Дело № 2-1807/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2020 года город Волгоград

Краснооктябрьский районный суд города Волгограда в составе

председательствующего судьи Земсковой Т.В.,

при секретаре Свиридовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску инспекции государственного жилищного надзора 

<

адрес> к администрации Краснооктябрьского ФИО1 Волгограда, ООО «Управляющая организация 

<

адрес>», ООО «УК Жилищный стандарт» о признании недействительными пунктов договоров управления многоквартирными домами в части установления размера платы за содержание жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

Инспекция государственного жилищного надзора 

<

адрес> (далее – инспекция) обратилась в суд с иском к администрации Краснооктябрьского ФИО1 Волгограда, ООО «Управляющая организация 

<

адрес>», ООО «УК Жилищный стандарт» о признании недействительными пунктов договоров управления многоквартирными домами в части установления размера платы за содержание жилого помещения. 

В обоснование своих требований истец указала, что инспекция является органом исполнительной власти 

<

адрес>, области, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного надзора.

Инспекцией в отношении Администрации Краснооктябрьского ФИО1 Волгограда (далее по тексту - Администрация) проведена проверка по вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами № в пос. 40 домиков, № по 

<

адрес>.

В ходе проверки установлено следующее. 

По итогам открытых конкурсов, проведенных Администрацией:

МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, в соответствии с решением лицензионной комиссии (лицензия № от ДД.ММ.ГГГГ) находится в управлении ООО "МУК" на основании заключенного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ;

МКД № в пос. 40 домиков в 

<

адрес>, в соответствии с решением лицензионной комиссии (лицензия № от ДД.ММ.ГГГГ) находится в управлении ООО "УК Жилищный Стандарт" на основании заключенного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией как организатором конкурса установлена плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников МКД № по 

<

адрес> в размере -23,49 руб./м.кв.; для собственников МКД № по ул. 40 домиков в размере - 22,21 руб./м.кв.

Данная плата рассчитана с включением в состав платы необоснованных затрат на выполнение работ, без учета аварийности домов, степени износа общего имущества, что привело к завышению размера платы для граждан и вынуждает собственников помещений многоквартирных домов, нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества.

В конкурсных документациях, сформированных Администрацией, а именно в перечнях услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирных домах (приложение № к договорам управления) № в пос. 40 домиков, № по 

<

адрес> указаны виды общих комплексных работ и услуг, изменения не вносились.

Указанные перечни услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирных домах сформированы без учета аварийности домов, степени износа общего имущества, не содержат информации о стоимости работ, применяемых для конкретного многоквартирного дома, в соответствии с его конструктивными особенностями, а содержат общую стоимость всех услуг и работ по конструктивным элементам и инженерным сетям для многоквартирного дома одного типа благоустройства без учета конструктивных и технических параметров конкретного жилого дома (т.е. указана общая сумма стоимость всех работ, планируемых к выполнению в отношении всех видов фундаментов, лестниц любой конструкции, перегородок, внутренней отделки и т.д., без разделения по видам работ, материалам фундаментов, лестниц, перегородок, внутренней отделки и т.д. для домов различной степени благоустройства).

Вышеперечисленные нарушения привели к завышению размера платы для граждан и вынуждают собственников помещений многоквартирных домов нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать пункт 4.1 договора управления многоквартирным домом № в пос. 40 Домиков 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от ДД.ММ.ГГГГ, в части установления размера платы за содержание жилого помещения недействительным;

Признать пункт 4.1 договор управления многоквартирным домом № по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера платы за содержание жилого помещения недействительным.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Краснооктябрьского ФИО1 Волгограда ФИО4, представители ответчика ООО «Управляющая компания 

<

адрес>» ФИО5, ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, возражали удовлетворению исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представители третьего лица МБУ «ЖКХ Краснооктябрьского ФИО1 Волгограда» ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, указывали, что расчет платы за содержание жилого помещения по вышеуказанным договорам рассчитывался сотрудниками данного третьего лица. При этом при расчете учитывалось техническое состояние многоквартирных домов, в том числе их износ. 

