Решение

Именем Российской Федерации

8 июля 2021 г. г. Новомосковск

Новомосковский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего Кончаковой С.А.,

при секретаре Кирченковой А.Я.,

с участием истца ФИО3, его представителя по заявлению ФИО4, ответчика ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-962/2021 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> Договор был безвозмездно подписан ответчиком по просьбе истца, обусловленной необходимостью срочного исполнения обязательств по ранее заключенному истцом с ПАО «Сбербанк России» кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Составление, подписание и регистрация права собственности по договору произошло без цели передачи ответчику правомочий по владению, пользованию и распоряжению домом и земельным участком. На момент подписания договора ответчик состояла в браке с пасынком истца и являлась членом семьи. Денежные средства по договору не передавались, за всеми зарегистрированными лицами согласно договору сохранялось право проживания. Ответчик в жилом доме не проживал, фактической передачи имущества не произошло. Стоимость жилого дома и земельного участка, указанная в договоре в четыре раза ниже кадастровой стоимости этих объектов. Брак между ответчиком и ФИО6 расторгнут в ДД.ММ.ГГГГ Ответчик отказался от выполнения ранее достигнутой договоренности о возврате прав на жилой дом и земельный участок. Просит суд признать договор купли-продажи мнимой сделкой и применить к ней последствия недействительности мнимых сделок, исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО5, внести в ЕГРН запись о праве собственности ФИО3

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что в связи со срочной необходимостью погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с его расторжением и выставлением заложенного имущества на публичные торги, он предложил ответчику подписать договор - купли продажи спорного жилого дома и земельного участка с условием возврата имущества. Сумму задолженности по кредитному договору могло внести только третье лицо – покупатель по договору купли-продажи, как приобретатель заложенного и уже выставляемого на торги имущества. Договор не был направлен на возникновение правовых последствий, денежные средства по договору ему выплачены не были, фактически объекты недвижимости ответчику не передавались, бремя содержания имущества ответчик не несла. Задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г. погашена им за счет собственных средств и средств, полученных от возврата долга по ранее заключенному договору займа.

Представитель истца по заявлению ФИО4 в судебном заседании позицию истца поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив это тем, что в ДД.ММ.ГГГГ истец предложил ей приобрести спорное жилое помещение и участок под ним, которые в свое время были в залоге у ПАО «Сбербанк России». Так как у неё имелись денежные средства, она решила приобрести эти объекты недвижимости с целью дальнейшего строительства на земельном участке и проживания с семьей. В тот момент она находилась в браке с ФИО6, сыном ФИО7, которая является женой ФИО3 В конце февраля 2019 г. ФИО3 сказал, что дом и земельный участок продаст за 

<

данные изъяты> руб. Залогодержатель спорных объектов недвижимости ПАО «Сбербанк» кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ФИО3 досрочно не расторгал, заложенное имущество на торги не выставлял, требований о покупке объектов недвижимости третьими лицами не выдвигал. В связи с этим ФИО3 ничто не препятствовало добровольно погасить задолженность перед банком из своих собственных средств. Для погашения задолженности перед банком не требовалось привлечение третьего лица – покупателя недвижимости. При составлении договора купли-продажи истец внес в п. 2.4 договора сведения о праве пользования объектом и земельным участком за членами своей семьи. Против данного пункта ФИО5 не возражала, так как в это время проживала в другом месте. Переход права собственности на жилой дом и земельный участок был зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ После совершения сделки поведение истца давало ответчику основания полагать на действительность сделки, то есть истец вел себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что он согласен со сделкой и намеренно придерживается ее условий, никаких требований по возврату имущества не выдвигал. Впервые свои требования он озвучил в ДД.ММ.ГГГГ г., на что ему было отказано. Сразу после регистрации договора она переоформила на свое имя договор электроснабжения дома, в 

<

данные изъяты> зарегистрировала своей проживание в спорном доме, при поступлении налогового уведомления оплатила налог на имущество. Денежные средства ФИО5 передала ФИО3 в отсутствие каких-либо свидетелей у него дома. Расписок при этом не составлялось. Она доверяла ему, поскольку он был членом ее семьи. ФИО8 составлял текст указанного договора, который был прочитан ею после расторжения брака с Богдановичем. Акт передачи имущества, как предусмотрено договором, не составлялся.

Представитель ответчика ФИО5 адвокат Захаров Ю.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений не представил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав мнение участников процесса, заслушав показания свидетелей, изучив доводы, изложенные в иске, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такое регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) п. 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Сделками согласно ст.153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч. 1 ГК РФ» разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В силу п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч. 1 ГК РФ» приведены разъяснения о том, что следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. 

Исходя из смысла данной нормы права, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки обе стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок указанного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения, хотят лишь создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной.

Как разъяснил Пленум Верховного Суд РФ в пункте 1 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

Судом установлено, что решением Новомосковского городского суда Тульской области от 14 августа 2018 г. удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк России» к ФИО9, ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. Суд решил взыскать солидарно с ФИО3, ФИО7 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору от 15.12.2011 года № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб., всего 

<

данные изъяты> руб. Обращено взыскание путем публичных торгов на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок общей площадью 3600 кв.м., расположенный по адресу :

<

адрес> кадастровый №, установив общую начальную продажную стоимость в размере 

<

данные изъяты> руб.

На основании указанного решения 27 ноября 2018 г. возбуждено исполнительное производство № о взыскании с должника ФИО3 задолженности по кредитным платежам в размере 

<

данные изъяты> руб. 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору от 15.12.2011 года № № составила 

<

данные изъяты> руб.

В материалы дела представлено согласие представителя ПАО Сбербанк на реализацию спорных объектов недвижимости, являющегося обеспечением по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года №, заключенному между Банком и ФИО3 по цене ниже остатка задолженности по кредитному договору на дату совершения сделки с направлением полученных денежных средств в счет погашения задолженности по кредиту от ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому ФИО3 продал ФИО5 жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. и земельный участок с кадастровым номером № по тому же адресу, площадью 

<

данные изъяты>. 

Согласно п. 1.2. договора объект и земельный участок принадлежал ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ФИО10 и ФИО3, удостоверенного Управлением Федеральной регистрационной службой по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ. Имущество приобретено до заключения брака с ФИО7

Из п. 2.3.1. следует, что денежные средства ФИО5 в сумме ДД.ММ.ГГГГ руб. за земельный участок передаются ФИО3 в день подписания настоящего договора. Денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. за объект недвижимости перечисляются покупателем на банковский счет продавца № также в день подписания договора (п. 2.3.2. договора). Оставшаяся для окончательной оплаты объекта денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. перечисляются покупателем в безналичном порядке на банковский счет продавца в течение двух месяцев с даты подписания договора.

Согласно п.2.4 в момент подписания договора в объекте зарегистрированы ФИО7, ФИО3, ФИО11, ФИО12 Право пользования жилым домом и земельным участком остается за вышеуказанными гражданами.

В силу п.4.2 передача жилого дома и земельного участка осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 20 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю.

Вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ спорные объекты недвижимости были переданы ФИО3 в залог ПАО «Сбербанк России». Предмет залога ранее оформлен в обеспечение исполнения обязательств ФИО3 по возврату кредита, предоставленного ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО3 и ПАО Сбербанк исполнены. В производстве Новомосковского ОСП УФССП по Тульской области возбужденных исполнительных производств в отношении ФИО3 не имеется.

Брак между ФИО6 и ФИО5 прекращен 3 марта 2020 г. на основании решения мирового судьи судебного участка № Донского судебного района от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно выпискам из ЕГРН правообладателем и собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> здание с кадастровым номером № расположенное по тому же адресу, является ФИО5 На указанные объекты недвижимости наложено ограничение в виде ипотеки в силу закона.

С 

<

данные изъяты> по настоящее время ФИО5 зарегистрирована по месту жительства в спорном жилом доме.

Согласно счету на оплату за ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключила договор электроснабжения на спорный жилой дом с АО «ТНС энерго Тула».

Доводы истца о том, что, заключая оспариваемую сделку, сторона ответчика не намеревалась создать соответствующие ей правовые последствия не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Свидетель ФИО1 показала, что состоит в зарегистрированном браке с истцом с ДД.ММ.ГГГГ Ответчик является ее бывшей снохой. Денежные средства за дом ФИО5 истцу ФИО3 никогда не передавала. Дом выставлялся на торги, в связи с чем ФИО3 предложил оформить дом на ФИО5 Сделка была фиктивной. После заключения договора ФИО5 не пыталась вселить в дом и не пользовалась земельным участком.

Свидетель ФИО2 показал, что фактические брачные отношения с бывшей супругой прекращены примерно в ДД.ММ.ГГГГ. Сделка купли-продажи дома и земельного участка между ФИО3 и ФИО5 должна была быть фиктивной и заключена, чтобы спасти дом из-за требований банка. Строить на приобретенном земельном участке они ничего с супругой не собирались. ФИО5 должна была возвратить права на имущество, когда ему неизвестно.

Суд считает, что показания указанных свидетелей не могут с достоверностью свидетельствовать об обстоятельствах заключения сделки, поскольку ФИО7 является супругой истца, ФИО6 его пасынком.

Ответчик не признавала, что денежные средства за объекты недвижимого имущества истец не получал. Обе стороны подтвердили, что порядок оплаты, предусмотренный договором, соблюден не был. Суду не представлено доказательств как передачи денежных средств по договору ответчиком истцу, так и факта наличия у ФИО5 денежной суммы, достаточной для оплаты спорного имущества. Утверждение истца о том, что денежные средства по договору в размере 

<

данные изъяты> руб. до настоящего времени не переданы - не является основанием для признания договора недействительным и может быть рассмотрено как основание для расторжения договора.

Суд также учитывает, что взаимных претензий по поводу исполнения договора купли-продажи стороны друг к другу не предъявляли.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии условий для признания мнимой сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенной между ФИО3 и ФИО5 поскольку ФИО3 вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о недобросовестности сторон сделки, либо о намерении ответчика совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения. 

Сам по себе факт того, что истец продолжал проживать в спорном доме, не подтверждает мнимость сделки, поскольку собственник в силу предоставленных ему полномочий, вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение для проживания иных лиц. Указанное условие было также предусмотрено договором.

Ссылка истца на заниженную стоимость жилого дома и земельного участка сама по себе не свидетельствует о мнимости сделки исходя из принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ. Ответчик поясняла, что цена была предложена ФИО3 и согласована сторонами. Денежные средства передавала ФИО3 без расписки, поскольку доверяла ему как родственнику. Договор составлял ФИО3, в детали она не вникала, внимательно не читала, поэтому отступление от условий договора в части порядка оплаты и составления акта передачи имущества сразу не заметила.

Суд находит убедительными доводы ответчика о причинах, по которым она не использует дом и земельный участок по назначению.

ФИО5 пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ г. в семье произошел разлад, фактические брачные отношения были прекращены. В связи с конфликтными отношениями она не пользовалась спорным имуществом, она отказалась от плана на строительство на земельном участке. Задолженность за электроэнергию она не желала оплачивать, потому что в указанный период домом и электроэнергией не пользовалась, в связи с чем полагала, что этот долг к ней не имеет отношения

Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. не обладает признаками мнимой сделки, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имется. При этом суд полагает необходимым отметить, что истец не лишен права обратиться в суд с исковым требованием о расторжении договора купли-продажи по соответствующим основаниям в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Новомосковский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 14 июля 2021 г.

Председательствующий