ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № 3га - 1343/2021

14 сентября 2021 года

г. Уфа

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,

при секретаре судебного заседания ФИО12

с участием представителя административного истца ООО «Бирь» –ФИО1, представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Бирь» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ООО «Бирь» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1627 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения и обслуживания здания торгового сервисного комплекса, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., площадью 3543 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения и обслуживания здания торгового сервисного комплекса, расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 5 797 310,13 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 12 578 925,48 руб.

Вместе с тем, согласно отчету ООО «...» от 03 сентября 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 742 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 792 000 руб.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.

На основании изложенного административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости в соответствии с выводами, изложенными в отчете ООО «...» от 03 сентября 2019 года.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 апреля 2021 года административное исковое заявление ООО «Бирь» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворено. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 2 211 000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 4 816 000 руб. 

Апелляционным определением Четвёртого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 июля 2021 года решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 апреля 2021 года отменено в связи с нарушением норм процессуального права, административное дело направлено на новое рассмотрение в Верховный Суд Республики Башкортостан.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Бирь» – ФИО1, действующий по доверенности от 20 ноября 2020 года, заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО «... от 03 февраля 2021 года. 

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО2, действующая на основании доверенностей от 17 декабря 2020 года, 09 декабря 2020 года, административные исковые требования не признала, суду пояснила, что кадастровая стоимость спорных земельных участков уже установлена в размере рыночной стоимости. Экспертом при проведении судебной экспертизы некорректно подобраны объекты аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости земельных участков. Ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявила. На основании изложенного просила в удовлетворении требований административного истца отказать. 

Представитель заинтересованных лиц Администрации городского поселения г. Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан ФИО3, действующий по доверенностям от 11 января 2021 года, в судебное заседание не явился, просил суд провести судебное заседание без их участия, возражений относительно экспертного заключения ООО «... от 03 февраля 2021 года не высказал.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и г.Бирску, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Мега-Инвест», ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили, в связи с этим вопрос о назначении судебной экспертизы рассмотрен в их отсутствие.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В соответствии с частями 1, 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (далее - дата определения кадастровой стоимости), является день, по состоянию на который сформирован перечень (часть 4 статьи 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Установлено, что ООО «Бирь» является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1627 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения и обслуживания здания торгового сервисного комплекса, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., площадью 3543 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения и обслуживания здания торгового сервисного комплекса, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 августа 2021 года, Договором аренды земельного участка №20-14-47зем. от 03 марта 2014 года, Договором о передаче прав и обязанностей от 22 июля 2014 года по Договору аренды земельного участка №20-14-47зем., Договором аренды земельного участка №108-15-47зем. от 02 июня 2015 года. Расчеты арендной платы исчисляются исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Соарендаторами земельного участка с кадастровым номером ... являются заинтересованные лица по делу ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Мега-Инвест».

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года №1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года». 

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 5 797 310,23 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 12 578 925,48 рублей.

Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Административным истцом ООО «Бирь» в обоснование заявленных требований предоставлен отчет ООО «...» от 03 сентября 2019 года, согласно которому: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 742 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 792 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «... от 03 февраля 2021 года по состоянию на 01 января 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила 2 211 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... установлена в размере 4 816 000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «... выполненное ею экспертное заключение №... от 03 февраля 2021 года поддержала, суду пояснила, что при производстве экспертизы ею была изучена территория исследования, аналоги приведены корректно и сопоставимы по местоположению, по техническому состоянию, по виду разрешенного использования, применены соответствующие корректировки.

Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 13 ФСО №1 предусмотрено, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 20 ФСО № 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценивая заключение экспертизы, выполненной экспертом ООО «... от 03 февраля 2021 года, суд приходит к выводу о том, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. 

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, как их арендатора, поскольку определение в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО «... от 03 февраля 2021 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Бирь» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 27 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1627 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения и обслуживания здания торгового сервисного комплекса, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 2 211 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 3543 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения и обслуживания здания торгового сервисного комплекса, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 4 816 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова