Дело № 2-261/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Кабанск 04 марта 2021 года

Кабанский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Максимова А.А., при секретаре Уладаевой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала, Кабанскому РОСП УФССП России по Республике Бурятия, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия о признании торгов недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала, Кабанскому РОСП УФССП России по Республике Бурятия, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия о признании несостоявшимися торги протокол № 4-З приема заявок на участие в аукционе от 19.01.2019 г., и повторные торги протокол № по рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества в электронной форме от 18.11.2019 г. 11:36:15 по реализации недвижимого имущества: жилой дом кадастровый № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок кадастровый № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> недопустимыми, признании недействительным факта перехода права собственности на них в пользу АО «Россельхозбанк», внесении соответствующей записи в ЕГРН, вернув первоначальные сведения о правах на данное имущество за ней. 

Требования мотивированы тем, что он является сыном ФИО2 и ФИО3, которой принадлежало заложенное по кредитному договору № от 14.05.2014 г. имущество: жилой дом (кадастровый номер №) с земельным участком (кадастровый номер №), расположенные по адресу: 

<

адрес>, на которые кредитор обратил взыскание через суд. 

Ознакомившись с информацией на сайте ФССП, узнали, что торги проводились дважды 19.02.2019г. и 18.11.2019г. В извещении № согласно протокола № по рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества в электронной форме от 18.11.2019 г. торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников. Основанием для проведения торгов было постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию номер и дата не указаны, заявка на проведение торгов номер и дата не указаны, постановление судебного пристава-исполнителя о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 % и проведении повторных торгов номер и дата не указаны. Начальная цена 4 166 700 рублей.

Так как он является сыном ФИО2 и ФИО3, значит является наследником первой очереди (ст. 1142 ГК РФ), а также прописан в доме, выставленном на торги, и это единственное его жилье, и он считает себя заинтересованным лицом при признании торгов недействительными. 

23.11.2017 г. судебным приставом - исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника в размере, определенном судом - 4 902 000,00 руб., тогда как согласно ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан произвести оценку имущества должника, на которое обращается взыскание, по рыночным ценам, с привлечением оценщика (чего сделано не было), и постановление о передаче арестованного имущества: жилого дома и земельного участка на сумму 4902000,00 руб., на торги, направлена заявка на торги арестованного имущества. 

В газете «Бурятия» №8 (5621) от 06.02.2019г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (первые торги), в том числе в отношении спорных жилого дома и земельного (лот № 32). В нем не раскрыт характер реализуемого имущества, указано что публичные торги (аукцион) будут проходить по адресу: 

<

...>. Тогда как согласно ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Но в феврале 2019г. в с. Кабанск никаких торгов по имуществу, находящемуся по адресу: 

<

адрес>, не было. Согласно протокола МТУ Росимущества №4-3 от 19.02.2019 г. аукцион признан несостоявшимся по лоту № 32. Тогда как на самом деле торгов не было вовсе.

Согласно чч. 2 и 3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. А если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но Кредитор (залогодержатель) никогда не выходил к должникам с предложением приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, никаких переговоров об этом никогда не велось. Но при этом без всякого согласия с должниками было принято окончательно решение (Письмо № 059-03-15/133 от 11.12.2019г.) оставить за собой имущество должника ФИО3, арестованное и не реализованное на так называемых торгах. И 09.10.2019 г. судебным приставом - исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %, т.е. до 4166 700 руб., сделана заявка на проведение так называемых повторных торгов. То есть в нарушение ст. 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и ч.3 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" через восемь месяцев после так называемых первых торгов. Цена на рынке недвижимости в регионе постоянно растет. А согласно п.1 ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. То есть если цена недвижимости превышает задолженность по кредиту, то должник может получить разницу между ценой реализации и суммой долга. И в зависимости от того когда будет реализована недвижимость должник на разницу сможет приобрести или какую-нибудь недвижимость проживания, или ничего.

В газете «Бурятия» № 82 (5695) от 30.10.2019 г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (так называемые повторные торги), в том числе в отношении спорных жилого дома и земельного участка (лот № 7). В этом сообщении опять в нарушении ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) не указано место проведения публичных торгов и не раскрыт характер реализуемого имущества. Согласно протокола № от 18.1 1.2019 г. аукцион признан несостоявшимся по лоту № 7.

11.12.2019 г. взыскатель АО «Россельхозбанк) сообщил письмом № 059-03-15/133, что он принял окончательное решение оставить за собой арестованное и не реализованное на торгах имущество должника ФИО3 еще после так, называемых первых торгов и согласен оставить его за собой и после так называемых вторых торгов.

Приобретя в 2014 г. дом и земельный участок, родители решили построить гараж рядом с домом на этом участке, на что разрешение не требуется. А также в соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. В назначении земельного участка указано: личное подсобное хозяйство. Согласно п.2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытoвых и иных зданий, строений, сооружений. Строительство гаража закончили летом 2015г., но не зарегистрировали данный объект недвижимости. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, при обретается этим лицом. А согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из чего следует, что это имущество не может быть вовлечено в гражданский оборот до надлежащего оформления собственником своих прав. Представители АО «Россельхозбанк неоднократно приходили к ним до суда, который состоялся в 2016 г., гараж конечно же видели. Но ни кредитор, ни судебные приставы не обязали ФИО3 зарегистрировать право собственности на гараж. Его нет в постановлении о наложении ареста на имущество должника и акте о наложении ареста (описи имущества) от 31.10.2017 г., составленных в рамках вазбужденного исполнительного производства № от 10.08.2017 г. Также о нем ничего не сказано в сообщениях, которые напечатаны в газете «Бурятия» №28 (5621) от 06.02.2019 г. и № 82 (5695) от 30.10.2019г. О том, что имущество выставлено на торги их никто не предупреждал. Они считали, что АО «Россельхозбанк» отказался от взыскания за счет имущества, что установлено в решении суда от 14 января 2019 г. по делу №. На после того как в феврале 2020 г. его матери пришло уведомление от банка, что права на имущество перешли им, она поставила вопрос о гараже, на что АО «Россельхозбанк» ответил, что это улучшение дома. Тогда как гараж - это отдельное здание, на собственном фундаменте, перенести которое без нарушения невозможно. 

На сайте МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в извещении № указано, что основанием проведения торгов являлось решение суда. Под решением, видимо, имелось в виду определение о мировом соглашении от 16 августа 2016г. Но в этом определении не разрешены судом вопросы, при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Тогда как п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязывает суд это сделать. А именно суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. А также способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Из этого следует, что по данному мировому соглашению имущество на торги не могло быть выставлено. Кроме того, в нем указано, что истец может установить начальную продажную стоимость имущества равной 4 902 000,00 руб. Тогда как на основании пп. 4 п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде. 16 августа 2016 г. не стоял вопрос о реализации заложенного имущества, и никто из участников процесса не мог знать когда это состоится, и состоится ли вообще. Суд должен предполагать, что цены со временем меняются. И согласно статьи 12 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. Цена 4 902 000,00 руб. указана в отчете 2014г., т.е. на момент вынесения определения о мировом соглашении прошло уже более двух лет. А согласно п. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не утверждает мировое с.оглашение сторон, если это противоречит закону. 

На момент оценки (приобретения имущества) в 2014г. здание дома было в черновом варианте: пол и потолок - плиты перекрытия, cтeны- черновые ничем не обработанные, То есть не было внутренний отделки объекта. Стены, навесной потолок и чнстовой пол (кафель) были сделаны только в одной половине (около 55 кв.м.) на первом этаже. В последствии были сделаны навесной потолок, оштукатурены стены, и положен кафель на оставшейся части первого этажа (около 85 кв.м.), а также половина второго этажа. Полы (плиты перекрытия) были выровнены бетоном во всем здании и также бетоном были сделаны полы в цокольном этаже, которые до этого были просто земляными. А также с фасада здания был поставлен забор на бетонном фундаменте из металлопрофиля, двое ворот (из металлопрофиля и решетчатые) и калитка тоже из металлопрофиля. Тогда как на момент. оценки это был временный покосившийся деревянный забор.

Поскольку организатором торгов торги проведены с существенными нарушениями установленного порядка их проведения, что повлекло неправильное определение цены продажи и привело к ущемлению его прав и законных интересов, следовательно, все последующие действия по переходу права собственности также произведены с нарушением установленного порядка, что влечет признание недействительным факта перехода права собственности в пользу АО «Россельхозбанк» на имущество, расположенного по адресу: 

<

адрес>, жилой дом кадастровый № и земельный участок кадастровый номер №, с применением последствий недействительности сделки. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был надлежащим образом извещен о его времени и месте, при подаче иска просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Третьи лица ФИО4, ФИО3, ФИО2, представитель ответчика Кабанского РОСП УФССП России по Республике Бурятия в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о его времени и месте, о причинах неявки не сообщили, отзыва (возражений) не представили. 

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых просил в его удовлетворении отказать, применить срок исковой давности, дело рассмотреть в его отсутствие, в т.ч. указал, что торги проводились на основании определения суда об утверждении мирового соглашения от 18.08.2016 г. по делу №, а не по решению суда от 14.01.2019 г. по делу №. Голословным является вывод истца о том, что организатором торгов были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшее неправильное определение цены продажи. Заявил о применении срока исковой давности, исчисляя его с даты опубликования извещения о проведении первых торгов – с 01.02.2019 г. Указал, что ст. 1142 ГК РФ не может быть применима в данном гражданском деле. 

Представитель ответчика МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия в судебное заседание не явился, представил (с приложениями материалов по торгам) письменный отзыв на исковое заявление, просил в его удовлетворении отказать, т.к. торги были проведены в соответствии с действующим законодательством, дело рассмотреть в его отсутствие. Указал, что рассмотрение иска по тому же предмету незаконно, истец не является: стороной –участником торгов, собственником имущества, предоставление займа ФИО3 производилось на основании залога имущества, принадлежащего ей, применение норм по наследованию истцом в данном случае неприменимы. Требования истца содержат противоречия: торги не состоялись, поэтому истец желает чтобы торги состоялись или истец претендует на спорное имущество, которое передано банку, следовательно, зачем оспаривать торги (которые не состоялись). 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Организация и порядок проведения торгов, заключения договора на торгах регламентированы ст.ст. 447, 448 ГК РФ. 

В силу ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Согласно ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Согласно ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. 

В соответствии с ст. 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 93 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Ст. 499 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснений, данных в абз. 3 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Судом установлено, что между АО «Россельхозбанк» (ранее - ОАО «Россельхозбанк») и ФИО3, ФИО2 был заключен кредитный договор № от 14.05.2014 г. в размере 3000000 руб. на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с ипотекой в силу закона в отношении приобретаемого имущества в пользу банка (п. 5.2 кредитного договора). 

Вступившим в законную силу определением Кабанского районного суда Республики Бурятия от 18.08.2016 г. по гражданскому делу № по иску АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала к ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение, которым в том числе определены порядок и сроки погашения ими суммы задолженности по кредитному договору, а также установлено, что в случае неисполнения ответчиками любого из обязательств, указанных в мировом соглашении, истец имеет право получить исполнительные листы в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством о взыскании задолженности и обращении взыскания на залоговое имущество: Жилой дом, площадь: 

<

данные изъяты> кв.м., этажность: 2, кадастровый номер: №; Земельный участок, Категория земель: земли населённых пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1500 кв.м., кадастровый номер:№, расположенные по адресу: 

<

адрес> установив начальную продажную стоимость имущества равной 4902 000,00 руб. По выданному на его основании исполнительному листу судебным приставом – исполнителем Кабанского РОСП УФССП России по Республике Бурятия было возбуждено исполнительное производство № от 10.08.2017 г., в рамках которого и проведены оспариваемые истцом торги. В связи с чем несостоятельны доводы истца о том, что торги проведены по не вступившему в законную силу решению суда, что в нем отсутствовало указание на обращение взыскания на заложенное имущество. 

31.10.2017 г. судебным приставом – исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении заложенных жилого дома и земельного участка. 

23.11.2017 г. судебным приставом – исполнителем вынесены постановление об оценке имущества должника в размере, определенном судом - 4902000 руб., постановление о передаче арестованного имущества: жилого дома и земельного участка на сумму 4902000 руб., на торги, направлена заявка на торги арестованного имущества. 

09.04.2018 г. судебным приставом – исполнителем вновь вынесено постановление о передаче арестованного имущества: жилого дома и земельного участка на сумму 4902000 руб., на торги, направлена заявка на торги арестованного имущества. 

19.04.2018 г. УФССП России по Республике Бурятия направило в адрес МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае уведомление № 2704 о готовности к проведению торгов арестованного имущества. 

МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае 26.04.2018 г. издано распоряжение № 325-р на получение и реализацию арестованного имущества, в адрес УФССП России по Республике Бурятия направлено извещение № 325 регистрационный номер 325-р от о том, что самостоятельно осуществит получение и реализацию арестованного имущества. 

07.12.2018 г. судебным приставом – исполнителем сделала заявка на проведение торгов, составлен акт приема-передачи в МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, документов, характеризующих переданное не реализацию имущество. 

В газете «Бурятия» № 8 (5621) от 06.02.2019 г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (первые торги), в том числе в отношении спорных жилого дома и земельного участка (лот № 32). Согласно протокола № 4-З от 19.02.2019 г. аукцион признан несостоявшимся по лоту № 32. 

09.10.2019 г. судебным приставом – исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %, т.е. до 4166700 руб., сделана заявка на проведение повторных торгов. 

В газете «Бурятия» № 82 (5695) от 30.10.2019 г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (повторные торги), в том числе в отношении спорных жилого дома и земельного участка (лот № 7). Согласно протокола № от 18.11.2019 г. аукцион признан несостоявшимся по лоту № 7. 

18.11.2019 г. МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае составлен акт возврата документов, характеризующих переданное на реализацию имущество. 

05.12.2019 г. судебным приставом – исполнителем взыскателю направлено предложение оставить не реализованное в принудительном порядке имущество себе по цене на 10 % ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника, т.к. указанное имущество не было реализовано в принудительном порядке, а именно в размере 3676500 руб. 

Письмом от 11.12.2019 г. взыскатель АО «Россельхозбанк» выразил согласие оставить за собой арестованное и не реализованное на торгах имущество должника ФИО3 – спорные жилой дом и земельный участок, по предлагаемой стоимости 3676500 руб. 

По выпискам из ЕГРН 17.01.2020 г. зарегистрировано право собственности АО «Россельхозбанк» на спорные жилой дом и земельный участок. 

Отсутствие на сайте ФССП России в публикации извещения о проведении торгов в отношении спорного имущества номера и даты постановления судебного пристава- исполнителя о передаче имущества на реализацию, заявки на проведение торгов, постановления судебного пристава –исполнителя о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 %, заявки на проведение повторных торгов не являются нарушениями, влекущими признание торгов недействительными, поскольку не нарушают прав истца, не повлияли на процедуру проведения торгов. В данном извещении на сайте ФССП России указаны номер сообщения и лота, данные об организаторе торгов, наименование и характеристики имущества, начальная цена, т.е. все необходимые данные для проведения торгов. В этой связи довод истца в этой части не является основанием для признания торгов недействительными. 

Установленный ст. 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» срок проведения вторичных торгов не является пресекательным, в связи с чем его несоблюдение не является существенным нарушением при проведении торгов и не твлечет признания торгов недействительными, а довод истца об этом как основание для признания торгов недействительными подлежит отклонению. 

Довод истца о том, что 23.11.2017 г. судебным приставом - исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника в размере, определенном судом - 4 902 000,00 руб., тогда как согласно ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан произвести оценку имущества должника, на которое обращается взыскание, по рыночным ценам, с привлечением оценщика (чего сделано не было) является несостоятельным. Согласно ч. 1 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Иное применительно к определению начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определено в подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которого Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Тем самым в данном случае начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации с публичных торгов определяется судом, а не судебным приставом – исполнителем. 

