УИД 58OS0000-01-2019-000308-29 Дело № 3а-48/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2020 г.

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М., 

при секретаре Юнусовой Ю.А.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Фанерный завод «Власть труда» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Фанерный завод «Власть труда» (далее ЗАО «Фанерный завод «Власть труда», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2 018 000 руб.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца ФИО1 (доверенность от 1 июля 2019 г.) в письменном заявлении уточнила требования административного искового заяваления и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 2 184 000 руб.

Административный истец ЗАО «Фанерный завод «Власть труда», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в материалах дела имеется заявление представителя административного истца ФИО1 с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя и удовлетворении требований с учетом представленных уточнений.

Административные ответчики Департамент государственного имущества Пензенской области, ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка», будучи надлежащим образом извещенными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области ФИО2 (доверенность от 18 февраля 2019 г.), ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 (доверенность от 9 сентября 2019 г.) поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие и вынесении решения на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Пензенской области, администрация Нижнеломовского района Пензенской области, администрация г. Нижний Ломов Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО4 (доверенность от 9 января 2018 г.), администрации Нижнеломовского района Пензенской области ФИО5 (доверенность от 20 января 2020 г.), администрации г. Нижний Ломов Пензенской области ФИО6 (доверенность от 20 января 2020 г.) поступили заявления с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

Поскольку в судебное заседание не явились представители всех лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, при этом их явка не является обязательной и не признана судом обязательной, суд на основании части 7 статьи 150, пункта 4 части 1 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) перешел к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Суд, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 24 декабря 2010 г. № 102Д/10, дополнительного соглашения от 5 августа 2019 г., являющегося приложением к указанному договору аренды земельного участка, ЗАО «Фанерный завод «Власть труда» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных площадей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: № (л.д. 88-93, 145-148)

Согласно представленному расчету размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка (л.д. 90).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ЗАО «Фанерный завод «Власть труда» вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 3 817 320 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 ноября 2019 г. № КУВИ-001/2019-26987821 (л.д.9). Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 12 ноября 2019 г. № 128/19, подготовленный оценщиком ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО9, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 2 018 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области ФИО2 ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО10

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» от 28 января 2020 г. № ОКС-28/01/20-03 ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 2 184 000 руб. (л.д. 185-248).

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 2 184 000 руб.

Суд, исследовав заключение эксперта от 28 января 2020 г. № ОКС-28/01/20-03 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент земельных участков под производственно-складское использование и наиболее приближенное к нему, в связи с чем анализ ранка производился в отношении данной группы земельных участков. После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на различие площадей (для объектов-аналогов № 1, 3, 4), на местоположение (для объектов-аналогов № 2,4), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых земельных участков.Суд принимает во внимание, что лица, участвующие в деле, согласились с заключением эксперта, при этом сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта. В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 28 января 2020 г. № ОКС-28/01/20-03 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 2 184 000 руб.Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 24 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО10 Согласно счету ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» стоимость проведения экспертизы составила 20 000 рублей (л.д. 249). 

Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен. 

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. 

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

Поскольку ЗАО «Фанерный завод «Власть труда», обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовало в судебном порядке имеющееся у общества право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики после проведения судебной экспертизы и уточнения требований административным истцом в соответствии с выводами данной экспертизы не оспаривали наличие у административного истца такого права и размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении эксперта, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка (округленно 43%) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.

Суд также принимает во внимание, что, хотя судебная экспертиза и назначена по ходатайству административного ответчика, значение рыночной стоимости, полученное в результате ее проведения, превышает значение, указанное в досудебном отчете об оценке, а истец согласился с достоверностью судебной экспертизы, сформулировав свои требования в соответствии с выводами заключения эксперта. 

При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу судебной экспертизой, подлежат взысканию с ЗАО «Фанерный завод «Власть труда» в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Фанерный завод «Власть труда» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных площадей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. – 2 184 000 (два миллиона сто восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Фанерный завод «Власть труда» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр независимой оценки» расходы по проведению экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей. 

Датой подачи заявления закрытого акционерного общества «Фанерный завод «Власть труда» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 24 декабря 2019 г.

Суд по ходатайству заинтересованного лица выносит определение об отмене решения суда, принятого им в порядке упрощенного (письменного) производства, и о возобновлении рассмотрения административного дела по общим правилам административного судопроизводства, если после принятия решения поступят возражения относительно применения порядка упрощенного (письменного) производства, при наличии оснований, предусмотренных статьей 294.1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.М. Шелахаева