Дело № 2–391/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калтан 26 августа 2019 г.,

Калтанский районный суд Кемеровской области 

в составе председательствующего судьи Крыжко Е.С.,

при секретаре Галиевой Л. А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении залога и права собственности, возвращении недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 25.05.2018 недвижимого имущества- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., в размере 650000 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 9700 рублей, за составление претензии в размере 1500 рублей, за оказание юридической консультации в размере 500 рублей, за составление искового заявления в размере 2500 рублей, за участие и ведение гражданского дела в суде в размере 15000 рублей.

Исковые требования обосновывает тем, 25.05.2018 между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области 28.05.2018, и зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в его пользу. Цена встроенного нежилого помещения составляет 750000 руб., которые должны быть уплачены ФИО2 до 25.05.2019 любыми по сумме платежами, но не менее 62500 руб. в месяц до полного расчета. Расчет по договору произведен с ним не полностью, ответчик нарушил сроки оплаты платежей, выплатив ему 100 000 руб. Он обращался к ФИО2 с просьбой о возврате ему денежных средств по договору в оставшемся размере, 01.06.2019 в адрес ответчика была направлена претензия о возврате не оплаченного платежа, которая получена им, но оставлена без ответа.

ФИО2 обратился в суд с встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 25.05.2018 недвижимого имущества- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., прекращении залога в силу закона, прекращении права собственности и возвращении в собственность ФИО1 недвижимого имущества.

Требования ФИО2 мотивированы тем, что 30.03.2019 в магазине «Во дворе», по адресу: ..., произошел пожар. Он лишился финансовых возможностей, которые имел до пожара. Наступили обстоятельства, при которых надлежащее исполнение договора оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. В связи с тем, что указанный объект недвижимости прошел государственную регистрацию права, с ограничением права в пользу ФИО1, продажа указанного объекта недвижимости возможна только после расторжения договора купли-продажи. Он неоднократно предлагал ФИО1 возвратить помещение, так как на данный момент оно находится в том же состоянии, в каком и находилось в момент подписания договора купли-продажи.

Истец-ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения гражданского дела уведомлен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, на исковых требованиях настаивает, в суд направил представителя.

Представитель истца-ответчика ФИО1- адвокат Янович Т. А., действующая на основании ордера № 312 от 31.05.2019 (л.д. 14), в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, дополнительно пояснила, что ФИО2 не представлено доказательств чрезвычайности ситуации, денежные средства по договору ФИО1 не выплачены в полном объеме. ФИО1 не желает возвращать недвижимость в свою собственность.

Ответчик-истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения гражданского дела уведомлен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, на встречных исковых требованиях настаивает, в суд направил представителя.

Представитель ответчика-истца ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности от 20.08.2019, сроком действия пять лет (л.д. 80), в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования ФИО2 поддержала, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что наступление пожара, произошедшего в отношении нежилого помещения, являющегося предметом договора купли-продажи, невозможно было предусмотреть. Считает, что наступление пожара освобождает ФИО2 от выплаты денежных средств по договору, просила привести стороны в первоначальное положение. ФИО2 выплатил продавцу сумму в размере 100 000 руб. 

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю в собственность объект недвижимости (ст. 549 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 ГК РФ).

В силу положений ст. 485, ч. ч.1-3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара.

Аналогичная позиция содержится в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) 25.05.2018 заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ... (п.1). Цена за отчуждаемое помещение определена сторонами в размере 750000 рублей, которые должны были быть уплачены покупателем продавцу в срок до 25.05.2019 любыми платежами, но не менее 62500 рублей до полного расчета. До того, пока сумма не будет выплачена, помещение находится в залоге у ФИО1 (п. 3).

Согласно п. 7 договора, продавец передает помещение покупателю в момент подписания договора, который по взаимному соглашению сторон, одновременно имеет силу и акта приема-передачи помещения.