Доводы истца о том, что в газете «Бурятия» № 8 (5621) от 06.02.2019 г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (первые торги), в том числе в отношении спорных жилого дома и земельного (лот № 32), но в нем не раскрыт характер реализуемого имущества, указано что публичные торги (аукцион) будут проходить по адресу: 

<

...>, тогда как согласно ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества, являются несостоятельными. В данном извещении указан характер реализуемого имущества, его характеристики и местонахождение. Положения п. 2 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) в их взаимосвязи с нормами п. 3 данной статьи позволяют проводить публичные торги по продаже заложенного имущества по месту нахождения в пределах субъекта Российской Федерации в целях привлечения наибольшего количества участников аукциона. Таким образом, действующее законодательство не сводит понятие "место нахождения" к фактическому адресу недвижимого имущества, выставленного на торги, что подтверждено и судебной практикой кассационных судов общей юрисдикции (например, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 г. № 88-1507/2021). Кроме того, проведение торгов непосредственно по месту нахождения имущества зачастую было бы технически и организационно невозможно, либо влекло бы значительные расходы на проведение торгов, ограничивало бы круг их потенциальных участников, а значит и потенциальную возможность предложения участниками торгов наибольшей цены за реализуемое имущество, что в свою очередь ущемляло бы права как должника, так и взыскателя. 

По этим же причинам не состоятельны доводы истца о том, что в газете «Бурятия» № 82 (5695) от 30.10.2019 г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества, но в нем не указано место проведения публичных торгов и не раскрыт характер реализуемого имущества – это не соответствует действительности, в нем указаны характер реализуемого имущества, его характеристики и местонахождение, а также место проведения торгов - адрес организатора аукциона: 

<

...>, кабинет 11.

Доводы истца, что вопреки чч. 2 и 3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» кредитор (залогодержатель) никогда не выходил к должникам с предложением приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, никаких переговоров об этом никогда не велось, является не состоятельным, не основанным на законе, свидетельствует о неверном толковании истцом норм закона. Как следует из положений ч. 2 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества является правом, а не обязанностью залогодержателя, вследствие чего он не обязан проводить с залогодателем – должником какие-либо подобные переговоры, а наличие или отсутствие таковых не является условием или препятствием для проведения повторных торгов. 

Доводы истца о наличии на заложенном земельном участке построенного ею гаража, который видели представители АО «Россельхозбанк», но при этом ни кредитор, ни судебные приставы не обязали ФИО3 зарегистрировать право собственности на гараж; его нет в постановлении о наложении ареста на имущество должника и акте о наложении ареста (описи имущества) от 31.10.2017 г., составленных в рамках возбужденного исполнительного производства № от 10.08.2017 г.; также о нем ничего не сказано в сообщениях, которые напечатаны в газете «Бурятия» №28 (5621) от 06.02.2019 г. и № 82 (5695) от 30.10.2019г. О том, что имущество выставлено на торги их никто не предупреждал. Они считали, что АО «Россельхозбанк» отказался от взыскания за счет имущества, что установлено в решении суда от 14 января 2019 г. по делу №. На после того как в феврале 2020 г. его матери пришло уведомление от банка, что права на имущество перешли им, она поставила вопрос о гараже, на что АО «Россельхозбанк» ответил, что это улучшение дома. Тогда как гараж - это отдельное здание, на собственном фундаменте, перенести которое без нарушения невозможно; являются несостоятельными по следующим основаниям. 

Как следует из кредитного договора и искового заявления, ФИО3 уже после заключения кредитного договора и приобретения в собственность жилого дома и земельного участка на нем был построен гараж, а значит в залог банку гараж изначально не передавался и значит предметом залога не являлся. Более того, суду не представлены доказательства того, что данный гараж построен и существует. 

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (ст. 64 и 65 Федерального закона «Об ипотеке (недвижимости)»).

В силу п. 1 ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. 

Тем самым залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на земельном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу законодательного предписания попадают в залог.

Согласно п. 1 ст. 5 данного федерального закона ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.

Право собственности на гараж как на объект недвижимости не зарегистрировано, следовательно он в этом качестве как объект гражданских правоотношений не существует, то есть формально он не был введен в оборот как объект недвижимого имущества (возведен после заключения кредитного договора с ипотекой), а значит право залога на него не возникло. Данный вывод суда подтверждается судебной практикой высшей судебной инстанции (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 г. 

