Дело № 2-1727/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2019 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростов-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Новиковой И.В.,

при секретаре судебного заседания Мыкыртычян А.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия пять лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности прекращенным,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности прекращенным, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына ФИО5 (продавцы), с одной стороны, и ФИО6 (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом г. Ростова-на-Дону ФИО8

Указанный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки исполнен полностью, поскольку квартира передана в пользование покупателя ФИО6, продавцы снялись с регистрационного учета по данному адресу и передали все необходимые документы на квартиру и ключи от квартиры покупателю ФИО6, который вселился и проживал в приобретенном им помещении.

Между тем, истец в 2019 году узнал, что спорная квартира до настоящего времени зарегистрирована за ним и его матерью на праве собственности.

В настоящий момент у истца отсутствует возможность самостоятельно обратиться в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в связи с тем, что один из продавцов – ФИО7 умерла, а также в связи с тем, что местонахождение покупателя ФИО6 ему также неизвестно. 

Ссылаясь на данные обстоятельства, а также на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения истец ФИО5 просил суд признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7, действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына ФИО5, с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, действительным; признать право ФИО5 на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, прекращенным в связи с заключением договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии истец неоднократно уточнял в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования (л.д. 43-45), и в окончательном варианте просил суд признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между ФИО7, действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына ФИО5, с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенным; признать право ФИО5 на 1/2 доли и право собственности ФИО7 на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, прекращенным в связи с заключением договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В порядке ст. 41 ГПК РФ определением суда по ходатайству представителя истца была произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО6 на ФИО2

В судебном заседании представительистца ФИО1 по доверенности отДД.ММ.ГГГГ, сроком действия три года (л.д.7) исковые требования поддержал, дал объяснения аналогичные по содержанию приведенным в обоснование иска, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО5, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия пять лет (л.д. 86) не возражал против удовлетворения иска.

Ответчик ФИО2, представители администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, в судебное заседание не явилась.

Дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына ФИО5, именуемые Продавцы, и ФИО6, именуемым Покупатель, заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры № в доме № по 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д. 10).

Согласно п. 1 Договора купли-продажи, продавцы ФИО7 и ФИО5 продали по 1/2 доле каждый, а всего целую квартиру, а покупатель ФИО6 купил целую квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 3 договора).

Как следует из п. 6 Договора купли-продажи, передача квартиры продавцами и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами договора. Данный договор признан имеющим силу и передаточного акта.

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, сведения об объекте капитального строительства – квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют (л.д. 41).

Согласно свидетельству о смерти серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Как следует из свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом ФИО9, на основании статьи 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации наследником имущества ФИО7 является ее сын и истец по данному делу ФИО5 (л.д. 8).

Из представленных по запросу суда материалов наследственного дела №, открытого после смерти ФИО6, следует, что ответчик ФИО2 приняла наследство, оставшееся после умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, проживавшего по адресу: 

<

адрес> (л.д. 55).

Таким образом, из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что на момент рассмотрения данного спора переход права собственности от ФИО7 и её несовершеннолетнего сына ФИО5 к покупателю ФИО6 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 

<

адрес> в 

<

адрес> в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Между тем из совокупности представленных в материалы дела доказательств также следует, что истец ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на момент совершения сделки по отчуждению спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являлся несовершеннолетним, находился в возрасте 12 лет и его интересы представляла мать ФИО7

На момент рассмотрения данного спора продавец квартиры и мать истца ФИО7 умерла ДД.ММ.ГГГГ, покупатель спорной квартиры ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ, что следует из представленных в материалы дела доказательств (л.д. 9, 54, 55).

Между тем из совокупности представленных в материалы дела доказательств, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ также следует, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен в установленном законом порядке в письменной форме, нотариально удостоверен, сторонами сделки фактически исполнен, после заключения договора купли-продажи, предмет договора - 

<

адрес> в 

<

адрес>, фактически перешла в собственность покупателя ФИО6, который с момента вселения и по день смерти постоянно в ней проживал, что следует из извещения об открытии наследства (л.д. 64) и представителем ответчика не оспаривается.

Оценивая данные обстоятельства дела, суд полагает, что действия по регистрации указанного договора купли-продажи не были осуществлены по не зависящим от сторон обстоятельствам, а именно в связи со смертью матери истца и продавца по сделки ФИО7, а также в связи со смертью покупателя ФИО6

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Принимая во внимание установленные по данному делу обстоятельства, указанные выше, и учитывая, что при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки соблюдены требования гражданского законодательства, применяемые к договорам купли-продажи недвижимого имущества, а именно: договор купли-продажи заключен в письменной форме, нотариально удостоверен; в договоре купли-продажи указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом сделки; договор купли-продажи сторонами сделки фактически исполнен, суд считает возможным признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пункт 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной.

Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает какие-либо особые положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствуют о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

При разрешении дела суд исходит из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника квартиры не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

При этом, п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

При этом, прекращение правоспособности продавца в связи с его смертью, не исключает возможности регистрации договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае единственным препятствием для регистрации заключенного с истцом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ во внесудебном порядке является смерть продавца ФИО7 и покупателя ФИО6

Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Пунктом 62 указанного Постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передача квартиры продавцами и принятие её покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. С момента подписания договора обязательство Продавцов передать квартиру считается исполненным. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта (п. 6 договора).

При этом, как было указано выше, присутствующий в судебном заседании представитель ответчика не оспаривал фактическое исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки.

В данном случае суд также принимает во внимание приведенные в обоснование иска доводы о том, что отсутствие регистрации перехода права собственности на спорную квартиру нарушают права истца как продавца по договору купли-продажи квартиры, поскольку до настоящего времени истец значится собственником квартиры, тогда как в действительности таковым не является, и безосновательно получает счета о наличии задолженности по коммунальным платежам, в то время как с момента заключения договора купли-продажи истец не проживал в спорной квартире. При этом, о нарушенном праве истцу стало известно в 2019 году, с момента получения извещений о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей по проданной квартире.

Установив обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о доказанности оснований иска и о наличии в данном случае предусмотренных законом оснований для признания прекращенным права собственности продавцов ФИО7 и ФИО5 в отношении спорной 

<

адрес> в 

<

адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковое заявление ФИО4 к ФИО2, администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности прекращенным – удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между ФИО7, действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына ФИО4, с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, удостоверенной нотариусом 

<

адрес>, ФИО8.

Признать право собственности ФИО4, ФИО7 на 1/2 доли у каждого в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, прекращенным в связи с заключением договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Новикова

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2019 года.