Дело № 2-642/2023 

УИД 36RS0004-01-2022-008432-74

2.143 - Споры, связанные с землепользованием ->

Споры, связанные с самовольной постройкой

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июня 2023 г. город Воронеж 

Ленинский районный суд г.Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Маньковой Е.М., 

при секретаре Санникове А.Г.,

с участием адвоката Главатских О.Р., 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа город Воронеж к ФИО1 о признании трехэтажного нежилого здания и объекта незавершенного строительства самовольными постройками, возложении обязанности за счет собственных средств снести самовольные строения, по встречному иску ФИО1 к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольную постройку, 

установил:

Администрация городского округа г. Воронеж обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1, просила суд признать самовольными постройками 3-этажное нежилое здание и объект незавершенного строительства, расположенных на земельном участке по 

<

адрес> к 

<

адрес>, с кадастровым номером 36:34:0403031:8; возложить на ответчика обязанность за счет собственных средств снести 3-этажное нежилое здание и объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке по 

<

адрес> к, с кадастровым номером №; в случае неисполнения ответчиком в 30-ти дневный срок с момента вступления в силу решения суда, предоставить администрации городского округа город Воронеж право самостоятельно осуществить действия по сносу 3-этажного нежилого здания и объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке по 

<

адрес> к, с кадастровым номером № последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Из искового заявления следовало, что по результатам проверки, проведённой Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области, ответчику было направлено уведомление от 09 декабря 2021 г. о выявлении самовольной постройки на земельном участке по 

<

адрес>. Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области был установлен факт возведения объекта капитального строительства на земельном участке по 

<

адрес>, без получения необходимых согласований.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ранее на рассматриваемом земельном участке ранее было расположено 2-этажное нежилое здание площадью 506,2 кв.м. с кадастровым номером №, которое принадлежало ФИО1 Нежилое здание площадью 506,2 кв.м. было образовано в результате реконструкции ранее существовавшего 1-этажного здания котельной. При этом, разрешение на реконструкцию здания котельной по 

<

адрес>, в установленном законом порядке администрацией городского округа город Воронеж ФИО1 не выдавалось.

По состоянию на 20 апреля 2020 г. проведённой проверкой было установлено, что на земельном участке по 

<

адрес>, располагалась часть 1-этажного здания котельной и незавершенный строительством объект. На момент проведения осмотра, в апреле 2020 г. 2-этажное здание площадью 506,2 кв.м., учтенное в Едином государственном реестре недвижимости, на рассматриваемом земельном участке отсутствовало. 2-этажное нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0403031:950 было снято с государственного кадастрового учета, право собственности ФИО1 на объект в установленном порядке погашено. Сведения об иных объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке, а также зарегистрированных на них правах в Едином государственном реестре недвижимости, как следует из иска, отсутствуют.

По результатам очередного осмотра, проведенного 14 декабря 2021 г. сотрудником управления административно-технического контроля, было выявлено, что на земельном участке по 

<

адрес>, расположено 3-этажное здание, находящееся в стадии эксплуатации. Кроме того, осуществляется возведение 3-этажного объекта капитального строительства из железобетонного каркаса, примыкающего к существующему 3-этажному зданию.

В ходе проведения инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области проверки, ФИО1 была предоставлена проектная документация.

Указывая на недопустимость действия в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом), Администрация городского округа город Воронеж ссылается на то, что процент застройки земельного участка таков, что территория для стоянки автомобилей в границах земельного участка по 

<

адрес>, отсутствует. Более того, земельный участок по 

<

адрес>, частично расположен в охранной зоне газорегуляторного пункта № (реестровый №.3547), в границах которой запрещено строительство объектов жилищно-гражданского и производственного назначения.

17 декабря 2021 г. комиссией по рассмотрению вопросов о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольных построек на территории городского округа город Воронеж, были рассмотрены материалы в отношении выявленной самовольной постройки, расположенной на земельном участке по 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Принимая во внимание факт возведения объектов капитального строительства на земельном участке по 

<

адрес>, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений; с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в ходе обсуждения данного вопроса членами комиссии было принято решение рекомендовать администрации городского округа город Воронеж обратиться в суд с иском о сносе самовольных построек - 3-этажного нежилого здания и объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке по 

<

адрес> с кадастровым номером 36:34:0403031:8, в связи с чем администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд с настоящим исковым заявлением. 

ФИО1, не соглашаясь с предъявленными исковыми требованиями, обратился в суд со встречным исковым заявлением, указывая администрацию городского округа город Воронеж в качестве ответчика, просил суд признать за ним право собственности на самовольную нежилую постройку лит А, общей площадью 437,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 378 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> приобретенный в 2014 г. Ранее на земельном участке 29 к по 

<

адрес> действительно было расположено нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 258,1 кв.м., литер А, А1, А2, А3, которое также было приобретено в 2014 г. Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Реализуя свои полномочия собственника, истец по встречному иску на принадлежащем ему земельном участке, своими силами и за свой счет произвел реконструкцию приобретенного по договору купли - продажи нежилого строения. Согласно техническому плану здания, составленному по состоянию на 10 января 2022 г. в состав реконструированного объекта, общей площадью 437,2 кв.м. входят следующие нежилые помещения: на 1 этаже - пом.1 пл. 98,0 кв.м., пом.2 пл. 15,7 кв.м., пом. 3 пл. 1,5 кв.м., пом.4 пл. 47,4 кв.м., пом. 5 пл. 8,5 кв.м., пом. 6 пл. 5,9 кв.м.; на 1 этаже антресоль - пом.7 пл. 15,8 кв.м., пом.8 пл. 85,1 кв.м.; на 2 этаже - пом.9 пл. 15,0 кв.м., пом.10 пл. 94,3 кв.м., пом. 11 пл. 1,5 кв.м., пом.12 пл. 2,5 кв.м., пом. 13 пл. 1,8 кв.м., пом. 14 пл. 1,2 кв.м., пом. 15 пл. 11,8 кв.м., пом. 16 пл. 19,1 кв.м., пом. 17 пл. 12,1 кв.м.

Истец по встречному иску, указывает, что он неоднократно обращался в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного объекта, однако вопрос положительным образом разрешен не был. В связи с чем, ФИО1 полагает, что предпринял надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности, к получению акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, учитывая, что реконструированное нежилое здание лит. А возведено истцом по встречному иску за счет собственных средств, на земельном участке, собственником которого он является, с отсутствии существенных нарушений норм и правил при его возведении, учитывая, что права и законные интересы третьих лиц указанным строением не нарушены, считает, что имеются основания для признания за ном права собственности на самовольную постройку.

Представитель истца по первоначальному иску администрации городского округа город Воронеж по доверенности, ФИО2, явившись в судебное заседание, просила заявленные исковые требования удовлетворить, доводы, изложенные в иске, подтвердила. Требования встречного искового заявления не признала. Указала, что право собственности на самовольно реконструированный объект можно признать в целом на реконструированный объект, а не на его часть. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ФИО1, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, направил в суд своего представителя. Представитель ответчика по первоначальному иску по ордеру адвокат Главатских О.Р., явившись в судебное заседание, предъявленные исковые требования не признал, просил удовлетворить заявленный встречный иск. Пояснял по доводам, изложенным в письменных возражениях, встречном исковом заявлении (л.д.199-201 т.1, л.д.79-84 т.2). 

Представитель третьего лица ОАО «Газпром газораспределение Воронеж», привлеченного судом к участию в дело, действующая на основании доверенности, ФИО3, явившись в судебное заседание, в разрешении требований искового заявления и встречного искового заявления, полагалась на усмотрение суда. 

Опрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» ФИО4, выводы, изготовленного заключения судебной экспертизы подтвердил, пояснял по тексту заключения. 

Суд, выслушав объяснения участников процесса, показания эксперта, изучив материалы дела, обозрев в судебном заседании материалы инвентарного дела № 3095 2 тома на домовладение № 

<

адрес> по 

<

адрес>, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему. 

Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 56 настоящего Кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 67 настоящего Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Материалами гражданского дела установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> к, с кадастровым номером № имеет площадь 378 +/- 0.8; отнесен к категории земель: «Земли населенных пунктов»; имеет вид разрешенного использования: «административные здания». На объект недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО1, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ

В границах поименованного земельного участка по адресу: 

<

адрес> к, расположены два объекта недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Под кадастровым номером № (ранее присвоенные государственные номера Инвентарный №; Условный №) было зарегистрировано нежилое двухэтажное здание (в том числе подземных этажей 0), площадью 506.2 кв.м. Объект недвижимости был снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49-55, 58-63 т.1). 

Участниками процесса не оспаривалось, что вышеуказанное нежилое здание площадью 506,2 кв.м. было образовано в результате реконструкции ранее существовавшего 1-этажного здания котельной площадью 258,1 кв.м., приобретенного ФИО1 на праве собственности в 2014 г. 

Договором купли-продажи нежилого помещения № А-44-14 от 28 ноября 2014 г. подтверждается, что администрация городского округа город Воронеж в лице руководителя управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по итогам проведённого аукциона, продала ФИО1 нежилое здание литер A, Al, А2, А3, с земельным участком, категория земель: земли поселений, для здания котельной площадью 378 кв.м., общая стоимость предмета договора 3 077 356,51 руб., в том числе 1 854 141,70 руб. стоимость недвижимого имущества и 889 469,30 руб. - стоимость земельного участка (л.д. 30-32 т.1). 

В соответствии со сведениями инвентарного дела на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> к, с кадастровым номером №, его площадь является совокупностью площадей основного здания под Лит. А, и узаконенных пристроек с Лит. А1, А2, А3 (98,2+44,5+119,4+50,8) и составляет 312,9 кв.м.

В соответствии со сведениями технического паспорта (здания) от 24 апреля 2017 г. подготовленного АО «Воронежоблтехинентаризация» на объект: Котельная (Лит. А, А1, А2, А3) по адресу: 

<

адрес> собственником нежилого помещения основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от 26 декабря 2014 г., договора купли-продажи нежилого помещения № А-44-14 от ДД.ММ.ГГГГ, является ФИО1 Причем объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> к, уже состоит из двух помещений «I» и «II». Помещение с условным обозначением «I», - представляет собой помещения «Котельной» под Лит. А, А1, А3, с уточнённой общей площадью 152,4 кв.м., помещение с условным «II» - представляет собой реконструированную пристройку под Лит. А2 (помещение 1, кладовая 2, шитовая3), площадью 105, 7 кв.м., а всего по зданию 232,8 кв.м. (л.д.33-41, т.1).

На основании заявления ФИО1 от 11 мая 2017 г. управлением главного архитектора администрации городского округа город Воронеж был подготовлен и выдан градостроительный план №RU № земельного участка по 

<

адрес>, с кадастровым номером № (л.д. 72, 73-81 т.1). 

В апреле 2020 г. Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области проводилась проверка в отношении ФИО1 и объекта капитального строительства по адресу: 

<

адрес>. В ходе проведения проверки было установлено, что часть одноэтажного здания котельной была демонтирована, по информации ФИО1 указанные работы по демонтажу части здания были проведены в 2019 г. На месте снесенной части здания было начато возведение металлического каркаса. Какие-либо узлы примыкания металлокаркаса к существующей кирпичной части здания отсутствовали. На момент выезда 07 апреля 2020 г. был возведен металлический каркас на болтовых соединениях (колонны, балки, прогоны, стропила, лестничные площадки заводского изготовления), колонны закреплены анкерными болтами и забетонированы в монолитных фундаментах стаканного типа ориентировочными размерами 1x1x1м, установлены железобетонные марши с 1-го по 3 этаж (3 этаж мансардного типа), предусмотрен антресольный этаж между 1-2 этажом, ограждающие конструкции предусматривались из легких сендвич-панелей.

Из акта проверки Инспекции государственного строительного надзора Воронежской области от 07 декабря 2021 г. № 862, составленного по информации, поступившей от администрации городского округа город Воронеж от 08 ноября 2021 г., усматривается, что на месте существовавшей части кирпичного здания котельной (демонтированного ранее), ведется строительство объекта капитального строительства, примыкающего к уже возведенной 3-х этажной и эксплуатируемой части административного здания (в здании присутствуют работники, осуществляющие деятельность по нанесению текстов на различные поверхности, имеется соответствующее оборудование). Возведено 3 этажа металлического и железобетонного каркаса здания. На территории складированы трехслойные стеновые панели. Строительные работы в момент проверки не производились. ФИО1 в ходе проведения проверки предоставил договор купли- продажи нежилого здания литер A, Al, А2, А3, общей площадью 258,1 кв.м., земельного участка площадью 378 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> к, от ДД.ММ.ГГГГ № А-44-14, а также проект на строительство административно-офисного здания по вышеназванному адресу, выполненный ООО «ПромДом». Согласно представленному проекту, проектируемое здание имеет следующие технико-экономические показатели: количество этажей - 3, общая площадь здания - 746,56 кв.м., максимальная высота - 13,7 м, строительный объем - 3605,35 куб.м. С момента проведенной Инспекцией в апреле 2020 г. проверки, здание существенно претерпело изменения, то есть имеются признаки строительства (реконструкции) объекта капитального строительства.

Исходя из вышеизложенного, инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области было установлено наличие признаков самовольной постройки по адресу: 

<

адрес>. Выявлены нарушения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации - строительство (реконструкция) объекта ведется в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), нарушение статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации - эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию. О чем было составлено Уведомление № 68-11/2114 о выявлении самовольной постройки от 09 декабря 2021 г. (л.д. 23-27 т.1).

Уведомление от 09 декабря 2021 г. № 68-11/2114 о выявлении самовольной постройки по адресу: 

<

адрес> было направлено в управление административно-технического контроля администрации городского округа 

<

адрес> (л.д. 21-22 т.1).

Актом осмотра (обследования) объекта расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> от 14 декабря 2022 г. были подтверждены обстоятельства, выявленные инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области, в дополнение из акта следовало, что на момент проведения осмотра в апреле 2020 г. 2-этажное здание площадью 506,2 кв.м., учтенное в Едином государственном реестре недвижимости, на рассматриваемом земельном участке отсутствовало. По информации отдела подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства 07 июля 2020 г. ФИО1 в администрацию городского округа 

<

адрес> в отношении двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером № было направлено уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, а 27 июля 2020 г. уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства. 14 августа 2020 г. двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером № было снято с государственного кадастрового учета, право собственности ФИО1 на объект в установленном порядке погашено.

В соответствии с визуальным осмотром от 14 декабря 2021 г. ведущим экспертом отдела по осуществлению контроля в сфере строительного законодательства управления административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж ФИО5, было установлено, что на земельном участке по ул. Летчика ФИО6, 29к, расположено трехэтажное здание, находящееся в стадии эксплуатации. Кроме того, осуществляется возведение трехэтажного объекта капитального строительства из железобетонного каркаса, примыкающего к существующему трехэтажному зданию (л.д. 42-48 т.1). 

Согласно письменным объяснениям, отобранным у ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, представленных в инспекцию государственного строительного надзора 

<

адрес>, им в настоящее время готовятся необходимые документы для последующей подачи в суд иска о признании права собственности на объекты, возведенные на земельном участке по 

<

адрес>. У него имеется проектная документация, согласно которой на земельном участке по 

<

адрес> планируется строительство административно-офисного здания площадью 746,56 кв.м. высотой - 13,7 м. (л.д. 28-29 т.1). 

Актом осмотра (обследования) объекта расположенного по адресу: 

<

адрес> к от ДД.ММ.ГГГГ были подтверждены обстоятельства, выявленные инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области, в дополнение из акта следовало, что по результатам осмотра, проведенного ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на земельном участке по 

<

адрес>, расположено завершенное строительством трехэтажное нежилое здание с чердаком, обшитое сэндвич-панелями серого цвета, визуально представляющее собой два пристроенных друг к другу здания (л.д. 129- 136 т.1).

По информации стороны истца документация согласно статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в администрацию не представлялась, разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по рассматриваемому адресу не выдавались. В отдел подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства в порядке статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07 июля 2020 г. поступило уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> от ФИО1, 28 июля 2020 г. порядке статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отдел поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства с кадастровым номером №

Таким образом, судом установлено, и лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что на момент рассмотрения спора, разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, расположенного на земельном участке по 

<

адрес>, в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, администрацией городского округа города Воронеж не выдавалось.

В соответствии с Генеральным планом городского округа город Воронеж на 2021 - 2041 г.г., утверждённым решением Воронежской городской Думы от 25 декабря 2020 г. № 137-V «Об утверждении Генерального плана городского округа город Воронеж на 2021-2041 г.г.», рассматриваемый земельный участок расположен в расположен в функциональной зоне 1030 (код объекта 701010100) - «Жилые зоны».

В целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 06 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Воронежской области от 07 июля 2006 г. N 61-ОЗ «О регулировании градостроительной деятельности в Воронежской области», Уставом городского округа город Воронеж, Генеральным планом городского округа город Воронеж на 2021 - 2041 г.г., постановлением главы городского округа город Воронеж от 01 октября 2021 г. N 155 «О проведении общественных обсуждений по проекту Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», с учетом результатов публичных слушаний, решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022 г. N 466-V, были утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж. Начало действия редакции – 09 июня 2023 г. На момент рассмотрения спора Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, действуют в редакции, утвержденной решением Воронежской городской думы от 25 декабря 2009 г. № 384-II, в соответствии с которыми рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом Ж7 - «Многоэтажная застройка». Зона выделена для формирования жилых районов многоэтажной застройки с необходимым набором услуг местного значения.

Согласно публично-кадастровой карте земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет вид разрешенного использования - «административные здания». В соответствии со статьей 19 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, вид разрешенного использования - «административные здания» является основным видом разрешенного использования. Для этого вида, кроме прочих, установлены следующие предельные параметры: предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - не подлежит установлению.

Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж 7 для размещения административных зданий установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов: минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, - 3 м. (При реконструкции объектов капитального строительства в условиях сложившейся застройки минимальные отступы от границ земельного участка принимаются по фактическому положению в случае, если минимальные отступы реконструируемого объекта капитального строительства от границ земельного участка менее 3 метров) (статья 19, раздел 8, часть Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж); предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - не подлежит установлению; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 45%.

Сторона истца в обоснование заявленных требований, ссылалась на то, что как существующие трехэтажное здание, так и возводимый объект незавершенного строительства расположены в нарушение трехметрового отступа от границ земельного участка, установленного градостроительным регламентом территориальной зоны Ж 7. С учетом данных существующей картографической основы М 1:500 фактический процент застройки составляет 80%, что превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка, установленный градостроительным регламентом, а учитывая фактический процент застройки земельного участка, территория для стоянки автомобилей в границах земельного участка по 

<

адрес> отсутствует. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок по 

<

адрес>, частично расположен в охранной зоне газорегуляторного пункта № (реестровый № в границах которой запрещено строительство объектов жилищно-гражданского и производственного назначения, что недопустимо, в принципе. 

Таким образом, требования истца, обусловленные указанием на нарушение установленной законом процедуры и публичных прав создаваемой самовольной постройкой, несущей возможную угрозу и подлежащей сносу, подлежат разрешению на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом было установлено, что спорный объект недвижимости, относится к объекту капитального строительства в соответствии с частью 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В рассматриваемом случае застройщик должен был получить разрешение на строительство, однако, не сделал этого.

Сторонами по делу не оспаривалось, что в период с 2014 по 2023 г.г. ответчиком по первоначальному иску, своими силами и за свой счет производится реконструкция нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В результате чего были изменены, как функциональное назначение помещения, так и параметры. 

Для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний в области строительства, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» (л.д.141, 142-143 т.1). 

Из заключения эксперта №69 от 17 апреля 2023 г., подготовленного по сформулированным судом вопросам, следует, что: нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, относительно строений, расположенных на соседних участках, относительно границ участка не соответствует градостроительным требованиям, правилам землепользования и застройки, параметрам по планировке территории, региональным нормативам градостроительного проектирования, а именно расположение данного строения не соответствует относительно границ земельного участка (расстояние менее 3 м), по расположению относительно смежных строений, однако наличие данных нарушений не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом строение располагается в границах зоны допустимого размещения строений, установленной градостроительным планом земельного участка №№.

