Дело № 3а-52/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 30 марта 2018 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ДНП «ОЗЕРО КРАСАВИЦА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ДНП «ОЗЕРО КРАСАВИЦА» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 27 255 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату 30.12.2016. 

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета от 17.11.2017 по состоянию на 30.12.2016 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку истец вынужден платить налог на земельный участок в большем размере. 

В судебном заседании представитель административного истца ДНП «ОЗЕРО КРАСАВИЦА» - ФИО1 уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, с учетом пояснений и дополнений оценщика, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц правительство Ленинградской области, администрация муниципального образования Полянское сельское поселение Выборгского муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО2 просила требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 30.12.2016. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей исходя из площади участка и удельного показателя кадастровой стоимости 

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» для группы земельных участков с разрешенным использованием – для ведения дачного хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Кировского района Ленинградской области. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена законно и обоснованно. 

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО3 указала, что в соответствии с отчетом от 17.11.2017 №Р-12-5/17 при определении рыночной стоимости земельного участка производилась корректировка по элементу сравнения «обременения», тогда как из выписки из ЕГРН от 04.08.2017 усматривается, что ограничения прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. В отчете даны критерии кодировки объектов-аналогов по элементу сравнения «местоположение». Вместе с тем в представленных объявлениях о продаже объектов-аналогов указанные характеристики не приведены. Отсутствует шкала, позволяющая определить правильность принятой оценщиком кодировки по данному фактору. Кроме того, согласно отчету скидка на торг определялась по итогам опроса. Вместе с тем данные о квалификации в отношении экспертов не представлены в нарушение требований п. 8 ФСО №3. 

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО3 с учетом представленных пояснений оценщика оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.

Представитель администрации муниципального образования Полянское сельское поселение Выборгского муниципального района Ленинградской области - ФИО4 просила рассмотреть административное дело в ее отсутствие, удовлетворение требований оставляет на усмотрение суда.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, включая показания свидетеля ФИО8 согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право юридического лица на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно постановлению правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 удельный показатель кадастровой стоимости для группы земельных участков с разрешенным использованием – для ведения дачного хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Выборгского района Ленинградской области составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м. 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.01.2018 отражено, что собственником земельного участка, площадью 27 255 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, является ДНП «Озеро Красавица». 

В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером № от 01.02.2018 указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 31.01.2018 составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости – 10.01.2017, дата определения кадастровой стоимости – 30.12.2016, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 10.01.2017 № б\н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 10.01.2017.

Отчетом № Р-12-5/17 от 17.11.2017, составленным оценщиками ФИО7, являющимся членом Ассоциации СРО «НКСО», и ФИО8, являющимся членом НП «СМАО», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на 30.12.2016 г., определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка объекта оценки, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. 

Для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход. Для определения вероятной стоимости 1 кв.м общей площади участка оценщики воспользовались методом регрессионного анализа весов ценообразующих факторов, определенных с помощью экспертных оценок для будущих улучшений объекта оценки и объектов-аналогов. Оценщиками отобрано пять объектов-аналогов, проведены корректировки на условия сделки, местоположение, подъездные пути, обременения, видовые характеристики. В расчетах использовались средние значения диапазонов значимости по факторам местоположение, видовые характеристики, подъездные пути, обременения. В дальнейшем, оценщиками проведен регрессивный анализ зависимости стоимости 1 кв.м общей площади участка объекта-аналога от суммарного коэффициента качества.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО8 показал, что под корректировкой «обременение» подразумевалось отличие объекта оценки по конфигурации от объектов-аналогов, то есть объект оценки обременен такой формой, которая свойственна участкам, отведенным под дороги. С юридической точки зрения формулировка «обременение» не рассматривалась. Поскольку объект оценки и аналоги в части формы отличаются радикальным образом, была выбрана шкала из двух вариантов – участки с формой под дороги (радикально отличающиеся), которым присваивался наименьший код, и участки с типичной формой на рынке. Обращено внимание, что в данном случае формулировка на результат не оказывает никакого влияния. Для определения характеристики местоположения объектов-аналогов оценщиком проведены телефонные переговоры с продавцами, проанализированы открытые источники в «Интернете» (электронные карты с опцией «спутник», форумы, кадастровые карты и т.п.), в результате которых оценщиком приняты решения о характеристиках местоположения объектов-аналогов. В таблице 10.3.4 выводилась зависимость скорректированной ранее стоимости по первой группе сравнения с элементами второй группы сравнения. Пояснил, что уникальные видовые характеристики присваивались объектам, находящимся на берегу водоема, то есть объекту оценки и объекту-аналогу №3. Корректировка на торг определялась на основании экспертного опроса и анализа рыночных данных. Эксперты имеют опыт работы в сфере риэлтерских услуг более 7 лет, должности, занимаемые экспертами, указаны в отчете. В характеристике местоположения объекта-аналога №3 допущена опечатка, которая на итоговый результат не влияет. ё

По поручению суда оценщиком ФИО8 предоставлены письменные пояснения, из которых следует, что в случае удаления из расчета фактора обременения, получено значение стоимости 1 кв.м общей площади участка на уровне 

<

данные изъяты> рублей. Таким образом, стоимость земельного участка в случае округления до тысяч составит 

<

данные изъяты> рублей, а в случае округления до сотен тысяч – 

<

данные изъяты> рублей. 

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, в том числе показания свидетеля ФИО8, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 30.12.2016 г.

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельных участков, у участников процесса возражений не имеется.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете №Р-12-5/17 от 17.11.2017 г. определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

Представленный отчет об оценке №Р-12-5/17, показания свидетеля ФИО8 с представленными письменными пояснениями подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет от 17.11.2017 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Показания свидетеля ФИО8 являются последовательными и мотивированными. Расчет рыночной стоимости земельного участка в приведенных письменных пояснениях при условии исключения из элементов сравнения элемента «обременение» является обоснованным и мотивированным. На основании указанных расчетов оценщиком в письменных пояснениях сделан вывод о рыночной стоимости земельного участка в размере 

<

данные изъяты> руб. при округлении до тысяч (или 

<

данные изъяты> рублей до сотен тысяч), правильность которого не оспаривается.

Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчете об оценке выводов оценщика, а также достоверность выводов оценщика в письменных пояснениях о размере рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривается.

Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете с учетом письменных пояснений рыночную стоимость земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, по делу не представлено.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля, представленных письменных пояснений) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком размере- 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 30 декабря 2016 года.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке и в дополнительных письменных пояснениях оценщика выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ни ими, ни заинтересованными лицами не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке с учетом разъяснений, содержащихся в письменных пояснениях свидетеля ФИО8, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление представителя административного истца поступило в комиссию 22 января 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ДНП «ОЗЕРО КРАСАВИЦА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27 255 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 30 декабря 2016 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ДНП «ОЗЕРО КРАСАВИЦА» о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 22 января 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2018 года.