дело № 2-2839/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Гонтаря О.Э.,

при секретаре Синевой Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «Город Калининград», кадастровому инженеру ФИО2, ФИО3 о признании недействительным технического плана нежилого помещения, признании недействительной постановки на кадастровый учёт объекта недвижимости и исключении сведений из государственного кадастра недвижимости, признании помещений единым нежилым зданием, третьи лица – Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ему, на основании решения Арбитражного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности нежилые помещения №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Указанные нежилые помещения были созданы в результате строительства торгового комплекса, в рамках заключенного с ФИО3 договора о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГГГ. В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности истца на указанные помещения было зарегистрировано в установленном порядке, в подтверждение чего ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права.

После вынесения арбитражным судом решения о признании за истцом права собственности на нежилые помещения, он неоднократно обращался с соответствующими заявлениями в Администрацию г. Калининграда о предоставлении земельного участка, на котором находятся принадлежащие истцу помещения, в аренду. Однако земельный участок под принадлежащими истцу нежилыми помещениями в аренду не предоставлялся в течение 

<

данные изъяты> лет. 

И только ДД.ММ.ГГГГ, по договору аренды №-А ФИО1 был передан в аренду земельный участок из земель общего пользования с КН №, площадью 142 кв.м, расположенный на 

<

адрес>.

Когда истец обратился к кадастровому инженеру ООО «Кадастровый инженер», в результате обследования выяснилось, что часть принадлежащего истцу здания, расположенного на земельном участке с №, имеет наложение на смежный земельный участок с № (заключение ООО «Кадастровый инженер» от ДД.ММ.ГГГГ). Указанное обстоятельство является препятствием для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости. Согласно ответу Администрации №/и от ДД.ММ.ГГГГ, был образован земельный участок с №, который предоставлен ФИО3 в аренду, с разрешенным использованием «под существующие торговые павильоны». При этом заявление истца о предоставлении в аренду земельного участка, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости, было подано в администрацию в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть раньше обращения ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ году о предоставлении земельного участка.

Истец указывает, что изначально торговый комплекс, состоящий из трёх павильонов, строился по договору о сотрудничестве между ФИО3 и ФИО1 на земельном участке, предоставленном ФИО3 для целей строительства торгового комплекса сроком на 

<

данные изъяты> лет постановлением Мэра г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, площадью 

<

данные изъяты> га по 

<

адрес>. По завершении строительства данный участок должен был перейти в аренду собственникам построенного здания торгового комплекса, т.е. истцу и ответчику, но этого не произошло. 

По результатам строительства торгового комплекса в нём было создано три торговых павильона, из которых павильоны 1 и 2 общей площадью 

<

данные изъяты>.м перешли в собственность ФИО1, а торговый павильон № площадью 

<

данные изъяты> кв.м перешёл в собственность ФИО3

Однако из сведений публичной кадастровой карты следует, что нежилое помещение №, принадлежащее ФИО3, поставлено на кадастровый учет как отдельно стоящее здание. В итоге, нежилое помещение, расположенное на земельном участке с №, и представляющее собой часть общего с истцом строения, поставлено на кадастровый учет как самостоятельное нежилое здание с №, что не соответствует действительности.

Более того, данное обстоятельство послужило основанием предоставления единолично ФИО3 в аренду земельного участка с кадастровым номером №, в то время как на данном земельном участке фактически расположен торговый комплекс, включающий в себя и принадлежащие истцу торговые павильоны № и №. Таким образом, на сегодняшний день, в границах земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ФИО1, что нарушает его законные права и интересы. О формировании такого земельного участка истца никто в известность не поставил.

В свою очередь, предоставление названного участка ответчику препятствует формированию земельного участка под принадлежащими истцу павильонами, а по сути, земельный участок должен быть сформирован Администрацией города заново, единый под здание торгового комплекса, которое выходит за границы земельного участка с №.

Истец указывает, что такому формированию в настоящее время препятствует кадастровый учёт павильона №, принадлежащего ответчику, в качестве отдельно стоящего здания. Соответствующий технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО2, истец полагал не соответствующим действительности, ошибочным, что привело к внесению в государственный кадастр недвижимости недостоверных сведений. 

Из ответа Администрации ГО «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ на заявление истца указано, что оформление земельных отношений, с землями, расположенными под частью здания, находящейся в собственности ответчика, возможно лишь при разделе земельного участка с №, находящегося в аренде у ответчика. Истцом было отправлено письмо ответчику с предложением о разделе земельного участка с №, для образования земельного участка площадью, равной площади наложения - 

<

данные изъяты> кв.м, однако ответа не последовало. 

С учётом изложенного, неоднократно уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, истец просил суд: - признать недействительным технический план № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный кадастровым инженером ФИО2; 

- признать постановку на кадастровый учет объекта недвижимости, с №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>, недействительной и исключить сведения из государственного кадастра недвижимости на объект недвижимости с № как отдельно стоящем здании; 

- признать помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельного участка с №, и помещение № и 2 из литера А, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, единым нежилым зданием, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, состоящим из трёх нежилых помещений: №,2 и № из литера А; 

- присвоить адрес нежилому помещению №, общей площадью 48 кв.м: 

<

адрес>, помещение № из лит. «А»;

- обязать администрацию 

<

адрес> сформировать земельный участок под единым зданием, расположенным по адресу: 

<

адрес>, состоящим из трех помещений, общей площадью 

<

данные изъяты>.м: помещение №,2, из лит. «А» и помещение № из лит. «А», и предоставить его в пользование ФИО1 и ФИО3 путем заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по ордеру и по доверенности адвокат Лазарева Л.Г. уточнённые исковые требования поддержали в полном объёме по изложенным в иске основаниям. Указывали, что нарушение прав истца заключается в том, что, имея право на предоставление земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, он лишён возможности получить землю фактически, поскольку выявилось расхождение в правовом режиме торговых павильонов, представляющих собой, по сути, часть единого здания: его павильоны зарегистрированы именно как часть здания, а павильон ответчика ФИО3 зарегистрирован как отдельное здание. Это препятствует Администрации сформировать под всем зданием торгового комплекса единый земельный участок, как того и требует закон. Между тем, из всех технических документов следует, что нежилые помещения, принадлежащие истцу и ответчику, не могут являться самостоятельными объектами капитального строительства, поскольку объединены друг с другом единым фундаментом, общей стеной и крышей, общими инженерными коммуникациями, и по сути не являются отдельно стоящими зданиями. При этом без изменения кадастрового учёта объекта недвижимости, принадлежащего ФИО3, невозможно защитить права истца, так как его помещения не могут быть учтены ни как отдельное здание, ни как часть здания. В связи с изложенным, удовлетворение иска в части требований к Администрации города о формировании единого земельного участка оставили на усмотрение суда, на остальных требованиях настаивали и в остальной части иск просили удовлетворить. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не прибыл, о месте и времени слушания дела извещён надлежаще, ходатайств не заявлял. Его представитель по доверенности ФИО4 представила в суд письменные возражения на иск, в которых указала, что не усматривает нарушения прав и законных интересов истца наличием в собственности ответчика именно отдельного здания. Полагала, что суть требований истца заключается в оформлении земельных отношений под принадлежащими ему торговыми павильонами, чему ФИО3 никак не препятствует, и по этим требованиям надлежащим ответчиком не является. Указывала, что павильоны истца и ответчика, хотя и являются смежными, однако представляют собой самостоятельные объекты права. Снятие же объекта ответчика с кадастрового учёта повлечёт существенное нарушение его прав. В части требования о формировании единого земельного участка под зданием считала, что истцом не указаны параметры формируемого участка, его границы. Кроме того, не усматривала оснований для признания павильонов истца и ответчика единым зданием. Указывала, что их сохранение в качестве самостоятельных зданий в большей степени будет отвечать интересам сторон, чем долевая собственность на общее имущество. Полагала, что достаточным будет перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами № и №, находящихся в аренде у сторон, с целью исключения их наложения друг на друга. Таким образом, полагала, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. В иске просила отказать.

Представители ответчика Администрации ГО «Город Калининград» в судебное заседание не прибыли, о причинах неявки не сообщили, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, ходатайств и возражений на иск не заявили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие. 

Ответчик кадастровый инженер ФИО2 в судебное заседание не прибыла, от получения судебной корреспонденции уклонилась, в связи с чем дело рассмотрено в её отсутствие.

Представители Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области, привлечённых к участию в деле в качестве третьих лиц, надлежаще извещённые о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не прибыли, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей, решение просили вынести на усмотрение суда. 

Выслушав пояснения стороны истца, исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии с требованиям ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между предпринимателями ФИО3 и ФИО1 был заключён договор о сотрудничестве в постройке, вводе в эксплуатацию и оформлении права собственности торгового комплекса по адресу: 

<

адрес>, в составе трёх торговых павильонов общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Строительство данного комплекса должно было осуществляться на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, предоставленном ФИО3 под строительство торгового комплекса по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому с Мэрией г.Калининграда, сроком на 

<

данные изъяты> лет.

Данный земельный участок и проектная документация определены как вклад ФИО3 в деятельность сторон, ФИО1 принял на себя обязательства по финансированию и осуществлению строительных работ по возведению торгового комплекса (раздел 2 договора).

По условиям п.4.1 договора о сотрудничестве после окончания строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию в собственность ФИО3 должен был перейти один торговый павильон площадью 

<

данные изъяты> кв.м, а в собственность ФИО1 – два торговых павильона общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. При этом ФИО3 обязался отказаться от права аренды земельного участка под торговыми павильонами ФИО1 в пользу последнего.

После завершения строительства торгового комплекса между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был подписан передаточный акт, согласно которому ФИО1 передал в пользование ФИО3 три торговых павильона, площадью 

<

данные изъяты> кв.м каждый.

Тогда же между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору о сотрудничестве, по условиям которого ФИО3 обязался своими силами оформить ввод в эксплуатацию трёх торговых павильонов по 

<

адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, после чего передать в собственность ФИО1 два павильона общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, а ФИО1 обязался оплатить налог на землю за два торговых павильона и оплатить свою долю расходов по оформлению права собственности на них.

Из материалов дела следует, что ФИО3 не обращался в комитет архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» за разрешением на строительство торгового комплекса, за вводом построенного торгового комплекса в эксплуатацию в установленном порядке (акт муниципального земельного контроля № от ДД.ММ.ГГГГ)

Вместе с тем, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 признано право собственности на нежилые помещения № и 2 из литера А, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, по основаниям ст.219 ГК РФ.

Право собственности ФИО1 на названные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права №.

После вынесения арбитражным судом решения о признании за истцом права собственности на нежилые помещения, он неоднократно обращался с заявлениями в Администрацию ГО «

<

адрес>» об образовании и о предоставлении ему на праве аренды земельного участка, на котором находятся нежилые помещения № и 2 из литера А по 

<

адрес>. В частности, такие обращения имели место ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ.,что подтверждается материалами дела.

Из ответов комитета муниципального имущества и земельных ресурсов следует, что комитетом давались поручения МП «Городской центр геодезии» подготовить схему расположения земельного участка. Однако при подготовке такой схемы выяснилось, что принадлежащие истцу нежилые помещения находятся на землях общего пользования – в зоне улично-дорожной сети 

<

адрес>, но за пределами границ охранных зон коммуникаций (ответ администрации от ДД.ММ.ГГГГ)

Суд усматривает, что по условиям договора на передачу в аренду городских земель № от ДД.ММ.ГГГГ строительство торгового комплекса должно быть осуществлено в границах предоставленного ФИО3 земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Вместе с тем, фактически строительство торгового комплекса было осуществлено частично за пределами данного земельного участка, что убедительно подтверждается имеющейся в материалах дела графической документацией, в том числе приложениями к акту муниципального земельного контроля № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому торговый комплекс только частично находится на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м, а также им занята часть территории кадастрового квартала № площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно представленным по запросу суда копиям инвентаризационного дела кадастрового квартала №, кадастрового дела земельного участка с КН №, следует, что ДД.ММ.ГГГГ осуществлён государственный кадастровый учёт земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по 

<

адрес>, прежний КН №, обременённого правом аренды ФИО3

Распоряжением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании обращения ФИО1, земельному участку с № присвоен адрес: 

<

адрес>, изменено разрешённое использование данного земельного участка «под строительство торгового комплекса» на разрешённое использование «под существующие торговые павильоны».

На этом основании Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов в Управление Роснедвижимости по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ направлено заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости в в виде изменения вида разрешенного использования земельного участка и уточнения местоположения на земельном участке объекта недвижимости. К заявлению, в том числе была приложена схема расположения на земельном участке трех торговых павильонов, составляющих торговый комплекс. 

Однако, как следует из кадастрового дела земельного участка с №, в результате проведенного государственного кадастрового учёта изменений уточнение местоположения земельного участка и объектов недвижимости на нём произведено не было. 

При таком положении дел, ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка №-А истцу ФИО1 Администрацией ГО «Город Калининград» был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, из земель (территории) общего пользования, для использования под существующий торговый павильон (нежилые помещения №, № из литеры А с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, адрес: 

<

адрес>), сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.4 данного договора аренды предоставленный истцу в аренду земельный участок полностью расположен за красными линиями 

<

адрес>.

В свою очередь, ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ году обратился к кадастровому инженеру ФИО2 за изготовлением технического плана нежилого помещения (по сути, третьего павильона в комплексе, построенном в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ)

Согласно подготовленному кадастровым инженером техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ обследованное строение представляет собой отдельно стоящий объект капитального строительства – нежилое здание площадью 

<

данные изъяты> кв.м, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного технического плана и заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ осуществлён государственный кадастровый учёт нежилого здания площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, которому присвоен кадастровый №.

Между тем, из Акта муниципального земельного контроля № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на дату обследования ФИО3 за продлением договора на передачу в аренду городских земель № от ДД.ММ.ГГГГ, приведением его в соответствие с требованиями действующего законодательства, не обращался. На земельном участке и прилегающей территории кадастрового квартала № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенной западнее границ земельного участка, предоставленного в аренду, возведено одноэтажное строение с пятном застройки 

<

данные изъяты> кв.м. Сведения о регистрации права на часть строения за ФИО3 отсутствуют. Часть строения пятном застройки 

<

данные изъяты> кв.м принадлежит ФИО1, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Объект застройки представляет собой единый торговый комплекс в составе трёх павильонов, торгующих одеждой и продовольственными товарами. 

Данные выводы подтверждаются приложенными к Акту контроля фотографиями.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5, выполненному в ДД.ММ.ГГГГ года по обращению ФИО1 после предоставления последнему в аренду участка из земель общего пользования с целью постановки его на кадастровый учёт, установлено, что данные торговые помещения представляют собой часть нежилого здания, расположенного на двух земельных участках с № и №. Часть торгового павильона, расположенная на земельном участке с КН № поставлена на кадастровый учёт как самостоятельное нежилое здание с КН №. Часть объекта недвижимости, принадлежащая ФИО1, имеет наложение на границы земельного участка с КН № (площадь наложения 

<

данные изъяты> кв.м), что является препятствием для постановки на государственный кадастровый учёт объекта недвижимости ФИО1

При этом из кадастрового паспорта принадлежащих истцу нежилых помещений №, № из литера А, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, следует, что они имеют кадастровый № и расположены в здании с кадастровым номером №. В этом же здании расположен и принадлежащий ответчику объект недвижимости с кадастровым номером №, который фактически представляет собой нежилое помещение № (торговый павильон), однако на кадастровом учёте состоит как отдельно стоящее нежилое здание.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.11 Земельного Кодекса РФ, ст.3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Из анализа положений ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что существование земельного участка, здания, части здания как объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, возникает с момента внесения таких сведений в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ч.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Предметом договора купли-продажи или аренды земельного участка может быть сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет, свободный от прав третьих лиц.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания или сооружения, определен статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей с 01.03.2015. В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п.7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет)

В соответствии со ст.8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п.2).

Согласно п.4 ст.8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; описание местоположения объекта недвижимости; кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

Давая оценку установленным обстоятельствам дела с учётом изложенных правовых норм, суд приходит к выводу, что имеется расхождение в правовом статусе принадлежащих истцу и ответчику нежилых помещений, составляющих, по своей сути, единое здание торгового комплекса, при этом часть данного комплекса в виде торгового павильона № учтена в качестве самостоятельного объекта недвижимости – отдельного нежилого здания с КН №, а другая часть того же комплекса в составе торговых павильонов № и № учтена в качестве составной части здания с КН №.

Суд приходит к выводу, что постановка торгового павильона № на кадастровый учёт в качестве самостоятельного объекта недвижимости – отдельного нежилого здания с КН №, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку данный объект недвижимости по своим техническим характеристикам отдельным зданием не является, и в качестве такового не строился. 

Такая постановка на кадастровый учёт объекта недвижимости ответчика была осуществлена на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО2, однако действительности не соответствующего.

Так, кадастровым инженером не было учтено, что нежилые помещения, принадлежащие истцу и ответчику, не могут являться самостоятельными объектами капитального строительства, поскольку объединены друг с другом единым фундаментом, общей стеной и крышей, общими инженерными коммуникациями, и не являются отдельно стоящими зданиями, а изначально возводились как единый торговый комплекс.

Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом части помещения, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому помещения № и 2 в лит. А, общей площадью 91 кв.м, представляют часть здания, в которое входит три нежилых помещения, одно из которых принадлежит ФИО3; вышеназванным Актом муниципального контроля; имеющейся в материалах дела графической информацией.

Такое положение дел привело к тому, что на сегодняшний день в границах земельного участка, предоставленного ответчику в аренду под отдельно стоящее здание, расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности истцу и представляющей часть здания.

Таким образом, суд усматривает, что нарушено право истца на образование земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества.

Из ответов Администрации ГО «Город Калининград» на обращения истца по вопросу об оформлении земельных отношений следует, что такое оформление, с землями расположенными под частью здания и находящимися в аренде у ФИО3, возможно лишь при разделе земельного участка с КН №

При этом назначение земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, предоставленного в ДД.ММ.ГГГГ году в аренду ФИО3, «под существующие торговые павильоны», соответствует фактическому положению дел, но не соответствует правовому статусу принадлежащего ответчику объекта недвижимости как отдельного здания. 

Нарушение прав и законных интересов истца суд усматривает также в том, что выявившееся расхождение в правовом статусе объектов недвижимости препятствует Администрации города сформировать под всем зданием торгового комплекса единый земельный участок, в соответствии с требованиями действующего законодательства, при этом существующее положение дел привело к наложению части здания на сформированный под другой частью здания земельный участок. 

Суд считает, что без приведения принадлежащих истцу и ответчику объектов недвижимости к единому правовому статусу (режиму) не могут быть защищены нарушенные права истца, при том, что его помещения не могут быть учтены как отдельно стоящее здание, так как уже учтены как часть здания, и это будет противоречить действительному положению дел.

В соответствии со ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, одним из которых являются межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке (п.7 ч.2 ст.14). 

Требования к техническому плану здания, помещения изложены в ст.24 Закона № 218-ФЗ, и их главным критерием является достоверность и соответствие фактическим характеристикам объекта недвижимости.

В соответствии со ст.41 Закона № 218-ФЗ в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Также согласно п.4 действующей ст.25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости», если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.

В силу ч.2 ст.29.1 Закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый инженер обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, а также соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров; отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ФИО1 в части признания недействительной постановки на кадастровый учет объекта недвижимости с КН №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> а, как отдельно стоящего здания, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Соответствующие сведения на объект недвижимости с КН № как отдельно стоящее здание подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости в связи с их недостоверностью.

Вопреки доводам стороны ответчика, снятие его объекта с кадастрового учёта не повлечёт нарушения его прав, поскольку не прекратит его прав на данный объект недвижимости, но позволит решить вопрос о приведении объектов истца и ответчика к единому правовому статусу, соответствующему действительному положению дел и вышеназванным требованиям закона о порядке учёта объектов недвижимости.

С учётом установленных обстоятельств дела, суд считает необходимым признать помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельного участка с КН №, и помещения № и 2 из литера А, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> а, единым нежилым зданием, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, состоящим из трех нежилых помещений: №, № и № из литера А.

При этом подлежит признанию недействительным технический план № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный кадастровым инженером ФИО2 в отношении объекта недвижимости общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> а, как нежилого здания с кадастровым номером №.

Вместе с тем, требование истца о присвоении нежилому помещению общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, адреса: 

<

адрес>, помещение № из лит. «А», удовлетворению не подлежит, поскольку присвоение адресов не входит в компетенцию суда и является прерогативой органов исполнительной власти; при этом судом уже признано, что данное помещение является частью здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Требование истца об обязании Администрации ГО «Город Калининград» сформировать земельный участок под единым зданием, расположенным по адресу: 

<

адрес>, состоящим из трех помещений, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, и предоставлении его в пользование ФИО1 и ФИО3 путем заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, по мнению суда, заявлено преждевременно, поскольку в настоящее время не осуществлено изменение сведений в государственном кадастре недвижимости о принадлежащих истцу и ответчику объектах недвижимости в соответствии с настоящим судебным решением; стороны не обращались в Администрацию в установленном порядке с заявлением об образовании (формировании) земельного участка под всем зданием торгового комплекса с учётом правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, при том, что такого права не лишены.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, как изложено выше. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным технический план № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный кадастровым инженером ФИО2 в отношении нежилого здания общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> а, с кадастровым номером №

Признать недействительной постановку на кадастровый учет объекта недвижимости с КН №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> а, как отдельно стоящего здания и исключить сведения из государственного кадастра недвижимости на объект недвижимости с КН № как отдельно стоящее здание.

Признать помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельного участка с КН №, и помещение № и 2 из литера А, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> а, единым нежилым зданием, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, состоящим из трех нежилых помещений: №, № и № из литера А.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 07.12.2018 г.

Судья: Гонтарь О.Э.