Дело № 2-1191/2025

55RS0007-01-2025-000580-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе 

председательствующего судьи Мотроховой А.А.,

при помощнике судьи Борисовой Е.А., секретаре судебного заседания Сафьяновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указал, что ФИО1 принадлежит на праве собственности гаражный бокс площадью 

<

данные изъяты>, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.

Истцу был предоставлен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором выкупная цена земельного участка составляет 40% от кадастровой стоимости и равна 139034 рубля 88 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с протоколом разногласий к указанному договору, в котором предлагал установить выкупную цену в размере 10% от кадастровой стоимости участка в размере 34758 рублей 72 копейки.

Основанием для разногласий и установления такой стоимости является пункт 4 Постановления правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ истцу направлен ответ на протокол разногласий, разногласия отклонены. Соглашения по условиям договора стороны не достигли.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит урегулировать разногласия между ФИО1 и Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласовав его на следующих условиях: пункт 2.1. Расчет цены выкупа участка, на котором расположен объект движимого имущества, принадлежащий на праве собственности покупателю: площадь земельного участка 

<

данные изъяты>, кадастровая стоимость земельного участка 347587,2, % от кадастровой стоимости 10, цена выкупа земельного участка 34758,72.

Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 34758,72 рублей. 

Истец в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще. 

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме. 

Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г.Омска в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Из статьи 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со п.1 ст.59 Земельного кодекса Российской Федерации признание права собственности осуществляется в судебном порядке.

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 2).

В пункте 2 статьи 15 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п.1 ст.25 Земельного Кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Статьей 35 ЗК РФ также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. 

Согласно подп.2 п.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подп.6 пункта 2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5).

Положения настоящей статьи применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах (пункт 15).

Согласно п.2 ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 года №275-п утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов.

Согласно п.2 Порядка цена земельных участков определяется в размере 40 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 10 настоящего Порядка.

В соответствии с п.4 названного Порядка цена земельных участков определяется в размере 10 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками индивидуальных гаражей, гаражных боксов, овощных ячеек, расположенных на приобретаемых земельных участках.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит гаражный бокс 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-21).

Согласно техническому паспорту год постройки гаража ДД.ММ.ГГГГ, фундамент – бетонный ленточный (л.д.56-59).

Право собственности на земельный участок, на котором расположен гаражный бокс, не зарегистрировано. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 347587 рублей 20 копеек (л.д.23).

Решением Ленинского районного суда г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ по иску Администрации Ленинского АО г.Омска к ФИО1 о признании нежилого здания (гараж) самовольной постройкой, прекращении права собственности, запрета эксплуатации, об освобождении земельного участка, по встречному иску ФИО1 к департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска о возложении обязанности в удовлетворении требований Администрации Ленинского АО г.Омска к ФИО1 о признании нежилого здания (гараж) самовольной постройкой, прекращении права собственности, запрета эксплуатации, об освобождении земельного участка отказано.

Апелляционным определением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в данной части решение суда оставлено без изменения (л.д.34-47).

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ осмотра земельного участка земельный участок в занимаемых границах сформирован и учтен в ЕГРН с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: «хранение автотранспорта (код 2.7.1)». Площадь участка 

<

данные изъяты>, местоположение: относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>. В границах земельного участка с кадастровым номером № расположено нежилое здание (гаражный бокс №Б) с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО1 на праве собственности и используемое для хранения и обработки пиломатериалов, а также для изготовления продукции деревообработки. В отношении земельного участка установлена территориальная зона № - зона обслуживания городского транспорта. На момент осмотра нежилое здание (гаражный бокс № с кадастровым номером № использовалось ФИО1 не в соответствии с его видом разрешенного использования. К акту также приложены фотоматериалы (л.д.26-33).

Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, в соответствии с которыми зона обслуживания городского транспорта (№) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения и функционирования объектов автомобильного транспорта, объектов всех видов городского наземного транспорта.

Основными видами разрешенного использования для указанной территориальной зоны являются: хранение автотранспорта (код 2.7.1); коммунальное обслуживание (код 3.1); обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (код 3.9.1); деловое управление (код 4.1); служебные гаражи (код 4.9); объекты дорожного сервиса (код 4.9.1); стоянка транспортных средств (код 4.9.2); размещение автомобильных дорог (код 7.2.1); обслуживание перевозок пассажиров (код 7.2.2); стоянки транспорта общего пользования (код 7.2.3); водный транспорт (код 7.3); внеуличный транспорт (код 7.6); обеспечение внутреннего правопорядка (код 8.3); охрана природных территорий (код 9.1); земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0).

Истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи.

Истцу был предоставлен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором выкупная цена земельного участка составляет 40% от кадастровой стоимости и равна 139034 рубля 88 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с протоколом разногласий к указанному договору, в котором предлагал установить выкупную цену в размере 10% от кадастровой стоимости участка - в размере 34758 рублей 72 копейки на основании пункта 4 Постановления правительства Омской области от 05.10.2015 года №275-П.

ДД.ММ.ГГГГ истцу направлен ответ на протокол разногласий, разногласия отклонены. Соглашения по условиям договора стороны не достигли.

В рассматриваемом случае департамент имущественных отношений Администрации г.Омска выступает стороной, обязанной в силу положений ЗК РФ заключить договор купли-продажи с собственником земельного участка по цене, определяемой в соответствии с п.2 ст.39.4 ЗК РФ.

Исследовав доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что согласно постановлению Правительства Омской области от 05.10.2015 года №275-П цена выкупаемого истцом земельного участка должна определяться в размере 10%. 

Оснований применять к условиям договора о цене объекта положения, предусмотренные п.2 Порядка, суд не находит, поскольку здание, расположенное на земельном участке, представляет собой гаражный бокс, расположено в ГСК «Мотор-79», право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке, требования ответчика о признании объекта самовольной постройкой оставлены судами без удовлетворения. При этом использование гаража для целей, не соответствующих виду разрешенного использования «хранение автотранспорта», установленный для зоны Т2, не может являться основанием для установления иной выкупной цены, не предусмотренной Постановлением правительства Омской области от 05.10.2015 года №275-П.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ФИО1 и Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: 

«Расчет цены выкупа участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности покупателю:

площадь земельного участка 

кадастровая стоимость земельного участка 

% от кадастровой стоимости 

цена выкупа земельного участка 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

10 

34758,72 

Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 34758,72 руб. (тридцать четыре тысячи семьсот пятьдесят восемь рублей 72 копейки.».

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Мотрохова

Мотивированное решение изготовлено 07 апреля 2025 года