Гражданское дело № 2-1201/2025 (2-9347/2024;)

УИД: 78RS0002-01-2024-009014-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2025 года г. Санкт-Петербург 

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Шевченко А. П.,

при секретаре Сивак Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Эксплуатация Главстрой-СПб» к ФИО1 В. Щ. М. А. о признании недействительным решения общего собрания, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Эксплуатация ГС-СПб» обратилось в суд с иском к ФИО1, Щ. М.А. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

адрес> оформленного протоколом № 1 от 20 января 2024 года по вопросам 12, 13.3, 13.4, 13.7, 13.8 повестки.

В обоснование иска указано, что истец является управляющей организацией МКД по адресу: 

<

адрес>. В период с 17 ноября 2023 года по 20 января 2024 года состоялось оспариваемое собрание собственников помещений МКД, которое истец полагает недействительным в части вопроса 12 (о внесении изменений в договор управления), вопроса 13.3 (о порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), вопроса 13.4 (об изменении приложения № 3 к договору управления «Тарифное соглашение»), вопроса № 13.7 (об утверждении формы и порядка отчета управляющей организации), вопроса № 13.8 (о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору управления), поскольку изменение к данным пунктам приняты с нарушениями прав и законных интересов управляющей организации, а также нарушением норм действующего законодательства.

Дополнительно истец указал, что оспариваемое собрание проведено в заочной форме, очная часть не проводилась и не включена в собрание. В ГЖИ СПб и истцу протокол не направлялся. Кроме того, отсутствуют сведения об извещении об оспариваемом собрании, в оспариваемом собрании приняли участие 58% собственников и голоса остальных собственников могли повлиять на результаты.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал. 

Ответчик Щ. М.А., представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебное заседание явились, просили в удовлетворении иска отказать. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Как следует из части 3 статьи 45 общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии со статьей 46 части 1 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 указанного кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 того же кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно нормам статьи 181.3 Гражданского кодекса РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным тем же кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с положениями статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Эксплуатация ГС-СПб» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> на основании решения общего собрания собственником многоквартирного дома от 22 марта 2021 года. (л.д. 12-13).

Согласно протоколу от 20 января 2024 года, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> проводилось в форме заочного голосования в период с 17 ноября 2023 года по 20 января 2024 года, инициатором собрания являлась ФИО1

В материалы дела представлено уведомление о проведении общего собрания собственников инициатора ФИО1, указаны сроки проведения с 20 час. 00 мин. 17 ноября 2023 года по 20 час. 00 мин. 20 января 2024 года.

Согласно объяснениями ФИО1, протоколу осмотра доказательств, составленному врио нотариуса ФИО10, уведомление о проведении общего собрания размещено в парадной многоквартирного дома 7 ноября 2023 года. 

В повестку дня названного общего собрания были включены следующие вопросы:

пункт 1 – выбор председателя и секретаря собрания;

пункт 2 – выбор счетной комиссии собрания;

пункт 3 – об определении места подсчета голосов общего собрания;

пункт 4 – выбор информационной системы для проведения последующих общих собраний собственников в форме заочного голосования;

пункт 5 – выбор администратора последующих общих собраний собственником помещений в форме заочного голосования с использованием информационной системы;

пункт 6 – утверждением порядка приема администратором сообщений о проведении последующих общи собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием информационной системы;

пункт 7- утверждение порядка приема администратором решений собственников помещений;

пункт 8 – выбор совета многоквартирного дома и утверждение о совете многоквартирного дома;

пункт 9 – выбор председателя совета многоквартирного дома;

пункт 10 – о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями, предусмотренными пунктом 4.3 части 4 статьи 44, пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

пункт 11 – о периодичности проведения корректировки размера платы за коммунальную услугу отопления;

пункт 12 – о внесении изменений в договор управления, утвержденный протоколом общего собрания собственником многоквартирного дома от 22 марта 2021 года путем подписания дополнительного соглашения по вопросам:

пункт 13.1 - о пользовании общим имуществом собственником помещений в многоквартирном доме и о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, коммуникационных сетей, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственником многоквартирного дома;

пункт 13.2 - о порядке снятия показаний индивидуальных приборов учета, распределителей;

пункт 13.3 – о порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

пункт 13.4 – об изменении приложения № 3 к договору управления «Тарифное соглашение»,

пункт 13.5 – о размере платы за содержание жилого помещения;

пункт 13.6 – о срок действия договора управления;

пункт 13.7 – об утверждении формы и порядка отчета управляющей организации;

пункт 13.8 – о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору управления, приемки указанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и оформлении актов приемки таких услуг и работ, установления фактов выполнения работ/оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами и оформлении подтверждающих такие факты документов;

пункт 14 – об определении способов направления собственникам многоквартирного дома уведомлений (сообщений) о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итогов голосования.

