УИД 77RS0027-02-2024-002270-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2025 года адрес

Тверской районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Стеклиева А.В., 

при секретаре фио, с участием:

представителя истцов фио,

ответчиков ФИО1, ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №02-0046/2025 по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2, Департаменту городского имущества адрес о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании ущерба, упущенной выгоды, обязании освободить жилое помещение, встречному иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО2, Департаменту городского имущества адрес, в котором, уточнив требования, просят признать недействительным договор купли-продажи комнат №2,3 в квартире 13 по адрес адрес, заключенный между адрес Москвы и ФИО1, взыскать с ФИО1 и ФИО2 компенсацию материального ущерба в размере сумма, упущенную выгоду в размере сумма, обязать ФИО1 и ФИО2 освободить квартиру и лестничную клетку черного хода квартиры 13 по адрес адрес от мусора, грязных вещей и бытовых отходов, привести ее в надлежащее состояние. Свои требования мотивировали тем, что комнаты №2,3 в квартире 13 по адрес адрес намеревались приобрести истцы, от права покупки комнат не отказывались, адрес Москвы данные комнаты неверно определены как свободные, поскольку в них фактически проживали истцы. Также в собственности истцов находится комната №4 в коммунальной квартире №13 по указанному выше адресу, в комнате №10 в указанной квартире проживают периодически ответчики, которым истцы предложили обмен комнаты на квартиру в адрес. До фактического договора мены по согласию сторон ответчики проживали в квартире истцов на адрес, однако договор мены не был заключен. После выезда ответчиков из квартиры истцов, истцы обнаружили повреждения электрической проводки, межкомнатных перегородок, плинтусов, пропажу мебели, чем истцам причинен ущерб. Кроме того истцы указывают, что ответчика захламляют коммунальную квартиру и черный ход к ней, чем нарушают права истцов.          

ФИО1 и ФИО2 обратились со встречным иском к ФИО3 и ФИО4, в котором просят взыскать с них неосновательное обогащение в размере сумма, указав, что при договоренности о заключении в будущем договора мены комнаты в коммунальной квартире на квартиру ФИО4 на адрес Москвы, по предложению истцов и с их согласия переехали в эту квартиру и начали проводить к ней ремонт, однако в итоге договор мены заключать передумали. Стоимость проведенных работ по подготовке квартиры к ремонту составила сумма  

Представитель истцов фио в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований возражал по доводам письменных возражений. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебном заседании исковые требования просили оставить без удовлетворения по доводам письменных возражений, на удовлетворении встречных исковых требований настаивали.

Представитель ответчика ДГИ адрес в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора передачи №010800-Д10563 от 24.06.2022, заключенного между Департаментом городского имущества адрес и ФИО1, ФИО2, последние с 11.07.2022 в равных долях (по 1/2 доли каждый) являются собственниками комнаты № 10 (кадастровый номер комнаты 77:01:0004005:1816, площадь 12,8 кв.м.) в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес в адрес, общей площадью 125,9 кв.м., обшей площадью без учета лоджий и балконов - 125,9 кв. м, жилой площадью - 65,6 кв.м.

Ранее истцы проживали в данной комнате на основании ордера, а затем по договору социального найма.

С 14.04.2023 по 21.06.2023 ФИО1, на основании договора купли-продажи жилых помещений №1285-87/23 от 07.04.2023, заключенного с Департаментом городского имущества адрес на основании распоряжения Департамента городского имущества адрес 07.02.2023 № 6086 «О предоставлении по договору купли-продажи по льготной стоимости комнаты 2 и комнаты 3 по адресу: адрес», являлся собственником комнат № 2 (кадастровый номер 77:01:0004005:1814, жилая площадь - 12,3 кв.м.), №3 (кадастровый номер 77:01:0004005:1815, жилая площадь - 24,7 кв.м.) в жилом помещении по указанному адресу. 

С 22.06.2023 на основании договора дарения от 20.06.2023, заключенного между ФИО1 (даритель) и ФИО2 (одаряемый), последний является собственником комнат №№2, 3 по адресу: адрес в адрес.

Всего квартира №13, расположенная по адресу: адрес адрес, состоит из 4 комнат - №№2, 3, 4, 10 и одной кладовой - №11.

Собственником комнаты № 4 с 2020 года является ФИО3

Истцы ФИО3 и ФИО4 просят признать недействительным договор купли-продажи комнат №2,3 в указанной коммунальной квартире, поскольку данные комнаты намеревались приобрести истцы, от права покупки комнат не отказывались, ДГИ адрес данные комнаты неверно определены как свободные, поскольку в них фактически проживали истцы согласно сложившемуся порядку пользования жилыми помещениями.