Часть нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, располагается в охранной зоне коммуникаций (сетей газоснабжения), установленная выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ (л.д. 58-63)

Эксплуатируемая часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений, остальная часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находится на стадии строительства, а, следовательно, определить соответствует ли нормам в части примененных архитектурно-планировочных решений указанная часть строения, не представляется возможным.

Нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений, использование данных помещений в качестве нежилых возможно в зависимости от технологических нужд собственника.

Примененные при строительстве исследуемого строения, строительные материалы, разрешены к применению.

При обследовании основных несущих конструктивных элементов нежилого здания под лит А, расположенного по адресу: 

<

адрес> (фундамента, стен, перекрытий, кровли и. т.д.) установлено отсутствие каких-либо деформаций и смещений (просадки, сквозные трещины, сверхнормативные прогибы), строение не является аварийным, имеющиеся конструкции нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не противоречат строительным нормам и правилам, предъявляемым к нежилому строению в части применённых конструктивных решений.

В ответе на вопрос 4, о том, нарушает ли данное нежилое здание права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, эксперт пояснил, что по техническому состоянию и конструктивному исполнению объект относится к категории, характеризующейся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, а именно на момент осмотра какие-либо конструкции здания, находящиеся в аварийном техническом состоянии отсутствуют, отсутствует опасность их обрушения, разрушения, следовательно, указанный объект не создает угрозы жизни и здоровью.

Следует отметить, что расположение части строения в охранной зоне систем газоснабжения может оказывать негативное влияние на расположенные вблизи данного строения системы газоснабжения, создавать препятствия в обслуживании данных коммуникаций и как следствие создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Решение вопроса о том нарушают ли имеющиеся нарушения прав и охраняемые законом интересы других лиц экспертом не разрешались, поскольку это не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Из текста исследовательской части заключения судебной экспертизы следовало, что, в результате визуально-инструментального обследования и согласно представленной на исследование документации, было установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является двухэтажным отдельностоящим строением, первый этаж строения выполнен с антресолью. Высота строения 13,7 м.

На момент осмотра часть строения эксплуатируется (выполненная из металлического каркаса), а часть строения находится на стадии строительства (выполнена из бетонного каркаса)

В эксплуатируемых помещениях вышеуказанного строения имеются системы электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации. Отопление - от АОГВ.

Обследованием основных имеющихся конструктивных элементов нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, было установлено, что имеющиеся основные конструктивные элементы, находящиеся в аварийном состоянии отсутствуют (на стенах, перекрытиях, кровле отсутствуют трещины, крены, смещения, прогибы, влияющие на несущую способность стен, перекрытий, кровли и т.д.), то есть основные имеющиеся несущие конструкции вышеуказанного строения находятся в удовлетворительном, работоспособном (II - удовлетворительное) техническом состоянии.

В связи с чем, эксперт расценил, что имеющиеся конструкции нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не противоречат строительным нормам и правилам, предъявляемым к нежилому строению в части применённых конструктивных решений.

Экспертом в ходе осмотра было установлено, что часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находится на стадии строительства (не выполнены отделочные работы, работы по планировке помещений, не проведены инженерные коммуникации), а, следовательно, определить соответствует ли нормам в части примененных архитектурно-планировочных решений указанная часть строения не представилось возможным. 

В состав эксплуатируемой части строения, согласно техническому плану здания, расположенному по адресу: 

<

адрес>, составленному по состоянию на 10 января 2022 г. (л.д. 14-20), входят следующие нежилые помещения:

1 этаж: пом. 1 пл. 98,0 кв.м., пом. 2 пл. 15,7 кв.м., пом. 3 пл. 1,5 кв.м., пом. 4 пл. 47,4 кв.м., пом. 5 пл. кв.м., пом. 6 пл. 5,9 кв.м., высота помещений первого этажа - 2,83 - 6,67 м.

этаж антресоль: пом. 7 пл. 15,8 кв.м., пом. 8 пл. 85,1 кв.м., высота помещений антресоли первого этажа - 2,83 м.

2 этаж: пом. 9 пл. 15,0 кв.м., пом. 10 пл. 94,3 кв.м., пом. 11 пл. 1,5 кв.м., пом. 12 пл. 2,5 кв.м., пом. 13 пл. 1,8 кв.м., пом. 14 пл. 1,2 кв.м., пом. 15 пл. 11,8 кв.м., пом. 16 пл. 19,1 кв.м., пом. 17 пл. 12,1 кв.м., высота помещений второго этажа - 2,86 м.

Высота помещений, архитектурно-планировочное решение помещений, наличие и количество эвакуационных выхода из помещений строения, согласно выводам эксперта, соответствует нормам, а, следовательно, нежилое здание под лит. А, расположенное по адресу: 

<

адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений. 

Таким образом, эксплуатируемая часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений.

На схеме №1 в приложении к данному заключению экспертизы, вычерчены границы земельного участка, согласно координатным данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 10 декабря 2021 г. №№ на земельный участок, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 58-63), а также контуры здания, согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 10 декабря 2021 г. №№ и 16 апреля 2020 г. №№ на здание, кадастровый № (л.д.49-55), кроме того на схеме показаны контуры эксплуатируемой части здания, согласно техническому плану здания от 10 января 2022 г. (л.д. 14-20).

Исходя из выполненных на схеме №1 построений, экспертом было установлено, что установлено, что нежилое здание по адресу: 

<

адрес> располагается на участке, следующим образом (см. схему 1 - приложение к данному заключению):

в границах земельного участка, кадастровый номер № площадью 378 кв.м.;

на расстоянии 0,8 м от фасадной межевой границы земельного участка;

на расстоянии 0,85 - 1,03 м от тыльной межевой границы земельного участка;

по левой и правой межевой границе земельного участка;

в границах зоны допустимого размещения строений, установленной градостроительным планом земельного участка №№ (л.д. 73-81) (имеющиеся отклонения находятся в пределах погрешности измерений);

на расстоянии 0,86 - 1,0 м от строения (гаража), расположенного со стороны правой межевой границы;

на расстоянии 5,5 м от строения (гаража), расположенного со стороны левой межевой границы;

какие-либо иные строения, расположенные на соседних земельных участках вблизи строения, отсутствуют (расстояние значительно больше 6 м).

часть строения располагается в охранной зоне объекта газоснабжения «сооружение - газорегуляторный пункт №186» (границы охранной зоны на схеме №1 указаны по выписке из ЕГРН на земельный участок).

Таким образом, противопожарные расстояния между строением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, и гаражами, расположенными вблизи данного строения по правой и левой межевой границам, не соответствует нормам (менее 6 м.). 

Однако, как поясняет эксперт, данные противопожарные расстояния между строениями, нормами возможно уменьшать, вплоть до блокировки строений на смежных участках, а следовательно данное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Какие-либо иные строения на соседних участках вблизи спорного строения по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют (расстояние значительно больше 6 м), а, следовательно, расположение спорого строения относительно иных строений не противоречит противопожарным нормам

Нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, относительно строений, расположенных на соседних участках, относительно границ участка не соответствует градостроительным требованиям, правилам землепользования и застройки, параметрам по планировке территории, региональным нормативам градостроительного проектирования, а именно расположение данного строения не соответствует относительно границ земельного участка (расстояние менее 3 м), по расположению относительно смежных строений, однако, наличие данных нарушений не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Далее осмотром установлено, что спорное строение не затеняет окна каких-либо помещений жилых домов, расположенных на соседних земельных участках (какие-либо жилые дома вблизи спорного строения отсутствуют), а следовательно расположение нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, относительно сторон света не нарушает инсоляцию и освещенность жилых помещений домов на соседних участках, т.е. данное строение не противоречит по расположению относительно жилых помещений строительным, санитарным нормам и правилам.

Экспертом было отмечено, что часть нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, располагается в охранной зоне коммуникаций (сетей газоснабжения), установленная выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ (л.д. 58-63).

Из изложенного выше следует, что:

-нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, относительно строений, расположенных на соседних участках, относительно границ участка не соответствует градостроительным требованиям, правилам землепользования и застройки, параметрам по планировке территории, региональным нормативам градостроительного проектирования, а именно расположение данного строения не соответствует относительно границ земельного участка (расстояние менее 3 м), по расположению относительно смежных строений, однако наличие данных нарушений не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом строение располагается в границах зоны допустимого размещения строений, установленной градостроительным планом земельного участка №RU3630200№;

-часть нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, располагается в охранной зоне коммуникаций (сетей газоснабжения), установленная выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ (л.д. 58-63);

-эксплуатируемая часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений, остальная часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> находится на стадии строительства, а следовательно, определить соответствует ли нормам в части примененных архитектурно-планировочных решений указанная часть строения не представляется возможным;

-нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений, использование данных помещений в качестве нежилых возможно в зависимости от технологических нужд собственника;

-примененные при строительстве исследуемого строения, строительные материалы, разрешены к применению;

-при обследовании основных несущих конструктивных элементов нежилого здания лит А, расположенного по адресу: 

<

адрес> фундамента, стен, перекрытий, кровли и т.д.) установлено отсутствие каких-либо деформаций и смещений (просадки, сквозные трещины, сверхнормативные прогибы), строение не является аварийным, имеющиеся конструкции нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не противоречат строительным нормам и правилам, предъявляемым к нежилому строению в части применённых конструктивных решений (л.д.146- 183 т.1). 

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. 

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются документы, перечисленные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Собственник земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами (статья 43 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Федерального закона от 06 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений. По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа администрация при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки.

Судом установлено, что ФИО1 без получения разрешения на строительство и составления проектной документации и получения положительных заключений, на земельном участке, принадлежащим ему на праве собственности, в границах ранее существовавшего объекта, создал объект капитального строительства - нежилое помещение, состоящее из двух частей, эксплуатируемая часть нежилого здания, и остальная часть нежилого здания, находящаяся на стадии строительства.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с положениями части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Таким образом, положениями пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

Как установлено абзацем 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит сносу осуществим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.

В соответствии с частью 3 вышеуказанной статьи 222, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо доказать факты принадлежности земельного участка на одном из вещных прав, перечисленных в статье 222 Кодекса, отсутствия разрешения на строительство либо на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 г. N 101-О и от 27 сентября 2016 г. N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2014 г.), право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03 июля 2007 г. N 595-О-П, от 17 января 2012 г. N 147-О-О, от 29 марта 2016 г. N 520-О, от 29 мая 2018 г. N 1174-О N 1175-О, от 25 октября 2018 г. N 2689-О, от 20 декабря 2018 г. N 3172-О).

При этом, введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июля 2011 г. № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.»О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума N 10/22).

Как установлено судом и подтверждено заключением судебной экспертизы, ответчик по первоначальному исковому заявлению, возвел спорное сооружение на земельном участке, предоставленном ему в собственность, назначение земельного участка отвечает функциональной принадлежности нежилого помещения, возведение которого осуществлено на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Эксперт установил, что при строительстве объекта не допущено существенных нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, объект в его эксплуатируемой части не создает угрозы для жизни и здоровья людей, остальная часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находится на стадии строительства, а, следовательно, определить соответствует ли нормам в части примененных архитектурно-планировочных решений указанная часть строения, не представляется возможным.

Разрешение на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства в соответствие с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчиком по первоначальному исковому заявлению, получено не было. Более того, суду не предоставлено доказательств, с убедительностью свидетельствующих об обращении ФИО1 в соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации с заявлением на получение разрешительной документации. Подготовленная проектная документация на возведённый объект капитального строительства была представлена, обозревалась судом, была использована при производстве судебной экспертизы (л.д. 73-84,108-122, т.1). Суд полагает необходимым учесть, что ФИО1, заявлением от 10 сентября 2020 г., поданным в Управление главного архитектора администрации городского округа город Воронежа предпринял попытку согласовать архитектурный облик объекта капитального строительства, облик объекта согласован не был (л.д. 85-86 т.1)

Между тем, подготовка ответчиком по встречному иску проектной и иной технической документации, включая градостроительный план земельного участка, архитектурное решение объекта административно – офисного здания, обращение за согласованием архитектурного решения в муниципальный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указывают на то, что ответчик предпринял меры к легализации постройки. Болеет того, суд полагает необходимым учесть, что ФИО1 планировал в ближайшее время обратиться за получением разрешения на строительство в уполномоченный орган, который бы выдал такое разрешение, подтвердив представление необходимых документов и соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что свою постройку ответчик по первоначальному иску, возвел на принадлежащем ему земельном участке, не изменяя вида его разрешённого использования (административные здания), и не лишен права (и возможности) признать право собственности на самовольную постройку при соблюдении требований статьи 222 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, учитывая, что единственным существенным основанием для выхода в суд с настоящим исковым заявлением администрации городского округа город Воронеж являлось именно не соблюдение ФИО1 административной процедуры, установленной для создания и легализации реконструированных и вновь созданных объектов недвижимости, полагает необходимы отказать в удовлетворении требований администрации городского округа город Воронеж к ФИО1 о признании трехэтажного нежилого здания и объекта незавершенного строительства самовольными постройками, как и в возложении обязанности за счет собственных средств снести самовольные строения, - соответственно. Прочие обстоятельства, на которые указывает сторона истца в обоснование заявленных требований о сносе, такие как превышения процента застройки, отсутствие территории для стоянки, не предусмотрены положениями действующего законодательства, как влекущие безусловный снос возведённых строений. Кроме того, истец не учитывает, того, что уменьшение минимально допустимых расстояний между нежилым домом и соседними строениями, процент застройки обусловлены результатами исторически сложившегося порядка застройки (поскольку здание возведено в тех же границах и параметрах ранее существующего нежилого здания (котельной), поэтому выявленные нарушения не являются существенными, они не могут повлечь причинение или угрозу причинения вреда жизни, здоровью человека, повреждения или уничтожения имущества других лиц.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2022 г.), следует, что из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на её строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство, как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Согласно пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Настаивая на удовлетворении требований о сносе, сторона истца исходила из того, что ответчиком допущено нарушение гражданского и градостроительного законодательства, выразившееся в самовольном возведении нежилого строения без получения в установленном порядке разрешения, что является основанием для признания постройки самовольной и её сноса.

Между тем, суд полагает, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Сторона истца избрала способ защиты права, не соответствующий допущенному ответчиком нарушению, выходит за пределы, необходимые для его восстановления.

С учетом конкретных обстоятельств дела, допущенные при возведении нежилого строения нарушения градостроительных правил, суд признаёт недостаточными для сноса, указывая, однако, что они должны быть устранены ответчиком.

Снос нежилого строения, приведет к нарушению имущественных интересов ответчика, между тем, как усматривается из заключения судебной экспертизы нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, не является аварийным, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений, и может использоваться в качестве нежилого помещения в зависимости от технологических нужд собственника. Более того, в соответствии с Картой градостроительного зонирования, приложение к Решению Воронежской городской Думы от 25 декабря 2009 г. № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки» нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, возведено в соответствии с разрешенным использованием. Разрешенным использованием являются - размещение отдельно стоящих индивидуальных жилых домов, коттеджей; гаражей; ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания.

В данном случае уполномоченным органом не представлено доказательств и судом не установлено, что спорный объект (в эксплуатируемой его части) не соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка или возводится с иными нарушениями установленных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации и других федеральных законов. В связи с чем, при разрешении спора, суд также полагает необходимым принять во внимание доводы стороны истца о том, что земельный участок по 

<

адрес>, на котором возведено строение, частично расположен в охранной зоне газорегуляторного пункта № (реестровый №.3547). 

Из дела усматривается, что ОАО «Газпром газораспределение Воронеж» положительным образом рассмотрело вопрос о расторжении договора о подключении № ВГ 0752934 от 02 ноября 2020 г., поступившее от ФИО1 С 20 января 2023 г. и по настоящее время объект капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, отключен от сети газораспределения, что, однако не снимает с земельного участка статус частично находящегося в охранной зоне газораспределительных сетей. Представитель ОАО «Газпром газораспределение Воронеж» не представила суду документов, и не подтвердила пояснениями, что газорегуляторный пункт № (реестровый №) не эксплуатируется по назначению.

Статья 2 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» определяет охранную зону объектов системы газоснабжения как территорию с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. № 878 (далее - Правила N 878), установлен порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей и нормативных расстояний, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газораспределительных сетей, они действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей. 

Пунктом 14 Правил № 878 определено, что на использование земельных участков, входящих в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагается ряд ограничений (обременений), в частности запрещается строительство объектов жилищно-гражданского и производственного значения, огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; разводить огонь и размещать источники огня, рыть погреба, копать, обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.

Земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими с учетом ограничений (обременений), устанавливаемых настоящими Правилами и налагаемых на земельные участки в установленном порядке (пункт 47 Правил № 878).

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, вопрос о порядке использования земельного участка, частично расположенного в охранной зоне проходящего газопровода, не рассматривался. Между тем из материалов дела следует, что спорный газопровод был построен и принят в эксплуатацию, задолго до приобретения ответчиком прав на спорный земельный участок и здание котельной. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, покупатель должен проявить значительную степень заботливости, предусмотрительности и осторожности. Добросовестность приобретателя выражается в том, что он интересуется судьбой приобретаемого имущества. В связи с чем, вопрос об устранении препятствий в пользовании земельным участком, с установлением совокупности доказанных юридических фактов: наличия права собственности (иного вещного права) у ответчика на земельный участок; наличия препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельств, подтверждающих то, что ОАО «Газпром газораспределение Воронеж» чинятся препятствия в использовании имуществом, не соединенные с лишение владения, необходимо разрешать в ином судебном процессе, или во внесудебном порядке, путем согласования порядка использования принадлежащего ответчику земельного участка. В любом случае, разрешение этого вопроса, направлено на защиту прав собственника от всяких нарушений, не связанных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно такая защита является надлежащим правовым средством устранения фактических препятствий в осуществлении правомочий пользования ответчикам земельным участком. 

В соответствии с градостроительным планом земельного участка, земельный участок расположен в пределах приаэродромных территорий аэродромов Воронеж (Придача), Воронеж (Балтимор), Воронеж (Чертовицкое) и в районе аэродрома Воронеж (Придача), в связи с чем, при получении разрешения на строительство, необходимо соблюдение требований, установленных воздушным законодательством Российской Федерации. Согласование с собственниками аэродромов этажного строительства в деле не представлено. Учитывая архитектурно - строительные требования зоны Ж-7, в которой расположен земельный участок, строительство, реконструкция объектов капитального строительства должны осуществляться в соответствии с решением о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, выданным уполномоченным структурным подразделением администрации городского округа город Воронеж, осуществляющим функции в области градостроительной и архитектурной деятельности на территории городского округа город Воронеж. Указанное решение о согласовании не представлено, этому вопросу при проведении судебной экспертизы оценка не давалась (л.д. 74 т.1). 

Более того, как усматривается из заключения судебной экспертизы, часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находится на стадии строительства, то есть установить соответствие объекта незавершенного строительством строительным нормам не представляется возможным.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, применению подлежат положения части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Юридически значимыми обстоятельствами по делам о сохранении возведенного объекта недвижимости и признании на него права собственности являются следующие обстоятельства: допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию; является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным; нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц; не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г., судам было разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Тот факт, что строительство нежилого помещения на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на объект незавершенного строительства. Между тем, суд полагает необходимым указать, что в данном конкретном случае признание права собственности на незавершенный строительством объект возможно исключительно в случаях соблюдения положений части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части соответствия самовольной постройки установленным требованиям, при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Не эксплуатируемая часть нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес>, находится на стадии строительства, и определить соответствует ли она нормам в части примененных архитектурно-планировочных решений, не представляется возможным (из заключения судебной экспертизы). В связи с чем, даже приняв во внимание, что эксплуатируемая часть нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам в части примененных архитектурно-планировочных решений, учитывая, что она составляет единый строительный комплекс, объединённый одним фундаментом и крышей, с остальной частью нежилого помещения, вопрос о безопасности которой не разрешён ввиду того, что процесс строительства не завершен, у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения заявленных встречных исковых требований ФИО1 о признании за ним право собственности на самовольную нежилую постройку лит А, общей площадью 437,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, уч. 29к.

Обоснованность такого вывода в частности подтверждается разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.), о том, что при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади. 

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Воронеж к ФИО1 о признании трехэтажного нежилого здания и объекта незавершенного строительства самовольными постройками, возложении обязанности за счет собственных средств снести самовольные строения, - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольную постройку, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Е.М. Манькова