Дело № 2-1221/2021

УИД 91RS0024-01-2021-000189-42

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 3 марта 2021 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Леоновой П.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - ФИО3, финансовый управляющий ФИО3 - ФИО4, Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 9 июля 2016 г., взыскании денежных средств в размере 1 223 500 рублей, уплаченных по предварительному договору, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14 июля 2016 г. по 21 декабря 2020 г. в размере 725 509,70 рублей, а также штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 9 июля 2016 г. между ФИО3, действовавшей от имени ФИО2, и ним заключен предварительный договор купли-продажи помещения в домовладении, возводимом продавцом на земельном участке площадью 0,1200 га с кадастровым номером №

<

номер>, расположенном по адресу: 

<

адрес> Истцом была оплачена стоимость помещения в размере 1 223 500 рублей. Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся четвертый квартал 2016 года. Основной договор купли-продажи квартиры сторонами не заключался, поскольку строительство жилого дома не было завершено. Кроме того, поскольку привлечение денежных средств в рамках договора осуществлялось в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по мнению истца, имеются основания для признания предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании с ответчика в двойном размере процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, и взыскании штрафа.

Истец, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщены, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. 

Представитель третьего лица НО «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, согласно которым заявленные требования поддерживает, поскольку при наличии у истца гражданства Российской Федерации принятое судом решение необходимо для ему для включения в реестр пострадавших участников строительства и получения компенсационной выплаты, предусмотренной Законом Республики Крым от 26 августа 2020 г. № 105-ЗРК/2020 «О поддержке пострадавших граждан - участников строительства объектов капитального строительства на территории Республики Крым, предназначенных для проживания».

Третье лицо ФИО3, ее финансовый управляющий - ФИО4, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

В соответствии со ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке заочного производства.

Изучив заявленные требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 9 июля 2016 г. между ФИО3, действующей от имени ФИО2, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (помещение), возводимом на земельном участке площадью 0,1200 га с кадастровым номером №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора, а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства определен - четвертый квартал 2016 года (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 550 000 рублей. 

Во исполнение условий договора ФИО1 передал ФИО3 денежные средства в общем размере 1 223 500 рублей, а именно, 9 июля 2016 г. - 300 000 рублей, 14 июля 2016 г. - 474 000 рублей, 25 октября 2016 г. – 281 000 рублей, 9 января 2017 г. - 68 500 рублей, 13 марта 2017 г. - 100 000 рублей, что подтверждается расписками о получении денежных средств.

Согласно выписке из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером №

<

номер>, на котором планировалось осуществление строительства, является ФИО2, государственная регистрация права произведена 13 июля 2015 г.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из указанных выше фактических обстоятельств и принимает во внимание следующее.

В силу ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что предварительный договор от 9 июля 2016 г. заключался ФИО3 с получением денежных средств, действующей при этом от имени ФИО2 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 11 января 2016 г, реестр №

<

номер>, из содержания которой следует, что ФИО2 действительно уполномочил ФИО3 на заключение таких договоров, предоставил право на проведение денежных расчетов. 

В связи с чем суд приходит к выводу, что ФИО2 является надлежащим ответчиком по делу. 

Разрешая заявленные требования, суд также исходит из того, что заключенный сторонами предварительный договор направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного домовладения на принадлежащем ответчику земельном участке с последующим приобретением истцом права собственности на помещение в построенном домовладении.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Этим же законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как установлено судом, истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом, тогда как в предусмотренный договором срок помещение истцу не передано, основной договор не заключен, объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, указанном в договоре, на кадастровый учет не поставлен, его техническая инвентаризация не производилась.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с преамбулой к Закону Российской Федерации от 7.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). 

Под изготовителем, исполнителем, импортером и продавцом понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

Исходя из смысла пункта 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Таким образом, законодатель адаптировал действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», сформулировав императивное правило о том, что данный акт применяется к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца, исполнителя, то есть, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере защиты прав потребителей без необходимой регистрации, то контрагенты такого субъекта должны иметь те же правовые возможности, в том числе и по применению средств защиты, что потребители в обычных (нормальных) ситуациях.

Суд полагает установленным осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, направленной на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства без образования юридического лица, как это предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ. 

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Доказательств отсутствия вины в неисполнении условий предварительного договора по независящим от ответчика причинам суду не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд на основании положений ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ полагает обоснованными требования о взыскании денежных средств в размере 1 223 500 рублей, которые подлежат взысканию с ФИО2

Также в силу приведенных положений закона и на основании установленных нарушений порядка привлечения денежных средств, подлежит признанию недействительным предварительный договор купли-продажи от 9 июля 2016 г., заключенный между ФИО3, действующей от имени ФИО2, и ФИО1

За период с 9 июля 2016 г. по 21 декабря 2020 г. размер процентов, предусмотренных положениями ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, составляет 783 185,38 рублей (391 592,69 х 2) согласно выполненному судом расчету и приобщенному к материалам дела. 

Тогда как выполненный истцом расчет, согласно которому размер процентов составил 725 509,70 рублей, содержит неверное указание о передаче денежных средств 9 июля 2017 г. в размере 300 000 рублей, поскольку в указанном размере денежные средства были переданы 9 июля 2016 г.

Вместе с тем, поскольку оснований для выхода за пределы заявленных исковых требований не имеется, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 725 509,70 рублей. 

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В настоящем случае размер штрафа составляет 974 504,75 рублей (50% от 1 223 500 + 725 509,70).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, отсутствие подтвержденных материальных убытков, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что размер штрафа в пользу истца подлежит уменьшению до 500 000 рублей, что не приведет к необоснованному освобождению от ответственности, но и не ведет к получению истцом необоснованной выгоды.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика также надлежит взыскать подтвержденные документально судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 045,05 рублей.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанными положениями закона с ответчика в пользу местного бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым надлежит взыскать государственную пошлину в размере 13 200 руб.

Руководствуясь статьями 194 - 199, 233 - 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа - удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 9 июля 2016 г., заключенный между ФИО3, действующей от имени ФИО2, и ФИО1. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по предварительному договору от 9 июля 2016 г., в размере 1 223 500 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14 июля 2016 г. по 21 декабря 2020 г. в размере 725 509,70 рублей, штраф в размере 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 045,05 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу местного бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 13 200 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено 

в окончательной форме 09.03.2021