Дело № 2-1012/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Боровский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего федерального судьи Битнер Н.Н.

при секретаре Дидух Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе 

<

адрес>

04 октября 2017 года

гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Боровский районный суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГг. в сумме 111446руб., неустойки в размере 20553руб.06коп.

В судебном заседании представитель истца ИП ФИО1 адвокат ФИО9 данные исковые требования просила удовлетворить, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГг. между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, целевое использование которого договором определено не было. по условиям договора арендуемое помещение предназначалось для осуществления коммерческой деятельности арендатора, потребление коммунальных услуг-канализации и водопровод предусматривались договором по факту ввода их в эксплуатацию. Арендатор обязался вносить арендные платежи ежемесячно в сумме 45800руб., за просрочку перечисления данных платежей оплачивать неустойку в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки. По акту приема-передачи арендуемое помещение ответчику было передано и им принято, недостатки помещения в акте им указаны не были. Внесенная арендатором, во исполнение условий договора аренды, сумма в размере 36640руб. была зачтена в качестве задатка. Больше оплата арендной платы ответчиком не производилась. В связи с неисполнением обязательств истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГг. было направлено требование о погашении задолженности, которое осталось без удовлетворения, в связи с чем, истцом в адрес ответчика повторно было направлено требование о погашении задолженности и явке для передачи нежилого помещения в связи с расторжением договора ДД.ММ.ГГГГг., которое также осталось без удовлетворения, в назначенное время ответчик не явился, своего представителя не направил. В связи с чем, истец считает договор аренды расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. составила в сумме 111446руб., неустойка в связи в несвоевременным внесением платежей арендной платы по основному долгу за данный период составила в сумме 17385руб.60коп., неустойка по оплате содержания помещений общего пользования составила в сумме 1738руб.50коп., неустойка по внесению задатка составила в сумме 1429руб., а всего в сумме 20553руб.06коп. В связи с чем, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 111446руб., неустойку в сумме 20553руб.06коп. также просила взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 3840руб.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат ФИО5 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 просил отказать, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГг. между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, целевое использование которого было для использования в качестве салона красоты, данное разрешенное использование в силу условий договора было согласовано сторонами. На момент заключения договора водопровод и канализация в помещении отсутствовали, однако, истец обещал ввести их в эксплуатацию в месячный срок, обязанность их предоставления арендодателем установлена условиями договора. ФИО2 во исполнение условий договора аренды была внесена сумма задатка в размере 36640руб., необходимое оборудование для использования помещения в качестве салона красоты было установлено на момент заключения договора. Однако, по истечении месячного срока водопровод и канализация в арендуемом помещении не были введены в эксплуатацию, без чего использование помещения в коммерческих целях не представлялось возможным и не использовалось по назначению. В конце августа ДД.ММ.ГГГГ. в связи с невозможностью использования помещения ФИО2 решила расторгнуть договор и вывезти находившееся в помещении имущество, однако, замки на двери были заменены, оборудование в помещении отсутствовало. Кроме того, в связи с беременностью и нахождением в лечебном учреждении ФИО2 в установленные сроки не могла явиться по требованиям истца. В связи с чем, считает, что истец действовал не добросовестно. Отсутствие коммунальных услуг в арендуемом помещении, обязанность обеспечения которыми была возложена на арендодателя, препятствовало использованию помещения арендатором, что является основанием, в силу ст.ст.611, 612 ГК РФ для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. В иске ИП ФИО1 просил отказать. 

Истец ИП ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дне, месте и времени слушания дела. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие данных лиц.

Согласно показаниям свидетеля ФИО6, данным в судебном заседании, в мае ДД.ММ.ГГГГ. ее дочерью ФИО2 было принято решение о расширении салона красоты, в связи с чем, в июле ДД.ММ.ГГГГ. с ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 45кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Примерно еще в июне ДД.ММ.ГГГГ. из помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> оборудование было перевезено в арендуемое помещение. Представителем арендодателя было согласовано место размещения оборудования. Об организации салона красоты в арендуемом помещении арендатору данного помещения было известно и данное разрешенное использование с ним согласовано. Однако, услугами водопровода и канализации помещение не было обеспечено. Арендодатель устно обязался обеспечить арендатора данными коммунальными услугами в течение месяца. Арендодателю частично была произведена предоплата в согласованной с ним сумме в размере 36640руб. Вместе с тем, по истечении месяца данная коммунальная услуга арендатору не была предоставлена. Без пользования водой и канализацией организация работы салона красоты не возможна, в связи с чем, ФИО2 приняла решение о расторжении договора аренды. Однако, когда лично она через месяц, в конце августа ДД.ММ.ГГГГ., приехала в данное помещение, то имеющимся у нее ключом дверь открыть не представилось возможным, так как была произведена замена замка. Через стеклянную дверь было видно, что ранее установленное оборудование в помещении отсутствовало. Использование арендуемого помещения было не возможно. Явиться в установленное ИП ФИО3 время ФИО2 не имела возможности по состоянию здоровья в связи с беременностью и прохождением лечения.

Из пояснений свидетеля ФИО8, данных в судебном заседании следует, что примерно в конце июня ДД.ММ.ГГГГ. он перевез оборудование для организации парикмахерской по адресу: г

<

адрес>. Представитель арендодателя присутствовал при размещении оборудования и помогал его расставлять. В конце августа ДД.ММ.ГГГГ. он приехал вместе с ФИО6, чтобы забрать данное оборудование, однако, двери в помещение были закрыты, открыть их своим ключом не представилось возможным. Через стеклянную дверь было видно, что ранее установленное оборудование в помещении отсутствовало.

Суд, выслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав представленные по делу материалы, приходит к следующему.

В силу правил статьи 153, пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 Кодекса.

Положения пунктов 1, 2, 3 статьи 420, пункта 1 статьи 425, пункта 1 статьи 432 ГК РФ устанавливают, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

По правилам статьи 606, пункта 1 статьи 607 ГК РФ: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу положений пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

ДД.ММ.ГГГГг. между ИП ФИО4 и ИП ФИО2 был заключен договор аренды площадей №. Согласно условиям договора Арендодатель ИП ФИО4 предоставляет во временное пользование Арендатору ИП ФИО2 торговые площади в размере 45,8кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес> для осуществления коммерческой деятельности, ассортимент реализуемых Арендатором услуг согласуется сторонами. Арендатор потребляет и оплачивает услуги по обслуживанию и эксплуатации помещения. Под услугами обслуживания и эксплуатации понимается, в частности, обеспечение через тепловые и водопроводные вводы услугами водовода и канализации (по факту ввода их в эксплуатацию), теплоснабжения, а также охрана, уборка площадей общего пользования. Арендодатель обязан обеспечить Арендатору возможность потреблять указанные коммунальные услуги. Уплата арендной платы в полном размере производится Арендатором путем перечисления ежемесячных авансовых платежей на расчетный счет Арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца. Арендатор обязан внести задаток для обеспечения исполнения договора в размере суммы платежа за один месяц. Плата за пользование услугами устанавливается в размере 45800руб. в месяц. В течение 3-х банковских дней с момента подписания договора Арендатор вносит предоплату в размере 100% арендной платы за первый месяц аренды и задаток. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда площадь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования ее по назначению. В случае расторжения договора Арендатор не освобождается от обязанности произвести необходимые платежи, связанные с пользованием арендуемыми площадями в период действия договора (л.д. 20-28).

ДД.ММ.ГГГГг. по акту приема-передачи ИП ФИО4 нежилое помещение площадью 45,8кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, было передано. Как указано в данном акте, техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, указанных в договоре аренды (л.д.29). 

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГг. ИП ФИО4 была произведена оплата за аренду помещения по договору № от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.31).

Таким образом, договор аренды нежилого помещения между сторонами был заключен.

При этом, оплата, согласно заключенного договора ФИО2 больше не производилась.