Представитель ответчика ООО «УК Жилищный стандарт» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из смысла положений п. п. 3, ч. 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ) оспариваемая сделка может быть признана недействительной, в случае если таковой нарушаются права и законные интересы третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений, в том числе органами местного самоуправления установленных в соответствии с жилищным законодательством требований обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Частью 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ установлено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

В силу ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Нормативно-техническими документами, которые в настоящее время регулируют распределение работ по капитальному и текущему ремонту инженерных коммуникаций и строительных конструкций многоквартирных домов являются Постановление Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила и нормы технической эксплуатации) и Ведомственные строительные нормы и правила (ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально культурного назначения".

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела и установлено судом, инспекцией в отношении Администрации Краснооктябрьского ФИО1 Волгограда проведена проверка по вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами № в пос. 40 домиков, № по 

<

адрес>.

В ходе проверки установлено следующее. В соответствии с п. 37 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Правила 75) Администрацией на официальном сайте torgi.gov.ru были размещены извещения о проведении торгов:

№ от ДД.ММ.ГГГГ, по отбору управляющей организации для управления, в том числе, для многоквартирного дома (далее - МКД) № по 

<

адрес> (лот №). Открытый конкурс признан несостоявшимся (с единственным участником). Победитель торгов Общество с ограниченной ответственностью "МУК" (в настоящее время ООО «Управляющая организация 

<

адрес>»);

№ от ДД.ММ.ГГГГ, по отбору управляющей организации для управления, в том числе, для многоквартирного дома (далее -МКД) № в пос. 40 домиков (лот №). Открытый конкурс признан несостоявшимся (с единственным участником). Победитель торгов Общество с ограниченной ответственностью "УК Жилищный Стандарт" (далее - ООО "УК Жилищный Стандарт"). Организатор конкурса является Администрация.

Согласно Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе, МКД № по 

<

адрес> следует, что заявка на участие в конкурсе поступила от единственного участника ООО "МУК", оно же и признано участником конкурса, которому передан проект договора.

Согласно Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе, МКД № в пос. 40 домиков следует, что заявка на участие в конкурсе поступила от единственного участника ООО "УК Жилищный Стандарт", оно же и признано участником конкурса, которому передан проект договора.По итогам открытых конкурсов, проведенных Администрацией:

МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, в соответствии с решением лицензионной комиссии (лицензия № от ДД.ММ.ГГГГ) находится в управлении ООО "МУК" на основании заключенного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ;

МКД № в пос. 40 домиков в 

<

адрес>, в соответствии с решением лицензионной комиссии (лицензия № от ДД.ММ.ГГГГ) находится в управлении ООО "УК Жилищный Стандарт" на основании заключенного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией как организатором конкурса установлена плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников МКД № по 

<

адрес> в размере -23,49 руб./м.кв.; для собственников МКД № по ул. 40 домиков в размере - 22,21 руб./м.кв.

По результатам проверки составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором отражено, что плата за содержание и ремонт жилого для собственников помещений МКД № по 

<

адрес> домиков в размере 22,21 руб./м.кв.. и для собственников помещений МКД № по ул. им. Хользунова в размере 23,49 руб. рассчитана с включением в состав платы необоснованных затрат на выполнение работ, без учета аварийности домов, степени износа общего имущества, что привело к завышению размера платы для граждан и вынуждает собственников помещений многоквартирных домов, нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения инспекции в суд с настоящим иском.

Между тем, проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, руководствуясь положениями приведенных выше норм права, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии с п. 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 170, в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

В силу ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Согласно п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Правила №), в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Согласно п. 2 Правил 75 - "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения.

Организатор конкурса должен рассчитывать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг (подп. 5 п. 38 Правил 75).

Согласно требований подп. 4 п. 41 Правил 75 организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг должен самостоятельно определять расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг.

Перечень работ и услуг, устанавливается в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, по форме согласно приложению N 2 к Правилам 75.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе работ по текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома определен постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Перечень работ по подготовке к весенне-летней и зимней эксплуатации многоквартирного дома приведен в п. 2.6.2 и Приложении № вышеуказанных правил 170.

Плата за содержание жилого помещения должна определяться для каждого многоквартирного дома, имущество которого является объектом открытого конкурса, в соответствии с перечнем, составом и периодичностью работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, при этом должен учитываться уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, и соответственно плата за содержание жилого помещения должна определяться на основании расчетных стоимостей каждой работы.

В соответствии с подп. 10 п. 41 Правил 75 в конкурсных документациях предусмотрены требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом (п. 10), согласно которого обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращаясь в суд с настоящим иском, инспекция ссылалась на то, что в конкурсных документациях, сформированных Администрацией, а именно в перечнях услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирных домах (приложение № к договорам управления) № в пос. 40 домиков, № по 

<

адрес> указаны виды общих комплексных работ и услуг, изменения не вносились.

Также указывала, что вышеназванные перечни услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирных домах сформированы без учета аварийности домов, степени износа общего имущества, не содержат информации о стоимости работ, применяемых для конкретного многоквартирного дома, в соответствии с его конструктивными особенностями, а содержат общую стоимость всех услуг и работ по конструктивным элементам и инженерным сетям для многоквартирного дома одного типа благоустройства без учета конструктивных и технических параметров конкретного жилого дома (т.е. указана общая сумма стоимость всех работ, планируемых к выполнению в отношении всех видов фундаментов, лестниц любой конструкции, перегородок, внутренней отделки и т.д., без разделения по видам работ, материалам фундаментов, лестниц, перегородок, внутренней отделки и т.д. для домов различной степени благоустройства).

Вышеперечисленные нарушения, по мнению стороны истца, привели к завышению размера платы для граждан и вынуждают собственников помещений многоквартирных домов нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества.

Вместе с тем согласно информации, размещенной на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства:

МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (номер документа № от ДД.ММ.ГГГГ);

МКД № в пос. 40 домиков в 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (номер документа № от ДД.ММ.ГГГГ).

То есть указанные в иске многоквартирные дома были признаны аварийными уже после заключения оспариваемых договоров управления, в связи с чем доводы о необходимости учета в размере платы за содержание жилого помещения аварийности домов, являются необоснованными.

Кроме того из пояснений представителей ответчиков и третьего лица следует, что износ был учтен при определении размера платы за содержание жилого помещения.

Представитель третьего лица ФИО8 пояснила, что расчеты платы за содержание жилых помещений производила она. При подготовке конкурсной документации были проведены технические осмотры указанных в иске многоквартирных домов, по результатам которых составлены акты и дефектные ведомости, на основании которых в дальнейшем определялся объем необходимых работ и услуг с учетом технического состояния домов, включая их износ, и проводились расчеты платы за содержание жилых помещений.

Проведение таких обследований соответствует Положению по техническому обследованию жилых зданий ВСН 57-88(р).

В доказательство суду представлены акты технических обследований многоквартирных домов, локальные сметные расчеты, ведомости объемов работ, расчеты стоимости выполнения работ, технические характеристики МКД, фотоматериалы.

Более того из пояснений представителей ответчика ООО «Управляющая организация 

<

адрес>» следует и не оспаривалось представителем истца, что при увеличении износа дома объем затрат на поддержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии, создание условий для его безопасной эксплуатации в рамках подготовки к весенне-летней и зимней эксплуатации многоквартирного дома, предусмотренной Правилами 170, увеличивается, что в свою очередь может привести к увеличению размера платы за содержание жилого помещения. 

Таким образом доводы стороны истца о том, что отсутствие учета износа дома ведет к завышению размера платы за содержание жилого помещения, является несостоятельным.

Кроме того суд считает необходимым указать, что одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Управляющая организация 

<

адрес>» поясняли, что удовлетворение исковых требований привело бы к нарушению принципа свободы договора, поскольку данная управляющая компания не стала бы участвовать в конкурсе и заключать договор управления МКД № по 

<

адрес> в случае предложения в ходе конкурса платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников данного дома в меньшем размере, чем 23,49 руб./м.кв..

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания недействительными пунктов договоров управления многоквартирными домами в части установления размера платы за содержание жилого помещения и приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Одновременно суд отмечает, что собственники жилых помещений указанных в иске многоквартирных домов не лишены возможности инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке (пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации)

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований инспекции государственного жилищного надзора 

<

адрес> к администрации Краснооктябрьского ФИО1 Волгограда, ООО «Управляющая организация 

<

адрес>», ООО «УК Жилищный стандарт» о признании недействительными пунктов договоров управления многоквартирными домами в части установления размера платы за содержание жилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Краснооктябрьский районный суд 

<

адрес>.

Судья Т.В. Земскова 

Мотивированное решение составлено машинописным текстом с использованием технических средств ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Т.В. Земскова