Дело № 2 – 1691 / 2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

( з а о ч н о е )

г.- к. Анапа «16» ноября 2018 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н. 

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности 000 от 02.08.2018 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании расторгнутым договора купли-продажи земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании расторгнутым договора купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г., взыскании судебных расходов, а также указании в решении суда, что оно является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности ответчика на земельные участки с кадастровыми номерами 000, 000, 000, 000.

Определением Анапского районного суда от 17.09.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением Анапского районного суда от 04.10.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен ФИО4 – взыскатель по исполнительному производству, в рамках которого судебным приставом-исполнителем Анапского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю 01.03.2017 г. были наложены аресты на спорные земельные участки.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что 21.10.2015 г. между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа – земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 58 342 кв.м.: земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 30 707 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 13 345 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 9341 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 4 949 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...). В Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи о регистрации права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости. Пунктом 2.2 указанного договора предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу договорную стоимость земельных участков в размере 6 000 000 рублей в следующем порядке: 2 000 000 рублей при подписании договора в качестве задатка в счет причитающихся по договору платежей и в доказательство обеспечения исполнения настоящего договора, 1 000 000 рублей – не позднее 30.11.2015 г., 1 000 000 рублей – не позднее 31.12.2015 г., 1 000 000 рублей – не позднее 31.01.2016 г. Окончательный расчет в сумме 1 000 000 рублей покупатель обязуется произвести не позднее 30.03.2016 г. В связи с тем, что на момент государственной регистрации перехода права собственности расчет произведен не в полном объеме в отношении указанных земельных участков в пользу истца установлена ипотека в силу закона. Ответчиком была произведена оплата только 2 000 000 рублей при подписании данного договора в качестве задатка. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г. в случае однократного нарушения покупателем срока и/или размера оплаты стоимости земельных участков, установленной договором, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданных земельных участков. Отказ осуществляется путем направления покупателю письменного уведомления и по истечении 15 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым. 16.04.2018 г. ответчику письмом с почтовой описью вложения было направлено уведомление об отказе от договора (исполнения договора) с требованием в срок до 01.05.2018 г. вернуть земельные участки, однако данное письмо не было получено ответчиком и возвращено истцу, что подтверждается сведениями с сайта почты России об отслеживании почтовых отправлений. Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению по вопросу о расторжении договора купли-продажи не пришли, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Считает договор купли-продажи недвижимости расторгнутыми с 03.05.2018 г. в связи с тем, что ответчиком допущено существенное нарушение договора, уведомление об отказе от договора было направлено ответчику 16.04.2018 г., и в соответствие с п. 3 договора по истечении 15 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым. Также в настоящее время на земельные участки с кадастровыми номерами 000, 000, 000, 000 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Анапского ГОСП УФССП по КК о наложении ареста на имущество должника от 01.03.2017 г. наложен арест с 22.03.2017 г. Учитывая изложенное, просит суд признать договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г. между ФИО3 и ФИО1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 000, 000, 000, 000 расторгнутым с 03.05.2018 г. Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя 30 000 рублей, почтовые расходы 205 рублей 95 коп. Указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 000, 000, 000, 000 и государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные земельные участки.

Истец ФИО1, третье лицо ФИО4, представители третьих лиц Анапского ГОСП УФССП России по КК, Управления Росреестра по КК, в надлежащем порядке извещенные о времени и месте заседания, в суд не явились, причин неявки не сообщили, с заявлениями об отложении процесса не обращались.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении процесса от него не поступало.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу ст. 155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания. Судебные вызовы и извещения производятся в порядке, установленном ст.ст. 113 – 118 ГПК РФ.

Лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату (ч. 1 ст. 113 ГПК РФ).

Ответчик ФИО3 извещался о рассмотрении настоящего дела надлежащим образом по известному адресу места жительства. При отсутствии иных сведений о месте жительства ответчика, суд, направив судебное извещение по известному адресу нахождения ответчика, принял все возможные меры по надлежащему его извещению.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 от 26.06.2008 г. «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований ст.ст. 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Учитывая неявку в судебное заседание ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства в соответствии с положениями ст.ст. 233 – 234 ГПК РФ, против чего сторона истца не возражала. 

На основании правил ст. 167 ГПК РФ суд также находит возможным разрешить спор без участия неявившихся в процесс истца и третьих лиц. 

Заслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г. ФИО1 (продавец) продал ФИО3 (покупатель) земельные участки без объектов капитального строительства, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 58 342 кв.м., в том числе – земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 30 707 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 13 345 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 9 341 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 4 949 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...) (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора цена за земельные участки составляет 6 000 000 рублей.

