Дело № 2-1965/2018

Решение

 

Именем Российской Федерации 

г. Глазов 26 октября 2018 года 

Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Чупиной Е.П.,

при секретаре Мусифуллиной К.А., 

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Администрации МО «Город Глазов» о расторжении договора аренды,

Установил:

Истец ФИО6 обратился в суд с иском к Администрации МО «Город Глазов» о расторжении договора аренды, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между 

<

ФИО1> и 

<

ФИО2> был заключен договор аренды № земельного участка. В аренду был предан земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1431 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ права по договору аренды земельного участка были переданы ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ написано заявление о расторжении договора аренды в связи с продажей объекта недвижимости находящегося на земельном участке другому лицу, однако данное требование оставлено без удовлетворения. Соглашения об изменении или о расторжении договора не заключался. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6 и Администрацией МО «Город Глазов» от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне истца ФИО7, ФИО8

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела без его участия с участием представителя ФИО4 Дело рассмотрено в отсутствии истца на основании ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования истца поддержал. Пояснил, что объекты недвижимости первоначальными собственниками давно проданы, новые собственники это ФИО7 и ФИО8 Холманской было отказано в предоставлении земельного участка в собственность. ФИО6 несет расходы по оплате арендной платы, что нарушает его права. 

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признает. Свои возражения обосновывает ст. 35 ч.1 ЗК РФ.

Третьи лица на стороне истца ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором.

В соответствии с положениями ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст. 552 ГК РФ при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что между МО «Город Глазов» (арендодателем) и 

<

ФИО1>., 

<

ФИО2> (арендаторами) заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым №, общей площадью 1431 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес>, для обслуживания административного здания (л.д.5-6).

В соответствии с соглашением об определении долей на земельный участок, находящийся на праве аренды, 

<

ФИО2> определена доля в земельном участке с кадастровым номером №площадью 570 кв.м, 

<

ФИО1>. – 861 кв.м. 

В соответствии с договором на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ 

<

ФИО2>. передал ФИО6 права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому в пользование на условиях аренды передается земельный участок с кадастровым №, находящийся по адресу 

<

адрес> (л.д. 7).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, объект незавершенного строительства по адресу 

<

адрес> принадлежал на праве собственности:

- ООО «

<

данные изъяты>», с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ;

- 

<

ФИО1>. с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ;

- 

<

ФИО3> с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ;

- 

<

ФИО2>. с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

- ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал ФИО7 объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: 

<

адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством №.

Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО6 передал, а ФИО7 приняла в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 353,6 кв.м, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратился к Администрации г. Глазова с заявлением о расторжении договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с продажей объекта другому собственнику. 

Согласно п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно п. 14 указанного Пленума при рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

На основании вышеназванных положений, доводы истца о том, что его права нарушены тем обстоятельством, что он должен нести расходы по внесению арендных платежей за земельный участок при этом собственником объекта недвижимого имущества не являясь, противоречат нормам материального права. Перестав быть собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, истец ФИО6 в силу прямого указания закона выбыл из спорных правоотношений, в том числе в части несения бремени арендной платы.

В данной ситуации имеет место одновременный переход в силу закона всех прав и обязанностей арендатора к другому лицу (приобретателю объекта недвижимости), к которому по смыслу ст.392.3 ГК РФ применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу п.1 ст.384 ГК РФ, при уступке права требования право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Прежний собственник объекта недвижимости, в данном случае истец ФИО6, при продаже объекта, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды в указанной части, в связи с чем принудительного расторжения договора аренды в таком случае не требуется.

Статьей 12 ГК РФ определены способы защиты гражданских прав.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом указанных выше правовых норм, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку в ходе судебного разбирательства факта нарушения прав истца не установлено.

При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что стороной договорных правоотношений истец не является, объект незавершенного строительством, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду, отчужден ФИО7, которая в силу вышеуказанных норм материального права вправе требовать оформления прав на земельный участок в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к Администрации МО «Город Глазов» о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в Верховный суд Удмуртской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Глазовский районный суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.П. Чупина