78 OS 0000 – 01- 2021 -000388-97

Дело № 3а – 160/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 16 сентября 2021 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, расположенных по адресу Санкт-Петербург, 

<

адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, по состоянию и в ценах на 01.01.2018:

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 6 867 800 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 6 944 400 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 7 249 500 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 7 846 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 7 853 100 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 9 991 600 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 41 053 100 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчёт №... от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный оценщиком ООО «Оценочная фирма «Гарантия».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении данных объектов недвижимости, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данных объектов.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее представитель административного истца в суд являлся заявлял ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Санкт-Петербургу, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения явившегося участника процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости. 

Кадастровая стоимость данных объектов установлена в размере:

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 11 577 254,46 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 11 686 374,99 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 12 086 589,85 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 13 688 567,2 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 13 698 789,81 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 16 658 713,81 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 58 069 800,81 руб.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом ООО «Оценочная фирма «Грантия» об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость данных объектов составляет:

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 6 867 800 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 6 944 400 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 7 249 500 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 7 846 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 7 853 100 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 9 991 600 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 41 053 100 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные замечания к отчету, поступившие от административного ответчика (Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга) судом назначена судебная экспертиза. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №... от 

<

дата> отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой. 

В результате самостоятельно проведенной оценки экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 10 600 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 10 700 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 11 100 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 12 600 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 12 600 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 15 400 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 62 300 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. 

После проведения экспертизы представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, представил письменные возражения на результаты экспертизы 

<

...>

Согласно ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы являются сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта.

Допросив эксперта и получив его письменные пояснения 

<

...> а также объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для вывода о наличии противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Так, не соответствуют тексту экспертного заключения доводы представителя административного истца о том, что эксперт в таблице на странице 

<

...> экспертного заключения неверно указал на нарушение оценщиком ряда положений действующего законодательства.

Как следует из содержания данной таблицы 

<

...> в ней проведен анализ на соответствие отчета общим требованиям законодательства. Указанный представителем фрагмент вышеуказанной таблицы не содержит замечаний к отчету. 

Представитель административного истца также ссылается на то, что общие замечания эксперта к отчету 

<

...> не соответствуют исследуемому объекту, поскольку доступный оценщику объем рыночных данных имеет подробное описание в разделе 

<

...> отчета, каждый из источников был проанализирован с соответствующими выводами.

Однако как следует из обоснованных пояснений эксперта оценщиком в разделе 

<

...> отчета оценщиком приведена информация о 52 предложениях\сделках по сопоставимым объектам. При этом, в расчетах рыночной стоимости оценщик в рамках сравнительного подхода использует всего 3 предложения, в нарушение п.22 «в» ФСО №7 не обосновывая использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов. Таким образом, указанный довод представителя административного истца также несостоятелен.

В общих замечаниях к отчету эксперт также указывает на то, что в нарушение п.11 ФСО №3 оценщиком не представлен источник информации, использованный при составлении отчета ( в данном случае справочник «Эксплуатация недвижимости», который в открытом доступе в сети «Интернет» не опубликован).

Представитель административного истца указывает, что данное печатное издание является общедоступным в печатном виде, в связи с чем ссылки на интернет-ресурс не требовалось.

Суд находит соответствующее замечание эксперта обоснованным, поскольку указанный справочник не является общедоступным печатным изданием. Кроме того, экспертом не приведено доводов об искажении оценщиком информации из данного справочника, в связи с чем указанное замечание вообще не имеет правового значения при разрешении настоящего спора.

Указывая на необоснованность экспертного заключения, представитель административного истца ссылается на то, что эксперт при определении состояния здания и отделки помещений принял во внимание только те фотографии, которые подтверждали его вывод, а не вывод оценщика, и не использовал фотографии, отражающие значительные повреждения и разрушения отделки. 

Данный довод представителя административного истца суд находит несостоятельным.

Как пояснил эксперт, при проведении исследования им проанализированы все фотографии объекта. При этом, фотографии отражающие повреждения и разрушения отделки относятся только к части (антресоли) помещения 

<

...>, площадь которой составляет не более 50 % данного помещения. При таких условиях отнесение оценщиком всех объектов оценки, к объектам, имеющим состояние «удовлетворительное», необоснованно.

Экспертом обоснованно установлено, что условия парковки у объекта оценки и объектов-аналогов идентичны – организованная парковка отсутствует. Вопреки данному обстоятельству оценщик в расчетах для объектов-аналогов применил максимально возможную понижающую корректировку (-20%), что привело к занижению итогового результата.

Учитывая изложенное, соответствующий довод представителя административного истца не может быть принят во внимание.

Представитель административного истца также указывает, что является необоснованным вывод эксперта о том, что оценщиком неверно учтено местоположение объекта-аналога 

<

...>, как «культурный и исторический центр».

Как пояснил эксперт данный объект-аналог расположен в 

<

адрес> Санкт-Петербурга (

<

адрес>), и в соответствии с классификацией типовых зон в пределах города, которая представлена в справочнике Лейфера, не может быть отнесен к объектам в «культурном и историческом центре» Санкт-Петербурга – самом «дорогом» районе города (который включает зоны нескольких административных районов).

Представителем административного истца указано, что ставка капитализации рассчитана оценщиком верно (приведена соответствующая формула и расчеты). 

Данное замечание не имеет правового значения, поскольку эксперт не ссылался на неверный расчет данной ставки, а указал на то, что рассчитанная ставка в нарушение п.5 ФСО №3 не подтверждена рыночными данными.

Также не являются обоснованными доводы представителя административного истца о неверном расчете экспертом рыночной стоимости объектов оценки.

В частности, для расчета величин корректировок эксперт использовал экономико-математическую модель права собственности для торговых помещений на первый квартал 2018 года ГУП «ГУИОН». Использование данной модели не является использованием информации после даты оценки - 01.01.2018, которая относится к первому кварталу 2018 года, при этом, использованные корректировки полностью соответствуют корректировкам соответствующей модели на 4 квартал 2017 года (до даты оценки). 

Экспертом применены значения скидок на торг, которые отражают ситуацию на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а не всего Северо-Западного региона или всех регионов России, которые предлагает к использованию представитель административного истца. 

Экспертом также обоснованно указано, что в ходе проведения экспертизы им проанализированы различные источники, в том числе Справочник ФИО2, на который ссылается представитель административного истца. На основании данного анализа сделан вывод о том, что для проведения корректировки на площадь и другие факторы, применение корректирующих коэффициентов, представленных на сайте ГУП «ГУИОН», является более корректным по сравнению с корректировками Справочников, отражающих средние показатели по России.

В заключении судебной экспертизы представлен расчет величины налога на имущество физических лиц, им даны пояснения к расчету и правовая база на основании которой производился расчет (т.4 л.д.130). Данный расчет не противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем, доводы представителя административного истца о неверном расчете, в указанной части, также не состоятельны. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объектов оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы эксперта о существенных нарушениях при составлении отчета не опровергнуты.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> №...», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы, в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость помещения 

<

...>, установленная заключением судебной экспертизы, выше кадастровой стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении административного искового заявления, в части требований об установлении кадастровой стоимости помещения 7-Н в размере рыночной стоимости, следует отказать, поскольку установленный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу, не нарушает прав и законных интересов административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу Санкт-Петербург, 

<

адрес>, по состоянию и в ценах на 01.01.2018:

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 10 600 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>Н, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 10 700 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 11 100 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 12 600 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 12 600 000 руб.;

- нежилого помещения 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... – 15 400 000 руб.;

В удовлетворении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении нежилого помещения 7-Н, площадью 688,8 кв.м. с кадастровым №..., расположенного по адресу Санкт-Петербург, 

<

адрес> – отказать.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 05.04.2021 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев