ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Судья Созонов А.А. УИД: 18RS0002-01-2025-002834-12

Апел. производство: № 33-310/2026

1-я инстанция: № 2-3128/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Ижевск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Питиримовой Г.Ф.,

судей Шалагиной Л.А., Фроловой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Леоновой Л.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании частную жалобу ФИО1 на определение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 01 октября 2025 года, которым исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости оставлено без рассмотрения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Фроловой Ю.В., выслушав представителей ООО СЗ «АИР-СТРОЙ» - ФИО2, представившего диплом о высшем юридическом образовании, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, представившую диплом о высшем юридическом образовании, действующую на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» (далее – ответчик, Общество, ООО СЗ «АИР-СТРОЙ») о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости.

Истец, ссылаясь на наличие у ответчика обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи заявленного земельного участка, просит обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес> России И. З., земельный участок 20А, с кадастровым номером №, площадью 4687 +/- 24 кв.м., по рыночной стоимости.

От представителя ответчика ФИО3 в суд поступило письменное ходатайство об оставлении искового заявления истца без рассмотрения в виду не соблюдения истцом установленного Федеральным законом обязательного досудебного порядка урегулирования спора по спору о заключении договора в обязательном порядке (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представители ответчика - ФИО3, ФИО2, действовавшие на основании доверенностей, поддержали заявленное ходатайство, ссылаясь на доводы, изложенные в нем, представитель истца - ФИО4, действовавшая на основании доверенности, возражала против удовлетворения ходатайства ответчика, ссылаясь на соблюдение заявленного ответчиком порядка, о чем свидетельствует письменное заявление истца от 18.12.2024 года, направленное в адрес ответчика.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( далее- ГПК РФ ) дело рассмотрено судом в отсутствие истца.

Определением Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 01.10.2025 года исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости, оставлено без рассмотрения.

В частной жалобе истец просит указанное определение отменить, как незаконное и необоснованное. Считает, что судом не дана правовая оценка того, что в нарушении ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ) ответчик проигнорировал заявление истца, так же судом не приняты во внимание существенные условия договора купли-продажи (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Ссылается на то, что в заявлении от 18.12.2024 года указан объект, стоимость земельного участка, его кадастровый номер, а также договор аренды с правом выкупы от 20.10.2021 года. В данном заявлении указано не предложение, а требование о выкупе земельного участка и содержатся существенные условия договора купли-продажи. Полагает, что данное заявление возможно считать полученным, поскольку к нему применимы положения ст. 165.1 ГК РФ. Кроме того, считает, что поскольку в исковом заявлении было указано на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, были приложены соответствующие документы, судом первой инстанции исковое заявление было принято к производству, в последующем суд не правомерно сделал вывод об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Если досудебный порядок урегулирования спора не было соблюден, суд должен было оставить исковое заявление без движения, такого определения в деле нет.

Возражений на частную жалобу не поступило.

В соответствии с ч. 3 ст. 333 ГПК РФ частные жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции коллегиально, с извещением лиц, участвующих в деле.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1 не явилась, была извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения частной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ООО СЗ «АИР-СТРОЙ» - ФИО2, ФИО3 возражали против удовлетворения частной жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения.

На основании ст. ст. 333, 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившегося истца.

Согласно ст. 333, ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в частных жалобах и возражениях.

Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, проверив законность и обоснованность определения исходя из доводов частной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что собственником спорного земельного участка является ФИО1, ООО СЗ «АИР-СТРОЙ» является арендатором спорного земельного участка, в соответствии с условиями заключенного с ФИО1 договора аренды земельного участка от 20.10.2021 года осуществляет его застройку (строительство многоквартирного дома) в рамках проектного финансирования с участием ПАО Сбербанк.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение № 3 от 28.08.2023 года к договору аренды земельного участка с правом выкупа от 20.10.2021 года, которым стороны пришли к соглашению об изменении условий договора и исключили п. 7 «Выкуп земельного участка» полностью, которым ранее стороны согласовали условия выкупа земельного участка, остальные условия оставлены без изменения.

Кроме того, истец представил копию заявления от 18.12.2024 года, адресованного ООО СЗ «АИР-СТРОЙ», в котором просит предоставить информацию, когда с ней будет заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 18:26:050971:62, согласно договору аренды земельного участка с правом выкупа от 20.01.2021 года, указывает выкупную стоимость в размере 67 297 000 руб., предлагает заключить договор в кратчайшие сроки.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80546203222390 заявление ФИО1 от 18.12.2024 года было получено ООО СЗ «АИР-СТРОЙ» 27.12.2024 года.

Какого-либо ответа на заявление Воронцово й Е.А. от 18.12.2024 года материалы дела не содержат.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 года N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 4 ст. 3 ГПК РФ).

В пунктеункте 3 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 18 от 22.06.2021 года «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» определен перечень споров, по разрешению которых федеральными законами при которых установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора. В числе данного перечня указано на споры о заключении договора в обязательном порядке (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Исходя из положений п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

В п.п. 7, 8 указанного постановления также разъяснено, что по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

В случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано.

Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (ст. 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (ст. 429 ГК РФ) или рамочном договоре (ст. 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 1 статьи 435 ГК РФ определено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго п. 1 ст. 160 настоящего Кодекса.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

ФИО1, обращаясь в суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи, полагала, что заявление от 18.12.2024 года обладало признаками оферты, в котором выражено волеизъявление на отчуждение земельного участка, а также содержало все существенные условия договора.

Как следует из текста заявления ФИО1 от 18.12.2024 года, последняя, обращаясь к ООО СЗ «АИР-СТРОЙ», интересуется, когда будет заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 18:26:050971:62, при этом каких-либо необходимых условий договора купли-продажи данное заявление не содержит, следовательно, данное заявление не обладает признаками оферты и не содержит существенных условий договора, а также не выражает намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом на предложенных условиях.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что нельзя и рассматривать заявление ФИО1 как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, то есть в простой письменной форме путем составления одного документа. Такого документа в адрес ответчика истцом направлено не было. Соответственно, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что истцом не было соблюден досудебный порядок урегулирования спора, на основании чего в соответствии с абз. 2 ст. 222 ГПК РФ исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Ссылка истца в частной жалобе на положения ст. 165.1 ГК РФ является не состоятельной поскольку, заявление ФИО1 не отвечает признакам оферты (договора купли-продажи), правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях как к оферте договора в данном случае не применяются, соответственно отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения к заключению договора купли-продажи.

Довод жалобы о том, что поскольку исковое заявление не было оставлено без движения, не возвращено истцу в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, а принято к производству суда, свидетельствует о том, что досудебный порядок был соблюден, а определение суда первой инстанции подлежит отмене, является несостоятельным. Суд на любой стадии судебного разбирательства может оставить исковое заявление без рассмотрения, если ему станет известно обстоятельство, являющееся основанием для применения положений ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, доводы частной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, не содержат бесспорных фактов и доказательств, свидетельствующих о нарушениях судом первой инстанции норм действующего процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что определение суда является законным, оснований для его отмены по доводам частной жалобы не имеется.

Частная жалоба ФИО1 удовлетворения не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом первой инстанции при рассмотрении заявления не допущено.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

определение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 01 октября 2025 года оставить без изменения, частную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Г.Ф. Питиримова

Судьи Л.А. Шалагина

Ю.В. Фролова