РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2019 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Бобылевой Е.В., 

при секретаре Байрамовой Л.З., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-504/2019 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Русский Базар» о взыскании неустойки по договору долевого участия, признании пункта договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы, ФИО4 обратились в суд с вышеуказанным иском, в котором просят взыскать с ответчика ООО «Русский Базар» в равных долях неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 289 458, 67 руб., признать недействительным п.1.1 договора от 07.03.2017г. № № о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома в части неприменения понижающего коэффициента -0,5, взыскать с отвктчика 192 800 руб. за излишне уплаченные кв.м., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом к взысканию, за неудовлетворение в добровольном порядка требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., в пользу каждого из истцов, расходы по оплате услуг представителя и почтовые расходы в размере 15 046,00 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 1400 руб. 

В обосновании иска указали, что 07.03.2017г. между ООО «Русский Базар» и ФИО1, ФИО2 заключен договор № № о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому застройщик привлекает к долевому строительству объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах улиц 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, а также принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Цена договора составляет 3 860 000 руб. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, трехкомнатная 

<

адрес>, расположенная на № этаже №-го подъезда, предварительной проектной площадью 96,50 кв.м. Согласно п.6.3 договора гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет со дня его передачи. Согласно п.2.1 договора, объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее первого квартала 2018г. Согласно акта приема-передачи, квартира была передана участнику 30.08.2018г. Общая площадь переданной квартиры составила 98,5 кв.м., за что потребитель доплатил 80 000,00 руб. Окончательная цена квартиры составила 3 940 000 руб. Просрочка передачи объекта истцу составила 152 дня, за период с 01.04.2018г. по 30.08.2018г. Сумма неустойки за указанный период составляет 289 458,67 руб. (3 940 000 руб. * 152 дня *7,25%/100/300*2). Кроме того, истец полагает, что цена договора должна быть ниже за счет того, что застройщик не применил понижающий коэффициент при наличии лоджии в объекте строительства. При заключении договора стоимость квартиры должна была быть: 91,68 кв.м. (86,86 кв.м. + 9,64 *0,5)*40 000 =3 667 200 руб. Фактически после подписания акта приема-передачи с учетом понижающего коэффициента, площадью квартиры стала 93,68 (91,68 кв.м. + 2 кв.м.), стоимость квартиры тогда должна составлять 3 747 200 руб. На сегодняшний день потребитель переплатил 192 800 руб. (3 940 000 - 3 747 200). 

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Возражал против снижения неустойки. 

Представитель ответчика ООО «Русский базар» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, согласно письменных возражений исковые требования не признает, просит применить положения ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Свобода заключения договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключить, и свободно согласовывают их условия, право самостоятельно решать вступать в договор или нет, и, как правило, отсутствие возможности понудить контрагента к заключению договора.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В силу требований п.4 ст. 4 указанного закона, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 5 ФЗ-214, В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что согласно п.1.1 договора № № долевого участия в строительстве от 07.03.2017г. заключенного между ООО «Русский Базар» (Застройщик) и ФИО2, ФИО1, (Участник долевого строительства), застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой 

<

адрес> со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в жилой застройке по адресу: 

<

адрес>, в границах улиц 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома, именуемый в дальнейшем объект: строительный номер квартиры № количество комнат №, общая площадь квартиры 96,50 кв.м. (л.д. 5-12).

Согласно п.1.2 договора, для расчетов по договору сторонами принимается общая проектная площадь 86,86 кв.м., площадь балконов/лоджий (с коэффициентов -1) – 9,64 кв.м., а всего 96,50 кв.м., стоимость объекта составляет 3 860 000 руб.

Площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 86,86 кв.м., площадь балконов/лоджий (с коэффициентом 1) 9,64 кв.м., а всего 96,50 кв.м. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самаре, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дома (п. 1.3 Договора).

Истцы исполнили обязанность по договору долевого участия в строительстве, оплатили застройщику обусловленную договором цену, что сторонами не оспаривалось.

Из материалов дела следует, что ответчик осуществил строительство объекта, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

23.08.2018г. истец ФИО2 осуществил доплату по договору долевого участия в строительстве в сумме 80 000 руб. в связи с увеличением площади объекта до 98,5 кв.м. (л.д. 13).

Согласно акту приема-передачи, квартира передана 30.08.2018г.

Не согласившись с необходимостью проведения доплаты, истцы ФИО2, ФИО1 обратились в суд с требованиями о признании недействительным п.1.1. договора от 07.03.2017г. № № в части не применения понижающего коэффициента к площади квартиры, исходя из которой, и рассчитывается окончательная стоимость объекта долевого строительства.

Разрешая по существу данные требования, суд приходит к следующему.

Согласно условиям договора заключенного между ООО «Русский Базар» и ФИО2, ФИО1, разница в стоимости объекта рассчитывается как произведение стоимости 1 кв.м. площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными поданным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г.Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации г.Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней с момента получения уведомления застройщика (п.3.4.договора). При этом, объем прав и обязанностей участника долевого строительства, определен договором долевого участия, заключенного между ООО «Русский Базар» и дольщиком ФИО2, ФИО1, который ссылок на возможность применения понижающего коэффициента не содержит. 

Доказательств, подтверждающих не согласие с заключаемым договором, а именно с ценой договора, в момент его заключения, стороной истца не представлено. В судебном заседании также не оспаривался факт добровольного заключения договора и согласия с его условиями. Договор был подписан сторонами.

Таким образом, истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе и о стоимости квартиры, а также порядка определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. 

При этом, п.п. 1.2 и 1.3 договора устанавливают, что для расчета площади лоджии применяется коэффициент 1,0, а не 0,5. При подписании договора истцы ФИО2, ФИО1 согласились с такими условиями договора.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания п.1.1 договора недействительным, а следовательно, не находит оснований для взыскания суммы излишне, по мнению истцов, уплаченной за квадратные метры, в связи с чем, требования истцов в этой части удовлетворению не подлежат.

Истцами также заявлены требования о взыскании с ответчика суммы неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 289 458, 67 руб.

Разрешая возникший спор в этой части, суд учитывает, что согласно п.1.4 договора, объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее первого квартала 2018г., то есть не позднее 31.03.2018г.

Как установлено судом, в установленные договором сроки свои обязательства по строительству объекта застройщик ООО «Русский Базар» не выполнил, в нарушение данного пункта объект передан 30.08.2018г., что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 14).

Воспользовавшись правом, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», истец направил досудебную претензию в адрес ответчика с требованием о выплате неустойки (л.д. 17). Ответа на претензию не последовало.

В письменных возражениях ответчик указывал, что нарушение срока сдачи объекта строительства является незначительным, кроме того, причины, по которым были перенесены сроки сдачи объекта, носят исключительный, независящий от застройщик характер и связаны непреодолимой силы, а именно в связи с Постановлением Правительства Самарской области от 29.11.2013г. № 704 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Подготовка к проведению в 2018г. чемпионата мира по футболу».

В то же время суд полагает, что доводы ответчика в этой части являются несостоятельными, поскольку в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» право дольщика предъявить застройщику претензию о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено указанным законом, вне зависимости от причин нарушения сроков.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцы имеют право на взыскание неустойки, предусмотренной Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов, суд учитывает период просрочки, которая составляет незначительный характер (152дн), то обстоятельство, что в настоящее время квартира передана по акту истцам, а также поведения застройщик, который в досудебном порядке предлагал истцам урегулировать спор мирным путем, и приходит к выводу о том, что совокупность указанных обстоятельств является исключительной, в связи с чем, в данном случае возможно применить положения ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов неустойку по 15 000 руб., а всего 30 000 рублей.

Разрешая по существу требования истца о компенсации морального вреда, исходя из положений ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N2300-1 "О защите прав потребителей", считая установленным факт нарушения прав истца как потребителя, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, характер и объем нравственных страданий, которые претерпел истец, учитывая также требования разумности и справедливости, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании денежной компенсации морального вреда, но в меньшем размере, чем заявлено истцами - в размере 5 000 руб.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя», учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Принимая во внимание, что предусмотренный законом штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки, суд полагает, что применение ст.333 ГК РФ возможно при определении размера как соответствующей неустойки, так и штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

С учетом изложенного, суд считает возможным снизить сумму штрафа до 10 000 руб., полагая, что указанная сумма соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера подлежащих возмещению расходов на оплату услуг представителя, суд принимает во внимание характер заявленного спора, сложность дела, длительность его рассмотрения, количество состоявшихся судебных заседаний, объем совершенных им юридически значимых действий и приходит к выводу о том, что заявленный истцами размер возмещения расходов подлежит взысканию в размере 10 000 руб. Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 1 400 руб. и почтовых расходов в сумме 46,00 руб. за направление претензии, поскольку расходы понесены истцами в связи с нарушением их прав и подтверждаются платежными документами, кроме того, указанная доверенность не является общей и выдана для представления интересов истцов в рамках данного дела.

Согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход государства пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1 100 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Русский Базар» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого участия в строительстве в сумме 30 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в сумме 10 000 рублей, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 1 400 рублей, в равных долях.

Взыскать с ООО «Русский Базар» в пользу ФИО2 расходы по оплате юридических услуг в общей сумме 10 000 рублей, почтовые расходы 46,00 рублей. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Русский Базар» государственную пошлину в доход государства в сумме 1 100 руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05.02.2019 г.

Председательствующий Бобылева Е.В.