УИД 77OS0000-02-2025-004631-17Дело № 3А-1722/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.,

при секретаре Баевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «МНЦЭС-Капстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

АО «МНЦЭС-Капстрой» обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года.

В административном исковом заявлении АО «МНЦЭС-Капстрой» просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «КГ «ВСК», а именно в размере 115 934 000 рублей по состоянию на 1 января 2024 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2024 года установлена в размере 311 473 806 рублей 56 копеек. 

Поскольку административный истец является арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Представитель административного истца АО «МНЦЭС-Капстрой» не согласился с выводами повторной судебной экспертизы, предоставил возражения на заключение эксперта.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения относительно заявленных требований, в которых административный ответчика просил в удовлетворении иска отказать. 

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546 по состоянию на 1 января 2024 года установлена в размере 311 473 806 рублей 56 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО «МНЦЭС-Капстрой» как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 24 февраля 2025 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО «МНЦЭС-Капстрой» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представило в суд отчет, подготовленный ООО «КГ «ВСК», в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года определена в размере 115 934 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546 по состоянию на 1 января 2024 года по результатам судебной экспертизы определена в размере 346 731 448 рублей.

В связи с выраженными административным истцом несогласиями с достоверностью рыночной стоимости, определенной экспертами ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России судом по делу проведена повторная экспертиза в ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546 определена в размере 333 546 000 рублей, а предоставленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Поскольку и первоначальная и повторная экспертизы дали однозначный ответ о наличии существенных нарушений, сказавшихся на рыночной стоимости объекта оценки, допущенных при составлении отчета, подготовленного ООО «КГ «ВСК», данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Заключение оценщика ФИО1, предоставленное административным истцом, в основном выражает несогласие с используемой экспертом методологией расчетов, между тем как методология проведения судебной экспертизы представляет собой предмет исключительной компетенции эксперта, эксперт вправе самостоятельно выбрать метод исследования в соответствии со своей компетенцией и специальными познаниями предмета исследования. Суд отмечает, что эксперт ГБУ «БТИ Московской области», проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

 В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (VI) экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, в частности, его площадь, месторасположение; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; характеристика нежилого помещения, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на их стоимость. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и отказом от затратного и доходного подходов. Различия в полученной экспертом ГБУ «БТИ Московской области» стоимости объекта оценки по сравнению со стоимостью определенной ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России находятся в пределах допустимой погрешности. 

Оснований для проведения повторной экспертизы суд не усматривает, поскольку и первоначальная и повторная экспертиза однозначно ответили на вопрос о превышении рыночной стоимости объекта оценки над кадастровой стоимостью. 

Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546 превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого здания отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований АО «МНЦЭС-Капстрой» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546.

Расходы по проведению судебной экспертизы в размере 276 100 рублей 00 копеек были возложены на административного ответчика, обязанность по оплате экспертизы Департаментом городского имущества г. Москвы исполнена, что подтверждается платежным поручением № 8449 от 10 июня 2025 года. Представителем Департамента городского имущества г. Москвы заявлено ходатайство о возмещении понесенных по делу судебных расходов. Также от ГБУ «БТИ Московской области» поступило ходатайство о возмещении расходов по проведению повторной экспертизы в размере 247 318 рублей 27 копеек.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего. Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ все понесенные по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Принимая во внимание, что в удовлетворении заявленных требований административному истцу отказано, все понесенные по делу судебные расходы подлежат возложению на административного истца, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы расходов по проведению судебной экспертизы в размере 276 100 рублей 00 копеек, в пользу ГБУ «БТИ Московской области» – в размере 247 318 рублей 27 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований АО «МНЦЭС-Капстрой» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:546, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, отказать.

Взыскать с АО «МНЦЭС-Капстрой» (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 276 100 рублей 00 копеек (получатель: УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 

<

***>), ИНН 

<

***>, КПП 770301001, Банк: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва, БИК 004525988, счет банка получателя 40102810545370000003, счет получателя 03100643000000017300, ОКТМО 45380000, КБК 07111302992028009130 «Прочие доходы от компенсации затрат бюджетов субъектов Российской Федерации», назначение платежа «оплата расходов за проведение судебной экспертизы по делу 3а-1722/2025»).

Взыскать с АО «МНЦЭС-Капстрой» (ИНН 

<

***>) в пользу ГБУ «БТИ Московской области» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 247 318 рублей 27 копеек (МЭФ Московской области (л/с 

<

***> ГБУ Московской области «МОБТИ»), БИК 004525987, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 502401001 корр. счет 40102 810 84537 000 0004, расчетный счет 

<

***> в ГУ Банка России по ЦФО//УФК по Московской области, г. Москва, КБК 00000000000000000131).

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 октября 2025 года

Судья 

Московского городского суда И.Е. Лебедева