Производство№ 2-603/2021 (2-6709/2020;)

УИД 28RS0004-01-2020-008749-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2021 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе: 

председательствующего судьи Горбаконенко А.В., 

при секретаре Толостобовой А.В.,

ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3- ФИО4,

представителей ответчика ООО «Абрис»- ФИО5,

ФИО6,

эксперта ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Великая стена» к ФИО3, ООО «Абрис» об установлении наличия реестровой ошибки, исключении помещений из состава общего имущества собственников многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что указав, что ФИО3 на основании договора долевого участия является собственником нежилого помещения площадью 101,4 кв.м. с КН ***, расположенного в 3 секции многоквартирного жилого дома по ул. ***, г. Благовещенска. Согласно договору в состав помещения входят: 

- фойе (проектный номер 13, проектная площадь 17 кв.м.),

- санузел (проектный номер 14, проектная площадь 3,8 кв.м.),

- тамбур (проектный номер 15, проектная площадь 5,5 кв.м.),

- рабочий кабинет (проектный номер 17, проектная площадь 70 кв.м.),

- комната МОП (проектный номер 18, проектная площадь 5,1 кв.м.)

При проведении кадастровых работ для ввода объекта в эксплуатацию и дальнейшего внесения сведений в ЕГРН в техническом плане, подготовленном 23.12.2019 ООО «Абрис», допущена ошибка в определении площади и местоположении объекта общего имущества многоквартирного жилого дома по ул. ***, в состав которого ошибочно включены помещения ХХХV-17,5 кв.м., ХХХIV-3,9 кв.м., XXXVII-5,2 кв.м., XXXVI- 5,2 кв.м., относящиеся к нежилому помещению с КН ***, принадлежащему ФИО3 на праве собственности.

Наличие ошибки подтверждается заключением главного инженера проекта ООО «Благпроект».

Просит установить наличие реестровой ошибки в местоположении и площади нежилого помещения – в общем имуществе многоквартирного жилого дома по ул. *** с КН ***, и исключить из состава общего имущества помещения ХХХV-17,5 кв.м., ХХХIV-3,9 кв.м., XXXVII-5,2 кв.м., XXXVI- 5,2 кв.м., общей площадью 31,8 кв.м., в соответствии с техническим планом от 25 июня 2020 г., выполненным ООО «Моя земля».

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, привел доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно указав, что по договору с ФИО3 спорные помещения входят в состав общего имущества в соответствии с экспликацией. При проведении кадастровых работ эти помещения были отнесены к общему имуществу, эксперт сказал об этом. В старом проекте не указаны места общего пользования. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 и её представитель просили иск удовлетворить частично, в отношении требований к Кустовой отказать, спорные помещения из состава общего имущества должны быть исключены, но с тем, чтобы это было единое помещение не согласны. Также пояснил, что ФИО3 купила данные помещения у ФИО8, она рассчитывает на них. В данных помещениях все коммуникации подведены к счетчикам, они обособлены. 

Ответчик ФИО3 дополнительно указала, что помещение на 2 этаже купила, рассчитывая, что в ее помещения будет отдельный вход. Входная группа предназначена для подъема на 2 этаж. О корректировке проекта истец ее не уведомлял. При покупке обещал, что вход будет отдельный, но его сделали общим.

Представители ответчика ООО «Абрис», в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, в обоснование своей позиции представили письменный отзыв, пояснив, что согласно проектной документации ООО «Благпроект», размещаемые в проектируемом здании основные группы помещений (жилые, офисные) имеют независимые связи в функционально-технологическом отношении. Для каждой группы помещений предусмотрены самостоятельные входы и лестницы. 

Кадастровым инженером 23.12.2019 года изготовлен технический план на МКД в соответствии с предоставленными документами, передан заказчику. В дальнейшем заказчик предоставил технический план в орган местного самоуправления, с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ООО «Абрис» были надлежащем образом выполнены кадастровые работы, изготовлен в установленной форме технический план и технический паспорт объекта: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...> о чем в том числе свидетельствует акт выполненных работ, подписанный без замечаний со стороны истца. Так же необходимо отметить, что технический план от 23.12.2019 года, изготовленный ООО «Абрис», проверен администрацией на соответствие проектной документации, и на основании указанного документа проведен кадастровый учет Росреестром.

Представитель третьего лица ООО «Благпроект» в судебное заседание не явился, представил суду письменные пояснения, в обосновании своей позиции пояснил, что спорные помещения туалет, помещение для хранения инвентаря, фойе и тамбур проектом никогда специально не относились к общему имуществу многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения в квартале 27 ***, поскольку предназначены и могут использоваться исключительно собственниками или арендаторами помещений 1-го и 2-го этажа (3-ей блок-секции многоквартирного жилого дома). 

