Дело № 3а-107/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 23 мая 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи: Чемякиной И.А.,

при секретаре: Арабаджи В.Л.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1,

представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25 января 2017 года № 21, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 25 января 2017 года № 21, которым отклонено его заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 556,20 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012г. в размере 907 768,49 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости: здания «Дом культуры, назначение: нежилое, 2-этажный», кадастровая стоимость которого в процессе государственной оценки была установлена в размере 15 073 617 руб. 

Для подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости в Комиссию был представлен Отчет об оценке № 42/2016 от 07.11.2016, выполненный оценщиком ООО «Дальневосточный Независимый Центр Оценки» ФИО4, Положительное экспертное заключение на отчет Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» № ЭП-011116-3-хк от 27.12.2016. 

В качестве основания для отклонения заявления Комиссия указала на нарушения, допущенные при составлении отчета, а именно: п.5 ФСО №3, так как содержание отчета допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что может вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).

Комиссию ввело в заблуждение описание поправочных коэффициентов (стр. 86-87 Отчета). Вместе с тем итоговая величина поправок составляет 1,59 (1,09*1,00*1,46), приведена справочно по трем коэффициентам, в расчете не участвует.

При этом в Отчете в таблице 27 изложен расчет стоимости строительства объекта-аналога, где отражены исходные данные объекта-аналога, выбранного из сборника КОИНВЕСТ в ценах на 01.01.2007, составленного для Москвы и Московской области, и применены абсолютные и относительные корректировки, общий корректирующий коэффициент составляет 2,11.

Считает, что предоставленный в Комиссию отчет недостоверным в установленном законе порядке не признан, в связи с чем отсутствуют основания для отклонения заявления.

Просил признать незаконным Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25.01.2017 № 21 об отклонении заявления, возложить на комиссию обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 28.12.2016 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО5 требования иска поддержала по изложенным в нем доводам. Дополнительно пояснила, что Отчет, представленный в комиссию не признан недостоверным, составлен специалистом – оценщиком в соответствии с законом Об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки. Доводы, приведенные Комиссией как основание к отказу установления рыночной стоимости объекта, являются несостоятельными, так как правильности выводов эксперта-оценщика и применяемым им методик расчета корректировок – не опровергают. Никаких неясностей, неточностей, которые бы могли повлиять на выводы или ввести в заблуждение пользователей отчета - в Отчете не содержится.

Представитель административного ответчика – председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 пояснил, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный Отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. 

В частности, при рассмотрении отчета членом комиссии ФИО6 указано, что Оценщик осуществляет расчет корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве по разным методикам (стр. 87 Отчета). По результату расчета приведен не средний показатель корректирующего коэффициента по разным методикам, а отношение двух показателей, что значительно снижает коэффициент корректировки и как следствие, величину рыночной стоимости. Довод о том, что итоговая величина поправок приведена справочно, ничем не подтверждается, так как отсутствует информация относительно того, что данная поправка несет справочный характер и не применяется в основных расчетах, что является нарушением п.5 ФСО№3, а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Административный истец ФИО3, представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились. Извещены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса РФ: налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Кодекса.

В соответствии со статьей 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:1) жилой дом; 2) жилое помещение (квартира, комната); 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии со статьей 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником объекта недвижимости, здания: «Дом культуры, назначение: нежилое, 2-этажный», с кадастровым номером №, общей площадью 556,20 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права от 07.08.2015 г.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2014 № 467-ПР «Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.» утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 29.06.2012 г. 

В соответствии с кадастровой справкой на объект недвижимости с кадастровым номером: 27:17:0601301:552 выданной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 15 073 617 руб. на дату определения кадастровой стоимости объекта 29.06.2012.

Отчетом об оценке №42/2016-ОН от 07.11.2016 г., выполненным оценщиком ООО «Дальневосточный Независимый Центр Оценки» ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012 года определена в размере 907 768,49 руб.

На указанный Отчет представлено Экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-011116-3-ХК от 27.12.2016 г., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Административным истцом 28 декабря 2016 подано заявление с приложением необходимого комплекта документов в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровского краю (далее - Комиссия) об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

На заседании Комиссии от 25.01.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 94 %. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик осуществляет расчет корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве по разным методикам (стр. 87 Отчета). Далее приведен не средний показатель корректирующего коэффициента по разным методикам, а отношение этих 2 показателей, чем значительно снижен коэффициент корректировки и, как следствие, величина рыночной стоимости.

В связи с изложенным представленный отчет не может являться достоверным и нарушает положения п. 5 ФСО №3, так как содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к ним законодательством РФ, что выражается в том, что нарушены требования ФСО № 5 в части результатов проверки отчета об оценке на соответствие требованиям статьи 11 Закона Об оценочной деятельности, ФСО.

Комиссия решила: отклонить заявление. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, заместителя председателя – ФИО6, члена комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 42/2016 от 07.11.2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В разделе 2 Отчета дана оценка описанию объекта: здание Дом культуры, нежилое, 2-х этажное, площадь 556,20 кв м, инв.34, лит. А адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №.

Транспортная доступность низкая, в ближайшем окружении объекта индивидуальная жилая застройка.

Приведены сведения о конструктивных особенностях объекта (л.д. 48), диапазон износа конструктивных элементов объекта находится в пределах 45-80% (определен в размере 58,95 %), что свидетельствует о нахождении объекта в неудовлетворительном-ветхом состоянии.

Признаков функционального устаревания (потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, дизайна к современным требованиям) не выявлено.

Величина экономического износа (уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешнего окружения объекта оценки) составляет 85,6 %.

Приведены краткие сведения о земельном участке – относится к сегменту земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки и так далее.

В разделе 2.2 Отчета приведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на его стоимость, с учетом экономических показателей по РФ, Хабаровскому краю (Хабаровскому муниципальному району, Корсаковскому сельскому поселению, с. Рощино).

Указано, что село Рощино характеризуется как малый населенный пункт. Рынок депрессивный, предприятия позакрывались.

Таблично приведены показатели социально-экономического развития Хабаровского края в 2008-2011 годах, также в 2012 году.

Имевший место спад экономики в 2009 году отразился на ценах на недвижимость. С конца 2011 года усматривается экономический рост, что сказывается на предпринимательской активности, увеличение спроса на объекты коммерческой недвижимости.

Вместе с тем внедрение в строительстве новых технологий и материалов предполагает, что в ближайшее время будет развиваться строительство новых объектов и сокращаться спрос на уже существующие, требующие финансовых вложений для их адаптации к современным требованиям.

Объект оценки расположен в зоне «О» - общественно-деловая зона согласно карте градостроительного зонирования.

Проведен анализ средних цен на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в зависимости от площади в районах города Хабаровска, также средние цены предложений аренды.

Проведен анализ и приведена краткая характеристика рынка коммерческой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока.

Оценщиком для определения рыночной стоимости объекта недвижимости применен затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний).

Оценщиком произведен расчет стоимости затрат на строительство объекта оценки по следующему алгоритму.

Выбор аналога. Применен Сборник КО-Инвест в ценах на 01.01.2007 года, составленный для Москвы и Московской области раздел Культура. Выбран аналог «Театр, дом культуры».

Внесены корректировки на разницу площадей, на различие в объемно-параметрических характеристиках, учтен климатический коэффициент.

Внесены регионально-экономической поправки на текущие цены.

Внесены поправки на изменение цен после издания справочника.

Расчет стоимости строительства объекта оценки приведен в таблице 29, составляет с учетом поправок составляет 12 968 121,28 руб.

В таблице 30 произведен расчет физического износа в техническом понимании по частям здания по данным технического паспорта (октябрь 2001 года), по результатам осмотра (сентябрь 2016 года), износ на дату кадастровой оценки (декабрь 2012), в таблице 31 приведены данные физического износа здания в целом.

Расчет величины совокупного износа приведен в таблице 34 и составляет 93,00%.

Рыночная стоимость объекта капитального строительства, полученного в рамках расчета затратным подходом составляет 907 768,49 рублей.

Оценщиком приведены достаточно обоснованные доводы о причинах неприменения иных подходов к расчету рыночной стоимости.

Доходный подход (совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки) не применялся, так как физическое состояние здания не позволяет его немедленно эксплуатировать, необходимо проведение ремонтных работ, отсутствуют достаточная информация для определения эксплуатационных затрат (на дату оценки объект не был в собственности у заказчика).

Сравнительный подход (совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами) – не применялся, так как отсутствуют достаточные источники информации как по предложениям к продаже, так и по сделкам объектов коммерческой недвижимости (имеется информация в основном о производственных объектах недвижимости).

Оценщиком приведены мотивированные доводы по проверке полученного результата на соответствие рыночным данным.

В частности, указано, что объект оценки относится к группе С периферийных районов Дальнего Востока. При сопоставлении полученного значения (1 632,09 руб/ кв м) с диапазоном рыночных цен, следует вывод, что полученное в результате оценки значение рыночной стоимости 1 кв м находится ниже границы диапазона, что объясняется физическим состоянием объекта оценки и его местоположением.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение № ЭП-011116-ХК/1 от 27.12.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО10

Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, НП « СРОО «Экспертный Совет», заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. 

В судебном заседании не установлено нарушений при оценке объекта недвижимости требований федеральных стандартов оценки, которые послужили основанием для отклонения заявления административного истца в Комиссии.

Также не установлено оснований, по которым Отчет может быть признан недостоверным, не соответствующим положениям п.5 ФСО № 3, не установлено нарушений расчета показателей корректирующего коэффициента.

Как следует из решения комиссии, пояснений, данных председателем Комиссии ФИО2, комиссия полагает неправильным расчет корректировок на изменение цен в строительстве в размере 1,46 (стр. 87 Отчета). Полагают, что расчет корректировки должен производиться путем определения среднеарифметического значения: сложение двух значений (2007 года и 2012 года) разделенное на 2 (6,66 + 4,55):2.

Суд считает данный довод необоснованным, исходя из следующего.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, оценщик как лицо, обладающее специальными познаниями, производит расчет цены объекта недвижимости по установленному алгоритму и формулам, применяя за основу расчета объект-аналог с применением корректировок, обоснование которых приведено в отчете.

Будучи допрошенным в качестве свидетеля в судебном заседании ФИО4 пояснил, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, он использовал затратный подход, так как определить рыночную стоимость иными подходами было затруднительно, учитывая то, что объект, фактически, не эксплуатируется, нет данных по затратам на его содержание, а также не развит рынок продажи коммерческой недвижимости в испрашиваемый период – на 2012 год. Отсутствует информация по объектам, которые бы могли быть приняты в качестве аналогов. 

Путем затратного подхода (строительство объекта) за основу расчета был принят объект-аналог по сборнику КО -ИНВЕСТ, содержащему информацию по строительству объектов недвижимости на 01.01.2007 для Москвы и Московской области. За основу принят объект «Театр. Дом культуры». Применена корректировка на различие в объемно-параметрических характеристиках, поправка на регион и рассчитан коэффициент на изменение цен в строительстве, так как справочник составлен на 01.01.2007 года.

Данный коэффициент рассчитывается по формуле, приведенной на стр. 87 Отчета и стр. 90., по следующей формуле: индекс удорожания на 2 квартал 2012 года (п. 4.6.2а таблицы – 6,66) делится на индекс удорожания на 1 квартал 2007 года (п.4.6.2б таблицы – 4,55) и составляет 1,46.

Также пояснил, что он выезжал на объект в с. Рощино и осматривал его в сентябре 2016 года. Состояние здания неудовлетворительное : стены имеют трещины, отсутствует отопление, система водоснабжения и канализация, крыша частично разрушена. Здание длительное время не эксплуатируется.

Приведенный выше расчет корректировки на изменение цен в строительстве, произведенный оценщиком ФИО4,

является правильным. Корректировка – это соотношение цены одного периода по отношению к другому в связи с инфляционными, экономическими изменениями, которая не может рассчитываться как среднеарифметическое число. 

В указанной части Отчет достаточно мотивирован, не имеет противоречий и неясностей, которые бы могли неоднозначно толковать выводы оценщика.

В оспариваемом решении несоответствие Положительного экспертного заключения установленным требованиям обосновано не соответствием проверенного Отчета указанным требованиям.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении Отчета, которые послужили основанием для отклонения Комиссией заявления, оспариваемое решение не может быть признано соответствующим вышеприведенным нормативным правовым актам. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25 января 2017 года № 21.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости : с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> размере рыночной.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда И.А. Чемякина

Решение в окончательной форме принято 29 мая 2017 года