Дело № 2-3943/2025

УИД 23RS0031-01-2025-003105-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2025 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Козловой И.П.

при помощнике ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Дунай» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Дунай» с требованиями считать недействительным и расторгнуть пункт 3.1. договора об оказании услуг по содержанию недвижимого имущества от 01.10.2017г.; изменить договор об оказании услуг по содержанию недвижимого имущества от 01.10.2017г., расторгнув п. 3.1. договора; считать недействительным и расторгнуть Приложение № к договору об оказании услуг по содержанию недвижимого имущества от 01.10.2017г.; считать недействительным и расторгнуть Приложение № к договору об оказании услуг по содержанию недвижимого имущества от 01.10.2017г.; обязать ООО «Дунай» представить проект пункта Договора в новой редакции, с буквальными формулировками и пояснениями оплат за «Техническое обслуживание» взамен утратившего силу п. 3.1. Договора.

В обоснование заявленных требований истец указал, что услуга техническое обслуживание не оказывается, он не согласовывал ее стоимость с ответчиком и не подписывал приложения к договору. Считает, что стоимость услуги за техническое обслуживание завышена и не соответствует постановлению администрации МО г. Краснодар № от 19.02.2010г. «Об установлении размеров платы за содержание жилого помещения». Пункт 3.1. договора, приложение №, приложение №, Приложение «Расшифровка калькуляции затрат на эксплуатацию здания литер «Г» от 01.01.2017г. не соответствует понятию «Техническое обслуживание», фактически подменяют собой понятие для взимания скрытых платежей. Оплачивая коммунальные услуги по договору за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение он одновременно платит за техническое обслуживание магистральных сетей, посредством которых эта услуга предоставляется.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал.

Представитель ответчика ООО «Дунай» в судебное заседание не явился, иск не признал, представив письменные возражения, в которых указал, что договор исполняется надлежащим образом, услуги оказываются регулярно и в полном объёме, акты оказанных услуг передавались истцу, которые он подписывал и оплачивал в течение длительного времени, претензий о неоказании услуг не заявлял.

Третьи лица — ООО «ДЕПО-21», ООО «Дубрава Д», ООО «Талреп» подали письменные возражения, указав, что все собственники несут соразмерную ответственность за содержание общего имущества и изменение условий договора в части содержания общего имущества нанесёт ущерб их правам.

Иные лица в судебное заседание суда первой инстанции не явились, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями статей 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами дела, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Ленинского районного суда г. Краснодара, в связи, с чем суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником офиса № (нежилого помещения) в литере «Г» по адресу г. Краснодар, 

<

адрес>.

01.10.2017г. между истцом и ответчиком был заключен договор об оказании услуг по содержанию недвижимого имущества для обеспечения надлежащего функционирования нежилого помещения истца и общего имущества офисного здания. Такие же договоры оказании услуг по содержанию недвижимого имущества заключены с третьими лицами ООО «ДЕПО-21», ООО «Дубрава Д», ООО «Талреп», ФИО8, ФИО4, ФИО7, ФИО6, являющихся собственниками нежилых помещений в офисном здании по адресу г. Краснодар, 

<

адрес> лит. Г.

Согласно разделу 2 договора ответчик осуществляет техническое обслуживание, которое включает в себя: обслуживание распределительного устройства и пусковой аппаратуры в электрощитовой, электрокабеля (от эл. щитовой до болтового соединения питающего кабеля в ВРУ); обслуживание магистральной сети водоснабжения (до отключающего вентиля на этаже) водопроводной насосной станции; уборку лестничных клеток, наружной лестницы, вестибюля, прилегающей к зданию территории; вывоз мусора; обслуживание магистральной сети трубопроводов отопления (до отключающей арматуры на стояках отопления).

Внутренние инженерные системы и оборудование здания находятся в исправном рабочем состоянии, посредством них Истец регулярно получает коммунальные ресурсы. Таким образом, он одновременно с этим получает услугу техническое обслуживание, поскольку коммунальный ресурс не может быть поставлен без технического обслуживания инженерных сетей. Сети нуждаются в постоянной проверке исправности оборудования, регулировке систем, устранении неисправностей, контроле и учету параметров и качества ресурса (давления, температуры, расхода, мощности и т.д.). Техническое обслуживание - это та услуга, без которой достижение цели договора - надлежащее содержание имущества, невозможно, также как невозможно и оказание этой услуги без соответствующей платы Ответчику.