ДД.ММ.ГГГГг. ИП ФИО4 в адрес ФИО2 было направлено письмо с предложением об оплате задолженности по договору аренды в срок до ДД.ММ.ГГГГг., внесении задатка. ФИО2 была предупреждена, что при не поступлении средств, ей будут начислены штрафные санкции, а имущество перемещено (л.д.34).

На данное письмо ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 было сообщено о невозможности использования арендуемого помещения по целевому назначению ввиду не обеспечения Арендатором, в соответствии с условиями договора, арендуемого помещения водопроводом и канализацией и сообщено о расторжении договора в одностороннем порядке и предложено обеспечить Арендатору доступ в арендованные помещения с целью вывоза имущества путем согласования даты доступа арендатора в арендованные помещения (л.д.35-36).

ДД.ММ.ГГГГг. ИП ФИО4 в адрес ФИО2 была направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате в размере 111446руб., задолженности по внесению задатка в сумме 9160руб., задолженности по услугам в сумме 11144руб., а всего 131750руб., также сообщено о явке ДД.ММ.ГГГГг. для подписания акта приема-передачи помещения в связи с расторжением договора аренды с указанной даты (л.д.37-38).

ДД.ММ.ГГГГг. ИП ФИО4 в связи с неявкой ФИО2 был направлен составленный односторонний акт приема-передачи нежилого помещения без даты, в котором показания счетчика электроэнергии отсутствуют (л.д.40-42).

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В судебном заседании установлено, что арендуемое помещение подлежало использованию в качестве салона красоты, для работы которого требуется водопровод и канализация, обязанность обеспечить которые была возложена на Арендодателя (п.2.1.2. договора). Однако, услуги таковых арендатору в спорный период оказаны не были, что подтверждается письмом 

<

адрес> и стороной истца не оспаривалось.

Доводы представителя истца о том, что поскольку целевое использование помещения договором не определено, арендатору помещение было предоставлено для осуществления коммерческой деятельности и могло быть использовано для любых целей, о чем указано в акте приема-передачи помещения, суд не принимает во внимание, поскольку договором аренды закреплено положение, что ассортимент услуг согласуется сторонами. Из показаний свидетелей ФИО6 и ФИО8 следует, что представитель арендатора, указанный в договоре аренды, присутствовал при размещении оборудования в арендуемом помещении, ДД.ММ.ГГГГг. в письме ИП ФИО4 выразил возможность перемещения находившегося в помещении имущества, то есть арендодатель имел доступ в предоставленное в аренду помещение, имущество в котором свидетельствовало о целевом использовании помещения. Доказательства, представленные стороной ответчика, что в помещении находилось имущество для осуществления деятельности по оказанию услуг парикмахерской, стороной истца опровергнуты не были. 

Кроме того, как следует из акта приема передачи, составленного в одностороннем порядке арендодателем в октябре 2016г., показания счетчика электроэнергии в нем не указаны. Согласно показаниям свидетелей ФИО6 и ФИО8, через месяц после заключения договора аренды, в конце августа ДД.ММ.ГГГГ., доступ в арендуемое помещение арендатору был прекращен. Данное обстоятельство также подтверждается письмом ФИО2 ИП ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГг. 

В судебное заседание доказательств, опровергающих данные обстоятельства, стороной истца представлено не было.

То есть, в судебном заседании также установлено, что был нарушен принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, исследовав и оценив выше приведенные доказательства, суд приходит к выводу, что в результате действий истца ответчик был вынужден не вести свою хозяйственную деятельность, утратив возможность получить доход от использования арендованного помещения, который он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные интересы не были нарушены. 

Из п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

В силу ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер.

То есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Таким образом, поскольку арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, что влечет невозможность использования арендованного имущества, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российский Федерации, утвержденный ДД.ММ.ГГГГг. Президиумом Верховного суда Российской Федерации). В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес> областного суда в течение месяца через Боровский районный суд.

Председательствующий: