ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело №3а-21/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 15 февраля 2018 года

Верховный Суд РСО - Алания в составе:

судьи Верховного Суда РСО-Алания Темираева Э.В.,

при секретаре Зангиевой Л.Э., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Филиалу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Северная Осетия - Алания (далее по тексту Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РСО-Алания), Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания, администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным иском к Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания (далее по тексту –Управление Росреестра по РСО-Алания), АМС Моздокского района РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200 000 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства) по состоянию на ... равной его рыночной стоимости в размере 3 056 000 руб. (кадастровая стоимость 10 800 000 руб.). 

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200000 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства).

В соответствии с Постановлением Правительства Республики Северная Осетия Алания от 29 декабря 2011 года №358 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания по состоянию на .... Средний уровень кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным образованием на территории РСО-Алания утвержден по состоянию на ... в Приложении №2 к Постановлению.

С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка на дату внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в ЕГРН ... составляет 10 800000 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости 3 056000 руб., установленной оценщиком ...3 в отчёте ...зк от .... Данное обстоятельство затрагивает его права, как арендатора земельного участка, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель ...4 в судебном заседании, имея соответствующие полномочия, отраженные в нотариально удостоверенной доверенности, уточнила (изменила) административные исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200 000 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства) по состоянию на ..., равной его рыночной стоимости в размере 4 467000 руб., в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, дав пояснения, аналогичные содержащимся в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика, Правительства РСО-Алания – ФИО2, действовавший на основании доверенности, требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, поставив под сомнение как отчет об оценке земельного участка, так и заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что рыночная стоимость земельного участка занижена, что стало результатом неверного, по его мнению, выбора объектов-аналогов и соответствующих корректировок по ним. 

Представитель заинтересованного лица, АМС Моздокского района РСО-Алания –ФИО3 в судебном заседании также возражала против удовлетворения административного иска, поддержав доводы представителя Правительства РСО-Алания.

Административный ответчик, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РСО-Алания и заинтересованное лицо - Управление Росреестра по РСО-Алания, будучи надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, о причинах чего суд не уведомили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся представителей процессуальных сторон, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, и находит уточненные (измененные) исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что административный истец ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200 000 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства). 

Постановлением Правительства РСО-Алания от 29 декабря 2011 года №358 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания. 

Как видно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ... (л.д.20-23) кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200 000+/-9585 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства) ... составляет 10 800000 рублей. 

Административный истец в соответствии с Договором аренды земельного участка от ... ... и Соглашением о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка (перенаем) от ..., как арендатор, является плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что подтвердила в суде и представитель АМС Моздокского района РСО-Алания. 

В силу статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка влияют на права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком арендной платы, и потому ФИО1 вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обращение ФИО1 в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которым законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

ФИО1 в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет ...зк от .... 

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в правильности составления отчета об оценке, связанные с выбором объектов-аналогов и примененных в связи с этим соответствующих корректировок, что, в конечном итоге, влияет на достоверность определенной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В связи с этим, по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на ....

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ...7 составлено заключение ... от ..., в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200 000 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства) по состоянию на ... составила 4 467 000 руб.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, оно является допустимым по делу доказательством, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил доходный подход, обосновал отказ от использования сравнительного подхода и применения затратного подхода. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Следует отметить, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета (экспертного заключения), с доводами административного истца, вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности. Однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителей административного ответчика и заинтересованного лица. 

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду также не представлено, участвующие в деле лица ходатайств о назначении и проведении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не заявляли.

При таких обстоятельствах, несогласие представителей Правительства РСО-Алания и АМС Моздокского района РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка не может быть принято во внимание судом.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200 000 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства) по состоянию на 26 июня 2013 года составляет 4 467 000 руб.

Следовательно, административный иск ФИО1 с учётом уточнений, внесенных его представителем, наделенным соответствующими полномочиями, подлежит удовлетворению. 

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является для административного ответчика основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1200 000 кв.м., расположенного по адресу: ... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки акционерных обществ, совхозов, колхозов, крестьянско-фермерских хозяйств (для сельскохозяйственного производства) по состоянию на 26 июня 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 4 467 000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят семь тысяч) руб.

Датой подачи ФИО1 заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать 13 декабря 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1200 000 кв.м., расположенного по адресу: ... на основании пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Темираев Э.В.