Дело № 2-1680/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Кумертау 07 августа 2017 года

Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующей судьи Куприяновой Е.Л.

с участием представителя истца ФИО1 - адвоката Чепурова Д.В., представившего удостоверение 

<

...> и ордер 

<

...> от 

<

...>, 

ответчика ФИО2, 

при секретаре Султановой Э.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также возмещении судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также возмещении судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 

<

...> между ним и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 

<

...> кв.м, входящего в состав принадлежащего ему здания, расположенного по адресу: 

<

...>. В тот же день помещение было передано ответчику по акту приема-передачи. Срок действия договора, согласно его пункта 5.1, составил 

<

...> месяцев. При этом по условиям и. 5.2 договора при молчаливом согласии сторон срок действия договора продлевался еще на одиннадцать месяцев. По истечении первых 

<

...> месяцев, то есть до 

<

...>, ответчик не уведомил истца в порядке, предусмотренном п. 2.2.8.9 договора о прекращении арендных отношении, помещение по акту приёма-передачи, в соответствии с п. 2.2.8.7, истцу не передал. Таким образом, срок действия указанного договора был пролонгирован автоматически еще на 11 месяцев, то есть с 

<

...> по 

<

...>. В соответствии с п. 3.1. договора ответчик обязался платить истцу за аренду помещения 12900 руб. в месяц за 10 дней до предстоящего месяца аренды. По август месяц 

<

...> года ответчик исправно производил оплату аренды. С сентября 

<

...> года по настоящее время ответчик аренду не оплатил, помещение не освободил, его ему не передал. В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом в силу ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств и норм ГК РФ он вправе требовать расторжения названного договора и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за весь период просрочки ее оплаты. За период просрочки с сентября 

<

...> года по май 

<

...> года сумма задолженности составила: 12 900 руб. х 

<

...> мес. = 116 100 руб. Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы по условиям договора ответчик обязался оплатить ему неустойку за каждый день просрочки в размере 0,3 % от размера подлежащей оплате месячной арендной платы. Началом применения санкции считается следующий день после срока уплаты очередного платежа. Размер неустойки за период с сентября 

<

...> года по май 

<

...> года составляет 55728 руб. С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного для расторжения договоров ст. 452 ГК РФ, он направил ответчику претензию заказным письмом 

<

...>, которое вернулось в связи с истечением срока хранения. Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для этого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, следует признать, что им соблюден досудебный порядок урегулирования спора. При обращении в суд им была оплачена госпошлина 4636,56 руб. и услуги представителя 15000 руб., подлежащие взысканию с ответчика в случае удовлетворения иска. Просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения, площадью 

<

...> кв.м, входящего в состав принадлежащего здания, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 

<

...>, взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность по арендной плате за период с сентября 

<

...> года по май 

<

...> года в размере 116 100 руб., неустойку в размере 55 728 руб., государственную пошлину в размере 4 636,56 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

В дальнейшем истец ФИО1 уточнил свои исковые требования, в настоящее время просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения, площадью 

<

...> кв.м, входящего в состав принадлежащего здания, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 

<

...>, взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность по арендной плате за период с сентября 

<

...> года по июнь 

<

...> года в размере 129000 руб., неустойку в размере 67725 руб., государственную пошлину в размере 4 636,56 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, в представленном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме.

Суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ. Полагает о рассмотрении указанного дела в отсутствие не явившегося лица.

Представитель истца Чепуров Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, привел доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по доводам, изложенным в возражении на исковое заявление. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства, в частности, возникают из договора. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается в силу ст.310 ГК РФ.

Пунктом первым статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 1 и 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются; В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 450 п. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания, общей площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 7).

<

...> между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (или его части), в соответствии с которым, арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору часть нежилого помещения общей площадью 

<

...> кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

...>, для производства 

<

...> (л.д. 8-11).

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что в случае аренды части помещения составляется план с указанием той части помещения, которая сдается в аренду.

Согласно п. 2.1.1 договора аренды, арендодатель передает объект по акту приема-передачи. Датой передачи объекта считается дата подписания сторонами акта приема-передачи.В соответствии с п. 2.2.8.7 договора аренды, что арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном освобождении объекта передать его по акту арендодателю в исправном состоянии.

Пунктами 2.2.8.9, 2.2.8.10 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан: не позднее, чем за месяц письменно сообщить арендодателю об освобождении объекта как в случае истечения срока договора, так и при его досрочном освобождении; не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора письменно уведомить арендодателя о намерении продлить действие договора.