Из протокола № 1 общего собрания собственников помещений, проведенного в заочной форме, от 20 января 2024 года следует, что датой начала проведения собрания является 17 ноября 2023 года. Собрание проведено в заочной форме. Кворум собрания составил 50%, то есть 3102,2 кв.м. голосов собственников из 6204,4 кв.м. При этом указано, что в собрании приняли участие собственники помещений, владеющие 3598,8 кв.м. жилых и нежилых помещений, что составляет 58% от общей площади.

В ходе проведения собрания были приняты решения, в том числе об избрании председателем собрания ФИО1,, секретарем собрания Щ. М.А. 

Кроме того, приняты решения по следующим вопросам повестки дня:

пункт 12 – о внесении изменений в договор управления многоквартирным домом от 22 марта 2021 года, утверждении дополнительного соглашения к договору управления от 22 марта 2021 года с изменением текста, согласно решениями повестки дня №№ 9-11, 13.1-14 настоящего общего собрания собственников;

пункт 13.1 – об утверждении договоров на установку, эксплуатацию рекламных конструкций и коммуникационных сетей согласовывать с председателем многоквартирного дома или советом многоквартирного дома; внести правки в договор управления от 22 марта 2021 года;

пункт 13.2 - при условии, что отсутствуют показания индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей, установленных в или вне жилых (нежилых) помещениях многоквартирного дома исполнителю коммунальных услуг осуществлять не реже 1 раза в три месяца снятие показаний, и проверку состояния таких приборов учета и распределителей;

пункт 13.3 – об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений; запрете управляющей компании в одностороннем порядке индексировать стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; внесении изменений в договор управления;

пункт 13.4 – о замене в приложении 3 договора управления от 22 марта 2021 года слова «теплоснабжение» на слово «отопление», внесении изменений в договор управления;

пункт 13.5 – о неповышении платы за содержание жилого помещения без предоставления управляющей компанией собственниками предложений с расчетом и обоснованием стоимости услуг, решение об изменении платы принимать только на общем собрании собственников;

пункт 13.6 – об установлении срока действия договора управления в течении 1 года с пролонгацией, внесении изменений в договор управления;

пункт 13.7 – об установлении формы и срока ежегодной отчетности управляющей компании перед собственниками жилых помещений и избрании места размещения отчетности, внесении изменений в договор управления от 22 марта 2021 года;

пункт 13.8 – об установлении порядка контроля со стороны совета многоквартирного дома за качеством услуг, оказываемых управляющей организацией, внесении изменении в договор управления;

пункт 14 – об установлении способа информирования собственников многоквартирного дома о проведении собраний собственников многоквартирного дома, о результатах состоявшихся собраний собственников информационный стенд, расположенный в парадной многоквартирного дома.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что оспариваемое собрание собственников помещений МКД является недействительным в части вопроса 12 (о внесении изменений в договор управления), вопроса 13.3 (о порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), вопроса 13.4 (об изменении приложения № 3 к договору управления «Тарифное соглашение»), вопроса № 13.7 (об утверждении формы и порядка отчета управляющей организации), вопроса № 13.8 (о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору управления), поскольку изменение к данным пунктам приняты с нарушениями прав и законных интересов управляющей организации, а также нарушением норм действующего законодательства.

Дополнительно истец указал, что оспариваемое собрание проведено в заочной форме, очная часть не проводилась и не включена в собрание. В ГЖИ СПб и истцу протокол не направлялся. Кроме того, отсутствуют сведения об извещении об оспариваемом собрании, в оспариваемом собрании приняли участие 58 % собственников и голоса остальных собственников могли повлиять на результаты.

Согласно пункту 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность № 491, расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (абзац 1 пункта 29).

На основании части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 указанного кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 той же статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно пункту 31 Правил в предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В пункте 14 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ определено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450-453 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также в силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон или в судебном порядке договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом, управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке) и изменяет установленный договором управления размер платы.

Собственники помещений многоквартирного жилого дома не вправе в одностороннем порядке отменять и пересматривать ранее утвержденные тарифы за фактически оказанные услуги на обслуживание и ремонт, а также иные дополнительные услуги, поскольку в силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оспариваемыми решениями по вопросам 12, 13.3, 13.4, 13.7, 13.8 собственники многоквартирного жилого дома фактически отменили тарифы, утвержденные решением общего собрания собственников, внесли изменения в договор управления.

При этом условия договора управления многоквартирным домом в установленном порядке изменены не были.

В договоре управления содержится перечень работ, в т.ч. и дополнительных работ, которые обязан производить управляющая компания, в связи с чем и были первоначально установлены тарифы. Изменяя тарифы, собственники не изменили условия договора, не исключили из него часть дополнительных работ, которые управляющая компания обязана оказывать собственникам в соответствии с утвержденными тарифами.

Изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, изменение тарифов, утвержденных договором управления, возможно только путем изменения условий договора управления.

В соответствии с пунктом 31 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ № 416, в случае, если управление МКД осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать на постоянной основе следующую информацию на досках объявлений, расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД, - уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. Данная информация подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в МКД платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в МКД не установлен договором управления МКД.

Ни гражданское, ни жилищное законодательство не обязывают управляющую организацию заключить дополнительное соглашение к договору управления на условиях, которые без ее участия определены собственниками.

Ответчики возражали против иска, в отзыве ФИО1 указано на то, что истец не обладает правом на оспаривание решений собственников многоквартирного дома, истцом не представлено доказательств нарушения его прав оспариваемым решением общего собрания собственников, доводы истца о недействительности решения по мотивам оспоримости и ничтожности голословны.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, учитывая, что принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решений по оспариваемым вопросам собрания, оформленных протоколом, может привести к существенным неблагоприятным последствиям, к которым, в том числе относятся нарушения законных интересов как самого истца, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества, приходит к выводу о том, что решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по оспариваемым вопросам, приняты с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в связи с чем подлежат признанию недействительными. 

Отклоняя доводы ответчиков об отсутствии у истца права на обращение в суд с иском о признании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме недействительным, суд учитывает следующее.

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450-453 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также в силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон или в судебном порядке договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом, управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке) и изменяет установленный договором управления размер платы.

Вопреки доводам ответчиков, собственники помещений многоквартирного жилого дома не вправе в одностороннем порядке отменять и пересматривать ранее утвержденные тарифы за фактически оказанные услуги на обслуживание и ремонт, а также иные дополнительные услуги, поскольку в силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В данном случае решение общего собрания собственников многоквартирного дома по сути было направлено на изменение положений договора, заключенного с управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников от 22 марта 2021 года.

При этом условия договора управления многоквартирным домом в установленном порядке изменены не были.

В договоре управления содержится перечень работ, в т.ч. и дополнительных работ, которые обязан производить управляющая компания, в связи с чем и были первоначально установлены тарифы. Изменяя тарифы, собственники не изменили условия договора, не исключили из него часть дополнительных работ, которые управляющая компания обязана оказывать собственникам в соответствии с утвержденными тарифами.

Как указывает истец, принятые на оспариваемом общем собрании тарифы не учитывают специфику конкретного многоквартирного дома, объема услуг и работ, которые выполняет истец и утверждены договором управления.

Управляющая компания была бы вынуждена лишить жильцов дома ряда услуг, уменьшение услуг не утверждено общим собранием.

В период проведения оспариваемого собрания до собственников не было доведено, какие именно услуги перестанут оказываться в рамках новых тарифов, не была предоставлена смета.

Инициатором собрания пункт 2.3 договора управления, позволяющий управляющей компании индексировать тарифы при повышении потребительских цен, отменен. В таком случае управляющая компания будет лишена закупать материалы для содержания общего имущества в полном объеме, содержать штат. Установленные тарифы окажутся ниже и общегородских по происшествии времени.

В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 данного Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Фактически собственники, действуя в рамках своих полномочий, изменили размер платы на содержание жилья на общем собрании, тем самым в одностороннем порядке изменили условия договора управления многоквартирного дома в данной части.

Из материалов дела не следует, что условия договора управления многоквартирным домом в установленном порядке были изменены.

Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 22 марта 2021 года, оспорены не были.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги.

Изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, изменение тарифов, утвержденных договором управления, возможно только путем изменения условий договора управления.

Таким образом, принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решений по вопросам 12, 13.3, 13.4, 13.7, 13.8 повестки собрания, может привести к существенным неблагоприятным последствиям, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества.

При этом суд полагает возможным дополнительно отметить следующее.

В силу положений части 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Вместе с тем, из представленных ФИО1 документов следует, что уведомление было размещено в помещении многоквартирного дома 7 ноября 2023 года, то есть с нарушением предусмотренного законом минимального срока (собрание проведено в период с 17 ноября 2023 года по 20 января 2024 года), что в силу положений подпункта 1 части 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для признания общего собрания недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Эксплуатация-ГС» к ФИО1, ФИО4 об оспаривании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме – удовлетворить.

Признать недействительным решение собрания собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> по вопросам 12, 13.3, 13.4, 13.7, 13.8 повестки собрания, оформленные протоколом № 1 от 20 января 2024 года. 

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение 

изготовлено 14 мая 2025 года