Дело № 2-458/2024

50RS0№-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2024 года Реутовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Никифоровой Е.И., при секретаре Алескерове О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., обратилась в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства 

<

адрес>» (сокр. наименование: Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства 

<

адрес>; 143441, 

<

адрес>, Путилково почтовое отделение, 69 км МКАД, строение 31, помещение 65, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: ДД.ММ.ГГГГ, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001, генеральный директор: ФИО3), с требованиями о признании за ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, городской округ Реутов, 

<

адрес>, с кадастровым номером №, прекратив право собственности ответчика на это жилое помещение.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО7 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом путем направления почтовой корреспонденции, что подтверждается распечаткой с сайта Почты России.

Представители третьих лиц ООО «ЭкспертСтрой» (конкурсный управляющий ФИО5), ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, на основании материалов дела, и оценки с учётом статьи 67 ГПК РФ представленных суду доказательств, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «ЭкспертСтрой», прежнее наименование ООО «Эксперт», (далее по тексту - «Застройщик») по Договору участия в долевом строительстве № Д-1361-НКИ-16-1373/14-08-16 от ДД.ММ.ГГГГ обязалось построить Жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16 после получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства Квартиру с характеристиками согласно приложению № к Договору в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям данного договора, застройщик обязался построить квартиру: условный помер квартиры: 1373, количество комнат: одна, секция: 11, этаж: 7, площадь квартиры, кв.м (по проекту): 33,15, в жилом доме переменной этажности со встроенно- пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16, и передать объект участнику долевого строительства в установленный договором срок, а именно не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора установлена в размере 2964273,00 руб.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, дата регистрации, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> на последнем листе Договора.

Обязательства по оплате Договора были выполнены участником долевого строительства в полном объеме. Обязательства застройщика в пользу истца к дате подачи иска не исполнены.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении застройщика введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена ФИО4. Сообщение о введении наблюдения опубликовано на информационном ресурсе: - https://bankrot.fedresurs.ru за номером № в едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

В определении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ суд указал на применении в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертСтрой» правил § 7 главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Далее - Закон о банкротстве).

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭкспертСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим застройщика утверждена ФИО5, член Союза АУ «СРО СС».

Судом установлено, что ООО «ЭкспертСтрой» осуществляло деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой на территории по адресу: 

<

адрес>, Северо- восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16.

В частности, ООО «ЭкспертСтрой» привлекало денежные средства граждан с целью строительства жилья на основании Разрешения на строительство №RU50314000-22 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией 

<

адрес>, на следующих земельных участках, находящихся в собственности у Застройщика:

Кадастровый №, площадью 29 020кв.м.;

Кадастровый №, площадью 2 440кв.м.;

Кадастровый №, площадью 44 кв.м.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-26468/17 удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства 

<

адрес>» (далее - Фонд), поданное в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, о намерении стать приобретателем имущества (имущественных прав) и обязательств ООО «ЭкспертСтрой» перед участниками строительства.

На основании определения о передаче объекта и статьи 201.15-2 Закона о банкротстве ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим застройщика и Фондом был заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика ООО «ЭкспертСтрой», ДД.ММ.ГГГГ подписан Акт приема-передачи обязательств перед участниками строительства, в котором истец не упомянут.

Так, Фонду были переданы обязательства перед участниками строительства, включенными в реестр требований участников строительства жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой на территории по адресу: 

<

адрес>, Северо-восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Фонда на 

<

адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость 2815946,06 руб.

Несмотря на вышеизложенные обстоятельства, определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №А41-26468/17, в реестр требований к ООО «Эксперт-строй» участников строительства включено требование истца по передаче объекта долевого участия - квартиры: 1373, количество комнат: одна, секция: 11, этаж: 7, площадь квартиры, кв.м (по проекту): 33,15, в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, Северо-Восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16, которое к дате подачи иска не исполнено.

Наблюдательным советом Фонда принято решение об окончании строительства и передаче дольщикам объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Северо-восточный и Южный кварталы мкр. 10-10А, корпус 16.

Истец обратилась в Фонд, с запросом о предоставлении информации о порядке предоставления ей жилого помещения согласно Договору.

