Дело №3а-41/2018г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 декабря 2018 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при секретаре Бобылевой К.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агромаштехнология» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Агромаштехнология» обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН № площадью 13 260 кв.м., кадастровая стоимость которого установлена в размере 22269 639 рублей 60 копеек по состоянию на 15.01.2016 г. Вместе с тем, согласно отчету №575-07/17 от 17.07.2017 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость земельного участка с КН № составляет 8194 680 рублей. В связи с этим административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО УК «Агромаштехнология» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала, полагала, что заключение судебной экспертизы является не достоверным доказательством, рыночную стоимость завышена, настаивала на установлении кадастровой стоимости в соответствии с отчетом ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» в размере 8194 680 рублей.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО2 в судебном заседании не возражала против установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.

Представитель административного ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с КН № подлежит установлению равной рыночной.

Из материалов дела следует, что ООО УК «Агромаштехнология» является собственником земельного участка с КН № площадью 13260 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.09.2017г., уведомлением о внесении изменений в ЕГРП (л.д.11-14). Вид разрешенного использования земельного участка – для размещения станции технического обслуживания автомобилей и тракторов, категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 22269639.6 руб. по состоянию на 15.01.2016 г. (л.д.15)

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка №575-07/17 от 17.07.2017г., составленным ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН № по состоянию на 15.01.2016г. составляет 8194 680 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области № 4 от 20.02.2018 г. отклонено заявление ООО Управляющая компания «Агромаштехнология» об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости равной рыночной на основании вышеназванного отчета. Как следует из названного решения комиссии, основанием для отклонения заявления явилось несоответствие содержания представленного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.19-22).

В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объектов недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом письменных возражений ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки №3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п.8 подп. «З» названного ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 

В силу п.10 Федерального стандарта оценки №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Как следует из заключения судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ №11232/9-4 от 7.12.2018 г., отчет ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» № 575-07/17 от 17.07.2017г. не соответствует п.5 ФСО №3, п.11в ФСО №7. Оценщиком использовались объекты-аналоги из нижней части ценового диапазона, что приводит к занижению стоимости объекта оценки и искажает итоговую величину стоимости; в отчете указано, что объект оценки и объекты-аналоги не имеют выхода на «красную линию», что не соответствует действительности, поскольку объект оценки расположен на первой линии крупной автодороги; у объекта-аналога № 3 вид передаваемого права - право аренды, при этом корректировка на вид прав на земельный участок не произведена, что также искажает итоговую величину стоимости. При составлении отчета оценщик применил корректировки согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2016» под ред.Лейфера, 2016г., которые автор рекомендует использовать на дату 1.05.2016г. и последующие даты, в то время как датой оценки является 15.01.2016г. Таким образом, применение данных корректировкой является не обоснованным и не правомерным, поскольку использованы данные, полученные после даты оценки. 

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.

Таким образом, при составлении отчета об оценке ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» № 575-07/17 от 17.07.2017г. не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. 

Учитывая наличие вышеуказанных противоречий и нарушений, установленных в экспертном заключении и решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, отчет ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не могут быть использованы в качестве допустимых доказательств по делу.

Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ №11232/9-4 от 7.12.2018г. рыночная стоимость земельного участка с КН № площадью 13 260 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. составляет 18413 499 рублей. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. №254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельных участков.

Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Экспертом приведена градация земельных участков по площади. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

При проведении исследования эксперт ФИО10 руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7, Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. ФИО3, 2014г. 

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г. Липецке, ввиду чего эксперт различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключил за счет внесения соответствующих корректировок. 

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Приведена таблица расчета весовых коэффициентов и итогового результата в рамках сравнительного подхода. 

Экспертом приведено и обоснование согласования результатов, отмечено, что, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов не производился. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО№1, ФСО №2, ФСО №7. 

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. 

Доводы представителя истца о том, что экспертом ФИО7 необоснованно завышена рыночная стоимость земельного участка, учтены расположенные на земельном участке строения, имеется значительная разница с отчетом «РОСТ Эксперт», не состоятельны, опровергаются содержанием экспертного заключения, пояснениями эксперта ФИО8 в судебном заседании и другими материалами дела в совокупности, какими-либо научными данными не подтверждены и основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности.

Суждения эксперта основываются на анализе и сопоставлении нескольких источников информации, как находящихся в открытом доступе, так и содержащихся в архиве эксперта, на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Учитывая вышеизложенное, суд отклоняет доводы и возражения стороны истца относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения не представлено. 

С учетом изложенного, составленное в соответствии с требованиями закона экспертом заключение не может расцениваться как недопустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Со стороны административного истца доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представлено не было. В силу ч.6 ст.45 КАС РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. В судебное заседание, назначенное по делу на 18.12.2018 г., представитель административного истца не явился, заявив ходатайство об отложении рассмотрения дела на 10 дней для подготовки мотивированного отзыва на заключение эксперта, заявления ходатайства о назначении повторной экспертизы. Ходатайство судом было удовлетворено, судебное заседание отложено на 28.12.2018 г., для дачи пояснений вызван эксперт ФИО9 Однако представителем административного истца каких-либо мотивированных возражений по заключению экспертизы, доказательств в подтверждение своей позиции не представлено. В удовлетворении ходатайства о повторном отложении слушания дела для подготовки возражений на экспертное заключение и ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявленного представителем административного истца, судом было отказано по причине необоснованности доводов в отношении неполноты и неясности выводов эксперта.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, учитывает мнение сторон, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН № равной его рыночной стоимости, определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ. 

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. 

Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области по спору об установлении кадастровой стоимости земельного участка является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13260 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости – 18413 499 рублей (Восемнадцать миллионов четыреста тринадцать тысяч четыреста девяносто девять) рублей. 

Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агромаштехнология» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 29 января 2018 г.

Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г. 

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

В удовлетворении административного иска Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агромаштехнология» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий . О.В. Михалева

Решение суда в окончательной 

форме принято 29.12.2018 г.

. 

7