Дело №2-432/2024 

УИД 29RS0017-01-2024-000453-55 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Няндома 8 октября 2024 г.

Няндомский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего Тимошенко А.Г.,

при секретаре Пиган А.С.,

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области, третьего лица администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3 к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области (далее – КУМИ) о признании права собственности, регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «Няндомаагроснаб» был заключен договор купли-продажи нежилого здания под разбор, по условиям которого последнее обязалось передать ФИО3 в собственность кирпичное нежилое здание площадью 267 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Няндомаагроснаб» было ликвидировано по решению суда. Вместе с тем ОАО «Няндомаагроснаб» не выполнило обязанность по государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорное здание к истцу. Просила признать за ФИО3 право собственности на кирпичное нежилое здание площадью 267 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>; зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи нежилого здания под разбор от ДД.ММ.ГГГГ

13 июня 2024 г. представитель истца ФИО1 представил уточненное исковое заявление в котором указал, что истец в течение 22 лет открыто и добросовестно владела зданием как своим собственным, заботилась о нем, несла расходы на его содержание, не нарушая при этом прав и законных интересов других лиц. При этом истец никогда не предпринимал никаких мер, направленных на сокрытия факта владения зданием. В течение всего периода владения зданием никто не оспаривал право истца, сведений о притязаниях каких-либо лиц в отношении здания не имеется. Ссылаясь на положения ст.ст. 12, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) просил признать в порядке приобретательной давности право собственности ФИО3 на кирпичное нежилое здание площадью 267 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация Няндомского муниципального округа Архангельской области (далее – Администрация), управление строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Администрации (далее - Управление).

Определением суда от 8 октября 2024 г. принят отказ представителя истца от иска в части требований о регистрации перехода права собственности, производство по делу в данной части прекращено.

Представитель истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований о признании в порядке приобретательной давности право собственности ФИО3 на кирпичное нежилое здание площадью 267 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>, настаивал.

Представитель ответчика, третьего лица Администрации ФИО2 в ходе судебного заседания возражала против удовлетворения исковых требований. 

Истец ФИО3, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте рассмотрения настоящего спора, в судебное заседание не явилась, направила своего представителя по доверенности ФИО1 

Третье лицо Управление, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте рассмотрения настоящего спора, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.

Свидетель ФИО6 в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ указал, что истца знает более 20 лет. Пояснил, что в 2000-х г. он занимал должность исполнительного директора ОАО «Няндомаагроснаб», которое в дальнейшем было ликвидировано по решению Арбитражного суда. Подтвердил существование спорного здания и его эксплуатацию, однако с уверенностью не знает кто в нем осуществлял деятельность

Свидетель ФИО7 в ходе судебного заседания указал, что ФИО3 владеет спорным зданием с начала 2000- г. Указанное ему известно, поскольку он являлся конкурсным управляющим сначала Няндомской сельхозтехники, а затем ОАО «Няндомаагроснаб». При этом ему известно, что названное здание не стояло на балансе ОАО «Няндомаагроснаб», было возведено своими силами и числилось бесхозным с даты постройки. Данная постройка на находилось на балансе предприятия поскольку на него не было документов. В случае если бы на данное здание нашлись бы документы, то тогда оно было бы включено в конкурсную массу и продано с торгов. Кроме того указал, что спорное здание располагается за пределами предоставленного ОАО «Няндомаагроснаб» земельного участка.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при имеющейся явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

При подготовке дела к судебному разбирательству и в судебном заседании сторонам разъяснялись требования статей 56, 57 ГПК РФ, в связи с чем, суд выносит решение на основании доказательств, представленных сторонами. 

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; из судебного решения установившего права и обязанности.

Исходя из положений ст. 12 ГК РФ лицо, чье право нарушено, вправе обратиться за защитой своих прав одним из способов защиты, указанных в данной статье, или иными способами, предусмотренными законом, в частности путем признания права.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 3 ст.218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Статьей 234 ГК РФ установлено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Из приведенной выше нормы права следует, что для признания права собственности на имущество в порядке приобретательной давности необходимо одновременное соблюдение нескольких условий, а именно: фактическое беститульное владение имуществом, фактическое владение должно быть добросовестным, открытым, очевидным для других лиц.

Владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков, который для недвижимости определен в течение 15 лет. При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как разъяснено в п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума №10/22), по смыслу ст.ст.225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Няндомаагроснаб» (Продавец), в лице исполнительного директора ФИО6, и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания под разбор (далее – Договор) по условиям которого Продавец обязуется передать кирпичное нежилое здание площадью 267 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>, под разбор на строительный материал в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него 200 000 рублей (п.п. 1.1., 1.2., 3.1. Договора).

Актом приема-передачи (к договору купли-продажи нежилого здания под разбор от ДД.ММ.ГГГГ) от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ОАО «Няндомаагроснаб» (Продавец) во исполнение условий Договора передало в собственность, а ФИО3 (Покупатель) приняла и оплатила кирпичное нежилое здание площадью 267 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>, под разбор на строительный материал. Денежный расчет между сторонами произведен полностью. Фактическая передача имущества состоялась в день подписания настоящего передаточного акта (п.п. 1, 3, 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ № лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица) являлся исполнительным директором ОАО «Няндомаагроснаб» ФИО8 (ИНН №), ГРН и дата внесения записи в ЕГРЮЛ – № от ДД.ММ.ГГГГ

По информации, содержащейся в ЕГРЮЛ, ОАО «Няндомаагроснаб» (ИНН №) ликвидировано по решению суда, ГРН и дата внесения записи в ЕГРЮЛ – № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным по заданию ФИО3 кадастровым инженером ФИО9 в связи с созданием здания, расположенного в 47 м в юго-восточном направлении от здания с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, спорное нежилое здание имеет площадь 267 кв.м и создано в 1975 г.

При этом в заключение кадастрового инженера указано, что указанный технический план подготовлен на основании декларации от ДД.ММ.ГГГГ, являющейся неотъемлемой частью технического плана; границы земельного участка под зданием не сформированы, ранее учтенного земельного участка также не имеется; при подготовке технического плана документы подтверждающие право собственности заказчика работ (либо его доверителя) в распоряжении кадастрового инженера отсутствуют.

Имеющаяся в материалах дела декларация об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не содержит указания на правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы подтверждающие наличие каких-либо прав ФИО3 на объект недвижимости – нежилое здание, 1975 года постройки, расположенное в 47 м в юго-восточном направлении от здания с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Из сообщения КУМИ от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что сведения о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 в архиве КУМИ отсутствуют, сведения, является ли вышеуказанный земельный участок ранее учтенным, также отсутствуют.

По сведениям из Управления от ДД.ММ.ГГГГ № информация о выдаче разрешения на строительство на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, отсутствует.

Согласно ответу на судебный запрос от ДД.ММ.ГГГГ № документы ОАО «Няндомагроснаб» на хранении в архиве ГБУАО «ГААО» не состоят, предоставить копии правоустанавливающих документов на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, не представляется возможным. 

Согласно сообщению из муниципального архива МКУ «ЭТУ» от ДД.ММ.ГГГГ № документы на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на хранение в муниципальный архив не поступали.

Из ответа на судебный запрос от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что технический паспорт объекта недвижимости, площадью 267 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в материалах архива Няндомского отделения ГБУ АО «АрхОблКадастр» отсутствует.

Копией договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом соглашения о внесении изменений и дополнений от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается, что предоставление ОАО «Няндомаагроснаб» (ИНН №) в аренду земельного участка площадью 5,7059 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для производственной деятельности.

На основании постановления главы администрации МО «Няндомское» от ДД.ММ.ГГГГ № прекращены обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка из земель поселений г. Няндома, с кадастровым номером №, предоставленного ОАО «Няндомаагроснаб», для производственной деятельности, расположенного: 

<

адрес>, общей площадью 5,4800 га.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 26 ноября 2020 года N 48-П добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст.234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., следует, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.

Из анализа вышеприведенных норм права следует вывод о том, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, не введенное в установленном порядке в гражданский оборот.

При этом понятие и правовые последствия самовольной постройки установлены ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что спорное нежилое здание, расположено на земельном участке, который в установленном законом порядке не предоставлялся ни истцу, ни АО «Няндомагороснаб».

Судом предпринимались попытки получения правоустанавливающей документации на нежилое здание, являющееся предметом настоящего спора.

Сведения о принадлежности здания на праве собственности какому-либо физическому или юридическому лицу материалы дела не содержат. Равно как и отсутствуют сведения о том, что постройка была признана бесхозяйной в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание показания допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО7, указавшего, что спорное задание располагалась за пределами земельного участка представленного АО «Няндомаагроснаб» и на балансе последнего не числилось, суд приходит к выводу, что нежилое здание, площадью 267 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является самовольной постройкой, поскольку какая-либо разрешительная документация, равно как и правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости и расположенный под ним земельный участок отсутствует. 

Так же суд учитывает буквальное содержание договора купли-продажи нежилого здания под разбор от ДД.ММ.ГГГГ, который не предусматривал введение спорного строения в установленном порядке в гражданский оборот, а наоборот предполагал его демонтаж.

Вместе с тем, под добросовестным владельцем понимают того, кто приобретает вещь внешне правомерными действиями и при этом не знает и не может знать о правах иных лиц на данное имущество. Добросовестность давностного владельца определяется, прежде всего, на момент получения имущества во владение, причем в данный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо, кроме как собственником соответствующего имущества.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, установив, что спорное здание обладает признаками самовольной постройки, поскольку оно возведено на земельном участке который не был предоставлен в установленном порядке без необходимых согласований и (или) разрешений, то суд считает правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО3 отсутствуют.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 (СНИЛС №) к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области (ИНН №) о признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме

Судья А.Г. Тимошенко

Мотивированное решение составлено 15 октября 2024 г.