслоения штукатурного слоя. Акт подписан в одностороннем порядке, кем передан дом и на основании каких актов обследования установлены данные недостатки, доказательств суду не представлено.

Истцом представлены письма ООО «УК Лига ЖКХ» в адрес застройщика ООО «Совдел-Строй», а также ответ ООО «Лифт» от 23.06.2021 об установлении причины вибрации кабины вследствие износа подшипников, лебедки и тяговых ремней главного привода лифта, что является капитальными работами, не входящими в техническое обслуживание. 

В письме от 11.04.2022 ООО «Лига ЖКХ» в адрес ООО «Совдел-Строй» сообщено о наличии проседания тротуарной плитки и скоплении воды в указанных местах с требованием осуществить гарантийные работы.

В письме от 21.06.2022 ООО «Лига ЖКХ» в адрес ООО «Совдел-Строй» сообщено, что в результате осмотра парковочного помещения на -2 этаже выявлено подтопление паркинга, в связи с чем, управляющая компания просит направить специалиста с целью комиссионного обследования. Акт комиссионного обследования либо документы об установлении причины подтопления паркинга, площади и дислокации залива суду не представлен.

Аналогичное письмо направлено 27.09.2022 ООО «Лига ЖКХ» в адрес ООО «Совдел-Строй», в котором указано на протекание плиты перекрытия, в результате чего происходит протекание дождевых вод на – 2 этаж. Заключение либо акт об установлении причин подтопления паркинга, доказательства на которых основан вывод о протекании именно дождевых вод в помещение паркинга на -2 этаже суду не представлены.

В письме от 10.10.2023 ООО «Лига ЖКХ» в адрес ООО «Совдел-Строй» сообщено о наличии течи межпанельного шва в месте выполнения работ по гарантийным обязательствам, которые производились застройщиком в 2021-2022 г.г. Однако суду ни одна из сторон не представила доказательств, подтверждающих проведение работ застройщиком, что делает невозможным определить характер их выполнения. Кроме того, из представленных документов следует, что дом 

<

адрес> является монолитным. 

В письмах от 11.04.2022, 21.06.2022 ООО «Лига ЖКХ» в адрес ООО «Совдел-Строй» также указывало на сохранение данного недостатка- подтопление паркинга на протяжении длительного времени. Доказательств о проведении комиссионного обследования, выявлении причины возникновения недостатка, суду не представлено.

В письме от 08.102021 ООО «Лига ЖКХ» в адрес ООО «Совдел-Строй» управляющая компания требовала устранить протечку помещений 10-го этажа на трубопроводе системы отопления.

26.12.2023 претензия, подписанная жильцами МКД 

<

адрес> направлена в адрес застройщика, в которой указано на наличие следующих недостатков:

На техническом этаже систематически происходят протекания воды с крыши.

На лестничном марше, ведущем на технический этаж, имеются отслоения окрасочного и шпатлевочного слоев.

На покрытии придомовой территории из тротуарной плитки отсутствует уклон для полноценного отвода атмосферных осадков.

Расстояние от эвакуационных дверей подземного паркинга первого и второго уровня до лестницы составляет менее 1.5 от ширины полотна.

Над эвакуационными дверьми подземного паркинга второго уровня присутствуют трещины в стене.

Все верхние эвакуационные двери из подземного паркинга закрыты на ключ, механизмы отпирания изнутри (по направлению эвакуации) отсутствуют,

На всех лестничных маршах, ведущих из подземного паркинга, имеются многочисленные отслоения окрасочного, шпатлевочного и штукатурного слоев.

В подземном паркинге имеются следы протечек на полах, наружных стенах, перекрытиях из системы вентиляции.

Механизм подъемных ворот, установленный застройщиком, не рассчитан на эксплуатационные нагрузки, вызванные количеством автотранспортных средств в многоквартирном жилом доме.

Система вентиляции подземного паркинга, смонтированная застройщиком, не функционирует должным образом, воздух в подземном паркинге насыщен влагой.

При запуске системы вентиляции нарушается работоспособность пассажирского лифта, установленного застройщиком.

При этом каких- либо актов, заключений специалистов, подтверждающих причину образования протечек на техническом этаже не представлено. В чем заключается нарушение работоспособности лифта, какова причина данных нарушений, на основании каких доказательств сделан вывод, что работа лифта нарушается в связи с работой системы вентиляции, суду не представлено.

Наличие в подземном паркинге следов протечек на полах, наружных стенах, перекрытиях из системы вентиляции зафиксировано в письмах управляющей компании к застройщику, причиной их образования является авария, после которой требовалась просушка помещений, на что было указано застройщиком в рекомендательном письме.

Заключение эксперта ООО «Эксперт центр» ФИО9 также содержит указание на следы протечек из системы вентиляции. Также эксперт в своем заключении пришел к выводу, что наличие на техническом этаже пятен и разводов свидетельствуют о нарушении целостности кровельного покрытия, однако не ясно на основании каких данных он сделал такой вывод. Каким образом нарушается работа лифта при запуске системы вентиляции и каким образом лифтовое оборудование взаимодействует с системой вентиляции из заключения не следует. Также из заключения эксперта невозможно установить на основании каких данных эксперт пришел к выводу о нарушении гидроизоляции и необходимости замены наружной гидроизоляции конструкциий когда следы намокания имеются на внутренних стенах помещения паркинга. По остальным вопросам в экспертном заключении ФИО9 зафиксированы указанные истцом недостатки и приведены возможные способы их устранения.

Анализируя указанное заключение, суд не может признать его относимым и допустимым доказательством. Эксперту не были представлены материалы дела, проектная документация на жилой дом, он не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта о необходимости устранения течи кровельного покрытия, замены слоя гидроизоляции не основаны на конкретных данных, позволяющих достоверно установить причину наличия следов намокания в помещении подземного паркинга, технического этажа и стенах лестничных маршей. Учитывая изложенное, суд не может признать относимым, допустимым и достоверным доказательством данное заключение.

ООО УК «Лига ЖКХ» в адрес застройщика ООО «Совдел-Строй» были направлены вышеуказанные письма, из которых следует, что все недостатки, образовавшиеся при управлении МКД ООО УК «Лига ЖКХ» не фиксировались в актах осмотра, не устанавливалась причина их образования, работы по их устранению не проводились. Управляющая компания направляла заявки застройщику. При этом застройщик оказывал содействие, проводил осмотр, давал рекомендации по проведению работ, в том числе по просушиванию помещений залитого паркинга после произошедшей аварии, указывая на необходимость запуска системы вентиляции, что следует из писем застройщика в адрес ООО «УК Лига ЖКХ» от 27.11.2023 (о необходимости просушивания вентиляционного оборудования после аварии на трубе водопровода с залитием на -2 паркинг через вентиляционные короба для нормальной работы систем дома), аналогичное письмо направлялось ООО «Совдел-Строй» в адрес ООО «УК «Лига ЖКХ» 20.12.2023, от 27.05.2024 (о необходимости своевременного обслуживания ливневой канализации), 06.05.2024, 27.05.2024 (о необходимости возобновления работы насоса дренажной системы, в связи с отключением которого происходит подтопление парковки). 

16.09.2024 ООО «Климат Сервис» составлена дефектная ведомость об отсутствии комплектации системы вентиляции, что не позволяет осуществить ее запуск.

Каких- либо доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки были образованы вследствие нарушений, допущенных при строительстве МКД, суду не представлено. 

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Доказательств тому, что при наличии указанных недостатков сотрудники ООО «УК Лига ЖКХ» выходили на место, составляли акты осмотра, приглашали специалистов для выявления причин образования протечек, пытались устранить указанные недостатки, суду не представлено. 

Таким образом, судом установлено, что указанные истцом недостатки МКД 

<

адрес> являются следствием ненадлежащей эксплуатации многоквартирного дома ООО «УК Лига ЖКХ», что также следует из заключения эксперта ФИО11, его пояснений в судебном заседании, о том, что указанные истцом недостатки носят эксплуатационный характер, возникли вследствие ненадлежащего обслуживания системы вентиляции, которая разукомплектована, отсутствует проектная документация, что не позволяет восстановить ее работу. Для восстановления системы требуется разработка проектной документации на нее и проведение капитального ремонта. Вентиляция состоит из двух систем, одна из которых работает на устранение повышенной влажности, другая- на дымоудаление. При корректной работе системы вентиляции помещения паркинга и лестничных маршей должны быть сухими. Приток воздуха должен соответствовать объему вытяжки. Учитывая, что в помещении паркинга повышенное содержание СО2, находятся люди, неработающая система вентиляции в данном случае несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключению эксперта ФИО11 суд доверяет, полагая данное заключение относимым, допустимым, достоверным доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им проведен анализ материалов дела, представленной проектной документации, осмотрены помещения МКД. Эксперт дважды допрошен в судебном заседании, в том числе с осмотром МКД при проведении выездного судебного заседания, им даны исчерпывающие разъяснения по всем поставленным вопросам с приведением требований СНиПов и правил по безопасной эксплуатации МКД. Выводы эксперта согласуются с материалами дела, представленной проектной документацией, обоснованы, аргументированы, последовательны, логичны, основаны на требованиях действующего законодательства, ГОСТах, СНиПах.

ООО «УК Лига ЖКХ», осуществляя управление многоквартирным домом с 01.05.2021 в нарушение вышеприведенных норм и установленного Правительством минимального перечня работ, необходимых для надлежащего содержания многоквартирного дома, не приняло мер к выявлению причин возникновения указанных истцом недостатков, их своевременному устранению. Перенаправляя письма о наличии недостатков МКД в адрес застройщика, ООО УК «Лига ЖКХ» устранилось от возложенных на него обязанностей по содержанию МКД в надлежащем состоянии. 

При рассмотрении дела ответчиком ООО «УК Лига ЖКХ» суду не представлены доказательства принятия заявок от жителей о наличии недостатков, включающих в себя подтопление паркинга, отслоение штукатурного слоя и иных, указанных истцом, и принятия своевременных мер к установлению причины их образования и устранению. Отсутствие функционирующей системы вентиляции в помещениях МКД, включая подземный паркинг, отсутствие мер, принятых ООО УК «Лига ЖКХ», представляет собой опасность для жильцов дома ввиду скопления выхлопных газов в подземном паркинге при нахождении в нем людей, поскольку из пояснений эксперта следует, что система вентиляции связана с системой дымоудаления. Учитывая, что у ООО «УК Лига ЖКХ» отсутствует проектная документация на инженерное оборудование, включая систему вентиляции, без которой ее ремонт невозможен, доказательств принятия каких-либо мер, направленных на возобновление работы данного оборудования управляющей компанией не представлено, суд полагает, что восстановление работы системы вентиляции возможно только путем разработки проектной документации системы и проведения ее капитального ремонта. Переадресация обращения жителей МКД в адрес застройщика без должного принятия мер к устранению указанных недостатков в работе системы вентиляции, могло привести к негативным последствия для жильцов дома и угрозе жизни и здоровью людей.

Каких- либо доказательств, свидетельствующих о том, что указанные истцом недостатки образовались вследствие нарушения застройщиком СНиПов, норм, правил, требований действующего законодательства, проектной документации при строительстве дома, суду не представлено.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное администрацией г. Тулы 28.12.2018 года свидетельствует о соответствии МКД всем предъявляемым требованиям. Об этом же свидетельствует акт передачи дома застройщиком ООО УК «Вега», а также представленные ООО «УК Лига ЖКХ» акты выполненных работ по обслуживанию системы вентиляции МКД. Выводы ответчика ООО УК «Лига ЖКХ» о том, что подтопление паркинга происходило по причине ненадлежащей укладки тротуарной плитки, нарушении гидроизоляции стен, течи межпанельного шва, ненадлежащей работе дренажного насоса, доказательствами не подтверждены и опровергаются заключением и пояснениями эксперта ФИО11, указавшего, что подтопление паркинга, нарушение шпатлевочного слоя на стенах происходит вследствие неработающей системы вентиляции, о чем свидетельствует расположение следов деструкции посередине стены, отсутствие солей, грязи, следов протечек, которые располагались бы сверху вниз и имели бы грязный цвет. Система вентиляции работает некорректно ввиду недоукоплектации оборудования, что логически обосновано и аргументировано экспертом. Нарушения в работе лифта доказательствами не подтверждены и не установлены в ходе выездного судебного заседания. Из пояснений эксперта следует, что наличие провалов тротуарной плитки связано с проездом по ней тяжелой техники (мусоровоз) и автомобильного транспорта, что было установлено при выездном судебном заседании. Нарушений в работе подъемного механизма ворот не установлено. По пояснениям сторон за счет жильцов механизм заменен и исправно работает.

