Дело № 3а-494/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 16 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что правообладателем земельного участка площадью 905 с кадастровым номером кв.метров НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является ФИО1 Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16.01.2017 №08-13/2016-615 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена с 15 110 594,95 рублей до 3 620 000 рублей, то есть на 76%. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости на указанную выше величину прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, административный иск просила удовлетворить, полагала, что срок на обращение в суд следует определять с 24.01.2017 – даты получения копии решения Комиссии Администрацией города. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в суд явилась, представила и поддержала возражения на административный иск.

Представитель заинтересованного лица - Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО4, действующая на основании доверенности, в суд явилась, административный иск просила удовлетворить. 

Представитель заинтересованного лица - ФИО1 – ФИО5, действующая на основании доверенности, в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска. Дело рассмотрено в отсутствие заинтересованного лица с учетом извещения согласно статье 150 КАС РФ.

Представитель Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Выслушав представителей административного истца и ответчика, заинтересованных лиц, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 905 с кадастровым номером кв.метров НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации кафе «Причал». 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила 15 110 594,95 рублей. 

23 декабря 2016 года ФИО1 обратилось в Комиссию при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 14 декабря 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 620 000 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков от 16 декабря 2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком для расчета выбрано 4 объекта-аналога с назначением – коммерческое строительство на рассматриваемую дату с диапазоном цены за квадратный метр – от 2100 до 2 907 рублей (таблица 8, объявления – л.д.143-146 том 1). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 9 с приведением корректировок на торг, на дату продажи, инженерное обеспечение, на площадь.

16 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 76 %, как отмечено в решении Комиссии. 

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии, принятом в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности. Правовая позиция ДИЗО и Администрации г.Ростова-на-Дону в вопросе об оспаривании решения Комиссии является согласованной, при таком положении доводы заинтересованного лица – правообладателя об отсутствии фактического нарушения права административного истца, выступающего от имени муниципального образования не могут быть приняты во внимание, административное исковое заявление подано надлежащим лицом.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом заседания Комиссии от 16 января 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91 (и последующими) о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу, направленную на проверку отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 декабря 2016 года.

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22 июня 2017 года) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в проверяемом отчете, не подтверждается (осуществлен альтернативный расчет рыночной стоимости), 

2) оценщиком допущены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчет; к описанию объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; не допущены нарушения к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; ошибки при выполнении математических действий не допускались; информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения п.5 ФСО 3 (отчет вводит в заблуждение в отношении использованной информации – в части описания формы участка, транспортной доступности, факта проведения осмотра участка). В качестве иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости экспертом указано следующее: при выполнении корректировки на дату сделки оценщик неверно рассчитал изменение цен с 01.07.2013 по 01.01.2014, кроме того, цены на недвижимость в течение года изменялись неравномерно (таблицы 15-16 заключения); применительно к использованным корректировкам на инженерное обеспечение эти корректировки введены не в соответствии с информацией, указанной в объявлениях (л.д.24 том 2); ссылки на все объекты – аналоги №№1-4 являются недействительными, проверить эти объявления на достоверность не представилось возможным (л.д.24 том 2), а объявление, идентичное аналогу №1, содержит сведения о стоимости участка в два раза выше использованного оценщиком (объявление приведено экспертом). 

С учетом выявленных замечаний по вопросу о подтверждении стоимости эксперт произвел самостоятельный расчет и пришел к выводу о непопадании рыночной стоимости по отчету оценщика в границы допустимого интервала стоимости (расчетная таблица 18 на базе использования 3 объектов – аналогов с диапазоном стоимости квадратного метра от 2 610 до 5455 рублей, л.д.39 том 2). 

Суд при анализе отчета в совокупности с заключением и показаниями эксперта находит, что выбор аналогов осуществлена оценщиком без должного анализа (отсутствует выборка предложений участков, сходных с исследуемым, из одного сегмента рынка, с приведением границ интервала цен предложения). 

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке вместе с протоколом заседания Комиссии приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Возражения на заключение являются безосновательными, не содержат значимой доказательственной информации, а лишь являются толкованием проверяемого отчета.

Наличие у комиссии самого полномочия по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа.

Применительно к критерию существенности (применительно к разнице в стоимости), вытекающему из Постановления Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 года № 15-П, в данном случае значимым является вывод о ненадежности результата оценки, изложенного в отчете, сама рыночная стоимость участка, даже исходя из выборочных расчетов эксперта, является более высокой, чем установленная в оспариваемом решении (определенная в заключении эксперта ориентировочная стоимость направлена на критику отчета и не является безусловным свидетельством искомой рыночной стоимости).

Следовательно, решение Комиссии признается не соответствующим законодательству об оценочной деятельности и вышеприведенным нормативным правовым актам.

Рассматривая доводы представителей административного ответчика и правообладателя о пропуске без уважительных причин трехмесячного срока на обращение в суд, суд исходит из следующих обстоятельств.

Решение Комиссии принято 16 января 2017 года, извещение об удовлетворении заявления правообладателя направлено секретарем Комиссии в Администрацию г.Ростова-на-Дону 17 января 2017 года, поступило в орган местного самоуправления 24 января 2017 года, с этой даты и подлежит исчислению срок в соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ. Административное исковое заявление поступило в суд 24 апреля 2017 года (в трехмесячный срок, начиная с даты, когда органам местного самоуправления стало известно о нарушении права), следует учесть отсутствие мотивированного решения на дату его принятия. Следует признать, что установленный законом срок в данном случае не пропущен. Если исчислять срок для оспаривания с 17 января 2017 года (со следующего дня после принятия оспариваемого решения), то семидневный срок пропущен незначительно и по уважительной причине (отсутствие мотивированного решения и отсутствие протокола заседания, в котором отражено отрицательное заключение одного из членов комиссии и приведены цифровые показатели стоимости). Таким образом, по делу установлены достаточные основания для проверки решения Комиссии по существу.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 16 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 905 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете оценщика от 14 декабря 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в сумме 3 620 000 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 3 620 000 рублей по состоянию на 1 января 2014 года.

Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области 30 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов