Судья суда первой инстанции: дело 1 инстанции № 2-1597/2025

фио Ж-8212/2026

апелляционное производство № 33-7761/2026

УИД 77RS0008-02-2025-001141-47

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2026 года Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Козиной Т.Ю.

и судей фио, фио,

при помощнике судьи Орловой М.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зеленоградского районного суда адрес от 20 августа 2025 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Благовест», ИП ФИО2 о признании недействительным договора аренды нежилых помещений отказать,

УСТАНОВИЛА:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Благовест», ИП ФИО2 о признании недействительным договора аренды нежилых помещений. В обоснование иска указала, что она с 20.11.2023 является собственником 1/3 доли в праве собственности на административно-хозяйственное здание с кадастровым номером 50:10:0050105:25 общей площадью 563 кв.м, расположенное по адресу: адрес. Истцу стало известно, что ООО «Благовест» является арендатором нежилых помещений, расположенных в здании, на основании договора долгосрочной аренды от 01.04.2021 № 2/2021, заключенного между ООО «Благовест» и ИП ФИО2 Поскольку истец является долевым собственником здания наравне с ИП фио и фио, указанный договор нарушает права истца, как долевого собственника здания. Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, то есть не только ИП фио, но и третьему лицу и истцу, как долевым собственникам здания. Однако, о договоре, его предмете и условиях истцу никто не сообщал, никакого соглашения собственников здания о сдаче в аренду общего имущества нет. Кроме того, в рассматриваемом случае невозможно идентифицировать объект недвижимости, переданный в аренду, поскольку арендодателю, указанному в договоре, – ИП фио принадлежит только 1/3 доли в праве собственности на здание, и эта доля не выделена в натуре. То есть, в договоре не определен объект аренды, который ИП фио может сдавать в аренду, что противоречит положениям части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Просила суд признать недействительным договор аренды нежилых помещений от 01.04.2021 № 2/2021, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Благовест», взыскать с ИП ФИО2 и Общества с ограниченной ответственностью «Благовест» солидарно в пользу истца сумму государственной пошлины в размере сумма

Судом принято указанное выше решение, об отмене которого просит ФИО1 по доводам апелляционной жалобы.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в соответствии со ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца фио, ответчика ФИО2, третьего лица фио, третьего лица финансового управляющего фио, представителя третьего лица Росреестра по адрес, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ФИО1 – фио, возражения представителя ответчика ФИО2 – фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Судом первой инстанции установлено, что ИП фио (2/3 доли) и ИП фио (1/3 доли) являлись долевыми собственниками здания, расположенного по адресу: адрес.

01.04.2021 между ООО «Благовест» и ИП фио заключен договор аренды сроком до 28.02.2022, согласно условиям которого ИП фио (арендодатель) передала во временное владение и пользование ООО «Благовест» (арендатор) нежилые помещения общей площадью 521,4 кв.м, расположенные в зданиях лит Б, В, Д по адресу: адрес, мкр-н Фирсановка, адрес.

Дополнительным соглашением № 1 от 10.01.2022 стороны увеличили площадь передаваемых в аренду помещений до 719,4 кв.м и соответственно увеличили размер арендной платы по договору аренды.

Дополнительным соглашением № 2 от 28.02.2022 установлен срок действия договора аренды до 31.03.2031, а также предусмотрено право выкупа арендатора (ООО «Благовест») у ИП фио 1/3 доли в праве собственности на административно-хозяйственное здание лит. Д, расположенное по адресу: адрес.

В указанном дополнительном соглашении имеется подпись фио о том, что он не возражает против продажи ФИО2 1/3 в праве собственности на указанное административно-хозяйственное здание и отказывается от реализации своего права преимущественного выкупа.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 18.05.2022.

Из материалов дела следует, что фио и ФИО1 состояли в зарегистрированном браке с 06.08.2005.

Решением Бабушкинского районного суда адрес от 28.08.2023 произведен раздел совместно нажитого имущества между супругами, за фио и ФИО1 признано право собственности по 1/3 доли здания, расположенного по адресу: адрес.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 30.11.2023.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Благовест», являющегося арендатором здания, фио являлся учредителем ООО «Благовест» с долей 50%, совладелицей которой являлась и ФИО1 как супруга.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции оценил представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, применил положения ст. 173.1, 181, 246, 247, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) и пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку на момент заключения как самого договора аренды, так и дополнительных соглашений к нему, ФИО1 долевым собственником здания не являлась, в связи с чем ее согласие на заключение оспариваемого договора аренды не требовалось, а совокупность исследованных доказательств свидетельствует о том, что участнику долевой собственности фио было достоверно известно о заключенном договоре аренды, отказываясь от реализации своего преимущественного права выкупа, фио согласовал заключение договора аренды в его действующей редакции.

Более того, суд принял во внимание, что на дату заключения договора аренды фио являлся учредителем ООО «Благовест» (арендатор), в связи с чем стороной истца не представлено достоверных и допустимых доказательств отсутствия согласия фио на заключение договора аренды, при этом стороной истца также не представлено доказательств того, что она, находясь в браке с фио, не знала и не могла знать о заключении им сделки в отношении их общего имущества 01.04.2021, а также на дату регистрации за ней права долевой собственности в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 30.11.2023. В связи с изложенным суд пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности на подачу искового заявления, поскольку с настоящим исковым заявлением истец обратилась только 07.02.2025, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы стороны истца о том, что сторонами договора аренды не согласован объект аренды, судом признаны несостоятельными.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и мотивами, положенными в основу этих выводов, полагая, что они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и верно примененных нормах материального права.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что суд первой инстанции необоснованно отождествил отказ фио от преимущественного права выкупа доли с согласием всех участников долевой собственности на передачу имущества в аренду по смыслу части 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия отклоняет, поскольку из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды (01.04.2021) ФИО1 долевым собственником здания не являлась, ее согласие на заключение сделки не требовалось, долевыми собственниками на тот момент являлись исключительно фио (2/3 доли) и фио (1/3 доли), согласие фио на сделку, как единственного сособственника было получено, и истцом по существу не оспаривается. Тот факт, что данное согласие оформлено в рамках дополнительного соглашения № 2 (28.02.2022), не отменяет того, что согласие было, поскольку согласие может быть предварительным или последующим (статья 157.1 ГК РФ).

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, и тем более для признания его недействительным. Следовательно, последующий переход доли к ФИО1 (регистрация 20.11.2023 по итогам раздела имущества супругов) не создает оснований для оспаривания договора, заключенного до приобретения ею статуса долевого собственника.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не опроверг доводы об отсутствии соглашения сособственников и не истребовал оригинал договора аренды из Росреестра, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку суд при рассмотрении дела правомерно исходил из принципа состязательности и равноправия сторон (статьи 12, 56 ГПК РФ): бремя доказывания отсутствия согласия сособственника лежит на истце. Договор аренды был зарегистрирован в Росреестре 18.05.2022 в установленном порядке, что свидетельствует о прохождении им правовой экспертизы регистрирующим органом. Неполучение судом ответа Росреестра на запрос не опровергает факта наличия согласия и не может быть поставлено в вину ответчикам.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно применил статью 35 СК РФ, поскольку фио не является стороной оспариваемого договора аренды, судебной коллегией отклоняются, поскольку данная норма применена судом в совокупности с положениями статьи 181 ГК РФ о сроке исковой давности, что является допустимым при оценке обстоятельств дела. При этом судебная коллегия учитывает, что фио являлся учредителем ООО «Благовест» (арендатора) с долей 50%, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ на ООО «Благовест» (л.д. 75), а совладелицей этой доли являлась ФИО1 как супруга. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец не могла не знать о деятельности организации и арендных отношениях задолго до момента регистрации на нее права собственности.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку достоверно узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике она смогла лишь при рассмотрении дела, судебная коллегия отклоняет, судом первой инстанции верно установлен факт пропуска срока исковой давности. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что право долевой собственности ФИО1 зарегистрировано 20.11.2023. При получении выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию, истец получила сведения об обременении объекта арендой, в том числе о наличии договора и сведений об арендаторе — ООО «Благовест». С этой даты у истца имелась реальная возможность установить все существенные обстоятельства сделки и данные второго ответчика (в том числе рамках судебного процесса при содействии суда).

Помимо этого, в рамках раздела имущества с фио (иск подан 19.12.2022) истец в силу своих процессуальных прав и интересов располагала информацией о составе и обременении общего имущества. Ее участие в разделе здания как объекта аренды объективно предполагает осведомленность об арендных отношениях не позднее даты подачи соответствующего иска. Тем не менее, в суд с настоящим иском ФИО1 обратилась лишь 07.02.2025 – за пределами годичного срока.

Доводы апелляционной жалобы о несогласованности предмета договора со ссылкой на ст. 607 ГК РФ судебной коллегией отклоняются, поскольку в силу положений статьи 607 ГК РФ последствием отсутствия согласованного описания объекта аренды является незаключенность договора, а не его недействительность. Истцом же заявлено требование о признании договора недействительным, а не о признании его незаключенным. В связи с этим доводы о нарушении статьи 607 ГК РФ не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда адрес от 20 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи