УИД 32RS0027-01-2021-000420-83

Дело № 2-1925/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2021 года г. Брянск

Советский районный суд г. Брянска в составе

председательствующего судьи Степониной С.В.,

при секретаре Мехедовой Е.С.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о возврате задатка, взыскании процентов за уклонение от возврата денежных средств, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование которого указала, что 

<

дата> между ней и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной 

<

адрес>. Согласно п. 1 предварительного договора стороны предусмотрели, что основной договор должен быть заключен не позднее 

<

дата>. По условиям п. 8 договора покупатель передал продавцу задаток в размере 50 000 рублей. В соответствии с п. 11 договора, если основной договор не будет заключен в срок по обстоятельствам, за которые ни покупатель, ни продавец не отвечают, задаток незамедлительно возвращается покупателю в полном размере. Продавец был уведомлен, что квартира приобреталась в ипотеку. 

<

дата> и 

<

дата> ПАО Банк ВТБ дважды отказал в предоставлении запрашиваемой суммы кредита. Истец уведомила ответчика по телефону о сложившееся ситуации, однако ФИО4 отказалась возвращить сумму задатка. 11.12.2020 в адрес ответчика направлено письменное требование о возврате задатка, которое осталось без удовлетворения.

На основании изложенного, ссылаясь на ст. 307-310, 395 ГК РФ, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в размере 50000 рублей, проценты за уклонение от возврата денежных средств в размере, определяемом ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 15.12.2020 по 18.01.2021 в размере 203,50 руб. и в дальнейшем с 19.01.2021 по дату фактической оплаты задолженности.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, направила для участия в деле своего представителя по доверенности.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, направила для участия в деле своего представителя по доверенности.

Суд, с учетом мнения участников процесса, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании иск не признал, полагал что у ответчика имеются правовые основания оставить задаток у себя, поскольку отсутствие необходимых денежных средств на покупку квартиры является ответственностью истца. В договоре стороны согласовали возврат задатка лишь в случае неодобрения банком объекта недвижимости, а не суммы кредитования. Пояснил, что ответчик выполнила свои обязательства по предварительному договору о продаже квартиры, уведомила истца о готовности заключить основной договор и ожидала его заключения у нотариуса Б.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Судом установлено, что 

<

дата> между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной 

<

адрес> (далее Договор).

Согласно п. 2 Договора стороны определили согласованную цену отчуждаемой недвижимости в размере 2 000 000 рублей.

На основании п. 8 Договора в обеспечение исполнения обязательств купить продаваемую недвижимость в срок до 

<

дата> за согласованную цену ФИО3 внесла ФИО4 задаток в размере 50 000 рублей.

Факт перечисления задатка подтверждается чеком по операции №... от 

<

дата> ПАО «Сбербанк» и не отрицается сторонами.

Поскольку между сторонами заключался предварительный договор купли продажи, согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ в рассматриваемом споре денежные средства в размере 50 000 рублей имеют правовую природу задатка, обеспечивающего исполнение обязательства по заключению основного договора, оснований для вывода о том, что денежные средства являются авансом, у суда не имеется.

В этой связи юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению по данному делу, является причина, по которой основной договор купли-продажи не был заключен и наличие или отсутствие вины сторон в данном факте.

В соответствии с п. 11 Договора если основной договор купли-продажи не будет заключен в срок по обстоятельствам, за которые ни покупатель, ни продавец не отвечают, в том числе отказ покупателю в одобрении объекта Банком ВТБ, задаток незамедлительно возвращаемся покупателю в полном размере. Если основной договор купли-продажи будет заключен, задаток засчитывается в оплату цены квартиры.

Как следует из ответов ПАО Банк ВТБ от 

<

дата> №..., от 

<

дата> №... сумма ипотечного кредита, которая была доступна к выдаче по заявке №... от 

<

дата> ФИО3 составляла 1 586 568,80 рублей. Предоставить ипотечный кредит в размере 2 000 000 рублей не представилось возможным.

<

дата> ответчик в адрес истца направила уведомление о готовности заключить основной договор купили-продажи квартиры, указав, что со стороны продавца выполнены все условия предварительного договора.

В тоже время в срок, установленный предварительным договором купли-продажи - до 

<

дата>, основной договор купли продажи заключен не был. 

В судебном заседании свидетель И., начальник отдела агентства недвижимости ООО «Огни города» пояснила, что готовила проект предварительного договора купли продажи квартиры и сопровождала сделку купли продажи на основании агентского договора с ФИО3 

<

дата> перед подписанием договора сторонам сделки было разъяснено, что объект недвижимости приобретается за счет кредитных денежных средств, запрашиваемых к предоставлению в ПАО Банк ВТБ. В ее присутствии, а также в присутствии своих представителей: ФИО2, ФИО1 ФИО3 и ФИО4 добровольно поставили свои подписи в предварительном договоре. Впоследствии стороной истца дважды в ПАО Банк ВТБ предоставлялись отчеты об оценке объекта недвижимости, в заявке на одобрение кредита запрашивалась сумма 2 600 000 рублей, для покрытия сопутствующих расходов по страхованию недвижимости. Однако ПАО Банк ВТБ не одобрил кредит на запрашиваемую сумму, что явилось причиной отказа от покупки квартиры.

Суд учитывает, что свидетели по делу в результате стечения обстоятельств воспринимают факты, имеющие юридическое значение для правильного разрешения спора, и являются носителями информации об этих фактах; свидетели не высказывают суждения, включающие субъективную оценку относительно фактов.