Из изложенного суд делает вывод, что вина застройщика ООО «Совдел-Строй» в образовании указанных недостатков доказательствами не подтверждена. Более того, при управлении МКД ООО «УК Лига ЖКХ» застройщик постоянно оказывал содействие управляющей компании, направлял рекомендательные письма с указанием на необходимость надлежащего обслуживания МКД с целью предотвращения возможных проблем, перекладывал тротуарную плитку, не возлагая финансовые затраты на управляющую компанию.

Каких- либо доказательств, подтверждающих обращение жителей МКД в адрес застройщика в период гарантийного срока, суду не представлено. Доказательств попытки ООО УК «Лига ЖКХ» установить причину недостатков, на которые указывали жители дома, актов выполнения работ, обследований с привлечением специалистов, управляющей компанией суду не представлено. Ввиду изложенного, суд приходит к выводу, что надлежащим ответчиком по данному спору является ООО УК «Лига ЖКХ».

Учитывая уточнение истцом исковых требований, принимая в качестве относимого, допустимого, достоверного доказательства, заключение эксперта ФИО11 и его пояснения в судебном заседании, которые подтверждаются представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, предъявленных истцом к ООО «УК Лига ЖКХ», являющему надлежащим ответчиком.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Лига ЖКХ» об устранении недостатков, выявленных в многоквартирном доме удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющую компанию «Лига ЖКХ» устранить в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу эксплуатационные недостатки, выявленные в многоквартирном доме 

<

адрес>, а именно:

-выполнить работы по перекладке покрытия из тротуарной плитки на придомовой территории в местах «разуклона» с уклоном направления стока в ливневую канализацию;

-выполнить отделочные работы по заделке трещин над эвакуационными дверями в количестве 7 шт. подземного паркинга второго уровня;

-произвести замену механизмов отпирания эвакуационных дверей в количестве 3 шт., ведущих из подземного паркинга - 1 этажа на улицу на механизм отпирания двери изнутри без ключа;

- выполнить отделочные работы, а именно: устранить отслоения окрасочного шпатлевочного и штукатурного слоев размером 1.5x0.6 м. размером 1.6x0.4 м. 1.5x11 0.6x1.2м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 2 этажа в подъезд, устранить отслоения окрасочного, шпатлевочного и штукатурного слоев размером 1,4х1 м. 4x1.2 м. 0.8x1 м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 1 этажа на улицу (

<

адрес>): устранить отслоения окрасочного шпатлевочного и штукатурного слоев размером 2.1x2.6 м. 1.5x1.2 м. 1x1 м, 2x1 м. 1.4x21 м на лестничном марше, ведущем из подземного паркинга 1 этажа на улицу (

<

адрес>): устранить отслоения окрасочного, шпатлевочного штукатурного слоев размером 2x0.2 м. 0.4x0.3 м на лестничном марше третьего эвакуационного выхода, ведущего из подземного паркинга 1 этажа;

-произвести сушку помещений в подземном паркинге, устранить следы намокания стен размером 9x1 м. 1x0.2 м при входе в тамбур перед лестницей, ведущей из подземного паркинга 2 этажа в подъезд: устранить следы намокания стен общей площадью 25x1.1 м в тамбуре перед лестницей, ведущей из подземного паркинга 2 этажа в подъезд: устранить следы намокания стен размером 5x1 м подземном паркинге 2 этажа (около 41 парковочного места со стороны 

<

адрес>, устранить следы намокания стен размером 1x0.2 м. 4x0.6 м. 5x1 м. 0.3x1.1 м. 0.2x0.3 м. 0.25x1 м. 0.7x0.3 м в тамбуре, ведущем из подземного паркинга 2 этажа: устранить следы намокания стен размером 1x0.6 м около третьего эвакуационного выхода из подземного паркинга 1 этажа (тамбур); устранить следы намокания стен размером 3x2 м. 7x1 м. 3x1 м около третьего эвакуационного выхода из подземного паркинга 2 этажа (тамбур);

-привести систему вентиляции в работоспособное состояние путем доукомплектации ее элементов и устранения аварийной работы программного обеспечения.

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Совдел-Строй» отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г.Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.08.2025.

Председательствующий