Уведомлением ДГИ адрес от 16.03.2021 года ФИО3 было отказано в выкупе освободившихся комнат №№2,3 в указанной коммунальной квартире по льготной стоимости на основании п.18.1 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 18.10.2018 №1285-ПП «О порядке предоставления из жилищного фонда адрес освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности адрес» в связи с отсутствием оснований для предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору купли-продажи жилого помещения по льготной стоимости.

Комнаты №№ 2,3 в указанной выше квартире находятся в собственности адрес с 2017 года, тогда как ФИО3 приобрел право собственности на комнату № 4 в этой квартире 24.02.2021, и для него спорная комната является не освободившейся, а свободной.

То обстоятельство, что истцы (как указано ими в исковом заявлении) фактически занимали комнаты №2,3 в коммунальной квартире, то есть использовали их самовольно, не свидетельствует о том, что они, по мнению истцов, не были свободными и в отношении них не мог быть заключен договор купли-продажи с ФИО1

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Порядок и сроки заключения договоров купли-продажи комнат, установлены Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества адрес договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности адрес, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности адрес, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 09 февраля 2010 N 104-ПП.

 Согласно п. 1.3.6. указанного Регламента договор купли-продажи - это договор, по которому адрес в лице Департамента передает гражданину (гражданам) в собственность свободное жилое помещение (приложение 1 к Регламенту) или долю в праве (приложение 2 к Регламенту) по выкупной стоимости.

По заявлению ФИО1 от 10.08.2022 № ДГИ-235252/22 о предоставлении свободных комнат №2,3 по льготной стоимости в коммунальной квартире был проведен осмотр жилого помещения, составлен акт осмотра от 27.09.2022 №1369/09/22, указывающий, что жилые помещения являются свободными, отсутствуют ограничения для продажи. 

При этом ФИО3, как собственник комнаты №4 отказался от преимущественного права выкупа свободных комнат №2,3 на основании представленного нотариального заверенного отказа от реализации преимущественного права покупки от 10.08.2022 №77/21-н/77-2022-2-1679.

С учетом установленных обстоятельств, отсутствуют установленные законом обстоятельства для признания недействительным договора купли-продажи комнат №2,3 в квартире 13 по адрес адрес, заключенный между адрес Москвы и ФИО1

Истцами также заявлено требование об обязать ФИО1 и ФИО2 освободить квартиру и лестничную клетку черного хода квартиры 13 по адрес адрес от мусор, грязных вещей и бытовых отходов, привести ее в надлежащее состояние.

В подтверждение представлены фотоматериалы с наличием бытовых вещей в квартире, около входных дверей.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Возражая по иску, ответчики указали, что истец ФИО3 фактически закрыл и не предоставляет доступа в комнаты №2,3 (принадлежащие на праве собственности ФИО2) и в комнату №11 (кладовка), находящуюся в общем пользовании всех жильцов коммунальной квартиры, в связи с чем ответчики не могут в комнаты переместить свои личные вещи.

В подтверждение представлены копии обращений ответчиков в правоохранительные органы в ОМВД России по адрес в 2021, 2023 г.г., копия объяснений из материалов КУСП от 03.05.2023 ФИО3, который пояснял, что с 2021 года он является владельцем комнаты №4 в квартире адрес, где он зарегистрирован и проживает. Комнаты №№2, 3 в этой квартире, по его мнению, принадлежат адрес, в указанных комнатах, с момента приобретения им имущества, находятся его личные вещи и вещи его детей, так как по соглашению соседей он пользовался этими комнатами, а также намеревался выкупить их у ДГИ Москвы. О том, что данные комнаты были приобретены ФИО1 у ДГИ Москвы ФИО3, якобы узнал только при даче объяснения сотруднику полиции. Так как никаких документов, подтверждающих приобретение он, с его слов, не видел, то ему достоверно неизвестно как ФИО1 выкупил эти комнаты и насколько эта процедура была законна.

Учитывая, что ответчиками фио также представлены фотоматериалы, подтверждающие, что двери в комнаты №2,3 закрыты на замок, что препятствует им разместить в комнатах свои вещи, а поскольку из фотоматериалов, представленных как истцами, так и ответчиками не усматривается захламления или загрязнения квартиры, либо содержания ее в антисанитарном состоянии, а имеется обычный бытовой непорядок, вызванный действиями истцов, - суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов об обязании ответчиков освободить квартиру и вход в нее от своих вещей. 

