Дело № 2-448/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 марта 2017 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Зориной С.А., 

при секретаре Камаловой Ю.Э., 

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием: представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, представителя ответчика ФИО5 - ФИО7, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании договора купли-продажи заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, отмене запрета на совершение регистрационных действий, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнения исковых требований просит:

признать договор купли-продажи ? доли в праве на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> подписанный ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и исполненный сторонами, заключенным; 

произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на ? долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; 

обременение - запрет регистрационных действий по исключению из государственного реестра в отношении недвижимого имущества - на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, объявленный постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., отменить (л.д. 14-15, 42-43, 52-53).

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи ? доли в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> Указанное имущество продано за 

<

данные изъяты>, расчет произведен в день подписания договора. Ответчик освободил указанное жилое помещение, забрал все свои вещи и передал ей ключи, однако до настоящего времени он уклонятся от регистрации перехода права собственности на ? доли в указанном жилом помещении. Кроме того, регистрация перехода права собственности не может быть произведена, поскольку в ЕГРП имеется запись о запрете регистрационных действий в связи с вынесенным постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес> и 

<

адрес>. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО5 (л.д. 54).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена (л.д. 71).

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16) в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований. Дополнительно пояснила, что истец является матерью ответчика ФИО8. На момент заключения договора ФИО8 проживал в спорной квартире. В настоящее время государственная регистрация перехода права собственности невозможна, поскольку судебным приставом-исполнителем наложен арест на спорное имущество. Полагает, что постановление судебного пристава-исполнителя не имеет юридического значения, поскольку договор был заключен и исполнен в ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, решением Златоустовского городского суда обеспечительные меры признаны отсутствующими. 

Ответчики ФИО3, ФИО5, представители третьих лиц УФССП по Челябинской области, ОСП по г.Златоусту и Кусинскому району Челябинской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 67, 68, 69, 70, 72).

Ответчиком ФИО5 в материалы дела предоставлены письменные возражения (л.д. 73-74), из которых следует, что с исковыми требованиями не согласен. Считает, что у истца не возникло право собственности на ? долю в праве собственности в спорной квартире, поскольку не соблюдены правила государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленные ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-Фз «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С требованием об отмене обеспечительных мер не согласен, поскольку фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает истцу право заявлять требования об освобождении спорного имущества от ареста. В исковом заявлении указано, что ответчик ФИО8 с ДД.ММ.ГГГГ уклоняется от регистрации договора купли-продажи, при этом не указано, в чем выражается уклонение и чем это подтверждается. Полагает, что в данном случае срок исковой давности должен исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем на момент обращения с данным иском, срок исковой давности был пропущен.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41) в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась. Суду пояснила, что сделка исполнена, ФИО8 не проживает в г.Златоусте, в связи с чем затруднительно произвести государственную регистрацию договора. Сторонами предпринимались попытки произвести государственную регистрацию, однако, документы были им возвращены, поскольку на имущество наложено обременение. Фактически против проведения государственной регистрации ответчик не возражает, однако, препятствием к этому служит обременение. 

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО7, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 65) в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях ответчика ФИО5

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с ч.2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ? доли в праве на жилое помещение - 4-х комнатную квартиру, общей площадью 76,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 5-6).

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно выписки из ЕГРН (л.д. 33-35, 36-38), ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли в общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, имущество, отчуждаемое по договору купли-продажи, фактически ей передано, передаточный акт об этом не составлялся. Ответчик ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время из формулировок, содержащихся в договоре купли-продажи, не представляется возможным однозначно установить каким образом осуществляется передача отчуждаемого имущества. Так, в п. 7 договора купли-продажи указано, что в связи с отсутствием претензий между сторонами передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется без подписания передаточного акта. При этом, далее в том же пункте договора купли-продажи указано, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя принять имущество.

Кроме того, каких-либо доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности в судебное заседание не предоставлено. Из пояснений представителя ответчика следует, что ФИО3 не возражает против регистрации перехода права собственности, им в т.ч. предпринимались попытки подачи документов для регистрации. Однако, основным препятствием для регистрации перехода права собственности является запрет на проведение регистрационных действий. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке, у суда не имеется. 

Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с тем, что государственная регистрация договора купли-продажи произведена не была, оснований считать договор заключенным не имеется. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Златоусту и Кусинскому району ФИО6 о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также ограничений и обременений в отношении имущества: жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>103 (л.д. 25).

Решением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ признано отсутствующим обременение в виде регистрационной записи о запрете регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 32).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Златоусту и Кусинскому району ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, наложенные постановлением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26)

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Златоусту и Кусинскому району ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО5 задолженности в размере 

<

данные изъяты>., объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес> (л.д. 27).

Таким образом, постановление судебного пристава вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда, запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, является гарантией обеспечения прав и законных интересов взыскателя. 

Согласно п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" судебный акт или акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом являются препятствием для государственной регистрации права.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса (истребование имущества из чужого незаконного владения, истребование от добросовестного приобретателя, защита прав собственника, не связанных с лишением владения), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В связи с чем, по мнению суда, основания для удовлетворения требований об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения отсутствуют, так как у истца не возникло право собственности на данный объект недвижимости, поскольку это право истца не зарегистрировано предусмотренным законом способом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании договора купли-продажи заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, отмене запрета на совершение регистрационных действий, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд. 

Председательствующий: С.А. Зорина 

Решение не вступило в законную силу.