Дело № 3а-333/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«23» июня 2017 года г. Краснодар 

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего Булата А.В.,

при секретаре Ткаченко С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Дорожник» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 06 апреля 2017 года 

<

...>,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Дорожник» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 06 апреля 2017 года 

<

...>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, площадью 66 286 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная в размере 

<

...> рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, в размере 

<

...> рублей, определенную отчетом независимого оценщика ИП М.А. 

<

...> от 13 февраля 2017 года, что нарушает права административного истца как собственника, поскольку является базой для исчисления земельного налога. К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение 

<

...> от 13 июня 2017 года о его соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 06 апреля 2017 года 

<

...> отклонено заявление ЗАО «Дорожник» от 16 марта 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> в размере его рыночной стоимости 

<

...> рублей на основании отчета об оценке № 

<

...> от 13 марта 2017 года, подготовленного ИП М.А. по причине несоответствия отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административный истец с указанным решением не согласен, считает его незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет свидетельствует о том, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что подтверждено положительным экспертным заключением от 13 июня 2017 года о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с чем ЗАО «Дорожник» просит суд признать недействительным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 06 апреля 2017 года об отклонении его заявления и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Дорожник» - ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Комиссии и Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО2, действующая на основании доверенностей, просила отказать в удовлетворении иска, полагая решение Комиссии законным.

От администрации муниципального образования Каневской район поступило ходатайство, в котором отражена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя указанного лица.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления, заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.15 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее -заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании подпункта «б» пункта 3 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен.

При этом в силу части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пункте 3 части 9 настоящей статьи возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 07 июля 2008 года принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, площадью 66286 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и следок с ним 

<

...> от 31 декабря 2013 года.

Согласно данным филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

...> составляет 

<

...> рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 мая 2017 года. 

Будучи не согласным с вышеуказанной кадастровой стоимостью, ЗАО «Дорожник» обратилось к ИП М.А. для определения рыночной стоимости земельного участка.

Отчетом 

<

...> от 13 февраля 2017 года, выполненным оценщиком М.А. , рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 

<

...> рублей.

Считая кадастровую стоимость завышенной и нарушающей его права, ЗАО «Дорожник» 16 марта 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением комиссии 

<

...> от 06 апреля 2017 года заявление ЗАО «Дорожник» было отклонено, в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

- в представленном отчете отказ от использования доходного подхода в расчете стоимости объекта оценки нарушает положения п.23 ФСО №7, так как земельный участок застроен;

- объекты-аналоги №1 и №2 не являются таковыми по основному ценообразующему параметру - площадь, объект-аналог №3-местоположение (п. 11 и п.22 ФСО№7);

- корректировка на площадь, выполненная оценщиком на стр. 64 отчетапредставляет собой отношение площадей, но никак не показывает зависимость цены от площади (п.13 ФСО№7);

- корректировка на местоположение в расчете стоимости земельного участка на стр. 64-66 отчета выполнена методом парных продаж с нарушением методики. Объекты-аналоги, использованные в расчете корректировки относятся к рынку земель с видом разрешенного использования (ВРИ) - ИЖС, в отличие от ВРИ оцениваемого земельного участка, в связи с чем, ценообразование данных участков отличается от ценообразования оцениваемого земельного участка (п.22 «б» ФСО№7);

- копия объявления о продаже объекта-аналога №3 на стр.73 отчета содержит информацию о срочной продаже объекта, что не было учтено в расчете (п.5 ФСО№3).

Не согласившись с решением Комиссии, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее -комиссия). Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в том числе для целей налогообложения (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации),

Пунктами 2 и 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абз. 5, 6 ч. 16 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской 

Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абз. 2 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Проверяя обоснованность оспариваемого решения Комиссии по заявлению ЗАО «Дорожник», суд учитывает следующее.

Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, предписывает соответствующим комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. Если же отличие превышает тридцать процентов, комиссия отклоняет заявление о пересмотре, кроме случаев, когда заявитель, помимо отчета оценщика, представит положительное экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям.

Следовательно, когда рыночная стоимость и кадастровая стоимость одного объекта недвижимости отличаются явно и значительно (свыше 30 процентов, как это предусмотрено указанным Порядком), замена одной стоимостной величины на другую выходит за пределы корректировки нормальных отклонений, законно обусловленных разницей в условиях и методах оценки. При таком расхождении указанный Порядок не допускает внесения простой поправки в кадастровую стоимость и предусматривает применение специальных юрисдикционных и экспертных средств, чтобы установить и обеспечить справедливое соотношение публичных и частных интересов.

В силу положений Закона об оценочной деятельности, а также приведенного Порядка, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также по проверке положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

При рассмотрении заявления ЗАО «Дорожник» Комиссией установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости в размере 50 процентов.

В соответствии с пунктом 18 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются: дата, время и место проведения заседания; фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии; фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами.

Также в протоколе в отношении каждого рассматриваемого заявления указываются: фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами); кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии); основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании; пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде; результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений; сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости.

Протокол подписывается председательствующим на заседании и секретарем Комиссии не позднее трех рабочих дней с даты заседания.

Протокол, а также иные документы, представленные в Комиссию для целей рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости, подлежат хранению в течение пяти лет с даты проведения заседания Комиссии.

В представленном протоколе заседания Комиссии при рассмотрении заявления ЗАО «Дорожник» в нарушение указанных требований Порядка создания и работы Комиссии не указаны: пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании, обоснования решений, принятых членами Комиссии.

Таким образом, суд считает нарушенным порядок проведения заседания Комиссии. Также из протокола невозможно сделать вывод о надлежащем выполнении проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

Формальный подход Комиссии при рассмотрении заявления ООО «Дорожник», непроведение проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости подтверждается следующим.

Так, из представленного заявителем отчета усматривается, что оценка проводилась по состоянию на 01 января 2016 года, то есть на дату формирования перечня земельных участков Краснодарского края, в отношении которых приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года № 2640 утверждены результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Краснодарском крае по состоянию на 01 января 2016 года и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж.

Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

На странице 49 оценщиком указан объем доступных рыночных данных, а именно - 10 аналогов первичной выборки и описано правило подбора аналогов. При этом оценщик руководствовался принципом максимального приближения значений ценообразующих факторов объекта аналога к значениям ценообразующих факторов объекта исследования.

Согласно экспертного заключения на отчет 

<

...> от 13 июня 2017 года, выполненного экспертом К.Р. (членом Саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа»), экспертируемый отчет, выполненный оценщиком М.А. , соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности.

В силу ч. 2 ст. 47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке Управлением Росреестра не представлено, суд приходит к выводу о том, что замечания Комиссии к отчету об оценке являются необоснованными, у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю не имелось оснований для отклонения заявления ЗАО «Дорожник».

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

С учетом изложенного, суд считает, что Комиссией нарушены права административного истца, в связи с этим его требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 06 апреля 2017 года об отклонении заявления ЗАО «Дорожник» и обязании Комиссии устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 20, 175-180, 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск ЗАО «Дорожник» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 06 апреля 2017 года 

<

...> – удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 06 апреля 2017 года 

<

...> об отклонении заявления ЗАО «Дорожник» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> равной его рыночной стоимости в размере 

<

...> рублей.

Заявление ЗАО «Дорожник» об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> в размере рыночной стоимости направить на новое рассмотрение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 июня 2017 года.

Судья А.В. Булат

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...> 

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>