Разделом 3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за объект устанавливается в размере 150 рублей за квадратный метр в месяц, а всего 12900 рублей за каждый месяц аренды (п. 3.1). Арендная плата включает в себя все коммунальные платежи (отопление, освещение, водоснабжение, канализацию), услуги по уборке прилегающей территории (п. 3.2). Арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя или передает на руки арендодателю сумму арендной платы, указанную в пункте 3.1 договора за 10 дней до предстоящего месяца аренды (предоплатой) (п. 3.3).

Пунктами 5.1, 5.2, 5.3, 5.5 договора аренды предусмотрено, что: договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи и действует в течение 11 календарных месяцев; если арендатор не уведомил арендодателя в порядке, установленном п. 2.2.8.10 договора, о своих намерениях продлить срок действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях еще на 11 месяцев при отсутствии возражений со стороны арендодателя; все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными на то представителями сторон (за исключением изменений, вносимых в порядке, предусмотренном предыдущим пунктом) и являются неотъемлемой частью договора; любая из сторон вправе досрочно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Сторона, получившая предложение о досрочном расторжении договора, обязана письменно уведомить другую сторону о своем согласии или несогласии в 15-дневный срок с момента получения предложения.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор – выселению:

5.4.1. При использовании помещения полностью или частично не в соответствии с целевым назначением по договору;

5.4.2. Если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

5.4.3. Если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд;

5.4.4. Если арендатор не поддерживает объект в надлежащем техническом состоянии.

Договор аренды имеет два приложения, подписанные сторонами, это план помещения, на котором выделена арендуемая часть помещения, общей площадью 

<

...> кв.м., а также акт приема-передачи объекта аренды от 

<

...>.

В нарушение условий договора аренды ответчиком ФИО2 за период с сентября 

<

...> года по июнь 

<

...> года не вносилась арендная плата за используемое по договору аренды нежилое помещение, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 129000 рублей.

После истечения установленного при заключении договора аренды 11-месячного срока договор аренды расторгнут не был, следовательно, срок его действия продлен еще на 11 месяцев, то есть до 

<

...>. 

<

...> истец ФИО1 направил ответчику ФИО2 досудебную претензию о погашении задолженности по арендной плате, которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 13,14).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, в силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В нарушение указанных положений закона ответчиком ФИО2 не представлено суду достоверных и допустимых доказательств (ст.ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), подтверждающих внесение арендной платы за заявленный истцом период, а также подтверждающих расторжение договора аренды и передачи ответчиком арендуемого имущества истцу. 

Представленная ответчиком ФИО2 копия договора аренды нежилого помещения от 

<

...> факт расторжения договора аренды от 

<

...>, заключенного с истцом ФИО1, не подтверждает, а и свидетельствует лишь о заключении ответчиком нового договора аренды с иным арендодателем. 

В силу изложенного, поскольку судом установлено, что ответчик ФИО2 обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в размере 129000 рублей, указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1

Поскольку ответчик ФИО2 в нарушение условий договора аренды не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа, т.е. допустил существенное нарушение условий договора аренды, то договор аренды от 

<

...>, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, подлежит досрочному расторжению. 

Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы предусмотренных данным договором, арендатор уплачивает арендодателю за каждый день просрочки пени в размере 0,3% от размера подлежащей уплате месячной арендной платы. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа.

Поскольку судом установлено нарушение ответчиком ФИО2 сроков внесения арендной платы, то в соответствии с положениями п. 4.1 договора аренды с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию неустойка.

Представленный истцом ФИО1 расчет неустойки судом проверен, признает арифметически верным, в соответствии с указанным расчетом размер неустойки за период с сентября 2016 года по июнь 2017 года составляет 67725 рублей.

В то же время согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств и не может являться способом обогащения одной из сторон, суд приходит к выводу, что заявленный истцом размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства и полагает необходимым применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив размер неустойки в два раза, т.е. до 33862,50 руб. (67725 руб. / 2).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Согласно ст. 100 ч. 1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом ФИО1 при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 4636,56 руб. (л.д. 5), также понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., что подтверждается квитанцией 

<

...> от 

<

...> (л.д. 15).

Поскольку судом исковые требования ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворяются в полном объеме, а неустойка снижена на основании ст.333 ГК РФ, с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию понесенные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4636,56 руб. полностью. 

Учитывая наличие со стороны ответчика возражений относительно размера расходов по оплате услуг представителя, с учетом принципа разумности и объема проведенной представителем истца по настоящему делу работы, с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 10000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также возмещении судебных расходов удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 

<

...> между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды от 

<

...> за период с сентября 

<

...> года по июнь 

<

...> года в сумме 129000 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с сентября 

<

...> года по июнь 

<

...> года в сумме 33862,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4663,56 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 руб., всего 177526 (сто семьдесят семь тысяч пятьсот двадцать шесть) руб. 06 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 о взыскании неустойки и расходов по оплате услуг представителя в большем размере - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Председательствующая