Мотивированное 

решение

 

составлено 13.09.2019

УИД 26RS0024-01-2019-001593-42

Дело №2-1025/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

данные изъяты>

г.Невинномысск 09 сентября 2019 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Угроватой И.Н.,

при секретаре Поповой А.А., 

с участием представителя истца ФИО2,

третьего лица ФИО3,

представителя ФИО3 по заявлению ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по труду и социальной поддержке населения администрации г.Невинномысска, выступающего в интересах несовершеннолетней ФИО5 к ФИО6, ПАО «Банк Уралсиб» о возложении обязанности оформить право собственности, признании права собственности и возложении обязанности выдать согласие на оформление прав, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по труду и социальной поддержке населения администрации г.Невинномысска, выступая в интересах несовершеннолетней ФИО5, обратился в суд с исковым заявлением к ФИО6 и просил признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> недействительной; признать право собственности в квартире расположенной по адресу: 

<

адрес> за несовершеннолетней ФИО1, 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности; запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ года № трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> признать недействительной. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести соответствующие записи в ЕГРН.

В обоснование истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась в отдел опеки и попечительства комитета по труду и социальной поддержке населения администрации города Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи квартиры № 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метра, в которой 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности принадлежит несовершеннолетней ФИО1. Продажа квартиры связана с переменой места жительства и приобретением квартиры № в 

<

адрес> в городе Невинномысске, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метра, с учетом 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на имя несовершеннолетней.

К заявлению был приложен предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Отец несовершеннолетней ФИО1, ФИО7 дал письменное согласие на продажу квартиры № по 

<

адрес> с одновременным приобретением квартиры № в 

<

адрес>, с учетом 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на имя несовершеннолетней.

Постановление администрации г. Невинномысска № «О разрешении продажи квартиры № в доме № по 

<

адрес> было выдано ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в отдел опеки и попечительства обратилась с заявлением ФИО6 о том, что сделка купли-продажи квартиры № в доме № по 

<

адрес>, не состоялась, в связи, с тем, что собственники перепродали квартиру третьим лицам.

ФИО6 обязалась выделить 

<

данные изъяты> доли несовершеннолетней дочери в квартире № дома № по 

<

адрес>, предоставить в отдел опеки и попечительства, подтверждающие документы о законности сделки до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 предоставила договор купли-продажи от №, график платежей от ДД.ММ.ГГГГ, выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО6 пояснила, что обязуется выделить 

<

данные изъяты> доли в квартире № в доме № по 

<

адрес>, после погашения ипотечного кредита, так как жилье приобретено за счет средств предоставленных ПАО «Банк Уралсиб» (дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ с обременением - ипотека в силу закона. Ограничение права установлено в пользу ПАО «Банк Уралсиб»).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась с заявлением, о том, что обязуется обратиться в ПАО «Банк Уралсиб» за разрешением на выделение 

<

данные изъяты> доли в квартире № дома № по 

<

адрес>, и обязалась предоставить в отдел опеки и попечительства выписку из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и регистрированных правах на объект недвижимости, договор ипотечного кредитования, договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Специалисты отдела опеки и попечительства в телефонном режиме неоднократно приглашали ФИО6 на беседу по вопросу выделении доли несовершеннолетней дочери ФИО5 в квартире, однако, ФИО6 не являлась, в конечном результате перестала выходить на контакт со специалистами отдела опеки и попечительства.

В настоящее время ответчиком ФИО6 в отдел опеки и попечительства документы, подтверждающие выделение доли несовершеннолетней ФИО5 не представлены.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № квартира № в доме № по 

<

адрес> на праве собственности принадлежит ФИО6

В соответствии со ст. 37, ст. 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также ст. 60 Семейного Кодекса Российской Федерации ответчиком были нарушены права несовершеннолетней.

Отдел опеки и попечительства полагает, что ответчик злоупотребила своим родительским правом, ввела в заблуждение органы опеки и попечительства и до настоящего времени не предприняла никаких действий по восстановлению нарушенного права дочери.

Уточнив свои требования, истец предъявил их к ФИО6 ПАО «Банк Уралсиб» и просил суд обязать ФИО6, выделить 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в квартире № в доме № по 

<

адрес>, на имя несовершеннолетней ФИО1 признать право собственности в квартире расположенной по адресу: 

<

адрес>, за несовершеннолетней ФИО1, 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности; понудить ПАО «Банк Уралсиб» дать разрешение ФИО6 на выделение 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в квартире № в доме № по 

<

адрес>, на имя несовершеннолетней ФИО1

В судебном заседании представитель истца по доверенности уточненный иск поддержала. Пояснила, что удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению прав несовершеннолетней на жилье, поскольку данные действия должна была произвести ФИО6, неправомерно оформив приобретенную квартиру в свою собственность с распоряжением доли в праве на квартиру несовершеннолетней.

Ответчик ФИО6, несовершеннолетняя ФИО5 в суд не явились, извещались судом надлежащим образом по всем известным адресам, конверты возвращены за истечением срока хранения.

Ответчик ПАО «Банк Уралсиб» в суд не явился, представителем ФИО8 направлен письменный отзыв, в котором она просит о рассмотрении дела в отсутствии банка. Также просит отказать в удовлетворении иска, указывая в обоснование следующее. 