Из положений ст. 69 ГПК РФ следует, что свидетели не относятся к субъектам материально-правовых отношений и в отличие от лиц, участвующих в деле, не имеют юридической заинтересованности в его исходе.

У суда нет основания ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелем. Данных о какой-либо заинтересованности свидетеля в исходе дела нет, показания И. последовательны, подробны, соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержатся в других собранных по делу доказательствах. Таким образом, суд признает показания свидетеля допустимым доказательством.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, выявление согласованной воли сторон конкретного договора путем судебного толкования его условий осуществляется в два этапа. Сначала используются правила абзаца 1 статьи абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяются правила абзац второго этой же статьи.

Содержащаяся в конкретном договоре юридически некорректная квалификация тех или иных категорий или отношений сторон не связывает суд при толковании такого договора, если она расходится с содержанием других его условий и его смыслом в целом.

При толковании п. 11 предварительного договора, сопоставляя смысл данного пункта со свидетельскими показаниями и объяснениями сторон, суд приходит к выводу о том, что стороне ответчика было известно, о намерении приобретения покупателем объекта недвижимости за счет кредитных средств ПАО Банк ВТБ. 

Исследованные в судебном заседании доказательства с очевидностью свидетельствуют, что единственной причиной незаключения договора купли-продажи недвижимости со стороны покупателя стало неодобрение ПАО Банк ВТБ кредита в размере, достаточном для исполнения обязанности по оплате цены договора. При этом, ФИО3, как покупателем, были предприняты все зависящие от нее действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи: заказаны и предоставлены в банк два отчета об оценке объекта недвижимости №20-476В-11 от 24.11.2020, ООО «Городской центр оценки и консалтинга», №47020 от 01.12.2020 ООО «Практика», подана заявка на предоставление кредита в размере, достаточном для покупки квартиры. Изложенное свидетельствует об отсутствии вины покупателя в незаключении основного договора купли-продажи.

Суд отклоняет довод стороны ответчика о том, что недостаточность денежных средств для покупки квартиры свидетельствует о виновности истца в незаключении сделки, как основанный на неверном понимании сложившихся правоотношений и вышеприведенных норм права. 

Учитывая, что основной договор купли продажи не заключен в срок по обстоятельствам, за которые ни покупатель, ни продавец не отвечают, сумма задатка в соответствии с п. 11 договора подлежит возвращению покупателю. Таким образом, исковые требования ФИО3 о взыскании с ФИО4 суммы задатка в размере 50 000 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования о взыскании процентов за уклонение от возврата денежных средств за период с 15.12.2020 по 18.01.2021 в размере 203,50 руб. и в дальнейшем с 19.01.2021 по дату фактической оплаты задолженности, суд исходит из следующего.

Применительно к спорным правоотношениям, прекращение обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи и удержание ФИО4 денежных средств полученных от ФИО3 явиляется основанием для применения к возникшим правоотношениям статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата истцу денежных средств.

В силу положений статей 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательно обогатившееся лицо обязано не только возвратить сумму неосновательного обогащения, но и уплатить на нее проценты в порядке, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, начисление предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов при прекращении обязательств по предварительному договору связано с моментом, в который стороне договора стало известно или должно было стать известно в обычных условиях гражданского оборота, что полученное ею от другой стороны исполнение является излишним.

При этом законодатель не связывает право стороны на получение процентов по правилам статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации с моментом востребования неосновательного обогащения в претензионном порядке.

Суд полагает, что истцом неверно определено начало периода начисления процентов – 15.12.2020 (дата, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи), поскольку доказательств того, что на указанную дату ФИО4 знала или должна была знать о неосновательности сбережения задатка, в материалы дела не предоставлено. 

Письменное требование о возврате задатка было направлено истцом по адресу регистрации ФИО4 11.12.2020, что подтверждается почтовой квитанцией. 

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления требование вернулось в адрес ФИО3 за истечением срока хранения 13.01.2021, соответственно с указанного дня подлежат начислению проценты за неправомерное удержание денежных средств, исходя из следующего расчета:

Задолженность 

Период просрочки 

Ставка 

Формула 

Проценты 

с 

по 

дней 

50 000,00 р. 

13.01.2021 

21.03.2021 

68 

4,25 

50 000,00 х 68 х 4.25% / 365 

395,89 р. 

50 000,00 р. 

22.03.2021 

25.04.2021 

35 

4,50 

50 000,00 х 35 х 4.5% / 365 

215,75 р. 

50 000,00 р. 

26.04.2021 

13.06.2021 

49 

5,00 

50 000,00 х 49 х 5% / 365 

335,62 р. 

50 000,00 р. 

14.06.2021 

15.07.2021 

32 

5,50 

50 000,00 х 32 х 5.5% / 365 

241,10 р. 

Сумма процентов: 1 188,36 р. 

Как указано в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Таким образом, требования о взыскании процентов за уклонение от возврата денежных средств в размере, определяемом ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды до момента фактического исполнения обязательства, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом приведенных норм права, с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1706 рублей, оплаченные истцом по чеку операции №71431 от 19.01.2021 при подаче искового заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о возврате задатка, взыскании процентов за уклонение от возврата денежных средств, судебных расходов удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задаток в размере 50 000 рублей, проценты за уклонение от возврата денежных средств за период с 13.01.2021 по 15.07.2021 в размере 1188,36 рублей, государственную пошлину в размере 1706 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 проценты за уклонение от возврата денежных средств в размере, определяемом ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 16.07.2021 по день возврата суммы задатка.

В оставшейся части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья С.В. Степонина

Резолютивная часть решения оглашена 15 июля 2021 года.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 июля 2021 года.