Также истцами заявлены требования о взыскании с ФИО1 и ФИО2 компенсацию материального ущерба в размере сумма, упущенной выгоды в размере сумма, а ответчиками встречно заявлено о взыскании с истцов неосновательного обогащения в размере сумма, при этом стороны согласны с тем, что по предложению истцов и с их согласия ответчики проживали с сентября 2022 года по апрель 2023 года в квартире, принадлежащей на праве собственности ФИО4 по адресу адрес, поскольку обсуждался договор мены данной квартиры на комнату ответчиков в коммунальной квартире, однако обмен не состоялся. 

Вместе с тем, истцы настаивают на том, что не согласовывали с ответчиками и не разрешали проводить в квартире на адрес ремонт, ломать внутренние перегородки, выбрасывать мебель, чем нанесен ущерб имуществу и упущенная выгода, поскольку ответчики проживали в квартире с сентября 2022 года по февраль 2023 года, и истцы лишились возможности сдавать в аренду жилое помещение и получать доход.

Ответчики настаивают на том, что договоренность о проведении ремонта с истцами имелась, подготовка к ремонту в квартире проводилась с согласия истцов. 

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.   

Представленные ФИО1 скрин-шоты переписок по телефону с ФИО3 по смыслу и содержанию не содержат согласия последнего на проведение ремонтных работ в квартире на адрес, также не представлено ответчиками и доказательств того, что собственник квартиры ФИО4 давала согласие на проведение ремонта, выбрасывание старой мебели, снос внутренних перегородок, тогда как факт н наличия повреждений (причиненных действиями ответчиков) в квартире сторонами не оспаривался, подтверждается заключением эксперта.

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертное бюро Вотум» в квартире по адресу адрес выявлено наличие ремонтных и строительно-монтажных работ, стоимость проведения которых составляет сумма, стоимость использованных строительных и иных материалов – сумма В ходе проведения работ в квартире возникли повреждения и недостатки в виде отсутствия перегородок в помещениях, обоев, дверей, плинтусов, линолеума, потолочных молдингов, потолочных плит из полистирола, кухонного гарнитура, настенной плитки (фартук). Стоимость восстановительного ремонта составит сумма

У суда нет оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта отражены достаточно ясно и полно с учетом тех вопросов, которые поставлены в определении суда, экспертное заключение по своему содержанию полностью соответствует требованиям закона, предъявляемым к экспертному заключению, проведенные исследования последовательны, подтверждаются приложенными фотографиями, содержат необходимую аргументацию, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

С учетом изложенного, подлежит взысканию солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 и ФИО4 в счет возмещения ущерба сумма, а требования ФИО1 и ФИО2 о взыскании с ФИО3 и ФИО4 неосновательного обогащения в размере сумма (денежных средств, затраченных на ремонт) – удовлетворению не подлежат. 

Что касается требований истцов о взыскании упущенной выгоды, суд учитывает следующее.

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В данном случае добровольное предоставление истцами жилого помещения ответчикам (квартиры на адрес) для временного проживания безвозмездно представляет собой соглашение (договор) между истцами и ответчиками, в котором истцы добровольно предоставили ответчикам для проживания квартиру с учетом обсуждения будущего договора мены, при этом возмездность предоставления квартиры для проживания не оговаривалась сторонами, с чем обе стороны были согласны. То есть предоставление квартиры для проживания со стороны истцов было добровольным, также как и принятие этого безвозмездного проживания со стороны ответчиков. 

В данном случае стороны, заключив договор о безвозмездном пользовании жилым помещением, самостоятельно определили его условия, в том числе и время проживания и безвозмездность проживания. Поэтому в данном случае у истцов отсутствует упущенная выгода в связи с проживанием в жилом помещении ответчиков.

Поэтому требования истцов о взыскании с ответчиков упущенной выгоды удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями ст.ст. 94,96, 98 ГПК РФ, расходы истцов по оплате государственной пошлины в размере сумма суд относит на ответчиков, а также с ответчиков в пользу ООО «Экспертное бюро Вотум» надлежит взыскать в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ДГИ адрес о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании ущерба, упущенной выгоды, обязании освободить жилое помещение, удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу фио ФИО3, ФИО4 в счет возмещения ущерба сумма, расходы по уплате государственной пошлины сумма

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Экспертное бюро Вотум» в счет возмещения расходов за проведение судебной экспертизы сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 01.09.2025

Председательствующий фио