Елизовский районный суд Камчатского края, 684010, город Елизово Камчатского края, улица 40 лет Октября, дом 7А, elizovsky.kam@sudrf.ru

Дело № 2-456/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

07 марта 2019 года г. Елизово Камчатского края

Елизовский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи 

Калугиной М.В., 

при секретаре 

ФИО1, 

с участием представителя истца 

ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску:

ФИО4 к ФИО5 о признании перехода права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику Риге В.И. о признании перехода права собственности по договору купли - продажи земельного участка от 11.06.1993, заключенному между ФИО5 и ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> м., кадастровый № от ФИО5 к ФИО4.

В обоснование своих требований истец указал, что 1 июня 1993 года он приобрел у ответчика ФИО5 спорный объект недвижимого имущества по договору купли-продажи. Между тем, договор и переход права собственности от Риги В.И. не зарегистрирован по настоящее время. Как покупатель, все условия по договору купли-продажи он выполнил, имущество находится в его фактическом владении и пользовании. Истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако регистрирующим органом в государственной регистрации отказано, в связи с тем, что отсутствуют сведения о регистрации договора кули-продажи земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком 11 июня 1993 года, в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Реализовать свое право собственника на земельный участок во внесудебном порядке не имеет возможности. Ссылаясь на то, что не может реализовать свое право собственника на земельный участок, истец просит признать переход права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>., кадастровый №. (л.д. 9-11).

Истец ФИО4, о месте, времени и дате судебного заседания извещена в порядке, установленном законом, о причинах неявки суд не известила, заявлений об отложении в суд не направила.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом она пояснила, что после заключения договора купли-продажи он не был зарегистрирован, так как Рига В.И. передал документы на земельный участок истцу и сразу уехал. Истец направляла ответчику по последнему известному месту жительства требование о необходимости явиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности, но ответчик не явился. Истец пользуется земельным участком с момента заключения договора купли-продажи по настоящее время, является членом СНТ «Березка» треста «Камчатморгидстрой» и систематически вносит плату за членские взносы. Никто в течение всего периода времени претензий относительно данного участка не предъявлял.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о месте, времени и дате судебного заседания извещено в порядке, установленном законом, представило заявление, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Ответчик Рига В.И. неоднократно извещался судом о месте, времени и дате судебного заседания в порядке, установленном законом. В судебное заседание не явился, не известил суд об изменении места жительства. 

Для извещения Риги В.И. судом принимались все необходимые меры, предусмотренные статьями 113, 115 и 116 ГПК РФ: с учетом возврата судебного извещения в связи с истечением срока хранения, направленного заказным письмом с простым уведомлением по последнему известному месту жительства, направлялся судебный запрос в отдел адресно-справочной службы. Согласно ответу отдела адресно-справочной службы УМВ УМВД России по Камчатскому краю, ФИО2 зарегистрированным на территории Камчатского края не значится. Иное место жительства суду неизвестно. 

В соответствии со ст.119 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные доказательства и оценив их по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи земельного участка, заключенный до ДД.ММ.ГГГГ, подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству (статья 2 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», пункт 7 Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Разрешая спор, суд установил следующие обстоятельства дела.

ДД.ММ.ГГГГ в Комитете по земельной реформе и земельным ресурсам Елизовского района Камчатского края было зарегистрировано право собственности ФИО5 на земельный участок площадью 0,05 га, регистрационный № №, предоставленный ему на основании постановления Администрации Елизовского района от ДД.ММ.ГГГГ № для садоводства. (л.д.16)

11 июня 1993 года между собственником упомянутого выше земельного участка Рига В.И. и ФИО4 заключен договор купли – продажи (купчая) земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, площадью 0,05 га, расположенный на территории Елизовского района СТ «Березка» «Камчатморгидростроя», предоставленный для садоводства. Плата по договору составила 250 000 рублей, которую покупатель передал продавцу при подписании договора. (л.д. 15)

Таким образом, истец свои обязательства перед продавцом исполнил полностью, передав ему при подписании договора денежную сумму в размере, предусмотренном договором: 250 000 рублей.

На основании чего суд приходит к выводу, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка одновременно является актом передачи недвижимого имущества.

Проанализировав содержание договора купли-продажи жилого помещения, из буквального толкования которого усматривается, что стороны достигли соглашения по всем существенным его условиям, суд приходит к выводу о том, что данный договор заключен в установленном порядке. 

Упомянутый выше договор купли-продажи недействительным не признавался, признаков ничтожной сделки не содержит, не расторгался, нотариусом не отменялся, дополнительные соглашения нотариусом не удостоверялись.

Договор был составлен в письменной форме, удостоверен нотариусом Елизовского нотариального округа Камчатской области 11.06.1993, реестровый №. Нотариусом упомянутый договор не отменялся.

Согласно справке, выданной председателем правления СОНТ (отдельная часть СНТ «Березка»), ФИО4 с 1993 года по настоящее время является членом СОНТ «Мутновский»К, отдельной частью СНТ «Березка» треста «Камчатморгидрострой», занимая земельный участок №, улица №, задолженности по членским взносам не имеет. (л.д. 17)

Кроме того, факт передачи спорного земельного участка от Риги В.И. к ФИО4 также подтверждается объяснениями представителя истца, которая пояснила, что, начиная с 1993 года по настоящее время земельным участком, как своим собственным, пользуется ФИО4, которая содержит его, обрабатывает его, несет бремя содержания.

Из приведенного следует, что правоотношения, возникшие из указанного выше договора купли-продажи, продолжают сохраняться по настоящее время.

Право собственности на объекты возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в комитете по земельным реформе и земельным ресурсам 

<

адрес> (п.8 договора купли-продажи).

Из материалов дела также следует, что Управлением Росреестра по Камчатскому краю ФИО4 отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, по причине того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации после введение в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Между тем, переход права собственности на спорный участок до настоящего времени в установленном законом порядке, не зарегистрирован.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правопритязания отсутствуют. (л.д.51).

В период с 11 июня 1993 года по настоящее время обозначенным выше земельным участком пользуется ФИО4, притязаний со стороны других лиц на земельный участок в указанный период не имелось, обременения на земельный участок не зарегистрированы, правопритязания отсутствуют.

Суд, оценивая относимость, допустимость, достоверность представленных доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, принимает и учитывает их, так как они в своей совокупности взаимосвязаны, согласуются друг с другом и обстоятельствами дела.

Вопреки приведенным выше нормам закона, доказательства, опровергающие требования истца, ответчик суду не представил.

Основания, по которым суду надлежит отвергнуть приведенные выше доказательства, у суда отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления N 10/22).

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из совокупного анализа приведенных выше норм права и разъяснений следует, что при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В силу ч.9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". 

Таким образом, свидетельство о праве собственности на землю, выданное Риге В.И. 21.01.1993 признается действительным и имеет равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что право собственности Риги В.И. зарегистрировано, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие стороны продавца, то есть Риги В.И., суд приходит к выводу, что иск ФИО4 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО4 к ФИО5 о признании перехода права собственности на земельный участок удовлетворить полностью. 

Признать переход права собственности по договору купли - продажи земельного участка от 11.06.1993, заключенному между ФИО5 и ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> м., кадастровый № от ФИО5 к ФИО4.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы сторонами и другими лицами, участвующими в деле, лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом через Елизовский районный суд Камчатского края в Камчатский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме: составления мотивированного решения 12.03.2019.

Судья М.В. Калугина

Мотивированное решение составлено 12.03.2019.

Судья М.В. Калугина