Третье лицо Управление Росреестра по Амурской области извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь чч.3,5 ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, пояснения эксперта, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно материалам дела, ФИО3 на основании договоров долевого участия и цессии является собственником нежилого помещения площадью 101,4 кв.м. с КН ***, расположенного в 3 секции многоквартирного жилого дома по ул. ***, г. Благовещенска. Согласно договору в состав помещения входят: 

- фойе (проектный номер 13, проектная площадь 17 кв.м.),

- санузел (проектный номер 14, проектная площадь 3,8 кв.м.),

- тамбур (проектный номер 15, проектная площадь 5,5 кв.м.),

- рабочий кабинет (проектный номер 17, проектная площадь 70 кв.м.),

- комната МОП (проектный номер 18, проектная площадь 5,1 кв.м.)

При проведении кадастровых работ для ввода объекта в эксплуатацию и дальнейшего внесения сведений в ЕГРН в техническом плане, подготовленном 23.12.2019 ООО «Абрис», как считает истец, допущена ошибка в определении площади и местоположении объекта общего имущества многоквартирного жилого дома по ул. ***, в состав которого ошибочно включены помещения ХХХV-17,5 кв.м., ХХХIV-3,9 кв.м., XXXVII-5,2 кв.м., XXXVI- 5,2 кв.м., относящиеся к нежилому помещению с КН ***, принадлежащему ФИО3 на праве собственности. В состав общего имущества МКД были ошибочно включены помещения XXXV - 17,5 кв.м, XXXIV - 3,9 кв.м, XXXVII - 5,2 кв.м, XXXVI - 5,2 кв.м., относящиеся к нежилому помещению с кадастровым номером ***, принадлежащего ФИО3 на праве собственности.

Наличие ошибки подтверждается заключением главного инженера проекта ООО «Благпроект», согласно которому проектом строительства было предусмотрено, что указанные помещения входят в состав спорного помещения с кадастровым номером ***, предназначены для его использования и являются его неотъемлемой частью. Кроме того, согласно технической документации дома спорные помещения общей площадью 31,8 кв.м. не входят в состав и не затрагивают общее имущество МКД, не нарушают права и законные интересы иных собственников.

Также из материалов дела устраивается, что ответчик ФИО3 оплатила в полном объёме нежилое помещение с кадастровым номером ***, соответственно у застройщика возникла обязанность передать указанный объект участнику долевого строительства, однако, застройщик не может выполнить свое обязательство, поскольку часть помещений нежилого помещения с кадастровым номером *** ошибочно отнесена к общему имуществу многоквартирного жилого дома, что подтверждается техническим планом от 25 июня 2020 года и техническим паспортом многоквартирного жилого дома.

По мнению ООО «Великая стена» при определении местоположения и площади общего имущества многоквартирного жилого дома и нежилого помещения с кадастровым номером ***, принадлежащего ФИО3, имеется реестровая ошибка, которая подлежит исправлению.

С целью уточнения местоположения и площади общего имущества многоквартирного жилого дома с кадастровым номером *** кадастровым инженером ООО «Моя земля» ФИО9 25 июня 2020 года изготовлен технический план по уточнению местоположения и площади.

Согласно заключению кадастрового инженера, содержащемуся в техническом плане от 25.06.2020, при определении площади и местоположении нежилого помещения с кадастровым номером *** выявлена реестровая ошибка, которая выражается в ошибочном включении в общее имущество многоквартирного жилого дома помещений XXXV - 17,5 кв.м, XXXIV - 3,9 кв.м, XXXVII - 5,2 кв.м, XXXVI - 5,2 кв.м., общей площадью 31,8 кв.м, относящиеся к нежилому помещению с кадастровым номером ***, принадлежащего ФИО3 на праве собственности, которая подлежит исправлению. 

Между истцом ООО «Великая стена» и ответчиком ООО «Абрис» заключен договор на выполнение кадастровых работ от 25 июня 2019 года, на основании которого ООО «Абрис» выполнил кадастровые работы, изготовил в установленной форме и передал истцу технический план и технический паспорт объекта: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Ответчик ООО «Абрис» осуществлял работы в соответствии с предоставленными истцом в рамках п. 3.2. договора на выполнение кадастровых работ от 25.06.2019 года документами (заявка, копия разрешений на строительство №28-Ru 28302000-7-2019 от 12.02.2019 г.; №28-Ru 28302000-147-2018 от 27.06.2018 г, №28-Ru 28302000-142-2015 от 27.07.2015 г., копия свидетельства о государственной регистрации права собственности 28 АБ 041867 от 20.05.2015 г., проектная документация на строительство, разработанная ООО «Благпроект», копия реквизитов). 

Согласно разрешению на строительство 28-Ru 28302000-100-2019 от 17.12.2019 года администрация города Благовещенска разрешила строительство объекта капитального строительства по адресу: 

<

...>. 

Из проектной документации ООО «Благпроект» усматривается, что «Размещаемые в проектируемом здании основные группы помещений (жилые, офисные) имеют независимые связи в функционально-технологическом отношении. Для каждой группы помещений предусмотрены самостоятельные входы и лестницы.

23 декабря 2019 года кадастровым инженером изготовлен технический план в соответствии с предоставленными документами.

Вышеуказанный технический план от 23.12.2019 года на объект передан заказчику. В дальнейшем заказчик предоставил технический план в орган местного самоуправления, с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно проектной документации в состав офиса 5 входит помещение рабочего кабинета площадью 70,6 кв.м, помещения XXXV - 17,5 кв.м., XXXIV - 3.9 кв.м,, XXXVII - 5,2 кв.м., XXXVI - 5,2 кв.м., общей площадью 31,8 кв.м. 

ООО «Благпроект» в лице главного инженера проектировщика проекта ФИО10 выполняло проектирование многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения в квартале 27. ***. До ввода объекта в эксплуатацию проектная документация неоднократно корректировалась по заданию Заказчика ООО «Великая стена», с учетом пожеланий участников долевого строительства.

Последняя корректировка была выполнена 06.09.2019 и направлена в ООО «ГК РусьСтройЭкспертиза» (г. Москва) для проведения экспертизы.

26 ноября 2019 года ООО «ГК РусьСтройЭкспертиза» подготовлено положительное заключение проектной документации и направлено в адрес заказчика ООО «Великая стена» и в последствии представлена в администрацию г. Благовещенска 17.12.2019 года. 

Согласно последней корректировке проектной документации на 1-м этаже секции № 3 расположены 2 нежилых помещения, в состав которых входят следующие помещения:

- Рабочий кабинет (офис № 5) - площадью 34,7 кв.м;

- Помещение хранения уборочного инвентаря -2,1 кв.м;

- Рабочий кабинет (офис № 5) - 33,4 кв.м;

- Лестничная клетка - 16,2кв.м;

- Фойе-35,1кв.м;

- Санузел - 4,0 кв.м;

- Тамбур - 3,8 кв.м;

- Коридор - 21,5 кв.м;

- Тамбур-2,5 кв.м;

- Тамбур - 2,5 кв.м;

- Тамбур - 4,6кв.м;

- Лестничная клетка - 15,2 кв.м;

- Лестничная клетка-15,6кв.м;

- Санузел - 3,8кв.м;

- Тамбур - 5,5кв.м;

- Фойе - 16,0кв.м;

- Рабочий кабинет (офис № 6) - 70,6 кв.м;

- Помещение хранения уборочного инвентаря и моющих средств - 5,1 кв.м;

- Электрощитовая - 3,5 кв.м;

- Помещение хранения подъёмника для инвалидов - 2,9 кв.м;

Проектирование проводилось в соответствии действовавшей на тот момент редакцией 2016 года СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31- 01-2003"(утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр), при которой проектной документацией не устанавливался состав общего имущества многоквартирного жилого дома, а указывался лишь общий набор помещений секций, нежилых помещений, этажей, подъездов, соответственно проектной документацией, в том числе корректировками и в частности крайней корректировкой от 06.09.2019 года общее имущество многоквартирного жилого дома и его состав не устанавливался. 

В письме ООО «Благпроект» от 22 октября 2020, направленному истцу было указано, что все помещения, расположенные в нежилом помещении 1, 2-го этажа в осях А-П 18-27 относятся исключительно к данному помещению, том числе лестницы и коридоры, и не относятся к составу общего имущества многоквартирного жилого дома, поскольку функционально не связаны с другими помещениями, в том числе подъездами, квартирами, офисами и иными техническими помещениями многоквартирного жилого дома, не предназначены, не используются и не могут использоваться жильцами многоквартирного жилого дома или иными собственниками помещений. 

Как указало ООО «Благпроект» в своем письме, в отношении входной группы тамбура площадью 5,5 кв.м, (по экспликации № 15) и части помещения фойе площадью 16,0 кв.м, (по экспликации № 16) изначально в 2015 г., когда состав собственников помещений 1-го и 2-го этажей был не определён, данная входная группа относилась к обоим помещениям в качестве вспомогательных помещений общего пользования именно для данных помещений. В случае необходимости нет препятствий для выделения данной входной группы (установление перегородок и дверей) и установления между новыми собственниками порядка их использования по согласованию. Таким образом, спорные помещения туалет, помещение для хранения инвентаря, фойе и тамбур проектом никогда специально не относились к общему имуществу многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения в квартале 27 ***, поскольку предназначены и могут использоваться исключительно собственниками или арендаторами помещений 1-го и 2-го этажа (3-ей блок-секции многоквартирного жилого дома). 

По смыслу ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. 

В судебном заседании от представителя истца поступило ходатайство о проведении за счет его доверителя судебной технической экспертизы, проведение которой поручено ООО «Портал». 

Из заключения эксперта следует, что с учетом результатов исследования, реестровая ошибка в местоположении и площади нежилого помещения - общее имущество МКД по ул. *** г. Благовещенска с КН *** (в отношении помещений: XXXV - 17,5 кв.м., XXXIV - 5,2 кв.м., XXXVII - 5,2 кв.м., XXXVI - 3,9 кв.м.) допущена в техническом плане от 23.12.2019 года, изготовленном кадастровым инженером ООО «Абрис», в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: ***.

Способом исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении и площади нежилого помещения - общее имущество МКЖД по ул. *** г. Благовещенска с КН *** (в отношении помещений: XXXV, XXXIV, XXXVII, XXXVI) является изготовление технического плана по уточнению сведений о местоположении границ и площади нежилого помещения - общее имущество МКЖД по ул. *** г. Благовещенска с КН ***, согласно которому помещения XXXV, XXXIV, XXXVII, XXXVI буду исключены из состава помещения с КН *** на основании вступившего в законную силу решения суда о наличии и исправлении такой ошибки.

Заключение эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу, оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется.

При рассмотрении дела допрошен эксперт, пояснил, что дом, в котором находятся спорные помещения, является домом с помещениями общественного назначения. В проектной документации нельзя усмотреть, что относится к общему имуществу. Кадастровый инженер сам отнес объекты к общему имуществу, и не руководствовался техническим паспортом при изготовлении технического плана, ни договорами долевого участия. Суд также принимает показания эксперта как допустимое доказательство.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома обладает следующими признаками:

1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения;

2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома;

3) назначение - для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома;

4) расположение в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом.

Наличие этих признаков должно быть в совокупности. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.

Проанализировав характеристику спорных помещений и их назначение, принимая во внимание, что помещения как на первом, так и на втором этаже принадлежат одному собственнику – ФИО3,суд приходит к выводу, что в настоящее время спорные нежилые помещения могут быть использованы только в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не могут использоваться в качестве общего имущества дома, доказательств иного не представлено. 

При этом, действия и решения по формированию и учету спорных нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости, не обжаловались и не были признаны незаконными.

Доводов, опровергающих требования истца, ответчиками суду не представлено, в связи с чем суд считает требования истца об исключении из числа общего имущества спорных помещений являются законными и обоснованными. 

Проверяя законность и обоснованность заявленных требований об установлении реестровой ошибки, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).

Исправление ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулировано статьей 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно положениям которой, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Принимая во внимание, что кадастровый инженер ООО «Абрис» не обладал информацией о расположении мест общего пользования, поскольку таковые не были обозначены в проекте здания, информацией о принадлежности помещений на первом и втором этажах одному лицу, суд приходит к выводу, что кадастровые работы были выполнены надлежащем образом, технический план и технический паспорт объекта: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...> изготовлен в установленной форме, о чем в том числе свидетельствует акт выполненных работ, подписанный без замечаний со стороны истца. Так же необходимо отметить, что технический план от 23.12.2019 года изготовленный ООО «Абрис» был проверен администрацией на соответствие проектной документации, и на основании указанного документа проведен кадастровый учет в Единый государственный реестр записи об объекте недвижимости. Реестровой ошибки нет.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Великая стена» удовлетворить частично.

Исключить из состава общего имущества собственников многоквартирного дома с КН *** по ул. *** г.Благовещенска помещения: ХХХV площадью 17,5 кв.м., ХХХIV-3,9 кв.м., XXXVII-5,2 кв.м., XXXVI- 5,2 кв.м. в соответствии с техническим планом от 25 июня 2020 года, относящиеся к нежилым помещениям, принадлежащим ФИО3, выполненным ООО «Моя земля», отказав в удовлетворении остальной части требований.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 26 июля2021 г.