ФИО6 приобрела квартиру с использованием кредитных средств. Банк полагает, что, приобретая квартиру, ФИО6 должна была обеспечить защиту прав несовершеннолетней и выделить долю в праве собственности на квартиру ребенку. При приобретении квартиры ФИО6 внесено 340000 рублей, что от стоимости квартиры (1700000:5=340000) составляет 1/5 долю, в связи с чем Банк считает, что несовершеннолетней могло быть выделено при покупке квартиры не более 1/5 доли в праве собственности. Квартира находится у Банка в ипотеке в силу закона и при неисполнении ФИО6 своих обязательств Банк вправе обратить взыскание на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, что повлечет прекращение права собственности, в том числе и несовершеннолетней, если судом будет принято решение о выделении доли ФИО5

Третье лицо – ФИО3 и её представитель по заявлению ФИО4 просили удовлетворить требования истца, поскольку это не нарушит права третьих лиц и приведет к восстановлению прав несовершеннолетней.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Невинномысский отдел – начальник ФИО9 просил о рассмотрении дела в отсутствии отдела, принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке и приходит к следующим выводам.

Как установлено по материалам дела, ФИО6 приобрела жилое помещение – квартиру № по 

<

адрес> за счет средств, вырученных от продажи жилого помещения – квартиры № по 

<

адрес>.

В указанной квартире № доля в праве в размере 

<

данные изъяты> принадлежала несовершеннолетней ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

При выдаче согласия на продажу квартиры № органы опеки и попечительства руководствовались имеющимися в распоряжении документами – предварительным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11, ФИО7, ФИО5, за которую действовала её мать ФИО6, со стороны продавца, и ФИО3, со стороны покупателя, по условиям которого в собственность ФИО3 должна перейти квартира № по 

<

адрес>. При этом, одновременно ФИО6, действуя в своих интересах и в интересах ФИО5, должна была заключить основной договор купли-продажи недвижимости – квартиры № по 

<

адрес>, что следует из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры, в которой оформлена доля в праве собственности несовершеннолетней ФИО5, оформлено постановлением администрации г.Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ №

Однако, сделка купли-продажи квартиры № по 

<

адрес> не состоялась. ФИО6 обратилась с заявлением в органы опеки ДД.ММ.ГГГГ и обязалась оформить права несовершеннолетней в квартире № по 

<

адрес>, которую на тот момент приобрела на свое имя по договору от ДД.ММ.ГГГГ с использованием кредитных средств, предоставленных ПАО «Банк Уралсиб».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 написала заявление в органы опеки и попечительства, в котором обязалась оформить права несовершеннолетней в квартире после погашения ипотечного кредита.

В ходе рассмотрения дела ФИО6 также обращалась в ПАО «Банк Уралсиб» с заявлением о переоформлении прав несовершеннолетней и выделении ей доли в праве на квартиру № по 

<

адрес>, однако, соответствующее согласие залогодержателя получено не было (л.д. 103).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

На продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Так, согласно ст. 21 Федерального закона №48-ФЗ, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

Согласно ч.4 ст. 21 указанного Федерального закона №48-ФЗ, при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Однако, в ходе рассмотрения дела истцом был изменен предмет иска и изменен способ защиты прав несовершеннолетней – путем признания за нею права на долю в жилом помещении, приобретенном с использованием средств, вырученных от продажи её доли в праве. 

Статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты права, в том числе, путем признания права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения.

Обращаясь с требованием о понуждении ответчика ФИО6 оформить права несовершеннолетней в приобретенной квартире, истец руководствуется исключительно восстановлением прав несовершеннолетней на жилье, неправомерно утраченное ввиду того, что её законный представитель уклонилась от оформления прав при приобретении жилья. 

ФИО6 после приобретения квартиры выразила намерение оформить права своей дочери как при обращении с заявлением в ДД.ММ.ГГГГ, так и подтвердила свои намерения в суде, а также в нотариальном обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.203), несовершеннолетняя в настоящее время проживает и зарегистрирована в спором жилье ( л.д.133). Таким образом, требования истца в данной части правомерны.

Кроме того, не может являться препятствием для восстановления прав несовершеннолетней и наличие обременения на жилое помещение.

Залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки при условии надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств

В соответствии с ч.1 т. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

По условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Банк Уралсиб» и ФИО6, заемщик обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия кредитора ( п. 2.4.1.7. Договора, л.д. 94).

Согласно ч. 1, ч.3 ст. 38 названного Федерального закона №102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Таким разом, при оформлении прав несовершеннолетней на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке у ПАО «Банк Уралсиб», это не приведет к изменению правоотношений, связанных с обязательством по погашению задолженности, либо последствиями ненадлежащего исполнения взятых на себя ФИО6 обязанностей. Отказ залогодержателя в выдаче согласия (разрешения) на изменение состава лиц – собственников жилого помещения, также нарушает права несовершеннолетней и препятствует восстановлению её права на жилое помещение, приобретенное с использованием средств, вырученных от продажи её доли в праве. 

При этом суд обращает внимание, что каких-либо значимых доводов о невозможности выдачи согласия залогодержателем на оформление прав несовершеннолетней, что приводило бы к существенному ущемлению прав Банка, не приведено.

Учитывая преимущественную защиту гарантий прав несовершеннолетних, суд приходит к выводу об удовлетворении требований иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по труду и социальной поддержке населения администрации г.Невинномысска - удовлетворить.

Обязать ФИО6 выделить 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в квартире № по 

<

адрес>, на имя несовершеннолетней ФИО1

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

данные изъяты> дою в праве собственности на квартиру № по 

<

адрес>

Обязать ПАО «Банк Уралсиб» выдать разрешение (согласие) ФИО6 на выделение несовершеннолетней ФИО1 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в квартире №, расположенной по 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 13 сентября 2019г.

Судья И.Н. Угроватая