Следовательно, он не подлежал оценке и последующей реализации с торгов вместе с домом и земельным участком, а значит не мог каким-либо образом повлиять на начальную продажную стоимость имущества и о нем не должно было быть указано в сообщениях о реализации заложенного имущества. 

Законодательством не предусмотрено ни обязанности, ни права кредитора и судебного пристава- исполнителя обязывать заемщика – должника в данном случае произвести государственную регистрацию права на подобное вновь возведенное недвижимое имущество. 

Наличие на заложенном земельном участке данного строения (если таковое существует) не препятствует обращению взыскания на земельный участок. Обращение взыскания произведено на заложенное имущество согласно требований закона в соответствии с исполнительным документом, выданном на основании вступившего в законную силу определения суда от 18.08.2016 г., наличие гаража на земельном участке (доказательства чего суду не представлены), непроведение его оценки при проведении торгов не влечет недействительности торгов и их проведению не препятствует. Начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 4902000 руб. установлена судом в определении об утверждении мирового соглашения от 18.08.2016 г., в рамках которого она была согласована банком и заемщиком ФИО3, при этом ФИО3 не заявляла о наличии вновь возведенного гаража на земельном участке, о необходимости учета его стоимости, согласовала с банком начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4902000 руб. 

Гараж по своей природе не является постройкой (строением) с самостоятельным назначением, он является принадлежностью жилого дома, так как предназначен для обслуживания главной вещи - жилого дома, и связан с ним общим назначением, вследствие чего следует судьбе главой вещи – жилого дома (ст. 135 ГК РФ). 

Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусмотрено самостоятельное извещение должника - залогодателя, и тем более лиц, проживающих и/или зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении, являющегося предметом залога, о том, что заложенное имущество выставлено на торги. Извещение о проведении торгов размещает организатор торгов в порядке, установленном действующим законодательством. Подобная обязанность предусмотрена лишь при реализации с публичных торгов заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам (ст. 350.2 ГК РФ). 

Доводы истца о том, что они считали, что АО «Россельхозбанк» отказался от взыскания за счет имущества, что установлено в решении суда от 14.01.2019 г. по делу № являются несостоятельными, поскольку, как следует из решения Кабанского районного суда Республики Бурятия от 14.01.2019 г. по делу №, предметом судебного разбирательства являлось взыскание с ответчиков процентов, начисленных после утверждения определением суда от 18.08.2016 г. мирового соглашения, а значит ни о каком отказе истца АО «Россельхозбанк» от обращения взыскания на заложенное имущество в рамках мирового соглашения речи не шло и идти не могло. 

Доводы истца о том, что в определении суда о мировом соглашении от 16.08.2016г. не разрешены судам вопросы, предусмотренные п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также иные доводы истца о несогласии с ним подлежат отклонению, поскольку определение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 16.08.2016 г. об утверждении мирового соглашения, на основании которого были проведены торги, вступило в законную силу, а значит является обязательным для всех граждан, организаций, органов власти и т.п., подлежит неукоснительному исполнению, а суд при разрешении данного гражданского дела не вправе давать ему оценку. 

Таким образом, каких - либо нарушений, влекущих признание проведенных торгов недействительными, в ходе судебного разбирательства установлено не было. 

Доводы истца в обоснование того, что он является заинтересованным лицом при признании торгов недействительными, так как он является сыном ФИО2 и ФИО3, значит является наследником первой очереди (ст. 1142 ГК РФ), а также прописан в доме, выставленном на торги, и это единственное его жилье, как процессуальное основание для обращения в суд с данным иском, суд считает несостоятельными по следующим основаниям. 

Ст. 499 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно разъяснений, данных в п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Наследственные права сына как наследника первой очереди по отношению к имуществу родителей – наследодателей возникают с момента открытия наследства, а наследство открывается только с момента смерти родителей (ст. 1113 ГК РФ). До этого момента наследодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе отчуждать любым лицам (ст. 209 ГК РФ), а равно завещать его любым лицам (ст.ст. 1118-1120 ГК РФ). Ввиду чего до момента смерти наследодателя его потенциальный наследник не имеет каких-либо прав на имущество наследодателя, а значит обращением на него взыскания не могут быть нарушены его права. В этой связи данный довод истца не основан на законе, противоречит общеизвестным основам правового регулирования наследственных отношений и потому вызывает недоумение. 

Довод истца о том, что это его единственное жилье и в этом доме он прописан, суд также отклоняет как не основанный на законе, поскольку сама по себе регистрация по месту жительства не порождает права пользования жилым помещением. Согласно неоднократно выраженных правовых позиций Конституционного Суда РФ, сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан; регистрация граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства, в том смысле, в каком это не противоречит Конституции Российской Федерации, является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, не порождающим гражданских правоотношений, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства (например, Постановления от 4 апреля 1996 года N 9-П и от 2 февраля 1998 года N 4-П, определения от 13 июля 2000 года N 185-О и от 6 октября 2008 года N 619-О-П, Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1309-О-О, Определение Конституционного Суда РФ от 15.07.2010 N 956-О-О). Истец самостоятельных прав на жилой дом и земельный участок не имеет, на праве собственности или ином праве им не владел и не владеет, его права пользования данным имуществом были производны от прав прежнего собственника данного имущества -ФИО3, членом семьи которой он очевидно являлся и может быть является и которая предоставила ему как члену своей семьи данное имущество в пользование. С момент прекращения права собственности на данное имущество лица, членом семьи которого он являлся, прекращаются и его права на пользование данным имуществом, в том числе жилым домом (ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Истец, не имея другого жилья для проживания, вправе приобрести его самостоятельно в собственность или на другом основании (найм, безвозмездное пользование и т.п.), а также на условиях социального найма в порядке и по основаниям, установленным жилищным законодательством, а равно по основаниям, установленным специальным законодательством (например, законодательством о статусе военнослужащих). 

Ответчиком АО «Россельхозбанк» заявлено о пропуске истцом годичного срока оспаривания торгов. При подаче иска истец заявил ходатайство о восстановлении срока исковой давности, мотивируя тем, что является рядовым, проходит военную службу (обучается) в 

<

данные изъяты> с 01.08.2017 г., находится на казарменном положении, у него нет возможности свободно перемещаться и учитывая. что вышеназванное имущество до сих пор не реализовано. 

В этой связи суд полагает, что самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении его иска является пропуск им установленного п. 1 ст. 449 ГК РФ срока оспаривания торгов - в течение одного года со дня их проведения, при этом оснований для восстановления такового не имеется. Приведенные истцом доводы не могут признаны уважительными причинами его пропуска, поскольку прохождение обучения с нахождением на казарменном положении не препятствует получению информации от открытых источников: средств массовой информации, сети Интернет, где и были размещения о проведении торгов его организатором, он поддерживает отношения и общение с членами семьи, в т.ч. матерью ФИО3, что следует из искового заявления, а значит мог своевременно получить информацию о проведении публичных торгов о продаже заложенного дома, своевременно обратиться в суд посредством почтовой связи (что он и сделал) и сети Интернет, участвовать в деле путем направления суду письменных пояснений, ходатайств, документов и т.п., а равно через своего представителя. Довод же о том, что имущество до сих пор не реализовано является несостоятельным, поскольку торги проведены, признаны несостоявшимися, задолженное имущество передано взыскателю и за ним на данное имущество зарегистрировано право собственности, данный довод не свидетельствует о непропуске срока оспаривания торгов и не может являться уважительной причиной его восстановления. 

Ввиду чего не имеется оснований для удовлетворения исковых требований. 

Доводы представителя ответчика МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия о том, что рассмотрение иска по тому же предмету незаконно, свидетельствует о неправильном о недостаточном знании или неправильном толковании им норм гражданского процессуального законодательства, в соответствии с котором не допускается повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям. Однако истец в суд с данным иском ранее не обращался, ответчик ссылается на решение по делу по иску другого лица - ФИО3, проверка факта того, что истец в данном случае является заинтересованным лицом и его права и законные интересы нарушены проведенными торгами в данном случае возможно лишь в рамках судебного разбирательства. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: 

Исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Кабанский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме. 

Судья А.А. Максимов