Указанный договор купли-продажи подписан сторонами на указанных условиях добровольно, что соответствовало воле обеих сторон сделки, то есть все существенные условия в договоре купли-продажи оговорены, 28.08.2018 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости за ФИО2 и произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 (л.д. 7-8).

Согласно выписки из ЕГРН от 29.05.2018, ФИО2 с 28.05.2018 является собственником встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия... в тот же день зарегистрировано ограничение (обременение) права на указанный объект недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 (л.д. 54-55).Обязательства по оплате недвижимого имущества ФИО2 исполнил частично в сумме 100000 рублей, в связи с чем 01.06.2019 ФИО1 направил ФИО2 претензию о выплате суммы долга в размере 650000 рублей, которая ответчиком не удовлетворена (л.д. 9, 10, 11). 

Суд, оценивая представленные сторонами по делу доказательства, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, учитывая указанные положения закона, и то, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, считает, что требования ФИО1 следует удовлетворить, т.к. покупатель ФИО2 не исполнил обязательства по оплате недвижимого имущества, доказательств обратного суду не представлено. 

Следует взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от 25.05.2018 недвижимого имущества- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., в размере 650000 рублей.

Между тем, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 не имеется по следующим основаниям. 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании пункта 1 статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

Согласно п. 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

П. 9 этого же Постановления предусмотрено, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30.03.2019 в магазине «Во дворе», расположенном на первом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: ..., произошел пожар, в связи с чем, было возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 167 УК РФ, которое на основании постановления следователя от 01.08.2019 приостановлено, причиной пожара, согласно экспертного заключения, послужило воспламенение горючих материалов, расположенных в очаговых зонах пожара, от источника открытого огня (пламени спички, зажигалки, факела и т.п.) вероятно с присутствием горючих или легковоспламеняющихся жидкостей (л.д. 30-33, 61-73).

В соответствии с п. 9 договора купли-продажи, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если это неисполнение явилось следствием обязательств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла предвидеть и предотвратить разумными мерами. 

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, учитывая приведенные положения закона, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства чрезвычайности характера наступившего события, пожар к таковому не относится, тогда как право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке, между сторонами был подписан договор, имеющий силу акта приема-передачи, оговорены все существенные условия, объект ФИО2 был принят в надлежащем состоянии. После регистрации права собственности риск случайной гибели или повреждения вещи лежит на собственнике имущества, также по утверждению ФИО2 нежилое помещение, проданное ему по договору, сохранено в первоначальном состоянии, каких-либо повреждений у него нет.

Учитывая положения ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела», и то, что требования истца имущественного характера удовлетворены, с учетом требований разумности, сложности гражданского дела, объема оказанной юридической помощи, количества судебных заседаний, в которых участвовала представитель истца (02.07.2019 подготовка дела к судебному разбирательству, 31.07.2019, 26.08.2019 судебные заседания), суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9700 рублей, за составление претензии в размере 1000 рублей, за оказание юридической консультации в размере 500 рублей, за составление искового заявления в размере 2000 рублей, за участие и ведение гражданского дела в суде в размере 6000 рублей, всего судебные расходы в размере 19200 рублей, которые подтверждены чеком-ордером (л.д. 3), квитанциями (л.д. 12-13). 

Руководствуясь ст. 194–199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить, а в части взыскания судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от 25.05.2018 недвижимого имущества- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., в размере 650000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9700 рублей, за составление претензии в размере 1000 рублей, за оказание юридической консультации в размере 500 рублей, за составление искового заявления в размере 2000 рублей, за участие и ведение гражданского дела в суде в размере 6000 рублей, всего взыскать сумму в размере 669200 рублей (шестьсот шестьдесят девять тысяч двести рублей).

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 25.05.2018 недвижимого имущества- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., прекращении залога в силу закона, прекращении права собственности и возвращении в собственность ФИО1 недвижимого имущества отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 02 сентября 2019 г.

Судья Крыжко Е.С.