Пунктом 2.2 указанного договора предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу договорную стоимость земельных участков в общей сумме 6 000 000 рублей в следующем порядке: 2 000 000 рублей при подписании настоящего договора в качестве задатка в счет причитающихся по договору платежей и в доказательство обеспечения исполнения договора, 1 000 000 рублей – не позднее 30.11.2015 г., 1 000 000 рублей – не позднее 31.12.2015 г., 1 000 000 рублей – не позднее 31.01.2016 г. Окончательный расчет в сумме 1 000 000 рублей покупатель обязуется произвести не позднее 30.03.2016 г.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из выписок из ЕГРН от 04.09.2018 г., предоставленных Анапским отделом Управления Росреестра по КК, следует, что в настоящее время зарегистрировано право собственности ФИО3 на спорную недвижимость: земельный участок с кадастровым номером 000, регистрационная запись от 26.10.2015 г. 000, земельный участок с кадастровым номером 000, регистрационная запись от 26.10.2015 г. 000, земельный участок с кадастровым номером 000, регистрационная запись от 27.10.2015 г. 000, земельный участок с кадастровым номером 000, регистрационная запись от 27.10.2015 г. 000. 

В отношении указанных объектов недвижимого имущества установлена ипотека в силу закона (по 30.03.2016 г.) на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя Анапского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю от 01.03.2017 г. произведен арест имущества должника ФИО3, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами 000, 000, 000, 000, по исполнительному производству от 28.02.2017 г. 000, возбужденному на основании исполнительного листа, выданного Анапским городским судом по гражданскому делу № 2-845/2017 по иску ФИО4

Приобретателем земельных участков – ответчиком ФИО3 была произведена оплата только 2 000 000 рублей при подписании договора купли-продажи в качестве задатка, доказательств иного не представлено. 

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г. в случае однократного нарушения покупателем срока и/или размера оплаты стоимости земельных участков, установленной договором, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданных земельных участков. Отказ осуществляется путем направления покупателю письменного уведомления и по истечении 15 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым.

В связи с неоплатой покупателем полной стоимости земельных участков 16.04.2018 г. ответчику ФИО3 письмом с почтовой описью вложения было направлено уведомление об отказе от договора (исполнения договора) с требованием в срок до 01.05.2018 г. вернуть земельные участки, однако данное письмо не было получено ответчиком и возвращено истцу ФИО1, что подтверждается сведениями с сайта почты России об отслеживании почтовых отправлений.

Поскольку ответ на претензию получен не был, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как закреплено в ч.ч. 1, 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу ч.ч. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно ч.ч. 4, 5 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности» в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 упомянутого кодекса, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Таким образом, договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества, может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

Оценив условия заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г., суд приходит к выводу, что договором прямо предусмотрена возможность его расторжения с возвращением продавцу проданных земельных участков (п. 3 договора).

В соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими участвующими в деле лицами.

Учитывая изложенные обстоятельства, анализируя доказательства по делу, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании расторгнутым договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 21.10.2015 г. в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 000, 000, 000, 000, прекращении права собственности покупателя ФИО3 на указанные земельные участки и регистрации права собственности продавца на спорную недвижимость, ввиду неисполнения ответчиком условия договора по оплате приобретаемого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из госпошлины и иных издержек, понесенных в связи с рассмотрением дела, к которым согласно ст. 94 ГПК РФ относятся: расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно квитанции от 01.08.2018 г. истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в суд в размере 300 рублей.

Интересы истца ФИО1 путем досудебного урегулирования спора, подготовки искового заявления в суд, участия в судебных заседаниях представляла ФИО2 по нотариальной доверенности 000 от 02.08.2018 г.

Согласно договору оказания юридических услуг 000 от 26.12.2017 г. ФИО1 поручил ФИО2 представлять его интересы по спору со ФИО3, стоимость услуг по договору определена в сумме 30 000 рублей, оплата которой подтверждена талоном 000 от 26.12.2017 г.

В соответствии с квитанцией ФГУП «Почта России» от 16.04.2018 г. за отправление по почте в адрес ответчика уведомления об отказе от договора было оплачено 205 рублей 95 коп. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждается возмещение другой стороной всех понесенных по делу судебных расходов.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Суд, удовлетворяя заявленные ФИО1 исковые требования, полагает необходимым взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца понесенные судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, почтовые расходы – 205 рублей 95 коп., а также расходы на услуги представителя, снизив указанную сумму до 20 000 рублей, считая такую сумму соответствующей критерию разумности и соразмерной объему оказанных юридических услуг.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о признании расторгнутым договора купли-продажи земельных участков – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 21 октября 2015 г. между ФИО3 и ФИО1 в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 000, 000 000 000 расторгнутым с 03 мая 2018 г.

Настоящее решение суда является основанием Управлению Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 30 707 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 13 345 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 9 341 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 4 949 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...).

Настоящее решение суда является основанием Управлению Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 30 707 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 13 345 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 9 341 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...); земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 4 949 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ЗАО «Первомайское», (...).

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, почтовые расходы – 205 рублей 95 коп., расходы на оплату услуг представителя – 20 000 рублей, а всего взыскать 20 505 (двадцать тысяч пятьсот пять) рублей 95 коп.

Ответчик вправе подать в Анапский районный суд заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии заочного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н.Немродов