В рамках договоров заключенных с ресурсоснабжающими организациями ООО «Краснодар Водоканал», АО «Мусороуборочная компания», АО «НЭСК» и в целях поставки истцу и третьим лицам коммунальных ресурсов ответчик обеспечивает эксплуатацию инженерных систем и оборудования, отбор проб сточных вод, обслуживание трансформаторной подстанции, ВНС, снятие показаний приборов учета, контроль за соблюдением лимитов потребления коммунальных ресурсов, начисляет плату за поставленные ресурсы, перечисляет оплату за ресурсы поставщикам, ведет бухгалтерский учет, осуществляет круглосуточную диспетчерскую поддержку, складирование ТКО, уборку контейнерных площадок.

Материалами дела установлено, что из ежемесячных актов оказанных услуг, следует, что ответчик свои обязательства исполнял. Акты, переданные истцу лично до возникновения спора, им подписывались, акты, переданные по электронной почте, истцом не оспаривались. С 2017 по 2025 годы истец регулярно оплачивал услуги без претензий к их объему и качеству. Помещения в здании, включая помещение истца, функционируют, коммунальные ресурсы подаются бесперебойно, что объективно свидетельствует о поддержании инженерных систем в рабочем состоянии.

Таким образом, фактическое поведение истца (подписание актов, оплата, получение и использование электрической и тепловой энергии, воды и других коммунальных ресурсов) в течение всего периода действия договора, подтверждает фактическое принятие им условий договора, включая оспариваемые пункт 3.1. и приложения № и №, а также получение услуги техническое обслуживание.

Заказчик пользуется работой исполнителя непосредственно по мере выполнения условий договора возмездного оказания услуг, а услуги потребляются им в процессе их оказания, соответственно их результат, в отличие результата работ, не требует приемки.

По результатам оказания вышеуказанных услуг ответчик ежемесячно передавал истцу акты оказанных услуг нарочно или посредством электронной почты. Акты, переданные ему нарочно до возникновения конфликтной ситуации, подписаны им. По актам, направленным по электронной почте возражений об отказе в их подписании в связи с неоказанием услуги не поступало, доказательств обратного суду не представлено.

Суд критически относится к доводу истца о неоказании услуги «техническое обслуживание». Данная услуга, как следует из договора и пояснений ответчика, носит комплексный характер и направлена на поддержание в исправном состоянии общего имущества здания и систем, обеспечивающих подачу коммунальных ресурсов. Бесперебойная подача этих ресурсов в помещение истца является прямым результатом оказания указанной услуги.

В силу положений статей 290 Гражданского кодекса РФ и 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В связи с тем, что Истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества в части здания, то в силу положений статей 210, 249 ГК РФ и 39 ЖК РФ, у него возникает обязанность по несению расходов на содержание общего имущества, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичное правило содержится в статье 158 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Положения данной статьи в одинаковой степени распространяются как на собственников жилых, так и нежилых помещений.

Нежилые помещения не могут существовать отдельно от здания, а их собственник не может не пользоваться такими элементами здания, как крыша, фундамент, коммуникации и др. Из состава общего имущества невозможно выделить конкретную долю собственника, чтобы он поддерживал в рабочем состоянии определенный участок стены, крыши или трубы.

Нежилые помещения являются частью здания, технически взаимосвязаны общим имуществом и инженерными коммуникациями и Истец, обязан участвовать в расходах по их содержанию соразмерно своей доле в праве общей собственности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а права отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делово оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, несогласие истца с оплатой услуг за техническое обслуживание не является основанием для освобождения его бремени содержания собственного имущества

Довод о несогласовании стоимости услуги и не подписании приложений не может быть принят во внимание, поскольку пункт 7.3 договора прямо указывает, что Приложения № и № являются его неотъемлемой частью. Своими действиями по подписанию основного договора, последующему подписанию актов и многолетней оплате истец выразил безусловное согласие со всеми его условиями.

Ссылка истца на Постановление администрации г. Краснодар № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принята во внимание, поскольку указанный нормативный акт регулирует отношения по содержанию жилого помещения и не подлежит применению к договору возмездного оказания услуг в отношении нежилых помещений, находящихся в административном здании.

Требование о признании недействительным пункта 3.1 и Приложений №, № подлежит оценке с учётом положений статьей 166–181 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истец не указал конкретных оснований и не представил доказательств недействительности сделки, предусмотренных законом, не утверждал, что договор является мнимой или притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ), не ссылался на злоупотребление, обман, насилие или иные пороки воли (ст. 179 ГК РФ), не утверждал, что условия договора нарушают публичный порядок или нравственные принципы (ст. 169 ГК РФ).

Довод истца о недействительности сделки, несогласие со стоимостью услуги, не является основанием для признания сделки недействительной. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, цена определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. В данном случае закон не устанавливает предельных тарифов на техническое обслуживание нежилых административных зданий. Следовательно, оснований для признания пункта 3.1 и приложений № и № недействительными не имеется.

Оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке суд не усматривает.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ такое расторжение или изменение допускается при существенном нарушении договора другой стороной. Истец не представил доказательств существенного нарушения обязательств со стороны ответчика, напротив коммунальные ресурсы подавались без перебоев, общее имущество здания содержалось в надлежащем состоянии. Несогласие с размером платы, возникшее спустя годы после начала исполнения договора, само по себе не является основанием для его принудительного изменения или расторжения судом.

При этом, суд приходит к выводу, что заявленное требование является внутренне противоречивым. Истец просит изменить договор путем расторжения его существенного условия о цене (п. 3.1 и приложения). Изменение этого условия приведет к отсутствию встречного предоставления за оказываемые услуги, что нарушает баланс интересов сторон и основополагающий принцип возмездности гражданско-правовых отношений.

Требование обязать ответчика представить проект нового пункта договора не подлежит удовлетворению, поскольку нарушает принцип свободы договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Кроме того, данное требование сформулировано неопределенно, что делает его неисполнимым.

В силу положений Конституции РФ и основополагающих принципов права, в том числе правовой определенности, судебный акт должен быть исполнимым. Судебный акт, обязывающий ответчика изготовить проект нового пункта договора в не определенной и не ясной редакции, не может обладать признаками исполнимости. Вынесение неисполнимого судебного акта недопустимо, поскольку иначе он не будет соответствовать части 2 ст. 13 ГПК РФ и может создать угрозу необоснованного привлечения лица к ответственности за его неисполнение и создаст предпосылки для злоупотреблений со стороны истца в ходе исполнительного производства.

Суд учитывает, что удовлетворение иска нарушит права третьих лиц – других собственников помещений в здании. Бремя расходов на содержание общего имущества в силу ст. 210, 249 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ лежит на каждом собственнике, соразмерно его доле. Удовлетворение иска и освобождение истца от его доли расходов приведут к неправомерному увеличению финансовой нагрузки по содержанию имущества на других собственников – третьих лиц, что недопустимо.

Исходя из положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (части 1 статьи 56) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 не основаны на законе и не подтверждены доказательствами. Договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен и действует, его условия не нарушают прав истца. Оснований для признания его недействительным, расторжения или изменения в заявленной части не установлено. Доводы истца о неоказании услуг являются необоснованными и опровергаются материалами дела. Требование об обязании представить новый проект пункта договора нарушает принцип свободы договора.

По смыслу статей 2, 3, 12, 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обращение заинтересованного лица в суд с каким-либо иском само по себе не свидетельствует о его состоятельности и обоснованности. Возникший спор разрешается судом на основе состязательности и равноправия сторон посредством разбирательства дела по существу и принятия судом решения. Обращение заинтересованного лица в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов является правом, а не обязанностью этого лица.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Дунай» о защите прав потребителей - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Судья

Ленинского районного суда г. Краснодара Козлова И.П.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.