Фонд ответил, что не будет передавать жилое помещение согласно условиям Договора, в связи с тем, что требования заявителя поступили после даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства.

В возражениях на иск Фонд отрицает отсутствие и денежных обязательств перед истцом, поскольку таковые не входили в перечень переданных Фонду обязательств застройщика. Полагает, что требуемый истцом объект недвижимости подлежит свободной реализации, а вырученные средства должны быть направлены по принадлежности другим обманутым дольщикам.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд) создается Российской ФИО1 в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

Под участником строительства в целях названного федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Полномочия Фонда установлены статьей 3 указанного федерального закона, которой предусмотрено, что для достижения целей своей деятельности Фонд осуществляет следующие функции и полномочия, в том числе:

выплату за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - нежилые помещения), при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с названным Федеральным законом;

финансирование за счет имущества Фонда мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, зданий (сооружений), предназначенных исключительно для размещения машино-мест (далее - объекты незавершенного строительства), а также по завершению строительства (строительству) объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях последующей безвозмездной передачи объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (далее - объекты инфраструктуры), в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения ввода при завершении строительства объектов незавершенного строительства в эксплуатацию.

В силу статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2-1 и 201.15-2-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 5 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства. Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 названного Федерального закона.

Фонд при передаче ему обязательств перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15.1 и 201.15-2 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственность, в том числе предусмотренную частью 2 статьи 6 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику строительства жилого помещения, машино-места, нежилого помещения и обязан передать участнику строительства такие объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15.2 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пункт 2 статьи 9.1 федерального закона). Права участника долевого строительства при реализации Фондом полномочий по завершению строительства жилого дома установлены пунктом 2.3 статьи 9.1 федерального закона.

Так, участник строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения вправе потребовать от Фонда составления акта, в котором указывается несоответствие качества жилого помещения, машино-места, нежилого помещения требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения до исполнения Фондом обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По смыслу приведенных выше положений, Фонд в случае финансирования за счет своего имущества мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома является правопреемником застройщика. При этом закон, предусматривая правопреемство, устанавливает для Фонда изъятие в части его обязанности уплатить дольщику неустойку за несвоевременную передачу объекта. Каких-либо иных изъятий из прав и обязанностей застройщика федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ не устанавливает.

Таким образом, Фонд, реализуя мероприятия по финансированию строительства объекта незавершенного строительства, обязан передать дольщику квартиру, которая соответствует предъявляемым законом требованиям к качеству. При нарушении данной обязанности дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи объекта и предъявить Фонду требования о безвозмездном устранении недостатков.

С учетом изложенного, в соответствии с правовым статусом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», закрепленным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, ее целей и задач - данная некоммерческая организация является исполнителем (продавцом, застройщиком) по договорам долевого участия строительства, в том понимании, которое ему придается главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законом о защите прав потребителей.

Из буквального толкования положений пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве не следует, что требования, заявленные после принятия фондом решения о финансировании мероприятий, не подлежат включению в реестр требований участников строительства.

Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), указанные положения Закона определяют способ исполнения обязательств перед участниками строительства.

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ установленные определением Арбитражного суда 

<

адрес> по делу № А41-26468/2017 обстоятельства являются преюдициальными для настоящего спора и не подлежат повторному доказыванию и оспариванию.

Таким образом, имеет место перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд, которая сама по себе не изменяет правовую природу обязательства и не трансформирует его из обязательства по защите прав потребителей в обязательство по защите имущественных прав и интересов кредиторов застройщика, признанного банкротом.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

На основании положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Объект незавершенного строительства передан ответчику – Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес> для завершения строительства.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей также и объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик находится в стадии ликвидации, а «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», осуществляющий в настоящее время завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, т.к. в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд, которая сама по себе не изменяет правовую природу обязательства и не трансформирует его из обязательства по защите прав потребителей в обязательство по защите имущественных прав и интересов кредиторов застройщика, признанного банкротом.

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО6 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства 

<

адрес>» - удовлетворить.

Признать за ФИО6 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 50:48:0000000:31269, прекратив право собственности ответчика на указанный объект.

Настоящее решение является основанием для внесения Росреестром соответствующих записей в ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.И.Никифорова

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.И.Никифорова