Дело № 3а-35/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Йошкар-Ола 25 сентября 2019 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Халиулина А.Д.,

при секретаре Демаковой В.А.,

с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Милан» – ФИО3, 

представителя административного ответчика Правительства Республики Марий Эл ФИО4, 

представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО5, 

представителя заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Милан», ФИО1, ФИО2 к Правительству Республики Марий Эл, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Милан» (далее – ООО «Милан»), ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением к Правительству Республики Марий Эл, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление Росреестра по Республике Марий Эл), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») об установлении в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, категория земель – земли населенных пунктов, общей площадью 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что результаты кадастровой оценки, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка составила 21287479 рублей, значительно превышают рыночную стоимость объекта недвижимости. Административные истцы, которые являются соарендаторами земельного участка, просят установить кадастровую стоимость данного объекта по состоянию на 4 октября 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 7300000 рублей.

В судебном заседании представитель административных истцов ООО «Милан», ФИО1, ФИО2 – ФИО3 административный иск поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 4 октября 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 7300000 рублей. Пояснила, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости необходимо административным истцам для его дальнейшего выкупа по указанной стоимости. 

В судебном заседании представитель Правительства Республики Марий Эл ФИО4 пояснила, что не имеет замечаний к заключению судебной экспертизы, оставляет разрешение административного иска на усмотрение суда. 

В судебном заседании представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО5 поддержала доводы ранее представленного письменного отзыва, пояснила, что ФГБУ «ФКП Росреестра» является ненадлежащим ответчиком по данному делу, разрешение административного иска оставила на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» ФИО6 пояснила, что оставляет разрешение административного иска на усмотрение суда. 

Административные истцы ФИО1, ФИО2, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Марий Эл в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело без их участия.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В соответствии с абзацем 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, 

<

дата> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола»), выступающим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и ООО «

<

...>», ООО «Милан», ФИО1, ФИО2 (арендаторы) заключен договор 

<

№> аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендаторам был предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов предпринимательской деятельности, номер территориально-экономической оценочной зоны – 

<

№>. 

В день заключения договора аренды между сторонами был подписан акт приема-передачи указанного земельного участка. 

<

дата> между КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола», выступающим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», и ООО «

<

...>» было заключено соглашение 

<

№> о выходе последнего из состава участников договора аренды земельного участка от 

<

дата> 

<

№> 

<

дата> между КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола», выступающим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и ФИО1 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение 

<

№> к договору аренды земельного участка от 

<

дата> 

<

№>, согласно которому в разделе 2 договора аренды пункт 2.3 (расчет арендной платы за пользование земельным участком на 2018 год в отношении арендатора ФИО1) изложен в новой редакции. Сумма ежемесячной арендной платы за расчетную часть земельного участка площадью 

<

...> на 2018 год арендатору ФИО1 установлена в размере 3452 рублей 37 копеек, которая исчисляется с 9 апреля 2018 года. 

Все договоры, дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 

<

№> был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, который поставлен на кадастровый учет 4 октября 2018 года и находится на праве аренды у административных истцов. 

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№> в размере 21287479 рублей внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 октября 2018 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 4 октября 2018 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Республики Марий Эл от 20 июня 2013 года № 199 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Марий Эл». 

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Из объяснений в судебном заседании представителя административных истцов следует, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости необходимо для того, чтобы в последующем выкупить спорный земельный участок, выкупная цена которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 

Не согласившись с величиной кадастровой оценки земельного участка, административные истцы обратились для определения его рыночной стоимости к оценщику. 

Согласно представленному отчету 

<

№> от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, составленному ИП Л, рыночная стоимость объекта по состоянию на 4 октября 2018 года составила 7300000 рублей.

Из указанного отчета следует, что оценка рыночной стоимости спорного земельного участка проведена на основании данных, полученных из документов, представленных заказчиком, а также визуального осмотра земельного участка. 

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В отчете изложено обоснование отказа оценщика от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Для сравнения оценщик выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений в периодических изданиях, на интернет-сайтах. Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 

<

дата> 

<

№> заявление ООО «Милан» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено в связи с нарушением пункта 22б федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, поскольку в представленном заявителем отчете об оценке объекты-аналоги 1 и 3 не сопоставимы с объектом оценки. 

С целью определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка, соответствия указанного выше отчета 

<

№> от 

<

дата> об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость, судом по ходатайству представителей административных истов по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению от 

<

дата> 

<

№> эксперта общества с ограниченной ответственностью 

<

...> К. отчет 

<

№> от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ИП Л., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость спорного земельного участка в отчете 

<

№> от 

<

дата> определена верно. Действительная рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 4 октября 2018 года составляет 7300000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 данного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оснований не доверять выводам эксперта К. у суда не имеется, так как они обоснованы и мотивированы. Экспертиза была назначена судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме.

Эксперт имеет достаточные квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности, что подтверждается представленными документами, профессиональная деятельность оценщика застрахована в ООО 

<

...>, срок действия полиса с 

<

дата>

Заключение экспертизы соответствует требованиям частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Доказательств и доводов, опровергающих выводы эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ООО «Милан», ФИО1, ФИО2 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере его рыночной стоимости 7300000 рублей. 

Абзацем пятым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости является 9 октября 2018 года. Заявления в Комиссию подано ООО «Милан» 25 февраля 2019 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость (для целей, не связанных с налогообложением) применяется с 1 января 2019 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Милан», ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 октября 2018 года в размере 7300000 (семь миллионов триста тысяч) рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 25 февраля 2019 года. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются с 1 января 2019 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

...>

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Марий Эл (с началом деятельности – в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.Д. Халиулин 

Мотивированное решение составлено 27 сентября 2019 года.